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刘晓光:地产并购时代来临
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-28 23:15:27    来源: [ ]

  主持人:我们首先进行的是今天下午第一轮的主题演讲,演讲人是刘晓光,演讲主题是地产并购时代来临。

  刘晓光:大家下午好,辛苦了。我的题目叫地产并购时代到来,因为时间只有25分钟,我就不按照稿子讲了。这个题目实际上在去年的博鳌论坛的时候我已经想到过了,因为我们去年上市,大家知道的萨达姆、121、周正毅、人民银行紧缩全部赶上了,然后我就隐隐约约感觉到可能有一场暴风骤雨要来,果不其然,后来大家都看到了,越来越紧,越来越紧。刚才任志强说还没有完全按照121文件完全彻底去执行,如果真的按那个尺度可能还要紧。所以当时我们就想到这种问题,就是在这种剧变的情况下可能会出现各种各样新的情况、新的问题。这个题目就是一个很大的题目。我觉得对这个会我很有感触,刚才我跟丘总编聊,有500人来,大家为什么来?肯定是在这种大的形势下大家希望多了解点信息,希望能有一种交流、一种启发,所以我觉得这是一个非常好的机会。刚刚我跟总编提点修改意见,将来这个论坛到底怎么搞,搞得更好更有内容,可能下一步还有很多要实践的东西。我今天主要讲讲技术性的问题,如果谈论剑,肯定我不敢像任志强那样论,因为有些观点我肯定会有所保留。我想想2004年对于我们地产行业来说,确实是一个风云震荡的一年,我觉得总结出来就是一个“变”字,变得非常快,土地的价格在变化、土地的政策在变化、原材料的价格在变化、出让金在变化、国家政策在变化、土地新政在实施、金融也在变化,所以我觉得政策面、宏观面、资金面调整得非常大。在这种非常大的情况下,我想每一个地产商肯定都有很深很深的感触的,不管是像我们这样的商人,还是像刚才王石先生讲的,还是像很多的中小企业我想都会面临这样的问题。

  2004年我觉得很多的信号已经出来了,实际上从去年的9月份以后就可能产生了。第一个是大量的项目现在涌现出来,从北京来看,我前两天的消息,2000多个项目只过260个,也就是说第一批出来260多个项目其他的1000项有可能在等或要调整。第二个是外资大量的进入。第三个是地产企业之间的合作趋势、倾向越来越明显。第四个从全国情况来看,我们的价格还在上涨,地产的金融市场现在没有太大的变化,就是金融的通道、金融的管道。所以我觉得这种变,这种各种各样的表现和信号不是说地产并购时代的来临,我觉得是已经来临了,这是我想说的,简单说的第一个问题。

  第二个问题我想简单说一下,我们来临的原因到底是什么?这我不想多说,因为大家都知道最最重要的原因是中国的房地产经营的金融环境、土地政策环境发生了巨变。在这种巨变的情况下,我们这种并购的趋势在这种时代肯定表现就非常明显了。从并购的情况来看,第一,全球的行业发展历程并购是企业成长、壮大的一个必然途径,它也不是什么新鲜的东西,也是社会资源最有效配置和组合的必由之路,可能每个国家或者是我们经历的每个经济时代都逃不过这个东西。那么第二个来讲,中国的房地产经过实践的发展,我觉得已经进入成熟期了,在这个时候来讲为将来的重组、并购、联合也提供了很多的物质基础,也存在这些基础了。

  第三个来讲就是中国的房地产的产业结构可能有些方面需要调整,包括企业组织结构,包含的地区结构,包含产品的结构,包含一些其他的投资结构。

  第四个就是我们的经营环境确实发生了重大的变化,在这种重大变化的时候,如果说我们不变化,那是不可能的,所以肯定也要变化。

  第五个就是市场的成熟、竞争的加剧也造成房地产可能并购的产生、发展、加大、加剧等等。刚刚我跟任志强聊了一会,在并购这个问题,实际上我觉得并不是坏事,它是一个好事,是一个双赢的事。任志强就是从被人并购开始长大的,这点你同意不同意?他从华润的并购开始长大了,然后又分解出来。并购应该是一个双赢的东西,一个合作的东西;应该是一个谁也不要顾平衡的东西。下面我再讲讲并购的方式、战略层面和战术层面。我想来讲这是一个双赢的东西,不是什么坏事,特别在一种经营环境发生重大变化的时候,这种事情可能发生的非常多。而且我回顾一下首创,实际上首创的发展就是在并购的过程中不断成长起来的,我们开始只有2000万,我就给了他们2000万现金,因为大家都知道首创的地产只占首创的29%左右,不是我们最主要核心的东西,但当年就给了2000万。现在有60、70亿,在土地上已经投入的拆迁费、补偿费、地价95亿,要估值的话你说会估多少钱?就是一个小企业从一个很小的企业变成很大的企业我看也很快,只有九年的时间,我记得当时他们挣了200万我都表扬他们,很高兴很激动,那你说现在赚2000万、2亿也就是那么回事。从我们首创自身的发展看,实际上就是一个从小到大不断并购的过程,因为我们知道如果从0到100,还是从90到180,那是两个概念。并购并不是什么坏事,是一个双赢的事,是一个好事情,所以并购时代来临的原因我也不多作分析了,讲讲概念就行。

  从并购的表现形势来看,我们认为恐怕下一步会出现两种形势,一种就是从战术的角度来并购,主要是一些大的公司,或者强的公司,或者不大但是资金实力还很强的公司,是为了取得土地而对项目公司进行资金并购,这个现在我们已经在进行。一个项目有3亿,现在已经投了1亿多,还差2亿多就要被枪毙了,那我们经过分析之后,确实手续是全的,我们就并购。121文件出台后,我们的房地产业的生存状态发生了重大变化,大量的中小地产商由于银根的缩紧不得不拿出自己手中的项目进行转让,那转让是什么呢?你不可能买完项目了,只能转让项目公司的股权。现在来讲,8.31的大限将至,8.31后一个很重要的限定条件就是地产公司要在短期内迅速交完地价。按北京的概念有人说是1264亿,有人说是1380亿,我不知道整体概念。按照他的要求,8.31大限的时候1000多亿现金要交出来,这对北京市场绝对是一个非常严峻的考验,对每一个地产商也是一种严峻考验。在8.31之后还有一个很重要的限制条件就是地产公司要在短期内把地价交完并且对两年不开发的项目土地要强制回收,大多数可能过得了这8.31个大限,就是你审批立项的手续、规划的手续是合法的,但是交地价又是一个考验,资金不足,可能最终决定还是要把项目公司的股权转让出来。现在很多的项目找我们,我们现在也在不断的看,但是我这想法不一定是对的,再等等,因为8.31还有一段时间,可能8.15、8.20的时候是最好的时间。那么可能更多很好的项目就出来了。

  很多项目我们看了一下,这个位置非常好,地点也非常好,就是因为差那么一两亿现金,还不是差很多,要是差了10个亿、8个亿,可能就很麻烦。实际上差一两个亿的现金,他就赚回来了,就过去了。从战术的角度讲,我想大家都会遇到这个问题对好的项目的筛选、好的项目公司股权并购。更多的来讲,我想将来更深入的问题是战略层面上的,从战略的角度来并购来看这个问题,一种来讲在宏观调控的新形势下,为了打通更多的融资渠道而进行的并购这对大公司来讲是很主要的形势。比如当年我们收购的虎威,后来又收购了一些大的公司的概念,很多大的土地所有者和地产商收购壳,可能都是这样的一个概念。第二个来讲单纯为了大的土地资源而进行的重组组合,比如说任志强跟首旅、首汽他们的合作就是为了更大资源的组合而进行的战略并购。像冯仑这样为区域合作或者是为更大的目的来合作的,万通与泰达的这种重组并购也是一种战略上的一种东西。

  还有一种就是强强的联手,就是非常强大的企业之间他们之间做的重组不一定是并购;还有一种是为了真正引进外资,实现国际化的理念而进行的重组。像我们无论是跟ING还是跟GRC都是这么一个概念。为了国际化的概念我跟你重组,我跟你引进你的机制、现金、理念、通道、风险控制手段,为了这么一个目的而进行的并购。还有就是其他的行业要进入地产行业之间的重组和并购,还有中小企业为了生存而进行的并购。北京有几十家的中小企业成立土地并购与融资开发商的联盟,这都是一种战略行为。在这个过程中,实际上我回顾了一下首创的地产就是在不断并购中成长起来的,开始很小,买一些土地,买一些小的项目公司,然后开始买上市公司,然后开始融资,然后买更大的公司,然后买更大的土地,一点点循环起来的。它本身的发展壮大就是在不断战术并购和战略并购产生和发展起来,如果当年我们仍然坚持自己,不跟任志强合作,不和其他的公司合作。我们当初向任志强借过钱的,现在我成了任志强的股东了,这就是变化,也就是在并购的过程中不断发展和壮大。

  所以,我想一个大的企业肯定是在不断的并购中产生战略和战术的影响,那么在现在的这种气候下,这个并购更明显。因为大量的项目,将来下一步怎么办,咱们就说北京,不说全国了,假如2000多个项目中260多个项目已经放了,是不是在这260个项目中还有一些项目的地价没有交齐?交不齐怎么办?那就是最好的机会。至于那1000多个先看看,下一步看怎么办。这260多个项目中肯定是有些项目是交不起这巨额地价的。我算了一个帐,光我们一个二磊沟的项目,大概4.9亿现金要交过去,就是地价,好在这个项目本身有9亿现金动不了,因为老不让它开工嘛,这还能活着。假如这260多个项目当中有三四个、四五个、十来个、二三十个这样的项目,那就是最值钱了。第一证件是齐全的,第二就是差交点钱,第三是可以开工的。所以无论是采取战略并购或战术并购的方式,在这个并购的大的时代来临的时候,可能是重大的历史机会的出现。

  那么并购肯定是第一股权资金雄厚,融资渠道通畅,房产的质量高,服务优良,品牌大,经营管理成熟的企业占优势。肯定那些自有资金不足,信贷缺乏融资通道,经营管理缺乏,或者没有品牌,或者说就缺那么一点现金的企业,暂时就是被并购的对象了。我想以后以资源为目的的并购多,而且将来中小企业或者小的企业,或者中型企业或者大型企业之间的战略的联盟可能要增加。我们实际上在这一年多都在考虑这个问题,我们想的当然是大企业之间怎么联盟的多。刚才在饭桌上跟王石、任志强还在讲中国的企业是“宁为鸡头不为凤尾”,大家合作起来很难。为什么?不光中国企业,中国的其他机构也一样。就是将来我们中国的企业能不能真正走出一些实际性的联合之路。不管是中小企业也好大企业也好,这可能是我们要思考的问题。因为在这种大的动荡的时候,如果说你不能迅速的、灵活的组合,你可能就被吃掉,你可能就垮掉了。刚才我跟两个中小企业说没有什么救世主,全靠我们自己,当你能够坚持住的时候,你就坚持;如果你坚持不住就要灵活的不断变化重组。实际上我们也是重组,当年我为什么把项目给任志强,就是因为穷,没有钱,当时是我穷,让给了他,他给了我钱,我就发展了,我就比他大了,就打败他了,我觉得这就是一个动态的过程。我们在并购别人,别人也在并购我们的项目,然后不断的重组、不断的组合,这样就发展起来了。所以我说对于拥有土地但没有资金开发的中小企业来讲,被大企业并购并不是坏事,被其他企业重组并不是坏事,可能是一个最好的出路。我们的项目都在不断的被别人的并购,没有什么坏的地方,它不是一件坏事,房地产项目是根据自身实力做到一定的程度时候会变现,也是一种价值资源组合的一种体现。刚才我们在饭桌上的时候还探讨将来有的公司就是做这个事的,我就创造资源,然后我邀请投资者进来,我就组合,我就变现我那块,我挣我那块的钱,可能这样的专业公司都会出现了。我跟王石说,可能审批性的专业公司都会出现,王石说很可能是报关行。很多企业都知道,特别是大城市批一个项目200多个章很难,如果真有这样的专业公司,我也愿意用它,省事。

  那么从并购的对策来讲,我就不多说了,因为没有时间了。我想讲的是特别是对于现在有点钱的企业,要扩张、要做大的企业注意两条:一条要吃得下,你瞎并购别人,最后你也没有钱了,你的资金链断了,你也就完了。老老实实吃得下,所以我们现在也在算账,我能拿出多少新增的现金量去买别人的股权,同时要对付地价,要算这个账。第二个要能消化,项目现在我们感到最可怕的还不是价格的问题,最可怕的是手续的问题,是权证问题合不合法拿什么来开发。比如看王石,他们拿的很多是招标的价格,我们有时候拿的是比较低的价格。但是往往拿到低价格以后,光审批就花了两年时间,那我还不如拿高一点的,直接开了得了,这也是个辩证法。所以说能消化也是个很重要的问题,不能说你拿来之后还得自己去批,再折腾你两年那样成本低也变成成本高的了。不如快一点,第一手续要没问题,第二价格也是个重要的因素,第三是契约问题,第四是套现性。那么肯定我们在并购的过程中是有标准的,一般的住宅的回报率毛利率不能低于25%,写字楼毛利率在37%左右。我想对于每一个企业来说都要有紧迫感,在这种大的形势变化的时候,可能来讲这种并购的时代,不是说即将来临而是已经来临了。这是一种压力也是一种机会,应该利用好这种机会。对于大的企业来讲,将来应该研究建立了广泛的战略联盟、战略合作,尤其以资源获取为目的的这种战略合作。从我个人一直在想,有一个大的重组的格局会在中国出现,我们中国为什么不能产生几百亿、上千亿的销售公司呢?我们为什么不能合作呢?我们为什么不能有大的组合呢?我们大的商人之间为什么不能联合起来作战呢?当然这其中还有很多细节问题,我们在这个会上不能探讨。我觉得通过的协同作战,更低的成本去对付资金、土地资源的整合和占有。我觉得来讲可以提高区域的价值,实现更高的市场占有率,可以提升我们将来品牌的价格,可能对付国际商人对我们的竞争。由于时间有限,只能简单讲讲我的想法,最近我们一直探讨最多的是合作的问题,当然遇到一些现实的问题就是在中国研究大的战略的合作,特别大企业之间的合作,需要有模型,这种模型一定是非常市场化,要摆平各方面的利益,要实现他利益的共赢、融合。所以我们也得研究这个问题。但我想,现在并购时代的到来,已经是一个现实,不可能逾越过这个阶段,那么这一步还是并不是太可怕,再往前走,假如宏观调控形势更加严重的时候,可能这种局势、状态更加的明显。我们想每一个企业应该迎接这种挑战。谢谢大家!

  主持人:谢谢!照例是我们的提问时间。这里有位先生举手。

  听众:刘总,你好!我是河南大河报的记者,我想请教刘总一个问题。就是你刚才说过地产并购时代已经到来我们都在迎接这个挑战,我想问一下,对于这种并购的企业来讲他应该注意什么问题?对于被并购的企业他又应该注意哪些问题?另外还有一个就是并购和传统的兼并、吞并又有什么区别?

  刘晓光:兼并和吞并都是一方特别情愿一方并不情愿,所谓并购和重组应该是双方共赢的事情。我刚说了你要想去并购和重组别人的企业,你要有品牌、有现金能力,有你的战略思想,有你的专业队伍,你不能瞎去并购,你没这个能力你去并购谁去,并购你得了。第二个被并购的企业来讲,从我们的选择来看,不是在于选择沿海还是中线还是哪、而在于你的附加值,在于你的套现能力,在于你的手续合法性、完整性,在于你的那种空间,不在于别的。

  主持人:好,还有哪位朋友有问题要提出?

  听众:您好,我是新华社的记者,我有个问题想问一下,就是这次中国房地产在借宏观调控的机会能否在降热的同时,治理房地产在某些方面存在的一些混乱局面,然后坚决根除发展中的一些弊端呢?就是您说的通过并购的方式能否解决这些弊端呢?

  刘晓光:我现在不明白,房地产我们混乱到哪里了?我觉得没有混乱,非常清晰。第一,这是中国最大的产业占9.48%到9.5%的GDP产值。王石上午也说了美国也不过10%嘛,大概的比例就是这样,他这是最大的产业。第二,他衍生了四五十个产业。第三他提供了强大的就业和税收,我们混在哪里我现在不清楚。第二个问题来讲,今天这个是论剑,实际上很多问题我们不敢论,论刀吧或者论斧也可以。论剑不敢论,为什么这样讲呢?那肯定有个观点的冲突,不一样了,但是我觉得,全社会应该关爱这个行业,关心这个行业。这是涉及人民群众私有财产选择权的问题,如果说把地产商打倒了,然后就剩哥几个了,然后垄断了,然后就涨价了,最后人民群众选择什么样的更好的私有财产呢?我觉得这个问题将来需要探讨、需要争论。现在没有什么可混乱的,很清楚的。

  主持人:好,谢谢。看看我们的各位代表还有问题吗?那位朋友。

  刘晓光:房地产行业真的很清晰,10年、20年,人家王石他们走过20年了。哪个商人又不是傻子,赚毛钱的时候没有市场的时候他绝不开工的,如果开工他就有毛病了。

  听众:刘总,刚你说的策略什么都是很好,我觉得双赢都好。但中间有一个环节我觉得在执行上会有非常大的难度,就是在兼并或者并购的企业里面的领导者,他们的工作和利益在这里面跟外国有非常大的不一样,因为有些在外国并购完之后这些人就可以退休了,因为他们有足够的报酬令到他们不用去想这个东西。但在中国因为机制问题有很多可能并购了就等到于没有这间公司,就意味着没有工作。那么在这个环节上,你觉得有什么提议给想要做这些事的人呢?

  刘晓光:没有你说的这个问题,我们当时并购中遇到另外的问题,就是并购的企业很小,他又想当原来项目的所有人,又想当财务总监还想当老板,你已经被人家的并购了,你就不要这个角色了。你比如你现在你还剩了20的股权,我们公开组成我们的董事会结构,我们来运作,最后按股分红你的利益是可以保证的。你不能说你被并购了或被重组了,仍然坚持你原来的所有的即得利益,那是不可能的事情。但是你也得到了很多,你觉得缺了三亿,这三亿进来。你一共投了6亿,可能你还维持你30、40、50的股权。你还可以得到这个项目完美的套现,最后你还得到更大的现金,有什么坏处?对你是有什么坏处?有好处嘛。

  听众:那个是公司利益,站在私人的立场,如果他是私人老板的话,他能未必达到你刚才所说的。

  刘晓光:如果是国有企业他不可能有什么私人利益,如果是私营企业他本身就是他自己的企业他本身就有利益。

  主持人:好,还有两位朋友举手,由于时间的关系,我们只能请其中的一位提问了。

  听众:谢谢!我是来自新京报的,我想问刘总一个问题,刚才刘总谈了那么多,我听出来,无非是想说你们在座的各位如果有什么好的项目的话就卖给我吧,我想问一下刘总在等待的815、820好项目出现的时候为收购这些好项目准备了多少亿呢?

  刘晓光:你刚才说得不对,你把我看的太狭隘。我绝不是在这讲我想收别人的,我是讲这种形势、这种理念、这种概念。那么在现在821之前肯定我也要收了。现在我们动手了三个项目,至于多少钱,是什么价格,那肯定是商业机密了。

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