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施永青:从香港历次房地产周期的经验探讨宏观调控对中国房地产市场的影响
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-29 23:03:48    来源: [ ]

  主持人:下面我们请出中原地产集团主席施永青先生,他的演讲主题是从香港历次房地产周期的经验探讨宏观调控对中国房地产市场的影响。有请!

  施永青:各位领导,各位来宾,我是从香港来的,我就从香港宏观调控的一些经验看看国内的情况。从我今天早上参加这个研讨会,我的基本感觉就是国内的房地产发展商对宏观调控都是很反感的,都是很抗拒的。我发觉除了开发商不喜欢宏观调控之外,中央政府跟地方政府也是有分歧的,中央总是说过热了,有泡沫了,地方说哪有过热,发展商也说没有混乱都很清楚的。所以要不要调控呢?我自己看从房地产先不要说要不要调控,做房地产的一定要了解房地产是一个周期性很明显的行业,和其他的行业不同,其他的行业的周期性没有房地产这么明显,它的一个周期可能持续几年,房地产要么不升,一升不是升几个月,他是升几年。香港从1984年底《中英联合声明》公布之后,升到1997年。前后升了10多年,升了13年都是一步一步上的,但是为什么有这个升法呢?主要的一个原因就是房地产这个产品生产其实很强的,他不像做服装的,市场有需要他工厂下个星期就可以大量的生产。房地产发掘不够的时候,从土地开发、招标、建设完成三到五年的时间,所以他不够的时候就完全不够,几年里面都不够,它太多的时候也没有办法改变,因为已经开工了,建筑合同也已经去做了,地价已经付了,钱也贷了就没法停下来。所以他的周期是一定有的,做房地产发展的话是没有办法逃避这个周期。另外一个方面政府就是因为知道房地产的周期这么严重,倒下来的时候影响这么大,所有的政府都无可避免想去调控房地产的,你看香港的房地产从97年跌下来跌到去年年底是跌到70%,有些写字楼、豪宅跌了80%的也有,所以对整个社会的影响是很大的。

  所以我知道房地产是没法政府完全不动的,香港上一次开始调控的是1991年年底,政府已经觉得香港的楼价太高,当时就是91年从这个按揭贷款从90%降到70%,使得很多的买家本来可以多买楼的都没有办法买,很多人本来可以变成你的需求的都被淘汰。当时91年调控,经过92年、93年到97年都没有成功,政府除了调控按揭之外,还调控手续费,我们叫印花税,就是交易的重价税,从增收手续费,又控制发展商怎么卖楼,要抽签,不准排队,要用本票订金要多少,要卖给什么人,不能卖给有限公司,一定要卖给用家,还不能转让,政府其实做了很多的调控,但都不成功。使它成功,1997年主要是一个“百万屋”增加政府供应,这个就跟中国政府的做法完全不一样,香港政府觉得楼价太高的时候,怎么办呢?就是增加土地供应。中国政府觉得房地产过热了,它是收缩土地发展,把土地的供应收缩不贷款给发展商去发展,这个其实有一个很大的矛盾,一方面觉得楼价升得太快,另一方面又不给他供应,不给供应的结果可能人家就买不到房子。现在拆迁量这么大的情况下,没有新的开发量,楼价反而就降不下来。这个说法是否成功你们再研究。

  我先要谈谈的就是因为有这个房地产周期性,资源的错配也是政府一个最大的考虑,香港政府调控的主要原因有三个方面,第一个方面就是他觉得楼价的上升已经跟普通人的购买力脱节了,一般人买不起,他觉得在买楼人的是炒家、是投资者。这个情况在中国有没有呢?我觉得在一些大城市还是有的,我们在上海也有一些代理的业务,买楼的人中有相当大的比例,他不是买来用的,他是买来投资的,他是一个资金没出路的情况下,中国经济的发展这么快,资金接力得很快,没有出路的资金就流到房地产里面去。所以刚才如果说政府要调控的话,有一个情况我觉得发展商要留意的,就是中国政府对外汇政策的态度,我看到中国政府有一个意向,可能国际上也有压力,要中国开放资金市场,让资金流到外面去投资。现在中国的房地产发展这么快,有一个很大的原因是资金不能流到国外去,他的投资的对象只是在国内,现在中国有一个QDII有一部分的资金允许他投入到国外,将来这个资格会越来越降低,让资金流到国外去的时候就可能出现流进房地产的资金比较少,刚才有一个题目是谈融资、资金的流向。其实我觉得中国的房地产不缺乏资金,如果中国的房地产缺乏资金的话,价格怎么会上去?现在的价格上去就是不断的有资金流进房地产,但是这个房地产的资金不是直接流入到银行的贷款里面,流入到发展商融资能力方面,而是流到发展商卖楼的时候、推销的时候的对象他有资金流进去,否则价格也不会上来。所以如果中国的政府在宏观调控的时候,允许资金外流的话,中国的房地产的升值能力可能受到影响。

  刚才上午王石谈到美国的房地产占的GDP比例比中国高,中国从可能3%左右现在升到靠近10%。很重要的原因在其他经济发展的时候,都会出现这种情况,就是经济发展的水平比较低的地方,人民他的资金,他的钱用什么地方,就是用在吃的方面。经济不好的地方多数钱都花在吃。到了生活水平比较好一点,他就可能把钱花在住的地方,再好一点的时候可能花在改善生活指数上,去旅游,去买一些好的名牌、炫耀性的消费。我觉得现在中国的经济发展还在从吃为主慢慢的更多的放在住的地方,这个比例还在上升。我觉得将来还可以上升,但是升到一定的程度他也会慢下来的,不是说我们想升就可以升,这个上升一定要跟中国的经济增长配合。香港以前要压房地产的原因,就是房地产的价格的升幅比经济增长的升幅要快,跟一般人的购楼的能力有距离,这是政府出手的原因。另外一个原因就是政府觉得资源错配,也就是流到房地产的资金比整个政府希望流向的行业不配合,我相信中国政府现在最想资金流到石油企业里面去,开发油田。现在普通人都觉得去炒楼赚钱最快,香港在96、97年就出现这情况,我认识一个朋友,到他家里去吃饭,他的老婆就在埋怨,说他的老公是在国内开工厂的,说你干嘛这么麻烦要到美国去看市场,又要到韩国去买原料,还整天在深圳管生产,你一年赚的钱还不如我在浅水湾炒两栋别墅赚,我炒两栋就赚了几千万,你做了一年还赚1000万不到,你不要去做了把钱给我去炒楼。现在中国有些地方因为炒楼赚钱比较快,“温州帮”四处去炒楼嘛。就出现了资金流向可能跟国家的整体规划上不配合,所以政府要打压房地产。所以我自己看,政府要宏观调控也有他的一些原因。一个就是楼价的升幅比生产力升的更快,尤其是一些楼虽然销售了出去但还是空置的可能造成资源的浪费。另外一个就是资金的错配,可能也有一些人也觉得房地产的价格上升可能影响中国的经营成本,如果影响经营成本吸引外资,产品出口的价格可能太高,影响竞争能力。所以从这个角度去看,政府要宏观调控有它一定的原因。我觉得中国政府这次对宏观调控的决心还是蛮大的,所以可能现在效率不明显的话,他还有新的政策出笼。当然这个还是不太重要的,因为现在国内已经是市场经济,除了有国营企业之外,还有很多的民营企业,民营企业也不是听中央的指挥盘去做的。从今天开会我看发展商的胆子也不小,对中央的政策也可以冷嘲热讽一番的。我相信中央的政策出来之后,也不是一定完全配合的。所以香港的情况就是搞了几年宏观调控的效益还不出来,现在我觉得最重要还是看资金的流向,虽然刚才大的发展商说的都是宏观调控对我没有影响,其他的发展商的资金少了,他们可能要把以前拿到的土地拿出来,正合我胃口我可以吞多一点,这只是看到的发展商的情况。出问题最大的情况就是如果资金从房地产撤走的话那就表示这个房地产的价格可能要掉下来,房地产价格下降的时候,就不仅是小的发展商出问题,大的发展商一样可以出现问题。

  因为他原先投递的估计跟市场真正能够销售的情况可能不一样,现在这个情况还没有出现,炒得最热的是上海,宏观调控谈了这么久,价钱还没有掉下来,但是可以看到的情况就是流进去的钱已经比较少了,所以价格的升幅没有去年这么快了,这是不是有一个指示性的标志,表示资金的流向可能出现的一些取态上的改变。观望的人可能已经增加,我刚才说了一些大的城市的情况,就是很多买楼的人本身是投资者,买来之后他只是作为储存财富的一种方式,不是自己用的。如果用的人够多也负担得起的话,投资资金撤走的时候还有用家去承建;如果这个价格已经跟用家的购买力脱节的话,资金撤走的时候可能存积的人不够的话,这个价钱就会掉下来。价钱一旦掉下来,就可能出现一个自我完成的机制,就是价钱掉下来吸引的资金越少,原来的资金可能撤走,价钱就进一步下降。价钱掉下来银行就会收缩信贷,可能要发展商还钱、要炒家还钱,那地幅就会增价。这个情况是中国政府要非常留意的,打压房地产,如果变成一件灾难性的恐惧性的事对市场就会造成很大的破坏力。

  但是中国政府要小心的同时,我觉得发展商也要小心。发展商应该认识到前几年赚钱这么容易,不是一个常态而是一个特殊的情况下出现的情况,你不能够把公司的规划、长期规划都认为以后的赚钱也这么容易的。所以在经济刚开放的时候,这个赚钱的路子比较容易一点,这个路子从中国经济发展势头来看,可能还可以继续但只是开始的十年、二十年的情况。我相信开发商赚了这么多的钱,他的计划都是跨时代的,有长远的大计,那就不能看成常态。所以我觉得现在是发展商应该开始检讨他的策略上怎么去配合中国经济的发展,当然政府的政策最好就是不要行政干预,透过市场机制去调整是最好的。但是我相信以中国政府的现在的发展情况他还是会有新的宏观调控的政策出来的,发展商不能没有准备。我先谈到这里,看大家有什么问题。

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