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郁亮:追求利益和社会责任的平衡
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-30 09:03:56    来源: [ ]

  郁亮:参加这么多博士参加的论坛压力非常大,我小的时候就佩服那些说话我听不懂的人,我刚才非常同意陈淮博士讲的。是按照市场的估值还是怎样?就是怎样对上市房地产公司进行定价。要把中国房地产问题一下子搞清楚非常困难,来之前,这个题目变了很多次,所以只能理解为转型年代下的房地产上市公司的价值。

  房地产信贷如果有风险也会引起整个金融关心的问题,包括消费者按揭贷款,对这个观点,有一点不太认同的地方,如果把房地产行业说成是金融现象,那么我们由银监会管就可以了,比如说汽车行业和房地产都是资金运行行业,都是很多贷款下去,买车的人也是汽车贷款。没有人说汽车行业是金融行业。房地产行业作为资金密集型行业特征越来越明显,没有钱的话,在过去说明可行的话,到今天就不可行了。房地产对开发商的要求来越来越强,我们还有价值可以创造的,不能说开发商是不从事价格创造的。

  房地产作为资金密集型的产业,对于开发商来说,单一的融资渠道是不够的,最核心的问题,单一的融资工具是最单一的,只有一项是代管的,像信托,我们对于金融的开发问题是整个最落后的,当然我们看到,我们已经开始迈向国际化,对于整个过去金融国际化,开发更多的利用工具,有更多的便利,从而对于提高个房地产市场也会更加的多元化。单一的工具肯定会带来更多的单一风险,多元化可以化解一些风险。对于房地产开发商来讲,资金密集型的这个特征越来越明显的话,显然需要更多的融资工具。具有这个融资工具也不是很难,但是大多数开发商用多元的融资工具是很难的,关键是"信"字,就是透明,让人一看就明白,不能都是憋着、藏着。

  中国会计师的准确度是不够的,都是比较不愿意告诉别人的,透明度不够的话,别人是不会给你钱的。除了信用之外,还要做得好。钱,都是爱富嫌贫的,银行是下雨天把雨伞收走了的银行。不能埋怨他,从这点里说是必须这样做,下雨天给送伞是救济。这样的话,你要做得好才可以。这是获得融资工具多元化的两个前提。这两点,你想做多元化的话,国内、国际的钱都会给你。如果做不好,国际、国内的钱都不会来。很多人做国际的融资渠道,如果在国内银行都做不到,如果想骗国际银行的钱更不容易了。

  这是我谈到的转型的问题。关于上市公司价值问题。从我的角度来讲,管理层来说,更多的是谈创造价值的问题,我们的目标是在哪里?应该价值怎样最大化进行服务的话是有认识的,当时来讲,在市场上是炒做为主,那时是远离庄家,远离了庄家也远离了这个市场,那个时候更加强调公司价值最大化。更多的顾及公司的长远发展。2000年之后,在越来越规范的情况下,弊端就显示出现,你不可能允许长线投资,更多的是短期投资,作为资本上,我们应该满足长期的收益率,也要满足短期的收益率,必须要兼顾,不能借上市公司的长期利益,而牺牲短期的利益,这在五六年以来,势头发展很大,这种转变对价值认识的最大转变。

  今年到了第三阶段,给上市公司、股东创造价值是天经地义的,作为管理层应该是努力奋斗的,随着社会环境对每一个企业提出更多的要求,你不仅要赚更多的钱给我们,还要有创造很好的形象,像小贝一样,不光球踢得好,而且还要长得帅。这对于上市公司来说是非常难的。如果作到企业建设,这样对公司有帮助,在融资的时候别人会更加信任你,但是这是很难用价值衡量的。

  我们经过批准,用1700万做了企业建设资金,经过批准之后,满足社会各界对价值要求,我觉得中国这三类企业追求的是长期最大化,追求利益和社会责任的平衡,都是并行的。照理说,经营的都不是很好,这些是属于沽名钓誉,如果企业发展不好,如何负担起社会责任。如果谈到社会责任,到一定的阶段来谈的。如果把所有的社会企业都拿里谈,我认为效果会相反。我们一直在寻找我们的路径、方向。今天借这个论坛,听听各位博士有没有给我们指点。谢谢大家!

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