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对话主题:陈启宗、刘晓光、潘石屹"博鳌三人行"
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:19:19    来源: [ 观点地产网 ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。在会上,香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、首创置业集团董事长刘晓光先生、SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生联袂奉献了一场精彩的"博鳌三人行"。以下为2009博鳌房地产论坛第二场"博鳌三人行"的全文实录:

  刘晓光:这个题目我看了一下,复苏与改变。我觉得复苏肯定可以说是复苏了,应该说一个全面转折的状态已经出现了。第二,刚才陈先生讲了很长时间,对于今年转变的情况讲了讲,我想咱们要讨论一下市场转变以后的变化。

  潘石屹:博鳌房地产论坛我每年都来参加,好像是从01年开始的,今年我觉得人气最旺,而且坐在下面听的时候,我觉得今年各位专家学者开发商讲得最有水平的一年。前些年老是呼吁猪坚强、救市这些东西,今天我在下面听,我觉得是一个特别好的学习机会。我想可能是因为任志强没有来的原因吧,他一来就有点变化。

  我想说在这两个星期,我最深的体会是我去了四个城市,纽约、伦敦、上海、北京。国外两个城市情况特别糟糕,从媒体经济学家言语中谈到要企稳、复苏。可是我看到的办公楼,空空荡荡的,看到的大家情绪都特别不好。我看到的是一些最直观的,可能比数字、分析直观一点。第一个现象就是纽约跟伦敦开发商基本上要寻找到一个没有破产的,已经很少了。大部分都破产了。所以谈楼房的时候,不要跟开发商谈了,已经没用了。开发商股本最少5%,最高的20%,还有一个贷款,剩下的都是银行的钱,银行占50%、60%,房价如果跌一半,开发商全部破产。另外空置率非常高。还有最繁华的商业房产基本上建安成本。比较好的地段地价款就是零,可是我们中国还在创造地王。一平米差一点的地价1.6万,如果好一点的更高。而且销售非常火爆。我就觉得一边是冰,一边是火。这种感受特别强烈。可是我回想起来,房地产这个行业我想说的就是在2009年中国要抵御全球金融危机,房地产行业,我们在座的这些人确实立下的最大功劳。为中国战胜金融危机赢得足够的时间。我们回想去年全中国最大的事情是地震,牵动了全中国人的心。地震这个灾难就是没有给我们时间。连5分钟的时间都没有。所以死了不少人。地震之后产生的堰塞湖,如果流下来,死的人更多。可是给我们留下时间了,所以一个人都没有死。全球金融危机突然过来了,中国政府决定把自己子弟兵、亲生儿子、嫡系部队派上去抵御金融危机,出现了十大振兴规划,九大振兴规划出完了,前人大委员长成思危提前宣布房地产是第十大,可是最后宣布不是。结果抵御金融危机过程中,前十大起的作用远远没有我们房地产开发商起的作用大。我们房地产行业这十几年时间是通过市场经济成长起来的,如果说花和草的话,我们不是花园的,我们是野生的,是在山坡上长的。按照任志强的说法,给点阳光就灿烂。我们是村里的野孩子,不是有钱人家的。人家是政府养着的,我们是山坡里跑的,名声也不好。野孩子在我们乡下都是叫狗剩这些名字,名声不好。我们在没有饭吃的情况下,甚至可以通过地王把国有资金给吸引过来。

  所以今天来看,中国的经济形势跟美国、英国、欧洲很多国家不一样,房地产是起了最巨大贡献。前些年去国外去看,特别羡慕他们,他们城市很漂亮、高速公路很多,今天中国不光城市漂亮,而且比他们都新。功劳还是房地产的。我先这么多。谢谢!

  刘晓光:刚才小潘讲了一段,我们是不是简单讨论讨论市场变化以后,市场格局全面转折后可能会出现的问题。潘总,你认为整个市场格局变化了,明年是一种什么状态?后年是一种什么状态?

  潘石屹:我看不清楚,昨天有好几个记者问我,他说你觉得下半年会怎么样、明年会怎么样,我说了一句话,听领导的。我说前些年我们想不听领导的。前些年我们开这个会的时候,会场上没有任何官方的声音,官方一般不参加博鳌这个会。我们这些房地产商碰到一起,就老给政府的政策提意见,政府一会儿要限我们面积,一会儿要限我们价格,一会儿要限我们容积率。樊纲刚才说要把容积率提高,房子就多了。可是前几年1以下容积率不让你建,因为容积率太低了。限面积、限价格、限容积率,我们想不通,就发表意见,越发表意见,制定政府政策意见的人越不满意,实际上应该从货币政策宏观调控,调容积率、调面积、调价格这些东西对房地产市场的破坏性都是很大的,回头看这些政策,我觉得这个过程,政府和房地产开发商都是一个互相学习的过程。如果再出台政策,绝对不会限制你的容积率、限制价格,这个可能是宏观调控这几年的进步。

  下一步,中国经济怎么样、全世界经济怎么样,我根本就不知道。我看到的现象就是说,去年9月15号,雷曼兄弟破产后,说投资银行消灭了,他们大量亏损,需要美国人民救他们。所以给他们注入资金。今年我刚到纽约去,说投资银行高盛赚了历史上最多的钱,发了最多奖金。在中国名声不好的是开发商,在美国名声不好的是投资银行,所以就组织了一个调查团调查,发现投资家有两天没有上班,40天上班,上班的时候每一天赚的钱是1亿美金。我听完后,我觉得这是危险的另外一方面。当经济冷的是病,当经济热的时候,就一个交易员一天可以赚1亿美金的时候,是另外一种病,这是一个结构性的病。市场上发生危机,给我们得病让我们理智思考,我们应该怎么调整,如果我们还不思考,还认为赚钱好。如果这个人一天赚两亿美金,这个经济结构的病是更大的病。所以在这种情况下,我看不清楚下一步趋势是什么趋势。突然人民银行在金融危机的时候提出来说要建一个超主权货币,把美元、英镑、人民币全都统一起来,我觉得这个太好。全球经济都一体化了,我们货币是什么呢?就是我们衡量的尺子,我们衡量的尺子老变。一年内英镑和人民币比,最高是1:16,等我去的时候是1:9.8,差了一半,谁还愿意做一个具体行业?当投资银行可以赚这么多钱的时候,病还很重。

  陈启宗:有一件事永恒的,万变不离其宗。就是说市场的波动是一定有的,所以无论政府政策怎么样,市场反应怎么样,唯一永恒的就是波动。上去下来,从地产商角度来看,只能预备自己,让自己在下一个波浪里不仅可以生存,而且可以赚大钱。刚才朱秘书长有一句话,我有点意见,你说希望市场理性买地,我觉得这个大概不可能。因为房地产市场永远是不理性的,特别是买地这个过程,是需要很长时期,成熟了、进步了,才可能有这个情况出现。不过在短暂时期里,市场的不理性对发展商是最好的事,因为要是你是理性的话,你就能够在不理性的环境下赚最多的钱。

  允许我对潘石屹说一句话,我知道很多人觉得不公平,国营机构有政府注资,民营的不行。但是我认为长远来看,对我们民营是好事,因为他们这种环境下不可能,最少是非常困难训练出一班真正在公平的市场环境下运作能够致胜的管理者。在不利的大环境下,反而作为民营老板,能够训练出我们在任何大环境里,在波动里能够生存下去。我同意潘石屹说的,房地产是贡献相当大。5%左右整体GDP,但是加上相关行业,差不多20%、30%都是跟房地产有关系,所以房地产行业必须被政府注意。我们没有被算为第十个行业,我认为不需要,反正政府其他的做了很多事,已经叫我们复苏了,不要搞去第十个行业里,反而那个不好。的政府就给人一个不好的印象,政府是救发展商,反正已经救了就好了,自己享受就好了。最后你提出到美国、到英国去,我奉劝大家千万不要海外搞房地产,我到海外搞房地产那么多年,最终还是回到香港、内地,因为这里机会大很多。我不反对樊纲说的到外国买一个房子,每年住一两个星期,那是好事,但是出去做房地产的,那是大笨蛋。

  刘晓光:刚才你说拿钱容易的企业可能死的快?

  陈启宗:也不一定死的快,但是长远来说,确实不容易培养出一班对市场脉搏敏锐的人。就像小孩子,从小没钱就可以向爸爸拿,这些人不可能是好孩子。反而我们是穷孩子,穷孩子身上确实出人才。

  刘晓光:我们刚才讨论市场转变、市场剧变、市场突变,或者市场转折的格局已经形成,我想下一步还有很多大的问题需要我们去研究。比如第一,这种市场的状态能维持多久,会不会转向过去了。再比如价格水平,从现在开始到年底还会有上升的幅度吗?上升多少?再比如宏观调控政策过程中,有没有微调的东西出现。由于时间关系,我们今天先到这儿。

  (原文:http://www.guandian.cn/article/20090813/85533.html)

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