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樊纲:利益均衡与长期发展
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:00:17    来源: [ ]

  樊纲:各位早上好,首先非常感谢再次邀请我这个非业内人士参加房地产界的大会。上次参加是第一次,01年博鳌房地产论坛的时候,当然现在记不得当时说了什么样的具体内容,后来有一些报道,有两个观点,我现在还记得。第一个观点,我说的是在座的诸位是中国最幸运的商人,作为房地产商,这样的一个支柱产业,而且是朝阳产业,大浪淘沙,如果没有淘汰掉,01年一定是中国房地产业发展的时候,那接下来一定有好的发展。都不用论证我们这个行业多么重要,对国民经济做的贡献有多大,这些都不必争论了,而且诸位能不能赚钱,这个事也不用争论,现在有人认为是冬天了,日子不好过了,但是你们还是中国最幸运的商人,其他行业赚钱更少,你们前两年赚的钱还可以让你们舒服的活下去。第二个观点,如果中国能够成功的防止房地产泡沫,中国的发展将成功一半,也就是说中国一半的成功,中国能不能走出去,能不能发展起来,不被金融危机、经济危机所打断,就取决于我们能不能成功的防范房地产泡沫,能不能不像日本、香港、泰国、马来西亚、印度尼西亚,我们不举远的,就说这些周边国家的覆辙,因为房地产泡沫导致的金融危机,日本是二十年的泡沫导致了15年,16年现在还没有翻过身来。这个观点我现在仍然坚持。正是因为房地产太重要了,太举足轻重了,影响方方面面,因为它是支柱产业,所以防止房地产泡沫是非常重要的,确实是决定中国经济发展的一个重要内容,也是中国经济稳定发展的一个中国方面,而且是起决定性作用的方面。这一点我仍然是持这样的观点。

  我不太就房地产的东西多说,但是发表的言论,我基本的观点,这几年的房地产发展基本正常。这一轮的经济过热,主要不是由房地产导致的。我讲后面价格高涨等出现一些问题,但是总体来说,刚才聂梅生会长也说了,绝大多数地区的房地产发展是基本稳定基本健康的,而且是持续发展的,没有比过去增长的更多,这几年投资的增长导致经济的过热,在别的部门都是100%、200%,有一个部门投资的增长曾经到过600%,而我们房地产的增长基本都是保持20%-30%,这一点是我们要认真看待的。

  房地产的基本面还是不错的,这应该是一个基本的判断。但是对出现的问题怎么看呢?从去年以来,前年整个经济过热以来,在中国的某些地区出现了房价持续高涨,投机行为增多的情况。如果要分析这情况,就要看这个情况怎么来的,问题是怎么出现的,问题确实和这几年整个经济其他方方面面的问题相关,除了房地产自己的问题。

  我们要搞宏观调控,因为经济整体出现了过热。宏观调控刚才聂梅生会长也说了,这几年方方面面的银行贷款50%跟土地跟房产是有关系的,而且说句实在话,现在的银行抵押贷款,经济过热的总需求量过大,资金需求量过大,一个主要的原因就是抵押贷款太多,现在中国银行几乎没有信用贷款了,所有的贷款都是抵押,而主要的抵押物就是房产,就是土地。而地方政府所有的公共项目,它的资金来源也是土地,土地被开发商拿到银行,银行抵押出来,正因为有这样抵押的过程,所以才有资金付给地方政府,地方政府才有资金搞公共设施。宏观调控最后起效果的政策,是土地政策,是控制土地的供给。国土资源部的部长说,我们突然变成了宏观调控部门,以前没有想到过,因为土地成了中国宏观经济变量的一个重要组成部分。由于控制土地供给,而且中国的土地确实也不可能无限供给,中国是人地关系世界上最紧张的国家之一,如果不是最紧张,也是最紧张之一,而且前一些年,我们是无限供给土地的状况,现在这个问题不多说,现在中央政府、地方政府的关系,现在地方政府都恨不得将土地都批出去,而且土地批的很便宜,结果导致原来的土地超过了供给,现在开始收缩土地的供给,导致人们对住房供给增长的前景预期发生变化,也就是说大家预期住房的供给将减少,住房因为土地的供给发生变化而发生变化。

  这些年对住房的需求,由于方方面面的原因出现了高额增长。宏观调控调控了供给而没有调控需求,按揭贷款的利率迟迟没有调整,一直到去年12月份,中央政府调整了一次利率,到四月份又调整了一次住房贷款的利率,需求继续高涨,继续过去几年一直鼓励买房的政策。在这期间,中国又赶上其他投资渠道出现问题,特别是股市不好,利率又很低,正好赶上世界和中国利率比较低的时期,结果人们的储蓄大量的更多的向住房,向楼市集中。这期间正好是人民币市场汇率投资加剧的时候,导致大量的投资人民币的资金进入市场,又没有别的投资渠道,又进入了楼市。过去的情况是压抑了供给而没有控制需求,导致了住房价格增长的速度加快,引发了各种投资和投机需求大幅度的增长,导致过去一年来,在某些地区出现价格猛涨的情况。

  分析了原因,我们看到原因也不是房地产商造成的,这是真的,房地产乐得其成,乐得看到这样的情况,大家卖房子卖的好,大家赚钱赚的多,但是原因确实不是房地产本身造成的,而是房地产本身之外的很多因素造成的。正好加上房地产在市场、在规则、在制度上有很多缺陷,导致了这一轮的高涨房价,当然是集中在某些地区。这是我们房地产业界都愿意看到的,但是这种情况是不是问题?确实是问题,你不能说它不是问题,这种投资性行为增大,房价上涨过快,确实是问题,而且确实是一个可能引发未来大问题的问题,如果继续下去。一会儿我还要讲这个问题。

  我就要讲一讲关于利益均衡的问题了。前面说了大家是中国最幸运的商人,赚钱赚的比别人多,但是赚钱比别人赚的太多而且太容易的话,这就是问题。什么叫经济均衡?什么叫市场竞争?经济均衡的意思就是大家都能赚钱,但是大家赚钱都不容易。有谁在经济当中赚钱太容易了,这个经济就有问题,这个经济就不均衡了。这是我们经济学者要指出的问题。前两天有一位著名的房地产商,也是好朋友了,说一句话我们日子过的好好的,就怕经济学家出来说话。当然经济学家的观点,我们不见得都同意,大家各有各的观点,我们常常开玩笑说二个经济学家有三个观点,为什么呢?因为在辩论的过程中有一个经济学家又改观点了。你是日子过的好好的,但是过的太好就是问题了。

  刚才我注意看到顾会长读的草案,我非常赞成顾会场在草案中删掉一句话,说冬天即将过去,说的是迎来新的春天。什么叫冬天啊?你们过去别的行业赚3%的利润率,你们现在赚30%,当然比过去赚300%少,但是赚30%就叫冬天?它不是冬天,而是正常的情况,它是均衡的。

  经济学研究的问题,这是一个利益均衡,市场本身是一个利益冲突、利益均衡,这里面有很多的利益集团,住房者、低收入者、整个的银行业,我们的宏观经济,方方面面都是利益均衡点的一个组成部分,而不只是一个利益群体。因此要看到过去那样的情况,我们大家都高兴不说话的时候,那一会儿没有人说是变革时期,都认为是正常的,但是我认为是不正常的。确实现在需要进行一些调整,要不要调控?要。而且要趁着问题不太严重的时候做一点调控。现在大家比较反感的就是调控的一些手段和措施,我也不想多讨论这个问题,但是确实要认识到需要调控,而且需要尽早的调控。反过来想,假如不调控,你就让这个市场高涨下去,二年就翻一番,二年再翻一番,这就不是一个地区的问题,一个地区就会扩展了,炒房团就会四处溜达了,这种投机的行为继续发展下去,让它将泡沫越来越大吗?经济学的研究方法不是追求十全十美,我们可以想一想假如不是这个方案,而是另外一个方案,假如不调控,假如不出来做点事,假如不将投机的行为抑制一下,什么时候是个头?最终的头就是经济危机,就是金融危机,就是房地产危机,就是楼市跌价60%、70%,这不是瞎吹,我们周边的国家都经历过的,我们在某些地区也经历过的,九十年代以来的情况。全世界市场经济的发展,说不要政府都搞市场,市场经济从几百年前一轮一轮的经济周期,一开始都是价格、利润高涨,然后是过剩的生产能力,大量的供求关系的失衡,然后是经济危机,然后是60、70%的楼市下跌,这是我们业内人士要看到的吗?早一点调整,反倒可以防止这样的情况发生。为什么会经济危机,经济危机是消灭过剩的生产能力,达到供求的均衡。大家都知道世界大萧条,二三十年代,消灭了全世界50%的生产能力,最后实现了供求均衡,经济才重新发展,而消灭生产能力的背后,是消灭谁啊?是消灭企业,消灭什么样的企业?消灭中小企业,全世界概莫如此,在危机中淘汰的都是中小企业、中小房地产商,大企业都可以顶过去,要撤资首先就是撤小的房地产企业,哪一个好?我们在这个意义上来认识调控,要不要调控,要不要对投机的趋势进行抑制,我说要。我们要从积极的角度看待这个问题,要对有利于我们大家持续稳定的角度来看这个问题,是有好处的。具体做法大家可能有争议,但是方向,甚至我认为它调控的都晚了一点,不算太晚,但是晚了一点,调控是必须的。

  我们在讨论政策怎样进行调整的时候,前提不是不要调整,而是怎样调整,怎样实现我们大家的稳定发展,而不是继续像过去高涨的情况。这是我们从经济均衡的角度加以分析的前提。

  至于怎么调呢?这个问题我想讨论讨论。我不想谈论一些细节,大家都是业内的,政策需要业内人士一个一个讨论。在考虑这个利益集团利益的时候,也要考虑别的利益集团的利益,同时也要考虑自己长远的利益,即使从我们自己利益集团出发,在考虑下一步政策怎样进行时,也有很多值得讨论的问题。

  刚才聂梅生会长非常详细的讲了他们最近研究的很多成果、观点,多数我都同意,特别同意刚才聂会长说的廉租房的问题。有几个问题我想提出来讨论一下。特别感谢聂梅生会长前面的发言。我提出来讨论,也是为了使下一步的政策讨论更加深入、更加科学。

  第一个是关于投资率高低的问题。我刚才说了住房的投资增长率过去是26、27%,不算太高,但是不能否认在一些地区确实是比较高,而且我们参照全国的25.8%投资增长率,这是经济过热时期过高的增长率,在10-15%之间是比较正常的。我们的房地产从引入住房按揭贷款之后,确实增长速度应该快一些,因为这是新制度引进之后形成的阶段性的调整,这甚至会持续一段时间。但是一直保持着26、27、28%的话,比正常的高出10%,也不能说没有问题,这个参照系应该是正常情况下的经济可持续增长,而不是过热时期的投资增长率。

  第二是投资回报率,不等于GDP的增长,有时候高有时候低,比较好的参照系是利率,因为利率是投资的机会成本。略高于利率,当然可以比较高,我们占1%、2%、3%的投资回报率,当然低一些,但是高于利率的投资回报率是比较正常的投资回报率,不一定是GDP的增长,当然是会有波动的。对老百姓来说,当利率很低的时候,投资也会很多,因为机会成本很低,这里面有很复杂的经济关系在里面,说房价每年涨8%,这不一定是合理的参照,美国、欧洲的房市也不是每年增长8%,他是4%、3%的增长,每年的房价增长5%,中央银行就会出来干预了,认为楼市可能开始要过热了。基本上老百姓对于房价的增长,带来的回报参照系比较好的就是利率。这是从经济学的角度来分析的方法。

  第三租金太低的问题,我个人看法,同意刚才聂梅生会长说的问题,但是我觉得租金太低有另外一方面的问题,就是现在太多早期的公房,也包括刚才聂梅生会长说的房改房,很难进入到卖方的市场,因为太久了,银行都不愿意给按揭,只能在租方市场进行出租,现在实际的情况是租金过低。在调节住房市场的情况下,如何让大量的租房进入到二手房市场的买卖,这对调节租金和房价比例有一定的意义。

  第四房价最好是稳中有上升,我也同意是随着经济增长自动的增长。现在房产、房价在某些地区往下走,这要理解为是调整,在一定意义上、一定程度上这是调整,它是因为过去几年不是稳中有升,而是升的太多了。这个调整期是必要的,没有这个调整期,我们回不到供求均衡,就还没有解决这个问题,确实需要做一些调整。在这个问题上,不能将当前这么几个月短期的情况,看成是长远的情况,当然我们要防止出现长期的价格低迷,但是我们不能将调整时期看成是长远的问题,而来讨论税等问题。

  第五个问题关于地方政府和中央政府,地区政府希望炒房团将自己的房价炒起来,希望房价越高越好,土地价格越高越好,天经地义,因为他们不负责宏观经济,不负责中国经济稳定的问题,这是中央政府的问题,而恰恰是因为地方政府的行为方式,中央政府非要采取调控措施,这是博弈关系的问题。宏观调控永远是中央政府的利益,不是地方政府的利益,因此我们可以看到中央政府、地方政府以及企业和政府之间的博弈,这是正常的情况,但是因为这样,所以需要中央政府对整个宏观经济的走势要保持警惕,要采取措施。

  至于说到融资机制,现在因为资金紧张,大家讨论融资机制的问题比较多了,我也同意现在中国确实需要更多的融资机制,包括自发形成的融资机制,但是也要注意到一个问题,融资机制的多元化可以化解银行的金融风险,但是不一定会防范整个金融的风险,因为它就成为一块金融,仍然会有很大的风险。香港是各种投资机制都非常健全的地方,一样会出现一个大泡沫,一样是60%70%的购房者都成为负产阶级。因此确实要多元化这个渠道,来缓解某一个部门的金融风险,但是也要注意到投资渠道多元化,越多元化资金链越大,整个的风险越大。

  如果要我做一个预期,或者下一步怎么办的问题,既然我们承认调整是必要的,另外一个方面,也要看到调整是会见效的,大家日子可能比起过去会不太好过,如果大家现在的日子还很好过,那说明政策就根本没有效,政策要想见效,当然会有一个调整的时期,包括价格,有价无市,包括连续价格的下跌,在这期间也许投资会减少,住房投资也许会减少,因为预期的变化。会有一个调整期,而且这个调整期,刚才有人提问,这个调整期结束不是等着政府来结束,我说这个要等着市场来调整,不是等着政府来救市,如果市场没有发生变化,那等于没有调整,要等着市场调整出现的时候,政策才能做相应的调整,如果市场已经开始发生变化,包括价格,才说明政策开始见效,才说明人们的行为方式发生变化,那时候恐怕才会有政策的调整,当然不是说技术怎么操作的调整,而是政策方向的调整。我觉得要做好思想准备,从政府调控部门的角度,从经济均衡的角度,我相信这样一种调整时期是必要的。市场上的行为主体要有所行动,要使市场看到有些变量发生变化,至于说什么时候出现,取决于诸位,取决于市场,这是我们预测不到的事情。但是现在全部的情况,我也觉得很正常,就是刚才聂梅生会场说的,很多地方没有大泡沫的地方继续在增长,有泡沫的地方受到打击,我觉得很正常。经过这一轮的调整,我相信我们的房地产市场会更加的成熟、更加理性,调控的方法也会更加的科学,我们的制度也会更加完善。中国的房地产确实会有更好的发展,诸位,不是说比过去赚更多的钱,而是持续的发展,迎来又一个春天,但是我不同意现在是冬天,现在是一个调整期,这是过热期之后的调整期,我们在调整期讨论这个问题,大家也需要理性,需要一点深刻,而不仅仅是一些抱怨,将一些短期的现象当作长期现象来讨论,做出不切实际的判断,这对实际不利,也对诸位未来的发展不利。

  我就说到这里,谢谢大家。

  新浪网:刚才顾会场接受我们采访时用了三个比喻,一个比喻是千年等一回,第二个比喻是让人欢喜让人忧,就是您刚才提到的宏观调整的政策以及过程,第三个比喻就是爱你一万年,意思是说中国房地产的前景是非常美好的。但是据我们了解的资料,目前北京的市场,整个的房价,四环以内大约在6900元左右,一个普通的消费者,包括我,虽然我跟您的距离现在比较远,但是我的心态和您的心态一样,都在关注中国房地产的发展。对于这些问题,您怎样看待?工薪阶层,可能要用上十年二十年的工资,才能买上一套房子,这样的矛盾怎样解决?

  樊纲:你提的这个问题,也是我刚才说到的利益均衡问题,政府出台做宏观调控的核心问题,怎样考虑到工薪阶层的利益问题。确实要认识到中国在相当长的一段时期内,作为市场主体的工薪阶层是收入很低的阶层,还不仅仅是现在,今后二十年中国工薪阶层的收入还不会很高,确实要考虑到工薪阶层的利益。房地产是一个利益集团,按照人数来说那边的利益集团比房地产的利益集团要大的多的多,在政治家那儿,在政府那儿,要考虑这个集团的利益也是天经地义的事。

  我确实同意刚才聂梅生会长说的,租和售确实不一样,有其房不等于拥其屋,低收入阶层的住房是有其市场的特殊规律,一定意义上新的房子仍然是贵的房子,在市场初期搞很多低价房会造成市场的扭曲,市场会投机到那儿,确实要发展二手房的买卖,城市拆迁的过程中也要考虑工薪阶层的利益,低收入阶层我觉得比较现实的就是租房和买二手房,这是现实的选择,而我们对这方面忽视太多,而对买新房子的重视太多。造成一个现象,工薪阶层、低收入阶层都要去买一套新房子,这是不现实的。据我所知,全世界毕业的学生至少十年之内不会购买新房子,像做媒体做学术的,不是去搞商业的,一辈子也不见得能买房,这恐怕是现实的,这是需要政府、需要社会,包括媒体在舆论上,在分析这些问题的时候,要充分考虑这些差别,我们毕竟是低收入的发展中国家,我们还要发展很长时间,在这个时期中我们的收入差别还很大,我们从政府、市场结构的调整,政府政策的调整中,我们都要考虑现在的现实状况,而不要用虚幻的画饼充饥的方法,来将大家的需求结构搞乱,我觉得那倒是比较危险的。不知道有没有回答你的问题。

  搜狐网:刚才您从一个经济学家很专业的经济理论进行了演讲,我想问您一个政策方面的问题,您说国家的宏观调控首先是在遏制需求,您刚才说大量的房改房要走上市场进行流通,在房屋的供给方面要进行一定的调整,但是我们现在最新的国家税收方面的政策出台,是三税其收,个人所得税、契税等等,增加了流通的成本,怎样看待二者之间的矛盾和关系呢?

  樊纲:在房产交易的环节上征收交易税,这是全世界的通用做法,而且不仅仅是调节收入的一种做法,也确实是为了遏制投机行为过多,全世界都是这样做的。

  今天我们引入了交易税的概念,至于说高低,或者说怎样,我认为是必要的,而且我认为没有必要搞的太复杂,一种房子一种税,那会造成很大的扭曲,也定义不清。而且我也建议,从我们经济学分析的角度来说,我比较赞成统一的税负,统一的交易税,不管是新房子还是旧房子,不管是高档房还是低档房。如果对低档房不收税,可能反而使大量的投机去到低档房,使低档房的价格炒起来。用统一的税收,低档房因为价格比较低,交的税也会比较少,用这样的方法。还有历史的问题,可以单独的处理,除了这个问题之外,甚至这个问题,我觉得历史的问题可以大而化之,不可以追求很多的细节,否则将问题搞的很复杂,交易成本会更高。

  我同意统一税率,税率可以定的低一些,但是要实行统一税,可以防止投机在各种房产之间的转移,反倒使我们的市场结构遭到很大的扭曲。但是征收一定的交易税以防范投机,我觉得是必要的。中国某些城市一年的倒手率达到了十次,这是过分了,在交易的环节上如果没有任何的限制,我觉得是有问题的。

  现场提问:我是98年听过您的课,您是中国经济学界最讲实话的学者。首先我先表扬一下老师。

  接下来我问一个很现实的问题,用经济学的观点解释一下在刚才开幕的时候,主持人说的,我们有几位朋友没有来,特别是我们认为中国房地产界大腕的人没有来,请您给解释解释。谢谢您。

  樊纲:这实在是给我出难题,我实在解释不了。

  我说句实话吧,这时候反倒应该来,因为有问题要讨论。所以你们觉得他们没有来,是问题,这建议要问主办方,不要问我。

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