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对话主题:2008中国房地产企业战略思维
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:41:29    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人(宋娜):2008博鳌房地产论坛下半场的对话即将上演,主题是:2008中国房地产企业战略思维。对话主持人是刚才颁奖的莫春女士。对话的各位嘉宾有:著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮;浙江新湖中宝股份有限公司董事长邹丽华;鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇;星河湾地产副总裁梁上燕。

  主持人(莫春):大家好,经过一天的会议大家比较辛苦了,我希望在今天这样一个对话中获得更多的观点和智慧,能够对企业未来的发展提供一定的借鉴意义。从今天的会议当中,我觉得今年的博鳌论坛有一个观点,大家从观点上、心态上回归理性,以前我们在博鳌论坛上争论很多的观点,今年大家都认可现在目前的市场状况下探讨出路、战略的问题,我也有一个建议,在对话之前希望各位嘉宾的观点能够更鲜明一些,因为受上午嘉宾的影响大家都谨言慎行,观点不一定正确但它引发出的思考应该是博鳌论坛的价值所在。我介绍一下跟我一起主持的叶檀小姐,她也是资深评论人,希望今天我们俩和嘉宾一起碰撞出不一样的东西来。

  我先抛出一个话题,现在的市场是大家有目共睹的,在这样的市场下企业是不是应该有所调整,应该怎么样调整?因为我们都是在北京,对任总比较熟悉,包括他对一些数据都非常的熟悉,但是他对电脑不太熟悉,以前他发稿都是让他帮他写,今天我发现他亲自做了一个PPT,所以提一个问题请各位嘉宾先回答一下,我们是不是主动调整?应该怎么样调整?

  任志强:我本来想谈另外一个话题的,突然主办方给我一个话题让我讲"拐点",昨天晚上想坐飞机,但还不让飞,我就决定打道回府,等我在家里吃完饭龚先生给我打电话,最终决定来参会。真正要卖房子可能得4、5月份,要卖也不告诉他们,因为卖的太多了,所以舆论造成影响。大多数企业去年的疯卖让今年乱了,今年的利润大部分是去年的利润。刚才说舆论环境不好,最多银行受到了一些紧缩,本来十二点几的准备金率,大报、小报都开始登了,早就该开始跌,和起来才能战胜困难,我觉得地震体现了和。你一定能找到一个伙伴的话,不管是春天夏天还是秋天冬天都能走得出去。

  莫春:今年的市场变化很多人都能感受得到,请梁总回应一下,星河湾是如何判断目前的资本市场判断和调整的呢?

  梁上燕:各企业的情况会有所不同,早上大家说的调整今年更多会变成盘整,今后的方向怎么走,也要判断后来的方向。星河湾八年来走到现在,或许我今天开玩笑说如果把星河湾做一百多个盘数数品牌也赚很多,但星河湾一直很坚持就做了两个盘。昨天我们八年来第一次把全国的代理公司聚到一起,就是说星河湾可以把营销放出去给专业公司去做,没有一个公司相信,他们打电话告诉我你们自己做的很好为什么那么做?我想大家所面对的是在不同阶段会面对。

  来到海南,以前来的很匆忙,穿的很正装匆忙来回,今天是这三年以来穿得很休闲来这里走一走,就像我们平常不休一休下来就得病,我想如果我们平常注意调节一下、放缓一些身体会更健康,我想企业也是这样子。

  邹丽华:我觉得在商人眼里商机永远是无限的,商机不会因为天灾人祸、也不会因为宏观调控或美国次贷就失去了,这是我想的。

  主持人(莫春):就像我们说的再好的市场也有风险,再坏的市场也有机会一样。接下来这个问题是问鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇先生了,以前大家都不知道鑫苑,但你们一上市大家都知道你们了,最近大家都提到美国次贷危机,你觉得美国次贷对你们在那儿上市有没有影响?

  张勇:企业怎么看这个行业,中国房地产行业是29000亿的规模,前十强占到总量的5%左右,前一百强占到15%左右,这个行业目前有项目的公司大概是一万多家,这个行业在中国是最大的,占到GDP16%左右,这是行业的格局。在这个格局下我们是极度分散的,这是我想谈的第一点。第二点是关于企业发展的要素,非常重要的是原材料、资本、人才团队,当然还包括技术和设备,其中房地产行业的土地是值得我们反思和总结的,作为一个住宅开发商,我个人认为是生产资料,不是资产,其原因在于中国现在有两个政策:一个政策是土地取得以后两年不开发将被收回或投入30%被收回,一年不开发收取20%,在90年代出台的《房地产管理法》中明确规定,也就是说囤土地对一个上市企业从法律层面来讲是没有利益的。二是土地增值税,一般来讲毛利率超过30%要收缴高达30%-60%的增值税,我认为中国做住宅产品只能作为原材料。

  第三点是我们行业要向其他行业学习,实际上过去我们长期实现的利润和短期三五年住宅开发商都是由土地增值获取的,其中所含的运营非常少,更多土地增值带来房价的增长所获得的利润,所以我们要学习价值链管理、成本管理、运营价格预计、宏观经济波动、供需结构、供需链条等等因素,是应该进行企业发展和变化的。回到内部要提高企业的生产运营力度,向其他生产型产业或服务型行业学习,学习他们的运营效率、规模化。

  这三个问题构成了鑫苑企业的战略思考,更是鑫苑地产在美国成功上市根本的所在。

  至于次贷危机对我们肯定是有一定影响的,如果我们早几个月上市发行价格会高一些,12月份正是金融政策最低谷的时候发行上市,但我们鑫苑有非常清晰的上市模式,给投资者、行业清晰的思考,鑫苑十几年来形成了一套商业模式方法。

  主持人(莫春):谢谢张勇先生。有一个问题留下来,请钟伟先生针对鑫苑在美国上市而不在香港上市,谈谈金融方面的话题。

  钟伟:香港上市和内地的情况,从今年1-4月份的情况看除非你心里确实有困难或者不是特别有信心,目前上市对企业并不是特别有利的时机。

  主持人(莫春):现在市场出现了观望,钟伟先生再预测一下观望期有多久?

  钟伟:为了给大家信息的把握,我还给点预测,大家千万不要听信专家学者,专家学者并不一定比业内人士深入,目前分化的时间不一样、调整的情况不一样,分化的情况非常严重,调整也基本到位了,从华南的情况来看由于二手房交易量回升和房价的回升,看起来进入了一个回转的阶段。至于其他市场变化不是特别明确,有的区域市场可能轻微波动5%,有的区域市场可能会比较大。笼统调整的深度和时间并不具有特别大的诱饵。情况不一样,我个人调整是必然的,包括北京这样的市场都需要调整。

  主持人(莫春):针对调整和观望期,叶檀说一下自己的观点。

  叶檀:如果说没有调整就是在自欺欺人,刚才钟老师说调整到什么时候,我有一种看法,从上海的房地产市场来说2005年也有调整,当时投资的量已经远远超过增速量,什么叫投资?当时有一个概念是买二套房的定为自住,当时70%的购房者是投资者,他买这套房子不是为了住的,而是变着本的为了升值,变着本到二手房卖掉。并不是说房子没有价值了,而是风险能力非常低,比如中央出台税收方面的政策房价一下就下来了,经不起任何的考验。我一直是把房地产分成两块的,一块是自己的市场,这块的需求是比较刚性的,另外一块是投资市场,我们在看投资市场的时候一定要用经济学的概念,就是收益和风险的概念,而不是供与需的概念。像深圳房价峰回之前差不多延伸上海的比例,恐怕比上海要高一点,他作为资产最怕的是不确定因素,不能作为投资品种的它的价格就会持续下降,我认为要分析房地产市场一定要分开来看,不能仅仅供需来看。

  主持人(莫春):你认为自住市场和投资市场都出现了观望?

  叶檀:现在鼓励的是一套房的需求,从现在来看,我觉得自住跟银行、市场风险不成比,投资这块受到强烈的抑制,而这个抑制现在看不到有什么强烈缓解的迹象。

  主持人(莫春):刚才我也认真听钟伟先生的演讲,对市场预期他说大家考虑的没有更悲观,应该更悲观一点,问一下陈淮博士,您来自建设部政策研究中心,在您眼中您认为房地产市场的问题或者今后企业的出路走向是怎样的?

  陈淮:我简单说一下,我举个例子,实际上主持人最想问的是什么时候到底?一个正面结果找不着的时候就到底了,如果这种状况持续三个月了就到了铁底了。2001年的时候有两件事没人看:一个是中国股市,一个是中国足球。有个著名的评论家叫易先生,和钟伟先生同行,他经常出去散步,他说一个故事是看见一个开发商拍卖房子低价甩卖,买了一套多少平米的房子,那个时候到底了。还有2003年非典的时候大家都不出门,这个时候看房子可以很舒服的把所有都看一遍,那就到底了。你发现看房处没什么人的时候就到底了,谢谢。

  主持人(莫春):谢谢陈淮博士。我们还是很关注企业层面的问题,在目前市场中发现原来市场环境好的时候发展商没有考虑企业战略定位的问题,现在更多思考这个层面的问题,有些市场有为、有些市场不为的,这个问题请教陈启宗先生,因为他上午给我们抛出了一个药方,一个是万科的模式,一个是恒隆的模式。我知道市场不好的时候恒隆也很艰难,市场好的时候是逐步好起来的,而且恒隆作为30年老牌上市公司有很多的经历和感悟,先请陈总说一下一个企业到什么时候如何做企业的定位和市场细分?谢谢。

  陈启宗:1983上市不是我把关的,责任不应该在我身上,从我90年代当了主席以后在把控上还没有犯过错误。我倒是想说两句话:关于有所为、有所不为,永远都是有所为、有所不为,并不市场不好的时候才有所为有所不为,因为房地产的周期性特别强,一定是在理性和不理性之间,最近刚听别人说回归理性,有什么大不了的,几百年来其他经济体的房地产都是这样,理性、不理性来来往往,就像刚才陈博士说的别人不理性买的时候你不要去买,别人不理性不买的时候你就去买,因为是理性与不理性之间的循环,很容易知道市场下一步怎么样。所以估计房地产市场的消起是很可为的一件事,举例说1994年在香港人人都买房,到1994年我停止买房的时候三年之久被别人骂的狗血淋头,起初说是保守,后来说是懒惰,因为很简单当时看到市场都疯狂了嘛,你需要有耐性把持,非理性的时候我就非常的理性。结果1997年金融危机来临,所有的地产商就剩下两家,之前我不仅不买土地而是卖房地产,从资本市场、银行抓钱,我觉得这个基本上可以预测得到,但能够预测到的人少之又少。到1999年没有人买地的时候我一个人在市场上买,李嘉诚先生也不买,就我一个人买,没有人跟我竞争,我那个时间买回来的土地可能有300多亿的盈利。

  各位,房地产很简单,就听陈博士刚才讲的别人疯狂的时候你不要疯狂,别人不买的时候你买,但是要注意在某个时期跟着市场,别人都买的时候不买,但是你要头脑清醒,你要观察那些不理性的现象从而给自己留警觉性,这个难度大吧?大。难度太高,不容易做。以往18年恒隆在我的管理之下没有犯过错误。理论家讲的东西跟实践遇到的东西有时候是有出入的,我们有时候听他们的,但有时候也不完全听他们的。

  主持人(莫春):陈启宗先生说1997年之前很正确的判断给金融危机,我想把更多的时间留给在座的各位嘉宾,很高兴有这个机会共同探讨大家感兴趣的问题。

  陈启宗:你第一个问题是怎么调整,要调整就是没有预备好,所以市场发生了转变让你大吃一惊,所以你调整,凡是要调整的不是好地产企业,他没有预先想到。

  提问:我代表自己、也代表很多客户,我非常关注的问题是我们很多时间浪费在宏观,其实宏观跟股市一样的长波、短波,但我们最关注的是结构性的问题,今天下午以钟伟博士为代表的学者涉及到了分化的问题,我现在的问题是怎么判断分化?起点不一样、终点不一样、深度不一样,做股票长波、短波的时候一定会做个股清大盘,但哪些区域调整的深一些、哪些区域调整的潜一些,以什么标准?比如我们现在有房价收入比或城市化水平的差别,还有哪些指标?

  钟伟:调整情况有一个基本指标,销售的房子和将来要供应房子的情况;第二个指标是目前新房、二手房和租房价格的整体情况,最重要的是租赁市场,因为租赁市场表现了刚性市场的需求程度;第三个指标是区域市场当中是不是属于开发投资;第四个指标房地产企业的资产分布状况。这是我自己的一个想法,不一定对,特别是对于以刚性为主的城市,如果出现从多层向高层转型,刚刚转型或处于转型过程中,要分析一下。

  提问:我有一个问题请教陈启宗先生,您上午提到了两个模式,一个是万科模式,一个是恒隆模式,如果没有实力、没有经验的不能做第二种模式,如果就一部分资产作为长期物业收取租金赚取利润,问题是这需要具备相当的实力,国内很多公司没有上市的前提下不知道陈先生给这样的地产公司什么样的建议?

  陈启宗:你说得很对没有实力、没有经验的也不能做第二种模式,每一家企业的发展是照着市场的情况加上他自身的情况,得出他当时该做的事,恒隆也不是从第一天就找到这种模式,我们在香港也做过很多租售,是慢慢在内地摸索出这条路,我们认为是非常合理的。我认为有一些内地的房地产商早年是在住宅市场里或者出售,但是他慢慢累积了资金、在市场上拿了钱以后也会做恒隆的模式。

  深圳特区报:有关深圳楼市的两个问题请教一下几位嘉宾,第一个问题请教钟伟先生和陈启宗先生,深圳在这一轮全国调整中首当其冲,为什么市场会把深圳推到目前这样一个位置?在接下来的发展中深圳还会在全国的市场中扮演什么样的角色,继续领跌还是有其他的变化?第二个问题,虽然现在普遍认为深圳楼市进入了下降通道,但是我们发现两种产品卖的还是挺好的,第一种是降价幅度比较大,相对周边的楼盘价格比较优惠的普通类住宅,另一类是价格比较昂贵,可能是五百万上千万的豪宅别墅也卖的很好,专家怎么看待这种两极化的现象,这种现象会不会发展的愈演愈烈?这对楼市有什么影响?第二个问题请教任总和钟伟主任。

  主持人(莫春):第一个问题让钟伟先生回答,第二个问题让任总和陈淮先生回答。

  钟伟:为什么深圳的房价那么高、那么好卖,城市中心区的供应量非常稀少,北京的三环占到供应链的3%-4%,甚至中心区的优势非常稀缺,而政府的市政投入是改善城市核心区的设施,所以房价在现有基础之上仍然会有明显的上升。另外,在中国最富裕5%的人占了全部储蓄的50%-60%,所以最富的5%比最低的10%高50倍左右,所以中国的财富收入是非常不公平的,西方也有这样的情况因此发生了暴动等情况,中国在贫富分化差距这么大的情况下还能保持一种和谐,的确是一种奇迹。

  陈淮:你问谁领跌,这都是媒体的话头。深圳跌的幅度有1999年广州跌的大吗?有1997年-2003年深圳跌的大吗?说明一个问题,房子市场像刚才主持人说的一样,它的需求不是均匀分布的一条曲线,从来不会,人们在吃饭,粮食的需求是被匀分的,每天要分给多少人,因为人吃饭的需求周期不超过一天,不会因为明天有人请你吃饭今天就饿肚子等明天吃个够,你办不到,买衣服可以今天买、明天买、上半年买、下半年买。房子的钱和周期是3-5年,这就带来房子的需求上下波幅很大。

  我想说明没有谁领跌谁的问题,不过刚才一位嘉宾指出了房地产变化的规律,各个区间是有明显特别的,我非常赞同,包括赞扬这个观点。谢谢。

  刚才钟博士说现金为王,在通货紧缩的时候,大家都努力的以利求货,为什么呢?因为通货紧缩,金融危机之后物价负增长,去年一百块钱买的东西今年只需要九十八,大家自然以利就货,这时候自然是现金为王。

  任志强:去年我说了那话买房的人都赚钱了,没买房的人大部分都没赚钱,但今年买房的人都没赚钱了,就算什么都没买物价上涨一百块钱只顶八十块钱,那你也赔了。

  主持人(莫春):在这个时期之内看谁赔的少。

  陈淮:他去年在这儿说是除了没买房子的人其他都挣钱,今年跟我说除了买房子的人其他人都挣钱。

  主持人(莫春):因为时间非常紧张,我们有很多的观点和嘉宾探讨,我想大家利用接下来的时间和大家交流。经过这场论坛,一个突出特点大家认为目前的市场状况不管怎么样都是正常的,而且房地产行业走过二十年时间,应该可以承受一切的市场变动,这样才可以让企业走的更长、更远,我也希望任何市场时期之内都要把握住自己的定位,有所为有所不为,把自己的企业做强做。非常感谢台上的嘉宾和台下的嘉宾,我们的对话到此结束。谢谢。

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