借道高风险信托 中航地产“饮鸩止渴”
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-07-12 01:52:07    来源: [ 观点地产网 ]

中航地产之所以用此种方式“续命”,实乃不得已而为之,皆因眼下的中航地产随时面临现金断流之险。

  观点地产网 梁嘉欣 7月8日,中航地产宣布,公司日前与江南信托签订《信托贷款合同》,江南信托受兴业银行委托向公司发放信托贷款合计金额为人民币4.6亿元,其中二笔信托贷款合计1.9亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设,其余三笔信托贷款合计2.7亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。

  公告披露,以上五笔信托贷款期限为两年,自2010年7月5日起至2012年7月5日止,贷款采用浮动利率方式,为同期同档次国家基准利率上浮54%,目前年利率为8.3%,信托贷款利息即为信托收益,信托报酬来自信托收益,按照信托贷款总额的0.3%/年固定计收。

  中航地产表示,公司进行本次信托委托贷款,主要是为了补充公司短期流动资金需求,拓宽公司的筹资渠道,缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张。

  融资受困

  对中航地产来说,此笔融资虽是杯水车薪,总算能缓解目前的燃眉之急,但中航地产还不能松口气。根据合同条款所示,倘若央行决议加息,中航地产的贷款利率将提高,从而加大贷款成本,有市场分析人士认为这将对中航未来起码两年的日子造成不少的压力。

  中航地产之所以用此种方式“续命”,实乃不得已而为之,皆因眼下的中航地产随时面临现金断流之险。

  据中航地产一季报显示,其每股经营性现金流为-2.39元,较去年同期的-0.76元有所恶化,净负债率也由09年底的70%上升至99%,高于行业的平均水平。此外,中航地产在财务、销售和管理三项费用在04-08年间均维持在13%-20%,高于行业平均水平,09年销售费用率和管理费用率更是较08年不降反升,其在成本控制方面的能力有待加强。

  也许在中航地产的眼中,这只是一时亏损,但随着“限退令”的出台,让中航地产真正陷入现金流之困。3月18日,国资委要求78家央企加快重组退出房地产,中航地产母公司中航工业在该78家央企名单之中。限退令之前,中航工业意欲将旗下11家与商业地产和工业地产相关资产注入中航地产,但如今这11家有限公司就有8家列入了“限退”名单。

  有分析师表示,如果不是限退令出台,伴随项目成熟和逐步的资产注入,2010年的中航地产将转入快速发展的轨道,同时项目的盈利能力也将得到大幅提高。但随着限退令的下达,通过母公司注资以解决资金之窘的愿望落空,就连22亿的增发也被搁置。

  2009年6月5日,中航地产公开了增发方案,预计向母公司深圳中航、中航国际等融资约22亿元,分析师认为,此次定向增发对公司短期最直接的影响是补充了10亿元资金、减少了6亿元债务,缓解了公司短期资金压力。但这一切也因限退令而变得遥遥无期。据了解,目前中航地产仍迟迟未得到证监会的批复。

  此外,随着中央对房地产企业融资的收紧,房地产信托也开始叫停。就在中航地产签订信托贷款合同翌日,银监会于7月2日叫停信托公司从事银信合作业务,房地产信托业务就是其中的重点。中航地产搭上了末班车,同时也很可能面临一条穷途末路。实际上,就算房地产信托不被叫停,中航要想获得信贷也是难上加难。

  深圳资产地产人士风林火表示,中航地产过去仅是利用历史划拨的土地作开发,同时亦不在国资委保留的16家以房地产为主营业务的央企之列,由于缺乏有利政策护航,主营业务为非房地产的企业难以得到银行对其充分的信贷支持,手中持有的土地要想再获得开发贷款也比较困难。

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