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钟伟:2008博鳌房地产金融报告
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:30:57    来源: [ ]

  由观点地产机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开,本届年会的主题为"改革三十年大变局下中国房地产新契机"。观点地产网作为博鳌房地产论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。

  以下为6月14日下午北京师范大学金融研究中心主任钟伟演讲实录。

  钟伟:在2005年的时候做了再次进入资本市场的估测,2006年的时候是房地产金融风险的评估,我认为金融风险基本上是控制了。今天我讲的主题是:"调整战略预期,重建消费信心。"国内货币政策区域金融报告,全国工商联房地产商会REICO报告,中国指数研究院CREIS报告等,后者数据频度较高并引入了HedonicPriceModel。首先是人口因素,包括家庭数、家庭人口、家庭年龄、家庭居住习俗、就业人口占比、人口、中位家庭收入;二经济因素,经济增长趋势、基础设施投资、商业活动频度、收入分配、真实收入增长、失业率;三是存量住房因素,包括人均居住面积、房龄和品质、租买结构、保障性住房占比;四是住房金融因素,住房价格、住房重置成本、利率结构、信贷支持、市场竞争性质、住房提供成本,消费者信心、按揭贷款条件、租金月供比。五是住房税收等其他原因,土地获得及相关政策,物业税,户籍教育网等因素。

  建议重点关注的领先指标因素:

  1、房地产开发投资和销售金额的变动。

  2、按揭贷款的申请和发放规模。

  3、销竣比的环比变动

  4、租金收益率的变动情况。

  5、土地储备和开发的变动情况。

  6、房地产开发企业的主要财务指标情况。

  目前房地产市场的显著特征是分化和重组。一、从理论上讲土地价格应深度调整、房产价格出现分化;二、不同区域市场的房产价格明显分化;三、不同物业类型的价格分化明显,商用物业价格平稳上涨,新住宅及二手住宅价格调整,房租价格上升;四、城市核心区和远郊区的价格走势出现分化;五、开发商队伍出现明显分化,行业洗牌现象加剧;六、开发贷款和按揭贷款放松的可能性几乎不存在。这么多资产确定情况下,希望加大房地产市场的支持力度,这是目前的市场结构。

  房地产金融的总体情况,目前涉及房地产行业的资金总额为5.85万亿,贷款约为5万亿。全国开发贷的不良率约6.6%,以按揭贷款为主的个人消费贷款不良率为2%,开发贷款和按揭贷款占全部信贷的比例分别为8.5%和16.5%。

  开发贷款需综合考虑多种财务指标,例如负债率,每股现金流、资产速动比等等,目前财务能力和供应链整合能力考验着开发商,按揭贷款主要考虑收入变动、按揭成熟和贷款价值比。

  景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀有可能导致房价走势的高度不确定性,我们倾向于认为在大约6个季度的调整之后、房价可能会明显上升。

  土地开发拨款约为0.3万亿,不良率不祥。目前的用地制度学自深圳,源自香港,经2001年5月国务院的15号文而确立,上述贷款违反《担保法》,违反央行的取消贷款。

  历史场景:日本人口密度为中国中南沿海适居区域人口密度的3倍,日本房地产泡沫破灭后,土地最大的跌幅接近80%。

  初步分析:土地出让规模急剧放大,2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元,而2006和2005年分别为7600亿和5800亿,这决定了土地储备的资金沉淀不断增加。

  (见图)从日本的泡沫中看到的情况。

  开发贷款约为1.8万亿,不良率约7%。2007年新增开发贷款3600亿,目前对开发商的贷款通常采用封闭帐户管理,一旦违约,银行对土地使用权、以及地面附着物进行处置以保全资产。上述贷款中,对应的房地产百强企业净化资产约为18000,土地储备约为5000亿。目前中国房地产企业的生命周期为3.6年,每年死亡率约为25%。开发贷款风险主要为政策风险、市场风险和项目风险。历史场景:中国1994-1996的局部房地产泡沫以及日本房地产泡沫中,开发商和建筑施工企业的死亡率均高于50%。

  我们需要进一步讨论的几个问题:一、开发贷款和过度信贷支持的问题。首先界定一下什么是适度、什么是过度,就是根据国际清算银行的测算、房地产贷款在银行贷款的占比不断上升,目前,占比在50%以上的经济区域有加拿大、香港、瑞士、占比在40%以上的国家有美国、德国、占比在30%以上的有英国、法国和绝大多数欧盟国家,在主要OECD国家,房地产信贷占全部信贷余额的40%以上的银行,占银行总数的30%左右。二、开发贷款规模和房价高企的关系,从我国去年10年的情况看,2002年、2003年是开发贷款增长最快的年份,而2004年则几无增长,格兰杰因果检验未发现开发货款和房价之间的确定关系。三、抵押物处置的变成成本问题。

  按揭贷款约为3.0万亿,不良率约1.8%。2007新增按揭贷款7600亿。

  需要进一步讨论的几个问题:

  1、按揭贷款能否经受经济周期的考验?从香港的经验看,香港金管局2007年5月发布的《负资产按揭贷款的最新调查结果》显示,负资产按揭贷款总数为6700宗,比2003年底减少94%,3个月以上拖欠率为1.32%。二、豪宅贷款和经济适用房用款贷款的不良率。

  公积金贷款约为0.75万亿,不良率为0.13%。

  现在市场的基本情况是什么样的呢?景气回落但价格攀升,如果市场回落房价就应该回落而不是上涨。我们看三大指标:一是供给增长,二是需求增长,三是价格环比增长。

  2、土地储备上升加上土壤价格上升。今年1-4月份,房地产开发土地购置面积10176平方米,同比增长11%;完成土地开发面积806.5万平方米,同比增长5.9%。

  3、销售不畅加上在建新建上升。今年1-4月份,全国商品住房竣工面积8448万平方米,同比增长20.2%,增幅同比提高了10.3%个百分点,销售总面积达到13664平方米,同比下降4.0%。如果销售没有明显上升,则市场供求失衡局面可能完全逆转,北京、深圳、广州、南京目前均已低于0.7。

  4、开发贷款多增加按揭贷款下滑。目前房地产企业的资金来源中,自筹资金比例上升到36%,银行开发贷款25%,(已是十年来最高)定金及预收款22%,十年来受开发继续高速扩张和市场需求明显萎缩导致。

  今年1-4月份,全国房地产开发投资完成6952亿元,同比增长32.1%,增幅同比比你提高4.7个百分点。我们可以看一看1-4月各地区房地产开发投资完成情况(见图)。

  从2005年-2007年房地产开发企业的销售收入和开发投资资金额看,销售收入分别为1.33万亿、2.08万亿和2.96万亿,开发投资分别为空前盈利导致了两者之间略有差异。

  从前4个月的开发投资情况看,全年需投入至少2.1万亿元,但销售额已很难达到2007年的水准。假定开发贷款今年同比增长50%,那么全年开发贷款约为5400亿,而1-4月已发放2900亿,尚可期望发放2500亿。假定按揭贷款维持1-4月份的内容,那么全年按揭贷款可能只有4500亿。

  5、热钱汹涌加上外资暧昧。热钱这一块大家可以看一下,考虑到高盛报告以及1-4月份外资流入房地产产群150亿元。

  我们看一下好消息:

  真实房产需求得到检验,准备那年购房者超过了70%的购房目的调查中,为了结婚、子女教育、动迁、改善居住意愿占比超过86%,购房面积的调查中,为普通住宅租赁价格指数的上升,二手房交易价格和数量的回暖较为明显,进一步显示了房产需求的,如果房地产的需求是真实的,而不是像媒体广泛报道的那样是虚假的。

  通货膨胀成为全球性现象,2008年以来,包括发达国家、新兴市场国家、石油出口国家在内的世界上多数国家均对国内高通胀相当忧虑。美国通货膨胀数据显示,4月份CPI同比3.9%,环比为0.2%。这是全球调查的情况(见图)。

  关于发钞泛滥,可以考虑城镇职工货币收入的增长趋势,以及居民消费的现金和非现金支付比例。

  关于收入分配,1985年城市人口的人均收入,最高收入10%住户的收入显示实际收入差距已恶化为51倍,曾有估算显示,90年代中期占银行储户总数20%的储户拥有全国储蓄存款的80%。近期占银行储户5%的大额储户拥有全国储蓄存款的一半。

  调整预期:项目利润率、销售节奏、市场容量和价格走势。

  强化能力:行业战略、多渠道融资、供应链管理和项目管理。

  重建信心:等待品质和成本的提升逐步恢复市场需求。

  谢谢大家。

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