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任志强:信贷政策变化对房地产的影响
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-29 22:46:49    来源: [ ]

  任志强:前面有很多同志讲了很多情况,来这前大家都让我说121,报纸上介绍121不好的办法,所以这次想说的是新的政策对房地产的影响,16号我们跟银行进行了交流,银行提出了有几种说法,第一个说法是121号文件发出的时候叫做事出有因。第二个叫情有可原。第三个说法叫做要仔细研究。121号文件肯定是事出有因,就是因为他有很多特殊的原因造成121号文件的出台,所以我想对121号文件的出台背景做一个分析。

  去年我们供给总量银行贷款是19000,占80.2%,债券市场是3800亿,股票是以962亿,总的量是24000亿。到今年上半年1-6月份银行的贷款总量是17000亿,企业债券只发了65亿,国债是3140亿,和去年总比例差不多,而股市大大降低,只有240亿,问题在上前年已经贴近前年容量,到7月份更惨,18872亿总的贷款,如按贷款问题计算的话整个社会融资已经超过去年全年,同比增长9953亿,这是银行贷款总量增加,企业债比年减少10亿,国债比去年同期增加了,因去年同期算起来连企业算过来才380亿,可今年上半年国债又增加了310亿,就是比去年同期增加50%还多,这个总量的情况看,已经比去年有大的增加了,大概已经增加到24,这个数量是非常大的一个数量,所以央行叫做事出有因,从投资情况看,上半年完成的投资额是19348万亿,增速是31%,到了7月份更高了,变百32.9,一路上涨投总额对房地产是有影响,对全国的经济是有影响的,所以他们发出一个指令不只是对房地产,而是对全国的整个高速增长有影响。从房地产的增速3867亿到6月份的数字,增速是30%,对GDB的直接贡献率是一点二,加相关企业贡献率是2%,在总的1900亿投资里房地产占19。9%,就是1.2的直接增长。加上增加的其他附带,大概又有2%的贡献率,应该这个贡献率在上半年发展速度很高的。我们过去GDP的贡献率一般情况下投资增长是4.5%,进出口只占一0.3,进出口虽然很大有700多亿美元,但是在GDP的总量比重是越来越低的,过去我们对外的依赖度很强的时候,外贸的增长会占到2%点左右,现在已经下降到不到0。5%,但投资增长过去占一半左右,现在已经超过了整个比例。

  这个投资增长的分类,从投资增长总的情况看房地产没增长多少,表面上看我们房地产的增速是34%,但实际上竞争点比去年只增长了一点一百分点。但是基本建设和更新改造在整个GDP增长过程中是提高得很快,什么意思呢?在我们97年以后,国家提出了经济结构的调整,经济结构调整的结果是没有什么可以发财的,所以大家都把他转向房地产。为什么会转向房地产?当时我们政策基本上不允许发展,要减产,房子要压定,钢材以8个主要生产点为主,150万以上的基本上灭掉。当时新一届政府提出的一些防止重复建设,压缩市场供给过量的一些产业,所以像我们的红豆从服装向房地产转业了。中远跟大企业几乎把产业都转到了房地产,等于是98年以后一次国家的经济结构调整的结果造成了所有的产业几乎把所有的资金都转向了房地产,因只有房地产可以发财,经过5年时间后,造成的结果是什么,钢材不足,煤炭不足,发电不足,所有的都不够,就是因为房地产业整体的龙头作用、先导作用在整个经济发展过程中对其他行业的带动要远远大于房地产本身,因此在更新改造和基本建设增长过程中,明显看出都远远高于房地产的增长速度。房地产表面看来是很高,但实际上在国家经济中的比重并不是很大,1-6月份房地产贷款中只有1488亿,占的比率是非常低,只占百分之八点几,但全国整个贷款问题是高速增加,高速增加中增速是主流的,其他行业的带动是由于房地产产生了带动效应。这种效应杀头时一定先杀房地产,从产业情况看,第二产业的增长速度是最快的,超过了50%,这是连续九年没有过的情况,第三产业比去年同期下降,比重也下降,这就说明由于房地产带动其他产业的高速增长,包括我们的压定,压定的结果造成现在的纺织业大幅增长,纺织业的进出口由于进入WTO受的局限性小了以后,就并命出口、生产,这利结果是第二产业发增长速度巨快。另外从东中西三个部分可以看出来。落后地区的增长速度远远高于发达地区的增长速度。现在房地产主要是指东部地区,因发达地区的增长速度和总量是很大的。东部地区已占73%,中部和西部各占19%,总量非常低,但是从发展速度看东部和中部的发展速度是远远高于发达地区的。比如广东去年增长速度是百分之二十几,而今年1-6月份增长只有百分之七点几,比去年大概同比之下了三分之二,北京去年是26,今年大概只有12,也是大幅度下降,发达地区可能除了上海略有增长以外,其他地区应该说发达地区的增长速度是很慢的,非发达地区房地产增长速度尤其快,比如说内蒙达到119%,这种增长速度是非常快的。像江西中等发达地区和甘肃等等大概有16各省市超过了80这个增长速度,很多在90以上,这个增长速度在中西部地区是很明显的,原因是原来的基础低稍微一改过就超过了,所以他增长比例是非常快的。从资金来源情况看和所占比重看,银行也就是国有预算占的比例是越来越低了,去年是19。9,今年只有5%,非常低,其他经济占18%,增长率是47%,也是非常高的,这是我刚才说的很多非房地产企业的资金流向房地产,在房地产中占了越来越多的比重,国内贷款增长率占了55.9%,比重是24.8%,自筹资金增长是最快,在上半年我们完成的投资的过程中是完成3800亿,但是到位的资金已达到5700亿,就是到位资金怎样投到房地产在帐上存的钱还有两千亿,这个数量是非常非常巨大的,自筹资金上半年增长的是1700亿,贷款只增加了1400亿,说明我们自筹资金,各行业的股本金或其他行业转过来的资金远远大于国内贷款。从上诉的情况看,我们可以明显看出,房地产在今年的上半年,在所有的比重中都不是最高,在所有增长中也是不最高的,为什么打到房地产头上,就是因为我们历史的教训由于房地产而产生了其他一些重要影响。此图2001年以来生产价格和消费价格的变化,高这条线是生产资料的价格的增长。我们经常学家最担心的是生产资料价格增长之后可能会产生消费价格的增长,92到93年最先起作用的是生产资料价格的增长,这个价格增长,在六个月到九个月之后引起了消费品价格的高速增长。而消费品价格攀升后产生通货膨胀,从经济学来说,这是一种历史上的必然规律。这个图表可以看出,我们在2002年生产资料价格趋于上涨趋势,但到去年年底前仍然是负增长,是在0线以下,但是今年的一季度,工业钢材、生产资料这些价格是暴涨,涨到5.9%,第二季度有SARS原因仍然长了3.4,这个增长速度是非常快,虽然现在略有所下降和我们的信贷和非典以后都略有所下降,但经常学家都有担心是不是会出现92年,93年的情况由于生产资料价格增长以后导致消费品价格增长。从消费品价格来说,我们到六月份的增长是0.5%,到七月份增长了0。1%,这是消费品价格,而消费品的价格略有增长的趋势,这种趋势会不会延长谁也不知道,所以央行就在拼命的说总量过盛的情况下一定会带动消费品价格的增长,这就是可能出现通胀的一种前提,所以先要发出一个警告,这是我们去年储蓄存款的一个变化。今年上半年储畜存款居中,新增存款是一万亿,同比增长了2358亿,增幅是18。4%,居民储蓄的总量已超过了1.52万元,这个数量是非常巨大的,今年的增长大家都很奇怪,GDP没增长那么多,都说社会收入水平没提高那么多,可是钱从哪来呢?老百姓的存款增加了一万多亿,如房地产说我们去年的总量有7800亿的销售总额,如果居民新增储畜一万亿,也就是说每年不用花原来的本钱,新增的存款已经可以在现有的基础上提高好几倍,提高30-40%是没问题的,不是没有钱,储蓄的情况是什么呢?就是远远高于GDP增长,同时高于房地产的增长,这是一种怪现象,今天银行宣布增长1%的上交储备率,相当于增长银行的1500个亿,这个数量看来很大,但实际上从新增贷款存款情况看没什么用。可能提高3-4%也不会把贷款总量速度的压下去,所以仍然存在危险。

  居住金融资产的基本结构,我们现在居民大量储蓄是70%以上的银行存款,什么概念,就是从国际上来看基本上存款率在5到10之间,就是要把钱要投到房地产中去,房屋可以替代所有的存款,我们现在的情况,金融界或者说经济学界都认为由于大家都用贷款买房子,所以压制了其他销售。确实我们二季度的消费大幅度下降,只有6.3是四年以来最低的,但7月份已经上升到9。9,这个增幅已经很高了,主要是因为非典的问题造成的。他们把他归结为是因为房地产贷款增加以后,大家把钱作还贷款了没钱去做其他消费。大家储蓄主要的原因在于,我们希望有教育基金,为养老存款,为医疗存款,因在不断的改革过程中医疗要个人出钱,养老要出更多的钱,在国际上其实房子就代替了养老基金和教育基金和医疗基金,因为房子可以随时抵押给银行,从银行转换出现金来,在我们的国家里把房子抵押给银行后,不管你还我多少贷款,只要你没百分百还完前房子是不能作为二次抵押。这是我们金融制度的一种缺陷,在美国你还了10%,你就再贷10%,还了20%你就可以在再抵押再贷款了,房子可以随时变化我的教育基金、养老基金、医疗,因此他把所有的存款都变成房子,而不变成存款,中国的改革还要很多年才能达到这个地步。在我们居民资产里存款应该是占一个大头,而这个大头仍然会影响到我们现在的有市场消费和我们的存贷关系,前面就是告诉大家央行为什么事出有因,因除了房地产以外的同步增长或比房地产更高的增长已经引起了银行的恐慌。上调储备金不是面对房地产,但是房地产作为一个先导的行业开刀一定开在房地产,如不把发开在房地产上,其他行业的高速增长仍然会出现各种危险,这张表是2000年按GDP计算的同比例中国、美国的情况。从表上可明显看出,香港是靠股,股市的融资量是最大,美国是靠债,债的融资是最大的,中国是靠贷,因中国除了贷款以外,没有其他的。前面那张表可以看出,企业债券只有65亿,市场融资只有200多亿,对于我们的房地产已经完成3800多亿的贷款总额情况来看,除了贷款外没第二条路,这是中国的制度性问题,这个制度问题不是今天能够解决的,也不是长期能解决的,央行用121文件夹来调整了房地产贷款的问题以外,有人说为什么不用国外银行来分解中国银行对房地产投资或信贷的风险呢?我们央行不是不想这么做,但是一旦境外银行进来以后,实际上不能控制的是投资增长的风险和通用的风险,所以要同时限制才有可能防止其他通胀风险的存在,或者说经济过热的现象在整体局面上现出,这不是单一房地产问题,国家体制的金融不开放程度,可能到06以后才会全部解决,但可充分说明不管是房地产,除了房地产外其他行业也只有靠银行的借贷,也同样没其他的融资渠道,也同样缺少发展的潜力。比如说我们民航业的负债率是全国最高的,比我们的房地产负债率高多了,平均覆盖率是91%,但是银行为何仍然给民航贷款,给民航去买飞机,我们经二个负债率最高可能就是银行,我们所有都几乎达不到8%的资本,也就是有最少有92%以上的负债率,所以房地产平均70%并不高,不在于负债率的高低而于你受市场约束的情况有多少,央行把刀砍在房地产主要是因为房地产可能会带动全国的其他行业而产生通过膨胀的或经济过热的风险。

  121号文件可能会产生的情况,一个是土地储备与供给情况会发生巨大变化,供给的总量会相应减少,当供给总量减少时对已经拥有的地产不是坏事,比如说,开发区总量的限制问题,除了银行的贷款对房地产的土地储备进行限制以外,对开发区的土地储备加以更加大的限制,我们现在365万开发区的总量和我们现在城镇总的建设用地相比都大于了,我们房地产开发土地用量是多少呢,大概只有开发区总量10%都不到,非常低,所说最主要的限制各种不合法的开发区和限制利用开发区土地建设住宅或其他的设施建设,包括国土资源对开发区土地的限制,对房地产企业是个好事,他会使非房地产限制用地的总量得到控制,使房地产不会因开发区的泛用而增长了,我们现在很多村、县、乡、都有自己的开发区,这种开发区基本上非法占地,非法建设,用大量的低价房子来挤压房地产的供应总量,这可能是一个比较大的影响。土地价格连续三年高于房价的增长,今年上半个是7,房价增长是5,连续土地的高速增长,这有个茅盾,中行希望房价降下去,而房价降下去的唯一条件是加大供给,加大控制和加大供给才有可能使房价降下来。另外一个是控制土地,只有控制土地,自然会使土地价格上升,土地价格上升时一定会使房价相应上升,这种逆转关系,我觉得土地供给的减少对现有市场情况并不是太差,可能是一个好事,但是差在哪里呢?差在今后房地产公司的储备减低,从房地产操作都知道,一个项目操作可能要两年,美国机场的改造要用多长时间,大概用的十几年的时间,其中规划的时间用的8年,香港机场现在已经四年多快五年时间,到现在规模都没有做,为何没一个完整的规划,因很多年了,就是在一个重要的地区认真做一完整的规划对城市不产生各种负担而增长价值的时候,规划期是非常长,房地产公司的土地储备减少只能证明工作准备的时间会减弱,拿到一块土地后用一年或两年的时间研究他和规划,而如果是地拍卖的话,必须马上就要开工,不开工钱都扔进去,往往在两年之内再不开就会没收,这种情况的结果使我们的房地产业可能受到一重大损失,就是一个企业不能够连续起动业绩,中间会中断或突大突小,对开发企业的信贷问题,115号文件实际上把对各种开发企业的政策都写得很清楚,只是一个重申并没扩大范围,自有资金30%原来的文件都有了,但是对重要公司产可能产生相对危急,中小企业怎么办,几种情况,一个是能不投就不投,把地卖了就算,一种情况是把中小企业联合起来,变成通过股权融资联合起来就普大了,还有互相联合起来可以互补,否认的话自己想把好事都独吞了,不能形成使用的话很难使金融政策发生危机的情况下让中小企业很宽松的。而我们中小企业怎样和希望的资金或与社会融资结合。重要一个是你这个中小企业可能不具备境外融资的一些条件或资金结合的一些条件,因为你的管理体制是不透明的,也许中小企业很多是一个人说的算。如果你是一个有共同社会团体,如由议会带决定,能不能发导弹或原子弹时,这个国家可能这个管理体制被西方来所接受。这和我们企业机制是一样,如你的中小企业我这个总经理一个人说了算,没有一个健全的对外管理班子的话,国外的基金一定不会接受,因为你会把钱卷跑。因没有安全感,因此你投资和决策机制治理结构都和你能不能境外资金相结合有直接关系,不是一个中小企业说,你要的规模多大才能成为一个好的企业,判断一个企业标准的时候,第一条不是看的规模和资金总量,而是看是直接监督还是简接监督,还是通过部门运转,这是美国平衡哈飞大街是这么写的,平衡一个企业是大是小基本条件,虽然你可能是一个小公司,但你完全是这种运作治理结构时。国际上没一个单位认为你因只有15个人是一个小公司,因7个人的资金可以管几千亿美元,所以国际对中小企业判断和我们现有判断是不一样,这次信贷里对写字楼和商务的影响是最大的,可能要改变协作和商务的一些做法。大连万边采用商业地产的做法就是如果你要到变成现房才给我按揭,变成按揭时干脆用租金的收入来代替按揭的时候,一旦你有了一个好的租约的时候,你就可以有条件去发信贷资金或者是说卖给境外的资金。防止大的企业有条件去拿银行贷款的人都不会用信托基金,因成本高,但对中小企业来说,只要你提供相应的保证或比较好的营利条件的话,发信托资金并不是一个难的事情,按揭的延迟会影响到开发的现金流,这个现金流有影响已经成为现实,因现在有些企业可能出现断流的情况,实际上要想办法增加你的贷款,大的企业可能没问题,当你自有资金比较松时我无非是把按揭贷款换成开发贷款,我增加贷款来解决时间差的问题,但中小企业由于注册资本低,很难从银行所得更多的开发贷款,可能会造成现金流的一些差异,我们的文件上写了,不允许开发企业要求施工企业垫款,有一个杠杆的作用,你可用最简单的法办来要求施工企业垫款,那就是你找一个担保公司,你让他给你担保,他的担保条件你可能交10%的押金,然后用90%的资产或其他的相关担保,他负责给你开出一个单子给施工企业,让施工企业给你垫款,在这种情况在国际上是通行的,在银行来说也是通行,因任何一个施工企业拿到一个贷款,因他算是一种合约行为,商务谈判不记为121号文件所列入的违约条件,如果你提供的担保起到一个杠杆作用,你可能会用10%或30%的资金获得百分百的资金。利用杠杆的作用使你的资金总量加大,我想我们的中小企业可能更多要用社会上已经现成的,国际上已经惯例的一种方法改变你的资金需求总量,利用你的承受效应去转换你的资金带动力,这就是我们包会长所说的,你可能要用各种金融手段,把他变成1比5,1比10,或1比多少更多的带动力。

  对消费信贷的影响可能是最大的,在延期支付的情况下资金量会有一定的影响,特别是在写字楼和商住的经营方式,今天用的金融方式的钱全是开发同的钱,房子没卖,他把它卖给一个商业公司,由商业公司去组织经营,商业公司经营后通过房屋的卖价变成一个的抵押贷款值,然后从银行贷到一笔钱,不是开发贷款,变得固定资产贷款,然后从固定资产贷款在经营过程中,提升商业品看,把商业地区的品质提高后再把他整体转换为,卖给一个基金,或者卖给其他的一些业主,这种转换过程就是我们经营方面的转换,比如说我们的商场还没有开始建,但我们跟渥尔马签订了15年加15年的租约,一下子就可能有10亿以上的资金我把租约卖掉。那么刚刚需要把租约买走的时候,有可靠稳定的收入,同时你建设资金你就不用想了,你不需要银行贷款,他把租约卖走时你获得的资金已经高于你的销售价格。因此,用各种办法去转换他的金融方式这是很重要的。第二个住房预期问题可能会在城市上有一定的影响这种影响可能需要我们在产品项目选择的问题上做一些调整,比如说你过去做的很是高楼,你是不是选一些低楼,就是把不同施工周期产品结合在一个公司里,使你的资金流通过不同的施工周期取得转换。两三套房子可能三个月封顶,6层的房子可能要8个月封顶,小框型的房子可能要一年时间封顶,你每一次都要做三十几层的房子,你可能要两年才能做完,因此,时间周期差是每个开发企业在结构上选择时可做相应的调整,万科比较稳定地或平衡地保持了他每年的结算,因他基本上都做同类型的产品,我都做四到六层的房子,我的周期就很短,每个周期缩短的过程中就把按揭的资金链问题通过时间差或周期差调整开了,假定你只有一个项目而且是三十多层的项目,你就会遇到一个资金链现金流的困难。

  从国务院来说,从我们座谈会知道国务院要发的10号文件和央行的意见并不一致,很重要一个就是对房地产市场的看法,我认为央行的文件实际上不只是面对房地产,只是因为整个宏观经济的过数以后,把房地产当成龙头来压制,把龙头压住以后可能龙身就飘不起来了,从国务院来说充分认识到房地产对中国整体经济平稳发展,用了持续健康,要继续发展的良好评价,就是因为现在基本上没有出现过热或健康稳定发展过程,经常学家在分析过程中认为,我们现在的房地产有可能出现每年可能取得30%、40%、50%的增长,取得一个高额和巨额的回报,但是可能三年后就下去,然后还需要用两三年的时间再上去,他们举了个例子是我们需要每年有10%或20%的平稳增长,还是你一年取得一个100或者是200的高利,然后两年就掉下去了,当然,我们的中央政府一定希望是持续和健康,但每年不是一个巨额波动的增长情况,是希望我们平稳发展20年或30年,从地方政府来说,实际上对121文件也有采取了一些突出的政策,如成都已经采取一些财政补贴的方式,对购房实施一定限度财政补贴。比如上海也对土地为和周边地区竞争采取一些降低成本价格或降低税费这样一些财政补贴的一些方式来解决相应的问题,实际上各地政府都可以相应地出台一些类似的政策来弥补因宏观政策的调整,而使当地经济或经济GV下降的一种措施,因为地方政府可能比国务院政府可能跟强调我地方的GDP和地区的经济效益问题,地区城市居民住宅的改善问题,作为央行来说,几乎所有商业银行都认为央行只是发出一个信号,并没有真正想把房地产彻底搞垮。97年应该说房地产的高速发展是因为我们房贷政策的几次重大调整,从97,98,99,大概每半年出台一个新的政策文件对个人消费信贷给予巨大的支持,假如没有这个巨大的支持,实际上房地产市场也不可能发展到今天,98年23号文件房改前,全国的房地产个人消费信贷只有100亿,但是现在已经超过了10000亿,这是一个巨大的发展过程,超过10000亿的个人消费信贷已经占到我们贷款余额的8%,这个比例也是迅速提高了,过去几年百分之零点几都不到,现在已到了百分之七、八,增长速度也是非常快,假如没有银行支持的话,我们房地产市场也不会发展到今天。实际上央行想发出信号没有出台新细则前就是告诉大家总体经济可能会过热,请自己根据你泪当地发展情况去研究,你当地的房地产是不是过热,或是不是应该增加投资或减少投资,他可能是一个好意,对商业银行来说和央行不一样,商业银行求的是最佳经济效益,因商业银行可能需要要承担,央行是不承担存款利息,商业银行要承担存款利息的,如果没有贷款的话商业银行的风险是最大的,因他要给贷款支付利息,反过来说他也希望自己的贷款是大额的,为什么大额的呢?房地产可能是到一千万、两千万,或三个亿、五个亿,而三个亿、五个亿变成个人贷款的话他可能需要100个人去劳动,管理成本就大大增加,而一笔贷款的话就可能一个人就可以解决好几个亿的贷款,这一定是有一个商业利益在中起到一个追求作用,在追求商业利益的过程中可能有自己不同的做法,所以也可能有一些贪污腐化,然后有一些违规贷款,121号文件下来以后大概境外有很多银行进来了,他们可能更多地希望用境外银行的低息贷款来吸引国内的按揭消费,我们已经和三家境外银行签了合约了,我们国内的商业银行贷款利率,不但低而且贷款成数提高,有的银行提出百分百的贷款,有的银行提出8万贷款,包括办公楼也是8成,也有的银行提出前三年你都可以不还钱,只还利息不还本钱,等06年进入人民币以后你还人民币就行了,所以各个银行的谈判条件是不一样的,为什么可以接受人民币,就是因为人民币的长虹值压力是存在,所以,很多境外银行把美元扔进来以后,人民币升值挣的钱比利息还多,如果你这个企业具备一个透明度,能够和西方接轨的话,多境外银行获得按揭贷款不是一件很难的事情,因为现在的银行都希望做自己的生意。央行解释是这次政策是为财务补台,就是我们的财政措施可能会退出,虽然现在还有大量的国债发行,从97年以后,%C

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