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对话主题:建筑师开发商对话——面对国六条缩小户型如何面对
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:26:13    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:谢谢三位建筑师将自己精彩的理念在这里共享,相信大家都意犹未尽。下面我们将再次请出三位设计师,我们给你们出了一个难题,开发企业之间的对话,对话的主题是:面对国六条缩小户型(90平方米),建筑师如何维持开发商既有容积率要求,不知道三位嘉宾将有何精彩观点。

  首先有请我们的嘉宾主持:加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京办事处首席代表高志先生及合富辉煌董事副总经理黎振伟先生。对话嘉宾是五合国际副总经理严涛、香港华城建筑集团首席设计师陈勇、全国建筑设计联盟CEO陈世民、海南置地总裁姚惠芬、上海实业发展股份有限公司总裁卢铿先生。

  高志:这样开始的时间很紧,开发商的时间也很忙,在短短的二十分钟内,提供一些信息。时间关系,我先说两句,"国六条"颁布以后,和"国八条"情况不一样,对设计部门,对技术的要求特别直接,面积都给规定了,首先想先请卢总谈一下这个是怎么说,出什么事了?

  卢铿:我觉得这次调控最重要的是用微观的手段进行宏观调控,这次政策有它的合理性,有它的价值背景。首先是资源浪费问题和人民币的安全问题,弱势群体的怨言问题,使得国家对房价的调控、房屋结构的调控越来越紧张。所以有它的合理性。所以我觉得这么大一个国家在进行宏观调控进行一刀切的时候,也有它的一些故障。在以后有可能会造成一些问题。但是设计师不仅是户型变小之后可以做道场的问题,还有更深层的问题需要在这个时代、这个时期进行研究的。比如说城市风格问题、建筑问题、风貌问题。应该在这个时候是属于这个新时代的,这样会尊重我们的传统、民族的风格问世,我相信很多人在关注。同时我赞同刘力博士讲的,在建筑产品变革过程中,有一个非常重要的方式是生活方式变化了,我最近也在进行研究这个问题,生活方式的变化在引起我们整个产品的变化,不仅在研究局部的节能问题和户型变化的问题。我觉得这个时期给北京带来了一种可能性,就是我们的生活方式,尤其是由快速成长的中国中产阶级引导的新的生活方式变革在引起产品设计的变化。

  陈世民:"国六条"对我们蛮震动的,我把它比作设计行业里面的清醒剂,让我们清醒很多问题,也让发展商清醒很多问题。我很赞同刚才那位嘉宾讲的,我们不要在90平米和70%这个问题上要不要很重视,作为我们建筑师来讲,要引起我们在方向上的调整,在方针上的调整,在方略上的调整。所谓方向,实际上"国六条"出来之后,你说偶然,也是偶然,说它必然,也是必然,在我们的设计行业有成长泡沫,房地产有泡沫,设计行业也有泡沫。包括我自己,这个户型越来越大,越来越高端,房子越来越豪华,但是房地产商也有好的,一直在提倡很多的东西,国家也在提倡,行业里最近有绿色建筑的问题,节能、节水、节电、环保的问题,有构建和谐社会的问题,有反思建筑的问题。还有适用经济美观的问题。你把这些问题串起来看,上升到一个品牌上看,其实是我们的一个方向问题。涉及到过去理解不够,现在一撞击以后,我觉得要把自身的方向进行一下调整,我自己在设计公司里面也进行这方面的调整。我们不仅要走一条路,应该有另外一个方向要走。

  第二个问题就是方针问题。房地产事业,人一定要有一个信仰,要依靠一个方针进行。过去依靠的是什么方针呢?解放初期的方针是适用经济美观,有限度的分配我们的资源,大跃进我们认为赶上了英国,就丢掉了适用经济美观,60年代又提出了适用经济美观,现在又有人提出反思适用经济。但是我们现在是搞社会主义这是大的方向,应该有一个方针指导我们这个团队继续前进,指导我们建筑商进行互动,所以我们现在去这里,一回去那里,跑了半天。对于适用经济、美观是来讲,都是用调控的,在新的条件下,都是环境和空间,经济问题、思想效益问题,美观是核心问题的问题。环境、空间、文化、效益是一起来控制的。我们要遵循以适用、经济、美观为基本的方针来保护这个小户型。今天一下回到另外一个边上去,我们觉得没有办法处理。本来我们在改善人居环境改了半天,究竟怎么做?是盖出一个新的,但我们要有一个经验教训。

  第三点是方略。现在看来,所有的产品是文化的问题,所以我们提倡新东方主义。我们花了很多钱去西方,引进的东西是对的,但是现在为止我们还是在搞平面的在搞平面,搞立面的是搞立面。先把平面搞好了,再进行包装,结果还是在为精英阶层寻求一种品位的包装,还没有把我们中国的住宅发展中的内涵。究竟中国的住宅是什么要求?外国有外国的模式,现在有了中国的模式。我们应该很好的思考,不管平面、立面细节也好,一下子把所有的东西是不好的。现在说和谐社会,我看到很多的不和谐。装修的管道为了化解一些问题,埋了下去,结果上面装修,下面就漏水了。

  我觉得中国的经济在崛起、政治在崛起,我觉得文化也要崛起。新户型是对我们有一个很好的启示,希望大家拿出更多更好的方法。

  黎振伟:李先生从这么高的层次给我们谈这个问题,非常难得。我在广州的时候,经常遇到这样一个问题,都希望做大户型,但是市场上最好做的是小户型。90平米不是说没有做了,相反是,怎么切实际的去解决。

  姚惠芬:关于小户型,这一、两年我们公司也做了考察,户型的大小实际上是市场的回归问题。我们公司主要是在海口开发,在上海做了一些房地产的项目,通过这么多年的开发,从基本的户型从过去120平米的主打户型。在2000年左右,这个房子随着业主购房客户不仅越做越大,置地花园要求600平米,两套不够,逐步的加大。最近反应出来,现在慢慢的回到比较标准的户型,120-130这样的户型。我认为这是市场的回归,多大户型,应该由市场来说。

  2、户型的大小,应该和城市的发展有关系。像北京、上海、深圳这些城市,小户型比较受推崇,像海南天气比较热,想住得比较宽敞,所以我觉得是不是一刀切。

  3、居住理念的问题。从我们现在推出的小户型来看,80平米、90平米的房子非常好销,已经占到60%,居住概念的变化影响了房地产的变化。现在有些人是在城市里买一个房子,之后在郊区再买买一套。这是从购房的市场反映的问题。

  4、为什么国家会出台这个政策?现在要解决弱势群体,低收入阶层,要处理好政府和发展商的关系,我觉得发展商做房地产业是对社会做一个回报,也可以通过募捐等进行一个回报。也可以政府他出一些土地,不要钱,选择一些信誉比较好的发展商和低收入阶层,做一些廉租房,卖百分之五或者卖百分之多少产权的,来彻底解决低收入阶层和农民工的问题。

  高志:刚才美女开发商给政府提出一个很好的建议。我是想,你刚才提的这几点作为开发商真实的感受。在这样的情况下,像陈总您一直是中国南方大地产,你是具有双重身份的,双重间谍。我想谈的是,"国六条"出来,90平米对你未来的销售有什么影响?

  陈勇:"国六条",首先有两个限制一个是城市的限制和气候的限制。城市的限制上海的开发商举步维艰。对于重庆来说,就比较好,重庆本身中小户型最好卖,不管城区、还是郊区。所以"国六条"出来之后,重庆市正位公开把全部的开发商召集起来,不登报、不宣传,但是我们不执行。因为重庆本身已经达标了,很多项目的报批,都是通过了。对于上海来说,为什么会受影响,是气候的关系,它和北京一样,是南北朝向,在城区拿的地,几千块一亩,容积率只有2.0,只能做两梯两户的高层,公摊就要占四、五十平方,不讲朝向的地方就可以这样做。房型同样可以一样做得很漂亮。小客户可以做4.5米,在每个城市执行的时候,城市人口不同,气候条件、设计条件、资源不同的进行划分,像北京、上海特别的朝向的90平米做到120-110比较合理。像深圳平均比较年轻,家庭人口也比较少;上海很多两代人还是住在一起的,张元端(会长)中国房地产及住宅研究会常务副会长给90平方米他会不够住。我觉得应该是划地区、根据气候不同进行调整。我相信每个地方政府把这个理由、依据摆充分,我觉得北京非要一刀切,目前来说,宏观调控总体是对国内一线城市,北京、上海、深圳影响是最大的。对中等开发商做酒店开发等影响基本为零;对在座各位工业房地产、商业房地产影响就更少了。

  高志:最后,请问严总,你是一个非常负责,非常有实力的设计公司,在祖国的山南海北都有你们设计的田地。刚才谈到的气候、地域的差距,像你在全国都做的,那你觉得有什么影响?

  严涛:这里的影响比较大,"国六条"里面关键词的概念,谈得比较多的就是面积、容积的问题,就是70%和90平米的问题,就是开发商一个项目里面做一个70%。但是有的开发商,地区管理部门、规划管理部门提出这样的建议,或者是小范围的平衡,对我们涉及的影响太大了。关于面积也是如此,面积按照建筑规范来讲,一般使用面积、套内面积、建筑面积,现在出了套型面积。实际上没有特别文明的文件,把它定义通了。有的人认为100、有的人认为105,在国内不同的城市,对它的计算方式差异非常的巨大。举个例子,地下室,一般认为它可能不算容积率,在重庆它算容积率;阳台,不管怎么讲,全算还是一半算也好,以深圳为例,它就不算面积的。所以,同样一个户型,同样一个设计,在不同的城市,按照不同的城市规划管理办法谈的话,有不同的数字。90平米是全国统一的标准,是全国执行,有的变成100,有的地方变成120。如果做100平米的空中花园,是不是这个面积都不算,再加上80平米的室内面积,这是一个什么样的概念?这是第一点,随着"国六条"很多概念是含糊不清的,没有针对各地区的特殊情况,做专门的解释。而且在很久以前,各地区的规划管理部门,他们自己的面积计算方式有自己地方性的方式,本身已经很不统一。

  第二,"国六条"是损害了谁的利益,维护了谁的利益?减少大户型意志的创新,对开发商在开发、设计营销方面造成很大的困惑。从另外一个角度讲,他能给收入偏低的客户,提供适合的销售产品。但是仔细分析一下,"90平米"的概念,在以前购销两旺的消费者市场上,真正的都不是小户型,无论是在哪里都不是"90平米"以下的小户型。都是中大户型的。这种限制没有给中低收入提供真正的购买机会,而是给那些想二次置业、三次置业设置了障碍。这个"国六条"不是很值得推敲的。

  第三,"国六条"对我们设计产品、建筑,有一个怎么样最大的限制性。可能短时间内推出一大堆的建筑怪胎。80米的室内面积加上100平米的空中花园,是一个豪华的180平米的建筑。这种类似的点子很多。还有,中国的开发商是世界上最有创意的开发商,所有的建筑产品比世界上任何一个国家类型、空间得丰富。丰富是好现象,80%在短时间内被淘汰,会成为建筑垃圾。

  谢谢大家!

  高志:我非常同意,你说得在某一个城市我看到了,有一个户型600平米,卖的时候只说是80平米。戏法变得非常漂亮,我非常佩服。因为时间关系,就不详细说了。

  黎振伟:有一点,我们应该反思严老实说的,我想你说的政策会注意,大家调整去,我们面对未来。

  高志:有一点,我们应该反思,我想你说的政策会注意,大家调整去,我们面对未来。

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