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刘晓光：金融紧缩形势下的中国的房地产金融问题

作者: 观点网时间: 2010-05-28 23:12:15 来源: [ ]

　　刘晓光：谈金融紧缩形势下的中国房地产金融问题。首先来博鳌论坛讲金融问题，资金、土地市场是我们地产界的根本，我想结合我们首创的情况，地产是一个大产业，地产和金融业是非常紧密，从我们概念来讲，做概念拿土地、做项目、等融资、运作、上市，再循环，实际上就是一个比较完整的一个金融动作，换个角度来讲，运作地产实际在运作金融，包括我们的项目运作。我们地产跟金融联系的非常紧密。第一个问题形势困境。2002年以来，确实有很多问题发生，分析一下，2002末泡沫论，接着就是SARS。周正毅事件，六月份初，我们上市的最后一在发了121文件，所以整个经济形势来讲，国家有关部门认为：电力、汽车、地产有点热，我们认为是地产界的一个冬天。对地产界来讲，有些压抑了。因为121的文件非常细，对大家是很大的压力，我想困境出现最核心的不是土地，是现金问题，对资金密集的产业，钱很关键，确实需要我们探讨。

　　第二个，房地产业与金融资本结合的条件来讲。我想，大家都是做房地产的，市场、资金、土地三个要素，最核心是资金。如果金融与房地产业结合起来，有一个前提条件，应该是有一个好资源，一个好项目，一个好企业，一个好未来，总的来讲有一个好的投资品，才能与资本市场对话，我们讲一定要有最好的投资品，才能有好的金融产业来对话，来沟通，要有最可行的资金渠道，最伟大的营造所。如果有一个好的投资品，我想钱是有的是，不是钱的问题，可能是我们的投资品的问题。一方面我们的产业不断提供利润来源，一方面注意资本市场又与地产业对话进行互动，产业与金融的互动，产业与资本的互动，用产业的利润来支持资本市场，这个发展的空间是非常大，第二个是上市公司，金融的通道，企业如上市，发展会非常快，我想资本市场和地产界的对话前景是要有好的未来，要有好的产业，第三个问题，重点讲，在金融紧缩的情况下，我们的钱的问题，就是说钱从哪来，金融运用的方式、通道等，因为我们每个地产商都有自己的实际情况，可能你我他都离不开钱，可能每一个地产商为了利润加大投资，像我们大一点的地产商，也需要钱，只是你的规模做到了多少亿，十亿百亿我想结合我们的情况，来讲讲我们在金融紧缩的情况下，到底怎么来运作资金？

　　首创的情况，首创集团是一个比较大的集团，在融资之前，我们对所有的投资者，讲一。讲首创置业的故事。第一个，首创是一个高速发展的企业，它用了八年的时间，增长122倍，2002年净资产额，第二个储备力量很大，有340万平方米的土地储备，大概超过亚洲很多大的企业。第三个，我们在未来四年毛利率的21％。第四个，我们有两个大的销售网络。在开发地产过程中，先卖我们的房子，另一个是我们品牌的团队，还有，27个项目要投资200亿，形成300多亿的销售额，20%的毛利率，发展空间很大。有充足的自有资金。这就是我们的历史，我们的现状，我们的未来。资本市场信息和我们进行互动。

　　首创的资金渠道怎么来呢？我想结合我们的情况，来跟大家沟通。首先是自有资金。一个企业，如没自己的资金，资本市场也不会答理你，从这个角度来讲，我们有首创集团对首创置业的充分支持，为首创置业的发展提供了一个非常有利的条件。第二个渠道是银行的贷款，正常的资金市场拿钱肯定是一个重要的来源。我们的资金来讲，当然也有一个品牌信用，现在从首创集团信用来讲，基本上我们可动用的钱，大概270（？）亿左右。从正常的资金市场拿钱，首创置业可随时从资金市场动用50亿左右，这是银行的正常资金贷款。第三个--上市，我想重点介绍一下海外上市的情况，我们上市是在香港上市，我们认为确实是很重要的一个管道。我们大概做了两年的准备，然后跟大家一样遇到"冬天"，我们上市的二十多天中，从5月22日（？）开始，20多天中，泡沫论、SARS、周正毅事件，121号文件，全让我们赶上了。幸亏我们的实力可以，对资本市场熟，终于上市成功，打开一条国际资本市场通道。

　　我们经历了艰难的二年，上市第二天，人民银行的文件就出来。我的想法，中国有实力的大企业，我们不仅仅是拿钱，最重要是我们要建立一个安全、稳定、有效的法人治理结构、清晰的公司平台。这样，我们可以不断的拿到国际的资金。我们提出的一个概念，要投资中国地产先投入北京地产，要投资北京地产先投资首创置业，这一条是很重要的。我们不仅是拿钱，是去拿机制、公司平台，拿一种未来。第四个是建立海外基金。我们生意做得越来越大后，单一的资金渠道不成。我们开始统计（？），筹划海外资金，由国际投资组成基金，首创可以提供资源和团队，有些项目可与首创置业配合，这样力量就更大了。

　　第五个通道我们没有做起来。我们想做一个中国的超级地产基金，真正的地产基金，目前还没有办法、没有一种法律来保护我们发起基金。实在没有办法了，我们只能做一个两家到五十家的大投资有限公司，然后用基金管理的方法管理公司，抓住重要的机会，银行贷款，对有一些好项目好资源来讲，可能我们机会更大，因为我们看了一下（？），他拿的项目虽然小，但是资源非常好，因为我们是一个上市公司，如果说我大量的收购，对我现有资源的消化影响很大，不能去做。如果我们有了国内的大的基金来迎合目前的需求，然后把资源重新策划，重新包装，会有很大的新资金来源。但比较困难是法律因素，所以我们在想到底怎么做，如果我们做一个平台，所谓的基金平台，我想是有可行性的，有现实意义。我们可以有这样一个创造，有很多人有资源但需要钱，有很多人有钱但没有资源。怎样把两方面结合起来，我们可以做好。

　　第六，首创自身的产业与金融的结合。我们也有些创新，有一块最好的土地以后，我们自已的开发商要上，我们的担保公司也上，银行会给些资金。这里头来讲，出现了一个风险，假如我们自己的开发公司，如果不还钱怎么办。我们在中间设计了一个销售商，把房子按成本价压给销售商，如果开发商不给钱，销售商可按成本价卖。这样风险就释放掉了。开发商、销售商、资金（？）和担保公司连起来运作，如果这种路通了，我们的资金是无限的。我们想这个通道作为重要的资金通道，把不同的金融地产链条环节，把产业的链条环节和金融链条环节组合起来，光有银行也没有用，谁来给你担保。怎么样把这些环节结合起来综合应用，我们想把这些环节组合在一起，这是我们首创的一条更加坚实的一条金融之路。

　　第七，我们一个新的概念，房地产基础设施的新的概念。我们把房地产一分为二，一点是房地产基础设施的概念，很多的资本所有者，他们更容易接受房地产基础设施的概念，或者是叫商业化的基础设施，这个量融资非常大。我们把房地产分成两个概念，我们去给你建七通一平基础设施，给开发商节省了很多。商业化基础设施需要资金量大，利润稳定，发展前景好。下一步首创的探讨模式是首创中国（？）房地产基础开发，首创（？）开发的地产项目发展空间会更大。

　　第八个，从经营土地及经营房产到经营城市（？）（？）。现在我们想开发一个小城市，从经营房地产到经营城市这个新高度的转换，资金来源更多。也就是说：要做土地开发，要做基础建设如水、污水、垃圾、学校、医院等，与房地产一块运作。我们提出来的，每做一个东西，应该是综合的运用。这样非常多的金融机构和资本投资者都愿意投。我想这个对我们做地产来讲，更加开拓我们的融资思路，我们提出来要做一个震撼中国的小城、色彩斑斓的小城、公民清晰的小城。

　　第九个方面，房地产信托受益清（？）。我们做好一些大地投资品，找一个信托公司，发信托债券。这里有个关键问题，发债后谁担保？如果这个问题解决好，资金量很大，当然，投资品要好，回报要可靠。

　　第十方面，在这个战略过程中，企业发展非常难。我们曾发过一次，5亿多，约有难度，一定要经过国务院批准。我想，国家应该给一些通道，债券是市场化的东西，我自己发我自己的，不影响到资本市场。另外，将来中国地产企业强大了还可以发债。还有一些通道，所谓的应付款，我想对于好的企业来讲，信誉好，保证兑现应付款，可以占用一些建筑、设备、材料商资金的，但要有时间限制。还有一些国家及项目，也是可以比较容易融资的，如（？）项目，世博会项目。你只要中标，国际银行、国内银行愿意支持。市场随时有风险，随时有变化，关键是自己怎么办？我们企业要不断创新，竞争中全靠我们自己。另外，企业资金要多样化，不能全靠代款。