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张元端:对房地产市场形势和宏观调控的几点看法
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:19:19    来源: [ ]

  张元端:女士们、先生们,上午好。下面我想对房地产市场的形势和宏观调控谈几点看法和各位一道谈论、探讨。第一个,相对房地产市场的形势作一个分析,如何来观察、分析房地产的形势,我认为有三组数字的对比很重要,第一是国民经济增长速度与房地产业增长速度的比较、对比;第二组数字是房地产投资增长速度和商品房销售额增长速度的对比;第三组数字是竣工面积和销售面积的对比。我认为这三组对我们观察房地产市场有重要的意义。

  从近6年,房地产发展的总体上来看,我们认为近6年来,我国房地产业的发展总体上是健康的,但是我们今后还要继续地健康发展,为什么说是近6年来房地产业发展是健康的?第一,房地产投资增长处于经济发展可允许的范围内。我们大家知道所谓房地产过热,主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平,增长速度大大高于国民经济的增长。这个情况下过热。例如,1992年国民经济增长14.2%,同期房地产开发增长则高达117.6%,是经济增长速度的8.3倍;1993年国民经济增长13.5%,同期房地产开发增长则高达165%,是经济增长速度的12.2倍。从而表明,当时的房地产开发己超出了经济发展可容许的范围,因此认为出现了过热现象。从1997年到2002年,中国经济增长分别为8.8,9.2,7.1,8,7.3,8,同期房地产开发投资分别增长负3.4,6.1,11,19.5,25.3,21.9,与经济增长都在3.5倍以下,这六年房地产的发展速度平均起来的比较平均是2.1倍。因此,我们认为除了个别年份增长速度稍高以外,总的看,仍然处于正常范围之内。

  但是从房子过热的角度来看,房地产很容易过热,从房子热来看,进一步研究房地产增长与国内经济增长的良好的费用关系,那么我认为控制在两倍左右可以。房地产投资增长速度和经济增长速度控制在两倍左右可以;第二商品房销售的增长率高于房地产投资增长率,呈现一种需求拉动增长的好态势,92年,93年房地产投资增长率的大大高于商品房销售率的情况也是不足的。今后,我们国家将继续执行扩大内需的政策,这就意味着房地产的发展存在着长期的,但是我们也要看到投资增长率和销售增长率也在逐年拉平,这就提醒我们现实性投资增长率远远超过增长率的开始;第三,1992年和1993年出现的房地产热,他表现为各行各界都在搞房地产开发,过多的社会资源的方面,有的甚至不经济搞房地产开发,他也来搞房地产开发,这几年情况不同了:一是有了股市等新投资对象;二是有了信息产业等投资容量很大的新兴产业;三是各行各业都有自已的发展天地;四是资金流向的监控大大加强。因此,尽管房地产业仍具有很大的魅力,但社会资源过多流向房地产开发的现象已得到控制。我们认为当前房地产的比较,总体来看是健康的,今年上半年及房地产形势怎么样,尽管有着非典意外的灾难,但是我们房地产业仍然取得很快的发展,根据国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明在连续3个月的小幅回落之后,“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平。全国房地产开发市场逐渐恢复了原有的快速发展势头。

  第一,房地产开发投资,一到六月份累积完成3816。81亿元,比去年同期增长34%,高于同期固定资产的1.2的百分点,占25.3%,其中,中东西部地区增长过度分别为29.2%,55.9%,45.6%,可见中西部比东部快。其中,有12过省区增长过渡超过了50%。按分类来看,商品住宅开发完成投资2856。79亿元,与去年同期相比增长28%,占商品房同期的67。8%,其中经济用房完成投资227。66亿元,同期增长22.6%,占比重为8.8%,完成投资45857亿元,同期增长50%,占商品房投资的比重42%,第二从商品房资金来源:1-6月份,全国房地产开发到位资金达到5723亿元,同比增长48.4%,增幅比去年同期高13.4个百分点。从资金来源的构成情况看,国内贷款和企业自筹资金是拉动资金来源快速增长的主要因素。其中,国内贷款1488亿元,同比增长58.4%;企业自筹资金1718亿元,同比增长42.8%,第三商品房新开工面积,1-6月份全国房地产新开工面积为2.43亿平方米,同比增长31%,比去年同期增加11.2个百分点。其中,商品住宅新开工面积为1.99亿平方米,同比增长29.7%。第四商品房竣工面积一到六月份,全国累积完成房屋竣工面积8187万平方米,同期增长40。4%,增长速度比去年同期增长提高20%,其中商品住宅竣工面积6761万平方米,比去年同期相比增长38。6%,如,商品房销售面积一到六月份全国累积商品房面积8672。35万平方米,同比增长37。4%,第六,商品房的销售业,全国累积户口房销售热为2701。77亿元,同比增长44。8%,第七,商品房销售价格:上半年商品房平均销售价格为2424元/平方米,同比增长5.4%,而去年同期是下降0.1%。其中,商品住宅的平均销售价格是2266元/平方米,比去年同期增长5.9%。其中东部地区,价格涨幅加高,四个地区涨幅在20%以上,如青海,湖南,浙江、陕西,有九个地方商品房价格有不同程度的下降如新疆,河北,四川,广西,北京,云南,辽宁,内蒙古,贵州;第八,商品房的控制面积,上半年,商品房控制面积,增加了8.4%,比去年同期增长了8.6%,仍然在大幅度的增长。第九,土地开发面积,上半年完成土地开发面积7144万平方米,同比增长40%,增幅比去年同期回落12.7个百分点。

  个人认为,一,房地产增长速度与国民经济增长速度比,第二,商品房销售热增加速度高于房地产投资增长速度,第三商品房销售面积大于竣工面积,这是一个好的现象。虽然可以认为,到目前为止还没有出现全国性的房地产过热现象,但存在的一些问题也不容忽视。其中最大的问题是空置房持续增加。如我们把近六年来。

  如果我们把近六年来,每年的竣工面积都大于销售面积,实际上现在统计的数字,2002年商品房销售面积,比2001年竞争其中控制时间在一年以上的竞争,占竣工总量的14.6%,分别为3.6%,负的5.1%,和22.4%,中西部同期增长幅度,分别为6.1%,25。7%,33.2%,东西部地区较大,而且高于同期竣工面积速度,中部、西部、地区增长较快,由他原来的基础数据比较小,但是征服的扩大,今年上半年同期数据显示,增长过渡,为8.4%。

  当然,光凭空置房的多少,并不足以得出过热还是不过热的结论。这是因为:

  首先,必须区分出正常空置和非正常空置两种情况。为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、以及应对“或有需求,可能会产生的需求等等,市场上需要有一定比例的空置房,这是正常的。关键是什么样的比例为适当。

  其次,非正常空置也不都是由于过热造成的,要具体分析其成因:行业外部原因,如国内和世界经济宏观经济的变化,出现突发事件,如战争、流行病等。行业内部原因:第一由于整体过热造成的空置,即行业经济发展不适度地超越了国民经济发展水平;第二由于市场预测不够、市场定位不准、盲目跟风逐流,导致结构性过热造成的空置积压;第三不适销对路造成的空置,例如地段不好、户型不好或陈旧、品质低劣、配套不全等;第四由于价位不当造成的空置。

  目前,空置商品房增长后我们要具体分析,因此,我们要对空置的目标要进一步研究,第一要研究控制空置商品房的定义,什么叫空置房的定义还没有到最后的阶段,第二空置率的计算方法目前是以”报告期末商品房或商品住宅的空置量“与”近三年商品房或商品住宅的竣工量“进行比较,其比值即为空置率。对此,经常看到有不同争论。例如,是应该”以近3年商品房的竣工量为分母来计算空置率“还是应该”以全社会存量房屋为分母来计算空置率“,就有不同意见。

  我的看法是,这两种空置率指标对房市调控都是很有用的,应同时存在。

  以近3年商品房的竣工量为分母计算出的商品房空置率,是一种”增量空置率“。它反映了报告期(某年)商品房的空置状态。它的用处是为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。有专家建议:按年度计算商品房空置率。其计算方法是:以报告期(当年)的商品房空置量(包括过去累积的和当期新增的空置房)为分子,以报告期竣工的可供出租、出售的商品房,加上过去累积的空置商品房为分母。这个算法与”以近3年商品住宅的竣工量为分母“的算法相比,更能及时地确切地反映空置房的实际状况,因而更便于进行年度开发、竣工量的控制。我以为这种算法较为合宜。

  以全社会存量房屋为分母计算出的空置率,是一种”存量空置率“。它反映的是全社会存量房屋的空置状况。它的用处是为判断正常空置和非正常空置、是否需要新建房屋和新建多少房屋提供科学依据。其计算方法是:以社会全部空置房(含用于出租、出售和自用的空置房)为分子,以社会全部房屋存量为分母。

  还应该分别统计出住宅和非住宅房屋的空置率。当前比较关注的是住宅的空置率,而非住宅用房的空置状况也应同样加以重视。

  如把我们换一种角度来看,研究关于房地产饱和度的问题,既需要有一定量的空置房(正常空置),又要防止非正常空置。那么,超过一定量限度的空置商品房(简称”超限空置房“)的实质是什么呢?

  我觉得,可以看成是商品的积压,也可以看成是总体、局部或某类房地产产品的过热,也可以看成是市场的饱和。

  为此,我们要研究商品房市场饱和问题。以住房为例,主要是以下四种”饱和度“:

  (一)”长期饱和度“。即相对于若干年以后,例如二十年、三十年以后,我们中国社会上居住用房或非居住用房总量己经基本够用而言,出现的饱和现象。

  (二)”短期饱和度“。即相对于当前一定时期内,例如二年、三年内的由国民经济发展水平所决定的社会购买力,有效需求而言,出现的饱和现象。

  “短期饱和”现象的成因:一是“过热”,即在某个时期里,商品房投资的增长超过了国民经济的增长和由国民经济水平所决定的社会购买力,有效需求水平;二是受经济周期波动的影响,购买力发生潮起潮落,在某个时期里发生饱和现象;三是由于不均衡供给,即众多楼盘同期集中上市,在某一时期内形成供给洪峰。

  (三)“结构性饱和度”。即由于商品房的产品结构失衡,一个时期内某类产品开发得过多,从而发生该类产品过剩的饱和现象。

  (四)“或有饱和度”。即由行业内外部原因所决定、可能发生、也可能不发生的饱和现象。

  这里讲的“或有饱和度”,是借用财务上的“或有负债”的概念。“可能发生”的外部原因如给外单位担保和企业经济纠纷等等;内部原因主要是经营管理不善、缺乏自我保护防范的意识和措施、员工素质方面原因等等,。

  对房地产业而言,出现“或有饱和”的外部原因是:受国民经济或世界经济形势的忽然变化的影响,受突发事件(如战争、流行病等)的影响;内部原因是:房地产业的市场调控、投资决策、开发经营失当等。

  我国的情况是:由于国民经济持续发展、城市化水平正在快速提高、收入增加后要改善居住条件、城市建设更新改造等因素的支撑,一二十年内不会发生商品房“长期饱和度”方面的问题。但需要注意的是“短期饱和”和“结构性饱和”的问题。

  “短期饱和”和“结构性饱和”的问题固然可以靠“长期饱和度”来稀释、摊薄和消解一部分。但是,这决不是说可以有“房子盖起来总会慢慢卖掉”的想法。且不说资金积压沉淀对国家和对开发商家的危害性,就说其中有一部分不适销对路的房子,鉴于房型变化进步之快,愈往后拖,愈难消化。这就是我们一再不厌其烦地强调要调整产品结构、增加有效供给、做到适销对路的原因所在。

  近三年国民经济增长速度为百分之7.3到8,而房地产投资增长百分之19.5到25.3。我觉得房地产投资增长是高了一点,以致出现部分地区过热的苗头。一个不成熟的想法,相对于国民经济增长速度为百分之7.3到8的水平,假定把房地产投资增长控制在15%左右,亦即房地产投资增长率与国民经济增长率的比值控制在2倍左右,是否会更加协调一些呢?这需要进一步深入研究。

  饱和度如何预测?事实上,由于存在许多变量和不确定因素,一个时期内的有效需求量是难以通过调查统计来得到的。因此,所谓饱和度也是难以精确计算出来的,只能是一个模糊概念。但模糊归模糊,总比没有强。以住房为例:我们住房长期饱和度,可以通过若干因素来预测未来一个长时期内的住宅需求量,从而推算出饱和程度。这些因素如:①城市经济、社会发展的趋势;②城市人口增减的趋势,或曰城市化发展的趋势;③城市规划、建设的趋势;④居住现状和提高居住水平的分阶段目标;⑤旧住宅更新重建的数量;⑥存量空置率;⑦其它有关因数。

  但需要注意的是这种预测的住宅需求量,只是一种潜在的长期需求,而且是一种理论的和理想的需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为每年的投资增长率应该与现实的需求即有效需求相平衡协调,不能盲目超前得太多。而现实的需求即有效需求,主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平。而不是取决于潜在需求。最近,笔者看到一篇文章,在预测了“十五”期间的住宅需求量以后,就认为房地产投资每年增长28%也不为多。这个说法是很容易产生误导,从而加大空置的。

  短期饱和度,除可以参照上述长期饱和度的预测因素外,还可以通过“存量空置率”和“房价收入比”来预测。所谓“房价收入比”,是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。据世界银行提供的资料,在衡量一个国家的住房消费时,以房价收入比在3倍至6倍之间比较适当。即一套中等水平房子的价格与一户中等收入家庭的年收入之比为3~6倍。如果一个时期内的“房价收入比”太高,市场无法承受,引致空置房大量增加,我们也可以认为或视同出现了短期饱和现象。

  第二个问题是关于房地产宏观调控问题,为了防止和减小房地产市场的波动,必须适时地采取调控措施,不仅要保持房地产总供给和总需求在总量上的基本平衡,而且还要求两者内部结构的平衡和相互适应。

  温家宝总理组织召开的国务院常务会议,会议要求房地产市场的调控,调整供应结构,增加建设和管理,控制高档商品,第二,健全市场体系,第三,发展住房信贷,强化管理,第四改进规划管理,第五加强市场监管,整顿市场秩序。

  将从土地的规划供应,建设管理,资金,干部监督各方面联合整顿土地市场,存在的开而不发,全而不用等现象。据不完全统计,开发区面积达到三点六万平方公里,包括全国现有城镇的问题,其中在开发区管理方面违法违规现象多,包括在内房地产在内的供应。从商品房开放市场的角度来看,当前首先是要加强建议调控体系,应加紧建立调控体系,包括建立准确实用的统计系统、信息系统和预警系统,这三个系统构成体系的基础,更重要的是,调控的政策措施一定要得当,尽力防止因调控不当而引起大的楼市波动。为此,至少应注意以下四条原则:第一,利弊得失,慎重权衡。主要是考虑两个关系:一是供求关系;二是行业经济发展与整个国民经济发展的关系。

  如果是供大于求,会造成产品过剩、资金沉淀;但如果供小于求,又会造成炒作盛行、价格飚升。如别墅,固然目前在数量和质量两个方面都存在问题。而在用地和融资方面对其加以控制以后,又要防止由于出现供小于求而产生的各种弊端。

  房地产投资适度增长,会拉动国民经济增长;房地产投资过度扩张,会造成供大于求,影响国民经济的正常发展;反之,房地产投资过分紧缩,又会产生供小于求,同样会影响国民经济的正常发展。因此,必须通过反复权衡,找出利弊得失的临界点。既要防止局部过热,又要保持一定的房地产开发规模和增长速度,使其最大限度地为拉动国民经济作贡献。

  第二,调控的着眼点始终要盯着搞活流通。党的十六大指出:“扩大内需是我国经济发展长期的、基本的立足点。坚持扩大国内需求的方针,根据形势需要实施相应的宏观经济政策”。

  我们在过去的长时间里,国民经济宏观调控往往是将抑制总需求的过快增长,作为调控经济过热、克服通货膨胀、保持经济稳定增长的主要措施。现在的宏观调控,应该进一步地转到“扩大内需”的战略方针上来。

  “扩大国内需求”,就要求我们进一步搞活流通环节。房地产业的生命力在于搞活流通。房地产业能够为国民经济和各相关行业的发展作贡献,其基础也在于搞活流通,搞活房地产一级二级三级市场。

  为此,我们一方面要控制好投资增长的“度”和“节奏”,防止投资过度扩张;另一方面更要发挥住房信贷等支持系统的作用,鼓励住虏消费,搞活流通,以销定产,以销促产,继续保持以消费增长拉动投资增长的良好态势。房贷是一种安全性比较高的贷款,少数违规贷款应该通过强化监控和风险评估机制来解决,而不宜靠紧缩贷款来解决。

  第三,要加紧拓展多元化的房地产开发投资结构和融资渠道。多元化的投资结构和融资渠道,既有利于资金的筹集,又有助于风险的分散。国家统计局公布的2002年房地产开发资金来源的结构是:国家预算内资金占0.12%;国内贷款占22.5%;债券为0.025%;利用外资占1.6%,其中外商直接投资为1.2%;自筹资金占28.5%,其中企、事业单位自有资金为15.7%;其他资金占47.2%,其中定金及预付款为38.6%。国内贷款增长幅度比上年上升3.9个百分点;国家预算内资金比上年负增长26.9%;其他来源所占比重变化不大。

  由此可见,开发资金在多元化方面已迈开了步伐,但还大有拓宽的余地。例如,现有渠道中的债券的比重就非常小。同时,还可以在资本市场开拓其它的融资渠道,例如上市、房地产信托、类基金的房地产投资公司、房地产私募基金等多种方式,打造坚实的资金链。

  据资料介绍,美国房地产资金构成中银行贷款只占15%,而企业自有资金占70%。企业股东多元化,如保险公司、养老基金等福利基金、房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公众的资金等等,形成了实力雄厚、广有资产的企业群。

  第四,要因地制宜,充分考虑我国东、中、西部和各个城市房地产业发展的不平衡性,调控政策应有区别。2002年全国商品房销售额当中,东部地区占76%;其余的24%中部地区和西部地区各占一半。因此,应针对各地区、特别是城市的情况,过热的加以抑制,不发达的加以扶持,即中医辨证施治的“虚则补之,实则泻之”。

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