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对话主题:未来的黄金十年与中国房地产企业的未来风险
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:43:32    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:接下来是房地产精英对话专场。

  2007博鳌房地产论坛"精英对话",我们知道,国际社会对中国未来有着比较良好的预期,许多人认为中国未来十年将进入高速发展的时期,被称作是"黄金十年"。在过去的七年中,中国房地产已经感受到市场化改革为我们带来的种种好处,我们相信未来的十年一定是中国规范市场经济,平衡区域发展的十年,这样的十年将会为中国房地产行业带来那些期待呢?在思考高速发展的过程当中中国经济是否面临着风险,而这些风险对房地产行业又会有怎样的影响呢?

  我们今天精英对话主题就是:未来的黄金十年与中国房地产企业的未来风险

  首先有请对话主持:第一财经日报秦朔(先生)

  搜狐、焦点房地产网新闻中心主任莫春(女士)

  下面我们请出对话嘉宾:倪建达先生、任志强先生、潘石屹先生。

  莫春:我想在座的三位应该说是行业当中的领军人物,而且他们也在这个行业和市场上面取得了很多经验,在市场上面经历了10年,总结了很多的理论,所以我们将房地产市场热点话题,和三位进行一个交流。

  莫春:我想在座的三位应该说是行业当中的领军人物,而且他们也在这个行业和市场上面取得了很多经验,在市场上面经历了10年,总结了很多的理论,所以我们将房地产市场热点话题,和三位进行一个交流。

  秦朔:我是临时过来当嘉宾主持的,我今天比较感兴趣是三位中国房地产精英,这些人物的生活方式,因为他们的价值观比较独特,那么他们自己在现实生活中,比如他们接人待物,比如他们看中的是一个什么样的事情,类似这样的事情我觉得是我们想了解的。

  比如说我听很多人讲任总每天坚持做运动,晚上下班也要做,所以我想请您谈一谈,现实生活当中的任总究竟是一个什么样的生活方式,给我们介绍一下,还有三位房地产大师级的人物,他们自己住在什么样的环境里面。像上周我问樊纲,他说住在三百平方米的房子就够了。任总先给我们讲一下。

  莫春:我先透露一下任总血性是O型。

  任志强:我住的都是我自己盖的房子,一般的发展商不住自己盖的房子,害怕业主去找麻烦,大部分发展商另外找一个隐蔽的地方,或者买别人的房子,让别人找不着,我觉得住在自己建设的小区里最安全,而且我住在建设小区里也觉得非常安全,不会恐慌和害怕。我从一个发展商到做房地产产品的成功,可能有各式各样的层次,或者你担心一些麻烦,那么我想开发商对自己的产品应该有信心。

  因为每天的时间有限,因为大概每个月3、4小时的时间和家人在一起,包括我去调研一到那个地方就有活动参加,我的业余时间是在没有被媒体占用的时间之外,才会去休闲,我的业余活动有打高尔夫,另外一个是桥牌,桥牌可能在房产届里面我是最高级别的,我是全国桥牌协会的副主席,已经当了十几年了,带队首次突破了海峡海岸的重围,代表团去参加了远东和台湾地区的桥牌比赛,这个鲜为人知吧?我想我的桥牌技术起码可以达到大师级以上水平。

  莫春:任总,您自我表扬,你开个这么好的头,一讲就是那么长,应该留点时间让别人讲一下,刚才说到潘总的一些事情,下面请潘总讲一下吧,还有潘总的感情生活。

  潘石屹:今天快后半夜了,说是住的房子,我是一直奉行住最好的房子,开最破的车,这个观点会让你的资产升值,所以我住的房子要好一点,也是我自己建的房子,车开的挺破,开的是吉普车,不像任总奔驰、奥迪等等一些好车。

  任总谈了一半,我也谈一半,刚才任总是自我表扬了一下,我要批评一下他,任总有几个不太好的习惯,这是我跟他接触十几年的时间看出来的。第一个,他公司自己办的食堂,这食堂做的饭菜极其难吃,不是一般的难吃,但是他对所有员工规定,这饭必须要吃完,不能剩,所以我跟他谈生意的时候,有一次我去他食堂尝了一下,结果我坐下,他们部门经理给我来一大盘,我死活也吃不完,因为他们的饭太难吃了,我说吃不完,任总说不可以,必须吃完,我觉得这样吃下去对人的身体不利。

  第二点,任总形象看起来挺粗的,实际上他不是,他是非常细腻的人,除了写文章和说话粗俗一点,他还会打高尔夫,打桥牌等等。

  还有,一个毛病就是,1983年还是1985年他在办公室丢了一次钱,从此以后就把保险柜放在他的办公室里,从此每天晚上都不回去,一直住在办公里直到现在。我不知道丢了多少钱,大概就几万块,从此以后就住在保险柜旁边,我就问他,他说没办法,我说你老婆怎么办?他说她愿意来就来,不来就拉倒,我觉得夫妻两个人,他老婆在家里住着,他在办公室里看保险柜。我觉得这可能就是任总的经典生活吧。

  任志强:我们那个大厦丢了480万黄金,是全国商场被盗窃案最大的一次。这400万黄金丢了之后,公安局就说你们当官的怎么不值班,我是董事长,就逼着我去值班。一开始是董事长跟总经理两个人换着值,我住一天他住一天,后来他说你住一个星期我住一个星期,后来他又提出你住一个月我住一个月,最后就我一个人值班了,一直到现在。从94年,当时是94年丢了480万黄金,是全国商场盗窃案最大的一宗,从解放以来是最大的一宗。但是很庆幸,装修工人啊,装修完以后把闭路电视都装修过,当时那些人偷了之后不知道怎么卖,往当铺里面卖,结果我们早在当铺布好眼线了,结果丢的钱都收回来了。

  潘石屹:个人的私人生活就不谈了,说了大家也不爱听。

  倪健达:每次到博鳌来都有很大的收获,刚才任总和潘总把自己很多的隐私给大家讲了一下。任总说住自己的房子,才是对自己的客户最大的负责,还好我也是住自己建的房子,153平方米。潘总是说住最好的房子,开最破的车,使资产不断的升值,我和潘总不一样,我是开最破的车,住最破的房子,因为车也是自己掏钱,房子也是自己掏钱,我想便宜一点。

  潘石屹:住自己的房子有一个好处,我记得我刚搬进去的时候,有一个业主找我,他说房子可能快塌了,我说为什么快塌了?他说他搬到新房子想挂一幅画,订一个钉子是空的,再订一个钉子也是空的,所以觉得这个墙是没有结构的,就说房子快塌了。我就问设计师设计师,说我们个墙是内包的,所以打一个钉子是空的,所以当然你要是住在那边的话,客户也放心。

  莫春:好,刚才应该说是娱乐环节,所以现在我们要进行一个严肃的问题。你们三位毕竟是行业中的领军人物,我们关注一些热点的话题,想先问一下任总,因为任总比较擅长评论、解读政策。我想问一下:今天大会当中,有人提出来的一些政策的建议,比如说尽快出台物业税啊、提高按揭等等这样一些方式来解决目前房地产的一些问题,不知道您对这些建议有什么看法?您觉得物业税有可能出台吗?会在什么时候?

  任志强:我个人觉得物业税是中国提出的物业税不高,国外的物业税更高。物业税是维护物业的治安环境,让物业升值的一种税。所以凡是出台物业税的地方政府(国外),都希望房价高一点,如果房价低了,那么它的税收就会减少,房价高了它的税收就会增加。政府收这个税干什么?主要是雇警察维护社会治安,如果房子不升值他就没有办法让警察的工资提高,或者安排更多的警力去维护治安。我觉得房产持有,就应该纳物业税。其实从墨索里尼开始建立物业税,拿坡仑开始立法,到最后拿坡仑失败,但是他的立法还在,所以有些税你得看他所出所处的环境,有的叫做房屋拆迁税,所以香港人民为什么不怕警察吗?因为香港人民知道,我养活你。香港警察知道所有的居民养活过我,所以就尽力保护当地的居民。地方政府希望房价越高税收越高,房价越低,物业税越低,还有人说住大房子要高收税,小房子要少收税,为什么呢?因为有钱人才住大房子。中国物业税要改变土地出让金的制度,和其他一些房产现有制度,缓和起来变一下,就成为物业税,现在的房产税是非常高的,假如把房产税变成物业税,全世界没有物业税超过20个国家,而我们现在物业税远远比我们全世界所有税率都要高得多,所以现在房产税也非常高,而且物业税要实现的话,会比现在房产税少缴很多钱,房价根本就不会降下来,是财政部税收研究人员专门和国外的一些专家交流,他当时就谈了,其实他非常清楚我们税收政策有很多是被逼死的,只有不知道的人才说收了物业税,才会使房价降低,有些人在国外和国内都非常交过物业税。

  莫春:还有一些建议提高按揭的利率。

  任志强:提高按揭的利率,进行适当的调控,但是各个国家通常零售户开始,大部分调到10%甚至15%,最高15%,剩下的居民住房有一个基本的目标,政府的目的是让更多的人能买房,能改善住房条件,所以它不会任意调整市场,让大家买不起房或者买不到房。这与政府基本观点主张是被动的,所以没有人为了压房价让大家都买不起房子,这和政府的方向是反的,大部分是5%的人可以买得起房子,还解决不了大家的居住问题。现在连续17届美国的新增住房量下降下跌的一种情况,可是美国房价到目前位置仍然没有提高房价,现在在很多国家仍然没有提高贷款按揭,那么也就是说最发达的国家,根本不用这种愚蠢的办法,让政策和促进政策的导向相悖,为什么,这是一个老套的,不同的人一定要有不同的方向,而我们恰恰是让最低收入的人决定我们的政策,因此不会完全符合市场经济和民选政府的经济税收,我不知道会不会提高首付,但总体上来说,我认为这种提高首付的办法是有悖于政府真正解决好市场上面临的一些问题。

  秦朔:任总你觉得给他再选一个位置,比如说建设部长,或者是像你一样,完全拥有一个私人公司,你估计会做什么样的选择。

  潘石屹:怎么想的更大一点,可是我觉得这个问题他要赚多少钱,这和这些人的年龄,他不是浪漫主义,所以这个是作为一个商人,赚很多钱,比一个首富做很多事情要强很多,但是总体福利这一块我想还是要想一下的。

  莫春:潘总,您在演讲当中,有关土地方面,你也提出了疑问,关于闲置的土地,我们也是看到最近在土地招牌挂着很多案例当中,都是大型企业在拿地,都是规模很大,实力很强的企业在拿地,我想请问您一个问题,我们房地产企业当中,很多中型公司还有小型公司来说,今后应该怎么做?

  潘石屹:大家把今天定成了从90年代以来最大的一次黑色星期五,所以我觉得未来的中国金融市场,股票市场,房地产市场到底要怎么发展?不确定因素我觉得非常多,当然任总是行业的代表,说话非常的尖锐,非常的看好,可是充满着很多的风险,尤其在我们房地产行业当中,经济总量在不断的减少,至于土地问题,我首先说招拍挂,尤其在我们经济总量规模较大的时候充满风险,至于土地问题呢,我首先要说把政策公开化,可是在各个地方政府实施公开化案例的时候,本身就不多,实施的时候没有起到一个好的作用,建立了一个不好的榜样,开头会使很多房地产开发商失去信心,我想借助任总和我们北京市长汇报的时候的一段话:去年我在北京一共参加十几次招拍挂,没有一次中标的,光招拍挂的利息就损失了7千多万,它出的价格最高也中不了标,出了价格在最低也中不了标,不管出在哪里都中不了标,所以我觉得土地公开化的好的政策还要操作,操作应该公开、透明,尤其招拍挂不一定存在,但是最重要规范,我觉得公开的话,对大家都是有好处的。

  莫春:潘总您说的都是任总的利润,那您自己的利润呢?

  潘石屹:我也是一样,最高和最低都中不了标,但是可能这几年有一些限制的条件,不让别人进来的时候,我何必拿几个亿的资金在那放很长时间,利息损失一大堆,所以我投标的次数也很多,我是在招拍挂的时候也是一个失败者。

  莫春:又快到一年一次的8.31,这个日子对很多房地产企业来说,都是具有重大的意义,因为从三年前8.13开始实行招拍挂制度到现在接近三年时间,真的快到了解决这个制度的时候,今天下午钟伟演讲的时候,说到如果一个土地制度不改变房价怎么能降呢?对于这个,我想听一下任总的看法。

  任志强:招拍挂是2002年6月1号开始实行的,当时没有一个非常规范的制度,地方政府供应投标之后,那么这个制度的本身,还有一个是数量问题,好象量变就会引起质变,如果出来很多,企业没有那么多钱,也是不可以的,但是如果土地很少,也不可以。所以假定民营企业,它一定要把产品做得更好,每一块土地单位的利用价值越高,创造价值越高,就会使房子收益提高一点儿。可是投10次标的钱全部投进去了所以我要投100次标,就中一个,那也好,我专门研究过,我们土地价值不断的提高,必须是这样的,大概北京平均1块土地投标保证金加上各方面的保证金是1亿左右,如果每天连续投了无数此标,十几亿就没有了,我去年就20个地平均没有中一次标,连续20多亿都没有了。

  这种制度是不是一定是土地价格越来越高,最终但是没有人去想过,香港有没有招拍挂,我们看一下,所以他没有,最后在中国产生了这样一个制度,最后使我们不得不提升房价,因为我们也没有办法,而这种制度实际上成为我们表面上看所有的人把不满意发泄到开发商,实际上开发商背后是政府制造的麻烦,也许我们政府会改变一些对我们开发商的做法。

  莫春:好,谢谢任总。

  秦朔:是一个很特别的东西,所以,我觉得怎么看一个人跟一个产业,或者对一个单位的价值,我觉得物与物的之间差别,有你这个人和没有你这个人是有区别,而且区别很大的。那么你们这种存在的价值,所以我很希望,我们这三位尤其我们的任总、潘总,你们时间更早,贡献更多,你们谈一下这二十年发展有你们和没你们对这个行业有什么变化?你们认为这个行业的变化最大的价值究竟是什么?

  任志强:我的最大价值就是做了房地产。我在北京更多地和国家各式各样的机关有着密切的联系。我在十几年以前就赞助了一个基金,那个基金我是最大的投资者,有一大批合众国改革政策相关的内容,我们和部委机关有一些密切的联系。所以,对中国改革很有作用的,而且通过他转达房地产很多的政策,这是一个。

  除了这些以外,更多的机会参与到提意见的过程中,包括国务院18号通知全部制定,也包括国务院很多的内容,其中很多内容我们参与过建设部或者国家发改委组织的各种各样的讨论。在几年以前,企业就搞了一个报告,这个报告已经在国务院、人大、发改委等等,各种研究机构的研究中心开始向建设部,主管部门提供了无数的意见。建设部关于央行提出的意见,在一个礼拜之内以发言人的名义明确这件事,对此建设部也是以开座谈会的方式让我们地产商提供各式各样的资料,其中,我们提供了66个国家各种各样的参考,而且有各种各样的发言,代表了商会、代表了企业。在开会的过程中,我们还提出我们的不同意见。最后,获得了认可。

  莫春:我觉得任总刚才的讲话没有回答我的问题。任总如果不做房地产,房地产市场会是什么样?潘总要说一下这个问题吗?

  潘石屹:任总他列举他那些伟大成绩的时候,有很多会议都是我跟他一起参加的。我记得有一次,建设部有个是不是要取消商品房的座谈会。任总说,不用急,我们不去会议不会开始的。但看到商业银行、各种银行单位都去了。所以,会议过了10分钟时我就考虑过去参加这个会。我一看所有人都去了,就我们两个没去,一大堆各个部委的都在开会。过了一两个小时,任总进来,一发言就把国家工商银行那个女的给说哭了。可是,我觉得这每一个人,在这个行业大规模发展中的作用总是非常保险。包括任总,任总老是所有的会场他教我做房地产,他要不教我,我就不会做房地产。当然房地产的推广跟今天比远远不如今天。所以,我也是部门经理,部门经理骑着自行车在走,签合同的时候我也是刚接触房地产,所有的事情都是以学习的态度。结果人家说:"你还做房地产呢,连四通一平都不知道,"还做房地产呢,我这个孔子说"三人行,必有我师"。

  莫春:任总的演绎到潘总那儿整个都被推翻了,我们还有一个问题要问一下倪总。

  任志强:主要是他都漏出来了,这个不能泄漏给大家。

  莫春:今天我们听钟伟的演讲,我觉得钟伟说了半天,他预测2018年到2025年中国会有过万亿的企业出现。但是,下午那场对话的时候,我不知道它是哪家公司。我就想问一下倪总,在这样状况下我们一些中型公司、小型公司将如何差异化的生存?

  倪健达:这个问题是非常大,我们上海企业可能以后找潘总,每一回政府中间很多改善,完善的情况。我们享受就可以了。刚才莫春的提问我觉得,如果说展望未来的话,我认为我们今天参加的很多同行会在未来的一段时间里面慢慢成长;我觉得成功的地产商你和我会在未来一段时间里成为主人;随着中国经济总量的发展,还有世界经济的影响会越来越大。以后我们会换一种方式去思考这个问题,我想再过十年的话,品牌和品牌的比例,肯定和现在大不一样了。所以,我想成功的房地产商人都会成为房地产的主人。

  那么我们房地产由谁来做,我相信随着中国资本、二元化改革,肯定会有很多新的房地产企业家出现,特别是土地供应的一些改革,我认为以后的房地产发展商会越来越向一些经济相对发展滞后的地方去寻求发展机会,房地产发展中间可能不是一种障碍,而是更多让国务院实行的政策,如果说企业的未来有一些发展,相信我们的这个群体还是非常努力的,我认为中、小型企业招拍挂的政策。对不对,好不好老潘都已做非常精确的阐述。中小企业房地产商方面挑战还是非常大的。所以,可能以后像今天我们秘书长主持的一个信托资金,这样一个思路基金会越来越多,我们中小的房地产业发展商会由小成大,也会越来越走向联合。所以,我认为房地产业的发展可能会高,成功的投资人不再那么辛苦,那么赚委屈的钱了。

  秦朔:因为时间关系,我们精英对话就要结束了,陈诗涛他们讲话太精彩。所以,最后再问一个问题就结束了,这个问题是请我们任总和潘总互相展望一下未来他们将为中国房地产业做出什么样的贡献?

  过去20年已经讲过了,我认为他们两个购房潜力里面,不仅把房地产变成一个大众化,这样一个行业,我很衷心希望,他们俩能够某一年在春节联欢晚上表演一下,最后一个问题展望一下我们就可以结束了。

  任志强:未来房地产的汇报,如果我们上市以后,未来的十年二十年我们就发展的更好。

  潘石屹:很明显一说就低了一倍。刚才大屏幕上唱的一首歌是《二十年之后再相会》,我给你们说,你再过二十年,你比杨局长的年龄更大,我再过20年,没有人理我,我就自己打打高尔夫球吧。二十年一下子就过去了。所以,这二十年确实一晃就过去,我可以向在座的每一位说的是,每一天都要快快乐乐,高高兴兴的过,在房地产经营过程中一定要居安思危,现在我们过去十年,二十年也好增长的速度太快,发展太快,所以今天任总想要做国际化公司了,市值要突破一万亿。其实,在我们这个理想当中,最好要居安思危,否则这些这个时间过去的话,将给我们带来的是无限的痛苦。

  莫春:好,时间已经非常晚,已经10点多了,我想今天我们对话是穿插一些环节在里面,但是三位嘉宾的很多观点,在我的心理产生很多思考,思考过去发展的二十年和今后的路应该如何走?可能这一个小时时间太短了,我想每位嘉宾在自己以后的过程中都会找到答案。好,我们精英对话到此结束,感谢大家的参加!

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