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观点时评:险资入市与商业地产能与不能
作者: 周静怡     时间: 2010-09-07 01:34:05    来源: [ 观点地产网 ]

可以想象,保险资金的适时入市,将使得更多房企倾向进入商业地产,并刺激商业地产的发展。

  观点地产网 周静怡 随着保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,有关险资投资不动产猜想终于尘埃落定。

  数月前,保监会还强调保险资金运用的“三不”原则,即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。

  然则7、8月份,保监会逐渐松口,有关险资入市的遐想越来越多。先是保监会主席吴定富在一份声明中表示,保险公司投资范围将在下半年稳步拓展至房地产和未上市公司股权等领域。随即的8月,《保险资金运用管理暂行办法》出炉,规定保险资金被允许投资于不动产等领域,其中,投资于不动产的账面余额不高于该公司上季末总资产的10%。

  按照险企投资不动产的账面余额不得高于公司上季度末总资产的10%,三季度也许将有超过4500亿险资可以进入不动产投资。

  但是《保险资金投资不动产暂行办法》明确,保险资金不能投资商业住宅,不能直接参与房地产开发,不能投资设立房地产企业。

  也就是说,最有可能受到保险资金青睐的是商业地产。实际上,房地产市场很难找到类似商业房地产此类既稳定又能带来收益的产业。

  与此相对应的是,保险资金的投资,并不是追求大的利润,而是追求一个平稳的回报。保险资金最明确的就是如何比较保险的去投资、盈利。

  有业内人士也表示,保险资金不会像普通投资者一样去直接投资住宅地产。险资开闸对住宅类不动产不会产生很大的影响,但对商业地产的影响是积极的。

  联系近期在房地产行业在调控下,商业地产作为“避风港”之一,愈来愈受到房企重视。今年以来,以万科为代表的大量以前专注于住宅开发的房企都表示要增持商业地产。

  可以想象,保险资金的适时入市,将使得更多房企倾向进入商业地产,并刺激商业地产的发展。

  但是,商业地产的门槛并非如住宅地产一样。按照恒隆地产董事长陈启宗在2010博鳌房地产论坛上发表演讲时的话来说,就是“商业地产时候是一个高经验的东西,所以我们要注意,经验、知识在哪里?”

  陈启宗甚至批评,在中国没有看到太多够水平的商业发展。现在国内大中城市的(商业地产)三流项目,差劲得不得了,是浪费了土地资源。

  实际上,“商业地产不是想做就能做的”,大量以前专注住宅地产的开发商挤进商业地产市场,但却缺乏开发商业地产的经验及沉淀,而仅仅是将商业地产作为调控的避风港。

  正如陈启宗先生所言,住宅地产是一个量的问题,必须做大;而商业房地产是一个质的问题,质一定要好。住宅开发企业盲目进入商业房地产,带来的后果就是让“李宁去打篮球,姚明去跳马”。

  因此,在这种住宅开发企业大量进入商业地产的时刻,保险资金开闸入市输血,会给国内的商业地产发展带来什么样的后果?

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