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钟伟:房地产的“无准备复苏”
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:29:24    来源: [ ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛在海南博鳌正式开幕。论坛第二天上午,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生发表了题目为《房地产的确定性与不确定性》的演讲。

  以下为钟伟先生演讲的全文实录:

  钟伟:非常高兴来博鳌跟大家交流房地产发展的问题,我的题目是《房地产发展过程中的确定性与不确定性》。这是第一次尝试没有用PPT汇报,因为PPT效果看起来有点不好。第一,美国经济最坏的时候已经过去。不确定的是,我们不知道他的复苏进程是不是足够好。现在看来复苏进程非常缓慢而微弱。第二,对中国经济,确定的是中国经济肯定是V型反转,对中国宏观经济未来两年任何悲观,我都是不赞同的。当然很有可能我是错的。不确定性是我们并不清楚在未来6个季度对中国经济宏观经济的乐观能够持续多久。第三,对于房地产行业,我们确定的知道是这个行业的市场化程度在降低。不确定的是这个行业在六个季度之后会达到怎样的状态,我们确定的是由于对于中国经济未来宏观经济走势没有一致的看法。所以政府暂时不会抽出手调控房地产行业。因此这是一个机会,当我们对宏观经济,对房地产行业未来、资本市场未来有一致看法的时候,问题就随之而来。我一直强调的是你一定要相信在未来预判上大多数人都是错误的。

  我的结论是什么呢?原来我们预期今年全年房地产行业价格负五到零的增长,销售面积10%-15%正的增长。09年全年预估是一个中等程度持续的调整。这对这个行业是有好处的。而事实教训我们,由于次贷危机和经济刺激计划,今年全年情况是怎么样的?极有可能销售金额超过历史最高的07年,销售面积接近或者超过07年。也就是今年销售面积、销售金额如果不是房地产对于私营部门开放十年来最高的一年的话,也差的不多。

  因此,原来预期的调整没有发生,这种调整在未来必然发生。我只能说从目前为止到明年全年对房地产行业而言,是一次非常好的投机机会。但是就象我昨天所做的小的测验一样,我个人坚定认为未来三年这个行业必须面临一次比2008年更大的挑战。

  回到我们一开始,第一,对世界经济的看法。结论是什么呢?我个人倾向于不用太过于悲观,对美国经济而言,不太可能出现比今年上半年更糟糕的情况。第四季度或者明年第一季度美国将摆脱零增长。随之欧洲、日本也会复苏。看起来全球经济最坏的时候已经过去了。也同时提醒大家一下,所谓次贷危机第二波根本不存在。既然这样的话,我们对外部经济环境做一个初步判断,整个国际经济由于次贷危机带来的冲击基本上接近消化,至少在金融层面接近消化,但是对实体经济还会有一个很漫长的调整过程。这并不取决于金融部门的努力,还取决于我们在技术层面有没有创新,取决于有没有新的产业集群的出现,因此对国际经济而言,病危状态已经过去了,我们正在复苏,什么时候能够康复出院,不知道。

  第二点,对中国经济的确定与不确定。3月份我们讨论中国宏观经济的时候,几乎所有学者都是提出悲观,只有少量学者乐观,到现在为止,仍然有很多悲观看法。原来预计全年四个季度增长现在得调整一下,一季度6,二季度8,三季度超过9%,四季度超过10%。四个季度增长当中来自投资增速贡献是巨大的,投资增速30%,消费增速大概15%,这都是最高的。过去六年,钢铁、有色金属消耗量比01年以来任何年份同一时期都要高。所以中国经济所铺的摊子是非常之大的。我们看四万亿占我们08年GDP大概12%、13%,这是在没有发生次贷危机的中国。在发生次贷危机的美国,有小布什、奥巴马两任刺激计划,加起来不到GDP的10%,整个欧洲对经济刺激计划加起来不到5%,所以中国虽然没有发生次贷危机,但是几乎采取了全球最猛烈的刺激手段。如果你纠缠于经济结构有没有问题、企业效益有没有好转、居民收入有没有增加等等,那么你太高估GDP增速这个指标了。通货膨胀今年全年都不存在,是通货紧缩。我们最乐观估计CPI到今年年底才略微回到0以上水平,而PPI全年都是负的。2010年中国的通货膨胀仍然几乎不存在。明年主要是粮食或者农产品价格上涨带来CPI价格上涨。原来的翘尾因素是因为今年全年CPI都是负的,所以同比以来,明年自然有增加。翘尾因素加上新增因素,使得2010年CPI大概3-5%之间。总体,2010年中国经济增长高增长,低通胀,这掩盖了大量的问题。

  正是因为我们对中国经济复苏有更多的怀疑,所以我才认为,央行7月份货币政策微调是完全必要的。即使从现在进行宏观调控,已经为时过晚。92、93年我们M2增长、信贷增长同比增长30%,一直到97年信贷增长才勉强回到20%增长。今年信贷增长是28%。我不相信2010年、2011年,我们会对信贷规模有一个非常好的收缩。因为今年已经投出去,全年可能有9-10万亿,明年再怎么得增长15%-20%,所以明年信贷增长大概11-12万亿,后年仍然增长,所以信贷压缩起来不是那么容易。除非政府可以承受大面积的在08年第四季度及09年政府主导投资项目大面积烂尾,否则这些信贷将稳定下去。由于这些因素,我们认为中国经济重新由于次贷危机,回到一个铺摊子粗放式增长道路上,就速度来看没有任何问题。正是因为对2009-2010年宏观经济不足,所以诸位庆幸吧,政府暂时没有功夫收拾房地产。所以宏观经济没有一个好的共识,恰恰是房地产业的机会。

  总结我们对中国宏观经济的看法,从速度、从规模看没有问题。这就是宏观经济的特点,今年保八,明年超九,今年通缩,明年温和的通胀。正因为宏观经济陷入保增长还是防泡沫的翘翘板选择当中,因此现在重点是保增长,不是防泡沫。

  第三,房地产行业。我们能够看到的确定性是销售在增快,不确定性是价格过快上涨,带来行业调整不够。我们回顾已经过去的三个季度。就在三、四月份的时候,房地产企业也都仍然非常悲观。到现在房地产企业就乐观了吗?乐观的情绪从什么时候出现?从房地产行业的投资来看,乐观情绪大概是今年6月份出现。因为今年1-5月份房地产行业投资增速仅仅只有6.8%。而1-6月份房地产行业投资增速回到的将近10%,6月份一个月房地产行业新增投资大概4600亿,从钞票投票行为来看,大多数企业都是从6月份开始才看好这个市场。目前这个市场特点是什么呢?这个市场特点:第一,销售节奏非常快。快到在08年11月份的时候,我们的存货是24个月,估计目前的存货从全国来看大概已经不足9个月。库存已经消化完毕。第二个特点,一线城市价格上涨,销售加快,正在向二线城市传导蔓延。由刚性需求带动的房地产行业复苏正在向由刚性需求、投资需求共同推进的房地产复苏扩散。我不认为70个大中城市房价有显著增长,但是14个副省级城市在今年上半年房价至少上涨20%。第三个运行特点,房地产行业销售面积跟金额大幅度增长的同时,新开工不足。销售面积上半年增长25%,销售金额大概增长45%左右,这主要是因为上半年销售增长快,主要集中在一线城市。而新开工呢?和房地产投资呢?任总刚才说了,我们目前新开工和房地产投资的增速实际上是不足的。还要考虑的是目前的土地购置并不完全是由民营企业推动,央企也在大量进入,这些都导致我们可以清楚看到从目前为止到明年上半年,市场处于一个更加供不应求的状态,这是我们目前对房地产行业特点的介绍。

  这个行业的确定性在哪里?这个复苏是一个无准备的复苏,它的不确定性是这个行业的复苏带来一个有征兆的泡沫。所谓无准备的复苏,也就是虽然销售节奏在加快,但是你们并没有从这一轮复苏中挣到令你们惊喜的钱。因为你们自己手里存粮不多。这是无准备的战争。有征兆的泡沫是什么呢?这个行业本来应该调整,但是没有调整,阿猫阿狗又来做房子。尤其是国有企业进入这个行业,对这个现象我是非常不安的。不安的原因我并不是担心这些央企进入到行业来是否挣到钱,因为这个他们并不是太关注,关注的是能不能保住央企的牌子。

  央企进入这个行业的后果:第一,即便央企进入这个行业挣到钱了,他对我们中国综合国力进一步上升和国有企业在重要作用,有什么狗屁关系吗?第二,央企进入这个行业当中,能够有能力以更低的价格、更好的品质提供非常本地化的商品房吗?第三,谁对他们的投资负责?第四,如果他们的行为是为了保住央企这块牌子,请问央企和非央企到底在资源争夺方面存在多大差异?为什么他们死活要保留住央企这块牌子,所以央企进入,带来这个行业市场化大大降低。

  结论是什么呢?第一,国际经济最坏时期已经过去,但并没有康复。第二,对中国宏观经济存在非常多的争议,但是复苏势头比较确定。第三,房地产行业已经追平甚至极有可能超过07年,而这个行业本身发展模式并没有根本转型。如果我们认为在07年底以及08年上半年的时候,这个行业应该面临一场调整而没有调整的话,如果我们接受前面所说的09年销售金额及销售面积都有可能超过或者接近07年,结论是显而易见的。如果你作为房地产开发企业,有能力在今年或者明年全年拿到项目的预售,开始销售并且在2010年基本完成销售,那恭喜你,你获得了一个非常好的投机机会,仅仅是投机机会而已,如果你错过这次投机机会,也不要后悔,因为我一直相信有07年年底所带来的各种各样不好的现象,现在已经全面出现。在未来3年,这个行业的调整,尤其是大的调整是难以避免的。谢谢大家!

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