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潘石屹:我看8.31大限
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-29 00:36:38    来源: [ ]

  主持人:各位早上好,由于我们昨天的活动结束的比较晚。相信我们今天第一位发言嘉宾让大家高兴,有请潘石屹先生,潘先生演讲主题是“我看8.31大限”。

  潘石屹:谢谢大家。这么早给我捧场,我想说8.31它的历史是国土资源部2002年下发的11号文件,要求所有的经营型的土地出让的时候要采用“招拍挂”也就是进行公开交易。两年时间过去,国土资源和监察部今年3月30日下发“71号令”,就是8月31号之后,在中国的土地上所有的出让都要按照“招拍挂”的方式,否则按照违纪去处理。出现8.31大限,是对房地产发展商影响非常大的一件事情,我本人的观点是支持这个政策的,从2002年这个政策开始下发后,一直到8.31大限,我是支持的。理由是作为国家的土地在交易的过程中应该公开,只有公开才对所的企业的机会都是一样的,无论是国有企业、私人企业、外资企业,机会都是一样的,而且我认为这是房地产市场化的最重要的环节,改革开放让我们富裕起来,让我们国家和民族富裕起来,最主要是市场化。如果不是市场化,退回去的话,往事不堪回首,一定是一个非常贫困的国家,我们大家都不富裕。这个政策是让它市场化,对于房地产发展商来说,是把很重要的环节市场化,所以我是支持的。我们设想一下如果不市场化,倒退回去,今天在座的可能不是我们,是谁呢?而是一些跟政府关系比较近的,容易拿到土地的,是他们的房地产的开发公司,是每个县、每个区的房地产的开发公司,而今天在座的绝大多数都是凭自己的能力,凭自己的本事创出来的民营房地产开发公司。市场化从我个人来说,是发自内心的赞成,希望中国的房地产每一个环节,从土地到银行按揭到二手房的市场都能够市场化。可是在过去的几个月里,很多的媒体说我跟任志强是联合起来是反对这个政策的,可能是我说话的时候有西北口音,众多的媒体记者没有听清楚,我是支持这个政策的。我和任志强观点不一样,在这件事情上不是一样的,所以上来以后首先要把这点说清楚些。

  我这两天坐下来认真的听了会议,在这之前有很多的同行在谈8.31大限对房地产的影响,常常容易给别人得到一个结论,就是大公司认为没有问题,中小企业你们赶紧要想办法,你们不想办法,在8月31日之后,游戏规则全都变化了,我不这样认为,我觉得这是错误的观点。因为8.31作为市场化政策的出台,它衡量的标准是你是不是市场化的企业,如果整个管理还是靠银行贷款,不市场化,可能会在大限的时候失去你的市场份额,失去你的规模。如果你是市场化的公司,“8.31大限”只能给你创造更多的机会,更多的获得资源机会,跟公司的大小没有关系,就是说跟人的体重没有关系,只与你的健康有关系,只要你是一个健康的公司,哪怕是一个很小的公司,可能通过“8.31大限”彻底的游戏规则的改变,就会成长起来,成为一个很好的公司。所以我来想一个公司不要太注重比规模,比规模的话,不是好的征兆,还是要比健康,只要活的健康就行。对我们公司的影响,从8.31到宏观调控的政策有一些影响,影响不是很大,比如121号文件有三个文件,是提高银行按揭贷款的门槛,这对我们现金流产生了波动,产生了比较大的影响。总体来说,情况比较好,没有银行贷款,整个营业额在过去的三年中还比较高,所以在调整游戏规则的时候,就像开车一样,换车的过程中影响不是非常大。最近一段时间外面比较乱,又要宏观调控,又冻结农民的征地,拆迁又有问题,政策是接二连三的出。作为我希望尽量不要动,尽量不要往外面跑,我这次坐飞机到海南岛,是我四个月里第一次坐国内航班,在四个月里我没有离开过北京,也没有参加会议,让自己比较安静一点。但我每个星期坚持一天在网上聊天,在网上聊天就有好多人批评我,说我潘石屹是不思进取,无所作为。这样的一个中国的小商人,居然不搞银行贷款,就种好自己的一亩三分地。其实这个可能和我的经历有很大的关系,我在想每次我在网上聊天的时候,得到这个批评的时候,30年前的时候,我就是西北农村一个放牛的小孩,每天生产队长给我一头黄牛,给我一个比我身体还大的背篓,去的时候要把牛的肚子喂饱,还得割回去一大背篓的草,整个吃的、穿的、住的都比较贫穷,我想有了今天就像做梦一样,所以赚了一个亿是多,赚上1000万我觉得也挺多,赚上100万我也觉得是非常多的,这可能是我的一个心态吧。

  我想在座的要是回想30年前都不是很富裕,不是我们的能力问题,而是当时的体制不让我们富裕,有了今天有好的机会,大家都能有发财的机会,有了这个时代建房子的机会,这是个非常难得的机会,所以我们不要太过分的比,我们的营业额5000万是好的,营业额是1个亿也是好,只有公司健康了它才是快乐的,才是放松的。我每年都参加两个会,一个是这个会,就是21世纪经济报道办的会,因为这最早是跟21世纪经济报道的朋友在一起办这个会议,我们应该给中国的同行创造一个聚一聚、大家交流的机会,我觉得作为房地产发展商掺和这种会不是很好的,所以21世纪经济报道的朋友一直持续的办下来,到了今年已经是第四届,我觉得办的很好。第二个我参加的就是单大伟做的住交会,这可能是全中国最大的会,去年号称是有5万人参加,就颁奖典礼有6000人参加,这些会都给大家提供了一个交流的机会,我觉得也有一些弊端,有特别不好的是大家互相攀比。例如去年的住交会孙总在会上被评了十大风云人物,我就没有评上,单大伟就非让我上去,上去以后单大伟把主持人换了王萍,王萍上来就问在座前排的房地产开发商,你们去年的营业额是多少,今年的营业额是多少,就说这两个数,下面坐了好几千人,第一个就说去年营业额35个亿,今年增涨30%,有40多个亿,第二个说的肯定比第一个高。我觉得这样的攀比心理就跟昨天踢足球似的,最后轮到孙宏斌,孙总这100多个亿怎么出来的呢,我在孙总旁边,孙总就说不用说数字了,我做两个第一,中国房地产发展商的第一和中国房地产代理商的第一。我还劝孙总说何必要做第一,你和万科比什么呢,他都做了二十多年,在全国各地处理纠纷的能力,处理客户投诉的能力,都要比我们强得多,都要有经验。这样攀比的话,不比第一的话,就丢面子,我感得没有什么丢面子可言,这两天开会都这样的体会,我体会到了大家又在比。刘晓光上来列了一大堆数字,都是几百亿几百亿的,在下面的记者就坐不住了问我人家都做到几百亿了,刘晓光做的是共产党的买卖,是国营企业,他的资产比万科早,49年10月1日就有了,就开始建设了,人家就有土地的了,所以我觉得不要轻意的比。我的公司就发展几年、十几年的时间,和49年成立的公司比这肯定不太好比,而且这样一比就不好放松了,回去以后就较劲,一较劲房地产就过热,一过热房地产就不平衡了。希望这两个会有一种理性、互相放松的交流经验,就算小的,小有小的好处,大有大的好处,互相学习、互相尊重的一个会议。谢谢大家,我是不是有被提问的机会?

  主持人:现场的朋友肯定不会放过这个机会。

  听众:潘总,第一届博鳌论坛的时候是让你下决心在博鳌投了一个蓝色海岸,当时你信誓旦旦地在第一期开发完以后接着开发第二期,现在好像你第一期的配套还没有完全做完,第二期准备什么时候开?这是第一个问题。第二个问题是你这个别墅在中国开了一个先河,叫中国旅游房地产,从现在的经营情况来看,据我们所知道的,是很一般的,我想请问潘总你对这别墅的今后的经营是怎么看的?或者是有什么新的办法去解决这个问题?

  潘石屹:回想起已经是三四年前的事情,每个人都有不理智的时候,都有冲动的时候,我正好在法国的蓝色海岸去度假,度假完了来到博鳌,我就发现博鳌这里的气候、海岸线、道路要比法国的蓝色海岸好多了。中国人要富裕起来的话,也要休闲度假,北方冰天雪地的时候来博鳌是一种享受,这是第一个冲动。第二个冲动是中国强大起来了,中国要有一个对外说话的舞台,在北京的话太官方了,所以要有一个中立的地方就是亚洲博鳌论坛,在我的来的时候江泽民都题了词了,写了诗了,做了批示就是要在这里。第二个就是在这个岛上做的话,需要房子,我们就在很短的时间之内,为第一届亚洲博鳌论坛提供了115套房子,我想这个从商业上来说是不成功的,从对亚洲博鳌论坛的贡献来说我觉得还是一个历史性的贡献,为了安排我们的房子,确实是各个领导都在协调。做完一期以后,二期我们没有做,因为土地的原因,各方面的原因没有过户过来,我就把第一做完了。第一期做完以后,从配套以来,还是比较齐全的。从现在销售的情况来看,大约在今年年初时销售了65%,今年又有几套销售出去,现在不到70%,剩下的我们就不销售了。去年和前年的两年时间生意比较清淡,因为客户投资的回报率都是比较低,只有百分之几的回报率,在北京购买我们房子的回报率都是15%,所以这里是比较低的。好在这些基本上是我们的老客户,就是购买现代城的和建外SOHO的在6000多个客户中的很小的一部分,对我们还是很理解的。从今年的4月份以来,入住率都比较高,都是在60-70%入住率,回报率都在上升。所以我看海南岛的时候,觉得它是一个时间的问题,中国人的收入还是非常低,一下太超前的想让所有的人去休闲度假,还需要有一段时间,我想不会很远,应该是几年十年的时间,中国人就会有消费的愿望,但是对我们公司影响很小,尽管在商业上来说不是很成功,可是去年前年占我们的营业额不到3%,还从负担来说不是太大的财务负担。

  听众:潘先生,你好,我想问一下,你觉得“8.31大限”对于那些不太健康的企业会产生什么样的影响,你又会给不太健康的企业向市场化靠拢的过程中给什么样的建议?

  潘石屹:我觉得市场每个环节都有市场,市场既可以销售我们的产品,也可以销售我们的项目,也可以销售我们的股权,所以在8.31的时候,外地的情况我不是很了解,北京的%

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