观点地产网 >

博鳌文档 >

>

>

正文

刘晓光:金融紧缩形势下的中国的房地产金融问题
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-28 23:12:15    来源: [ ]

  刘晓光:谈金融紧缩形势下的中国房地产金融问题。首先来博鳌论坛讲金融问题,资金、土地市场是我们地产界的根本,我想结合我们首创的情况,地产是一个大产业,地产和金融业是非常紧密,从我们概念来讲,做概念拿土地、做项目、等融资、运作、上市,再循环,实际上就是一个比较完整的一个金融动作,换个角度来讲,运作地产实际在运作金融,包括我们的项目运作。我们地产跟金融联系的非常紧密。第一个问题形势困境。2002年以来,确实有很多问题发生,分析一下,2002末泡沫论,接着就是SARS。周正毅事件,六月份初,我们上市的最后一在发了121文件,所以整个经济形势来讲,国家有关部门认为:电力、汽车、地产有点热,我们认为是地产界的一个冬天。对地产界来讲,有些压抑了。因为121的文件非常细,对大家是很大的压力,我想困境出现最核心的不是土地,是现金问题,对资金密集的产业,钱很关键,确实需要我们探讨。

  第二个,房地产业与金融资本结合的条件来讲。我想,大家都是做房地产的,市场、资金、土地三个要素,最核心是资金。如果金融与房地产业结合起来,有一个前提条件,应该是有一个好资源,一个好项目,一个好企业,一个好未来,总的来讲有一个好的投资品,才能与资本市场对话,我们讲一定要有最好的投资品,才能有好的金融产业来对话,来沟通,要有最可行的资金渠道,最伟大的营造所。如果有一个好的投资品,我想钱是有的是,不是钱的问题,可能是我们的投资品的问题。一方面我们的产业不断提供利润来源,一方面注意资本市场又与地产业对话进行互动,产业与金融的互动,产业与资本的互动,用产业的利润来支持资本市场,这个发展的空间是非常大,第二个是上市公司,金融的通道,企业如上市,发展会非常快,我想资本市场和地产界的对话前景是要有好的未来,要有好的产业,第三个问题,重点讲,在金融紧缩的情况下,我们的钱的问题,就是说钱从哪来,金融运用的方式、通道等,因为我们每个地产商都有自己的实际情况,可能你我他都离不开钱,可能每一个地产商为了利润加大投资,像我们大一点的地产商,也需要钱,只是你的规模做到了多少亿,十亿百亿我想结合我们的情况,来讲讲我们在金融紧缩的情况下,到底怎么来运作资金?

  首创的情况,首创集团是一个比较大的集团,在融资之前,我们对所有的投资者,讲一。讲首创置业的故事。第一个,首创是一个高速发展的企业,它用了八年的时间,增长122倍,2002年净资产额,第二个储备力量很大,有340万平方米的土地储备,大概超过亚洲很多大的企业。第三个,我们在未来四年毛利率的21%。第四个,我们有两个大的销售网络。在开发地产过程中,先卖我们的房子,另一个是我们品牌的团队,还有,27个项目要投资200亿,形成300多亿的销售额,20%的毛利率,发展空间很大。有充足的自有资金。这就是我们的历史,我们的现状,我们的未来。资本市场信息和我们进行互动。

  首创的资金渠道怎么来呢?我想结合我们的情况,来跟大家沟通。首先是自有资金。一个企业,如没自己的资金,资本市场也不会答理你,从这个角度来讲,我们有首创集团对首创置业的充分支持,为首创置业的发展提供了一个非常有利的条件。第二个渠道是银行的贷款,正常的资金市场拿钱肯定是一个重要的来源。我们的资金来讲,当然也有一个品牌信用,现在从首创集团信用来讲,基本上我们可动用的钱,大概270(?)亿左右。从正常的资金市场拿钱,首创置业可随时从资金市场动用50亿左右,这是银行的正常资金贷款。第三个--上市,我想重点介绍一下海外上市的情况,我们上市是在香港上市,我们认为确实是很重要的一个管道。我们大概做了两年的准备,然后跟大家一样遇到"冬天",我们上市的二十多天中,从5月22日(?)开始,20多天中,泡沫论、SARS、周正毅事件,121号文件,全让我们赶上了。幸亏我们的实力可以,对资本市场熟,终于上市成功,打开一条国际资本市场通道。

  我们经历了艰难的二年,上市第二天,人民银行的文件就出来。我的想法,中国有实力的大企业,我们不仅仅是拿钱,最重要是我们要建立一个安全、稳定、有效的法人治理结构、清晰的公司平台。这样,我们可以不断的拿到国际的资金。我们提出的一个概念,要投资中国地产先投入北京地产,要投资北京地产先投资首创置业,这一条是很重要的。我们不仅是拿钱,是去拿机制、公司平台,拿一种未来。第四个是建立海外基金。我们生意做得越来越大后,单一的资金渠道不成。我们开始统计(?),筹划海外资金,由国际投资组成基金,首创可以提供资源和团队,有些项目可与首创置业配合,这样力量就更大了。

  第五个通道我们没有做起来。我们想做一个中国的超级地产基金,真正的地产基金,目前还没有办法、没有一种法律来保护我们发起基金。实在没有办法了,我们只能做一个两家到五十家的大投资有限公司,然后用基金管理的方法管理公司,抓住重要的机会,银行贷款,对有一些好项目好资源来讲,可能我们机会更大,因为我们看了一下(?),他拿的项目虽然小,但是资源非常好,因为我们是一个上市公司,如果说我大量的收购,对我现有资源的消化影响很大,不能去做。如果我们有了国内的大的基金来迎合目前的需求,然后把资源重新策划,重新包装,会有很大的新资金来源。但比较困难是法律因素,所以我们在想到底怎么做,如果我们做一个平台,所谓的基金平台,我想是有可行性的,有现实意义。我们可以有这样一个创造,有很多人有资源但需要钱,有很多人有钱但没有资源。怎样把两方面结合起来,我们可以做好。

  第六,首创自身的产业与金融的结合。我们也有些创新,有一块最好的土地以后,我们自已的开发商要上,我们的担保公司也上,银行会给些资金。这里头来讲,出现了一个风险,假如我们自己的开发公司,如果不还钱怎么办。我们在中间设计了一个销售商,把房子按成本价压给销售商,如果开发商不给钱,销售商可按成本价卖。这样风险就释放掉了。开发商、销售商、资金(?)和担保公司连起来运作,如果这种路通了,我们的资金是无限的。我们想这个通道作为重要的资金通道,把不同的金融地产链条环节,把产业的链条环节和金融链条环节组合起来,光有银行也没有用,谁来给你担保。怎么样把这些环节结合起来综合应用,我们想把这些环节组合在一起,这是我们首创的一条更加坚实的一条金融之路。

  第七,我们一个新的概念,房地产基础设施的新的概念。我们把房地产一分为二,一点是房地产基础设施的概念,很多的资本所有者,他们更容易接受房地产基础设施的概念,或者是叫商业化的基础设施,这个量融资非常大。我们把房地产分成两个概念,我们去给你建七通一平基础设施,给开发商节省了很多。商业化基础设施需要资金量大,利润稳定,发展前景好。下一步首创的探讨模式是首创中国(?)房地产基础开发,首创(?)开发的地产项目发展空间会更大。

  第八个,从经营土地及经营房产到经营城市(?)(?)。现在我们想开发一个小城市,从经营房地产到经营城市这个新高度的转换,资金来源更多。也就是说:要做土地开发,要做基础建设如水、污水、垃圾、学校、医院等,与房地产一块运作。我们提出来的,每做一个东西,应该是综合的运用。这样非常多的金融机构和资本投资者都愿意投。我想这个对我们做地产来讲,更加开拓我们的融资思路,我们提出来要做一个震撼中国的小城、色彩斑斓的小城、公民清晰的小城。

  第九个方面,房地产信托受益清(?)。我们做好一些大地投资品,找一个信托公司,发信托债券。这里有个关键问题,发债后谁担保?如果这个问题解决好,资金量很大,当然,投资品要好,回报要可靠。

  第十方面,在这个战略过程中,企业发展非常难。我们曾发过一次,5亿多,约有难度,一定要经过国务院批准。我想,国家应该给一些通道,债券是市场化的东西,我自己发我自己的,不影响到资本市场。另外,将来中国地产企业强大了还可以发债。还有一些通道,所谓的应付款,我想对于好的企业来讲,信誉好,保证兑现应付款,可以占用一些建筑、设备、材料商资金的,但要有时间限制。还有一些国家及项目,也是可以比较容易融资的,如(?)项目,世博会项目。你只要中标,国际银行、国内银行愿意支持。市场随时有风险,随时有变化,关键是自己怎么办?我们企业要不断创新,竞争中全靠我们自己。另外,企业资金要多样化,不能全靠代款。

24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。