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钟伟:泡沫的代价
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:37:32    来源: [ ]

  主持人:下面有请钟伟教授。钟老师1990获南京大学物理学系理学士学位,1999年获北京师范大学经济学博士学位,2000年同济大学系统工程学院博士后。在人民币问题和资本市场研究方面的成果较有影响,同时对宏观经济的若干专题也有涉及。在儿时,钟老师的梦想是成为一个行吟诗人,而进入大学后,却学起了物理学,现在赖以安身立命的却是金融学研究,钟伟教授关于房地产金融的研究近年来收到学界与地产界的一致尊敬。

  钟伟:接下来的演讲不代表真理,道德水平中等,所以研究的水平可能是错误的,但是我可以肯定的是我已经尽到了我的专业水平,尽了我所能涉及到的数据,尽管如此仍然有可能是错误的。

  最近我被一顿猛批,我很意外,我非常不理解为什么像我这样的人还会被人批呢?

  我今天讲的题目是:泡沫的代价。就是这个行业的波动肯定是有代价的,如果没有代价是可以被人捏的。现在来看一下,泡沫的代价。泡沫有代价吗?有。先看佛罗里达的泡沫,它可能是2933危机的导火索。第二发展到93年日本的泡沫,日本的银行业有6万亿美元的损失。接下来日本经济的连续十年不振。香港经历了两次,损失大概是8万亿港币。中国也有泡沫,就是邓小平南巡之后。我想简要的回顾可以给大家印象,不存在“有百利而无一害”的房地产泡沫。如果是这样的话,我就不能理解,我跟我儿子看小叮当和大雄的时候,大雄的零花钱不够,小叮当给他一个好玩意,可以让那个东西的价格去掉一个0,所以大雄就列了个长长的单子给小叮当,让所有的物价分别都去掉一个0,结果天下大乱。最后小叮当和大雄讲这样是错的,所以价格又恢复了。因此价格的异乎寻常的上涨和下跌都是不行的。当不动产价格有剧烈下跌的时候这个成本是人人有份的,上涨只是对个别人有利。

  第二,必要的常识。1、需求决定供给,房价是开发商炒上去的,也是购买者买上去的。同时价格取决于供需状况,进而取决于竞争和管制状况。如果市场中存在各式各样的价格管制,价格是不会趋向于成本的。

  2、中国经济改革的体制派和价格派之争显示,是因为中国要进行价格改革的时候,我们计算影子价格,计算哪种价格合理就可以了,另一拨学者说不对,如果我们的体制对了,价格就是正常的。在当时的情况是这样的,体制派大获全胜,价格派失败了。所以扭曲的价格取决于扭曲的供求,不存在扭曲背景下的正常价格。

  3、仅抑制供给将导致市场价格上升;双向抑制供求将导致市场萎缩;所以“国六条”出来以后,我们会观察到市场的萎缩。

  4、房地产行业吸收银行的资产支持是3.51万亿人民币。接下来是土地开发贷款约为2000亿,目前不良率贷款我不清楚。

  目前的用地制度学源自深圳,源自香港,经2001年5月国务院的15号文而确立,造成地产的完全垄断。因此政府是最大的地产商,中国不存在商品房的概念,而是租一年还是七十年的概念,我们都是租房者。

  对于储备土地的贷款,他是违法的,他不仅违反了《担保法》,也违反中国人民银行的《贷款通则》。

  土地并非永远不够的,可以看一下日本,日本的人口密度为中国东南沿海适合迁居住的人口密度的3倍,日本房地产泡沫破灭后,土地最大跌幅接近80%,这是历史上可以看到的,所以土地的垄断问题是非常严重的。

  我想说开发商贷款的问题是,房地产行业有利润来源,我比较粗略的估计是70%的利率是来自土地的增值,20%来自地面建筑,10%来自房地产的品牌和后期服务。房地产的主要利率就是土地增值,建立在对买房者的不同情。要表明我的动机,我从事金融房地产只有一个动机,就是推动中国土地市场。现在最大的牺牲品和最大的受害者是已经有土地的使用权,但是被政府赶走了。温总理曾经说过,这些土地收益主要用于农村建设,但是在中南沿海的土地的收益中用于农村建设的不到25%,所以房地产行业利润的主要来源,或者说我们剥夺了原有土地使用者的利益,每年拿走他们三千到四千亿,和拿走农民的三、四千亿相比,城市里的人买房所受的罪不算什么。

  对开发区的贷款我们的方式是什么?不是通过封闭账户管理,而是根据项目的周期设定相应的周期,回到这个账户来。但是这个做法有风险,如果开发商不能履行的贷款,银行对于储蓄使用权以及没有完工的建筑物不一定有处理权。对于上述贷款对应的抵押物是有一些资产,除百强企业之外,二级以上开发商拿走的9200亿贷款的70%、80%,他的净资产水平大约为5100亿左右。目前中国房地产企业的生命周期为3.6年,每年死亡率约为25%。如果有房价下降的事情发生,当年在1994-1996的局部房地产泡沫,海南的开发商大概死了80%,日本当时死亡率大概是50%以上。这个反映出贷款中有大量的成为不良贷款。通过分析,我们可以:1、对集团进行贷款,不对项目进行贷款。2、完善预售制度,对有品牌、有实力、有保障的,对中小开发商预售必须要有限制。3、多样化金融扶持手段,因为对这个行业越有利、越便捷这个房价就会越低。获得支持的难度越大,我们能够支付的能力就越来越糟糕。

  另外个人按揭贷款,约为1.82万亿,不良率约为1.8%。总体上来讲,按揭贷款的主要方式为浮动计息、等额还本复息贷款,目前每1元按揭贷款的抵押物市值为1.83元,平均期限为17年。

  上述贷款中,需要考虑的风险因素是:1、利率风险。当央行调整后,利率有一定的上升。短期利率都已经上升了,不可能不推动中期利率的上升。如果中长期利率也提高5点,国债也会下降10-13%。所以,我们可以确切地说,中国的低利率时代在05年已经到了底库,以后的利率是往上走的,走得有多快,我不知道。

  2、经济周期风险和工资刚性;在经济状况不好的时候,对企业、个人的贷款也会出现问题,企业利润经济周期比工人利润经济周期变化要更大。所以按揭贷款比企业贷款来讲,更能承受长周期经济波动的冲击。

  3、道德风险;如果借方不还钱,而这种行为没有得到法律的约束,将会引为广大的道德攻击。不管是借谁的钱,根据贷款协议,你借了钱就要还,这是任何没有借口的。

  4、司法体系失败。历史回顾一下:东亚危机之后,泰国、马来西亚和香港均出现个人按揭贷款严重违约,短期不良率上升非常快,但是中长期非常有戏剧性。马来西亚的资产一开始不良资产的回收非常高,后来就越来越低。如果房价猛然下跌,个人按揭贷款的风险是比较大的。

  如果要化解风险的话,有这样一个分析:1、直客式按揭贷款;可以查一下他的购房状况,但是银行非常懒,让律师事务所帮我去查,让保险公司管财产保险,剩下的我只管放钱就可以了。所以就出现了,商业银行的银贷职员和不良的律师合伙诈骗贷款。2、贷款出售和资产证券化,这是分散风险的办法,至少按揭贷款接近6个水平,证券化也有5点几的水平。3、财政贴息。从世界各国来看,对于个人按揭贷款来说,已经是最优惠、最实际的。所以个人贷款的利息应该根据市场规则来定,应该看周边的贷款情况如何之后再定。

  之后是个人公积金贷款:我是中国公积金制度的支持者,但却是全国性分散公积金管理中心坚定不移的批评者,因为我们可以看一下,总体的贷款约为2300亿,不良率约为0.13%。该制度源自新加坡住房强积金制度,到2005年底,全国住房公积交总额为9760亿,职工累计提取住房公积金3500亿,使用率为35.9%。

  从居民购房使用贷款的方式来看,公积金贷款、商业性贷款和组合贷款分别占12%、75%和13%。

  没有历史场景可以进行比较。经过分析得出:1、精简地方公积金管理中心;2、公积金的归集、管理和方法由商业银行托管;3、以个人为对象的便利化的贷款发放。公积金他们能贷多少就贷,不关你的事,如果夫妻俩都有公积金的使用权就不要规定。

  另外,公积金管理中心应该全国形成一个统一的框架。

  最后,泡沫的政策。

  泡沫破裂的代价:1万亿和3.2个百分点的不良贷款。我自己买房的时候都不清楚自己想买什么样的房子,因为我的地位、收入和兴趣在不断地变化。

  总结起来,我想讲:第一,在中国这个国度尊重个人公民的生命、自由和私有产权的权利,这是先天的、这是不可剥夺、不可让步的。这是我为什么不想做民意代表的原因。你让我代表的时候,我是不是始终会坚持你的利益,我应该支持谁?我不知道老百姓是谁?我只知道特定的群体应该做什么。

  第二,如果你说我应该代表你,你怎么信任我。有可能一开始我是好人,但是我登高一呼的时候,你不担心我会成为洪秀全吗?

  第三,本来这是我固有的权利,我作为书生在报纸上写点东西,你把不可让步的、不可剥夺的权利,主要让步和剥夺是非常不好的。

  1、对中国政府很想诚恳的说,一定要尊重土地现在使用者对土地拥有权的拥有。政府垄断土地一直是整个腐败的温床。能让利用公开化是非常理想化的。

  2、要分清市场和政府的边界,商人总是唯利是图的,你说潘石屹先生不想挣钱,就是指望太阳从西边出来是一样的。但是每个人基于自私自利的出发,但是最后导致了市场的发展,这就是市场看不见的手。所以像我当老师的,教好我的书,写好我的文章,或胡说八道,是尽到我的本分。所以政府一定要尊重市场,不要有上帝的情节,以后自己有一双看不到手。另外对开发商、个人而言,不是他有多高尚、多纯洁,多有正义感,而是守法。如果你守法,而且我们臭味相投,我就敢和你多来往。对于他人的要求、对于企业家的要求,都要有一个边界,对他人的攻击限定守法。

  对道德的要求,以道德优越感去征服他人,以权利优越感征服他人,只会导致这个社会出现更多的伪君子。

  3、推进包括土地、资金和劳动力在内的要素的市场化进程。除了税收大部分增长之外。以前你想发财的话,你只要有权力就可以,拿到冰箱、洗衣机的批文,你就可以发财。如果土地能像资金一样被流通,地方政府早就没有土地所有权,早被中央拿走了。对于中国而言,市场经济的建设,还有一个非常大的关口没有迈过去,因为中国不承认现在是市场经济,因为在市场方面来讲,他才是刚刚起步。

  另外我不是政客,我不是官员,但是我想请政府想一想:政策、决策都有成本,是国民福利增进的最大化或是国民福利减少的最小化。如果一种政策的用意是良好的,但是结果是糟糕的,那么这种政策本身就有问题。为什么呢?你的良好动机不能作为手段,我希望明天跑到共产主义,我搞了一个急风暴雨的革命,这个手段是正当的吗?政策是好政策还是坏政策,是取决于对公民福利的损害度。

  谢谢大家!

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