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对话主题:涌动的流动性与企业未来
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:36:21    来源: [ 观点地产网 ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛在海南博鳌正式开幕。14日上午进行了本次论坛的最后一场精英对话--复苏与改变之三:涌动的流动性与企业未来。

  对话主持:

  摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司/企业投融资主席龚方雄先生

  每日经济新闻首席评论员叶檀女士

  对话嘉宾:

  中房集团理事长孟晓苏先生

  瑞银集团(UBS)投资银行亚洲区主席蔡洪平先生

  富力地产集团执行董事吕劲先生

  重庆市金科实业(集团)有限公司副总裁李战洪先生

  叶檀:我想已经到12点了,咱们赶紧讲完,赶紧结束,赶紧吃饭。今天我们上午讲的都是金融、资本市场与房地产之间的关系。对于我自己来说,这个也是比较感兴趣的话题。咱们说宽松政策能够调整房地产,早上也学者说三年内必有大调。如果资本市场再这么继续下去,您认为房地产市场会有这样一个调整?首先由资本市场的说法,龚先生属于资本市场里的。

  龚方雄:作为主持人,今天我得切换角色,所以还得听嘉宾讲。孟总你来谈谈这个问题。孟总,房地产税的问题,你的观点跟蔡总的观点有差异,他觉得中国税负已经重,你极力主张开征房地产税,其实我是比较同意他的观点。而且开征房地产税要有一定的产权背景,大家知道房地产税在美国这样的国家、在加拿大、在其他,但是它的土地所有权不一样。在美国买房子,等于拥有房子。但是中国买房,只是买一个使用权。房地产税从法理角度来讲,拥有什么东西才要交税,那个土地是你不拥有的,从这种制度设计来讲,可能要考虑这个问题。您看英国和香港,它采取的房地产税就是低税制,因为它那个土地所有权结构跟中国相近。英国土地是皇权所有,我们房地产税到底是高税还是低税设计,象英国就是低税制,美国是高税制,要不要理清其他的税制。

  孟晓苏:我们今天这个题目是宏观调控会不会再过来。你们讲的海外经验肯定能丰富我。

  龚方雄:这个也是宏观的货币政策、财政政策。确实也是切题的。

  叶檀:问题是这样,请两位回答,在产权没有变更的情况下,物业税能不能出台?

  孟晓苏:中国确实税负不轻。不光你们有意见,我也有意见。但是另一方面人们没有关注到的是,我们对农民低价征地、高价拍卖,每年拿走一万多亿,农民没有多少发言的途径,他们不上网,他们的办法就是上访。所以我们看到这些问题后,我们早就提出来要解决。小产权就是农民的自发反抗,既然看到这个问题,既然中央十七届三中全会已经做出了符合全体人民的利益的决定,我们就可以把这个决定做出来,减少贫困人民的税收征收,把这部分转移。所以我们说的是一个大的社会政策的设计。今天我说的这个观点只是推出一种说法。当然我不是管税务设计的,也不是管宏观决策的,这只是一种建议。我们讲出这种观点,包括让人们了解,房地产企业家并不是不关心最穷困的人,我们既关心城里人的廉租房,也关心最穷困农民他们的土地被剥夺、被征用,所得甚少,盖了小产权,还被骂违法,这些问题应该解决。

  吕劲:房地产税其实大家都是很热门的话题,刚好我年轻的时候也在国外生活过,我回来做房地产也做了十多年。我觉得中国国情真的两三年内不可能大面积实行这个事。第一,大家没有这个冲动。收税对谁最有利?税局,国家不缺这个钱。国外是某个区域拿这个税收去发展。而我们国家不需要这样做。如果征税,退休工人肯定有反对。既使是在深圳局部,也是很难执行的。

  蔡洪平:孟总是从大的角度来谈,税收来源不用从开发商来,从消费者身上来,买方欲望下降。这个出发点是好的。但是这个要谨慎。过往几年,中国对房地产调控什么事都干过,制定70、90,刹不住。地方照样有自己的办法。接着07年,最后是银行限制额度。这几乎是行政手法出来了,还没有用。到08年奥运会前后,最可怕的是限制流通和消费,这是很可怕的。我们房地产今天为什么发展,还是因为需求。外国人在香港都不买房的,真正买房的还是我们中国人。从08年上半年开始,卡住流通环节,房子转让,增值税要交。流通环节卡住后,是很可怕的。那个下来后,对房地产真的有打击。我相信下一步中国政府不会故伎重演,孟总你是好心,但是物业税出来,会出现很大问题,还会挑出中国的贫富差异争端。这是社会问题,这是不可控制的。早年是打土豪分田地,现在是打富豪分房子。今天所谓的富人,十年前、十五年前都是穷人,百分之九十都是苦人。杨国强在公司上市的时候,感冒都不吃药。他说我的秘方就是先把病菌饿死。房地产商就是砖头搬运工,生活质量很差。什么首富、什么财富,我们这个财富排行榜非常误导人,他把日常消费财富和资产经营财富混在一起。很多大学生出来后感觉很不公平。他是上千亿,但是他的钱不能乱花,他是创造收益、创造就业的一个载体。这个资产实际上是谁的?眼睛一闭都是社会的,永远带不走。

  叶檀:蔡总,您认为房地产开发商或者其他的企业领域对于政策的免疫力,恐怕是不是有点低估政策?其实刚才说到物业税的问题,讲到调整的问题,您也说一下。

  李战洪:作为一线发展商,我有三个观点:第一,政策应该让市场更平稳。包括物业税。我们回国头看,房地产发展这么多年,不是峰,就是谷。都是政策影响的。政策导向我们房地产非峰即谷,周而复始出现,这是政策的不应该,希望政策让市场更平稳。第二,恢复物业税的时间表。房地产从这一波调整来看,房地产龙头作用和它对其他产业的关键性,在这次经济复苏过程中,作用是明显的。它应该有一个正确时间表,至少两年之内不合适。第三,因为城市和地区发展水平不一样,物业税也有所区别。如果统一采取一个政策,是不合适的。

  龚方雄:这个观点非常好,房地产市场是非常地方的一个市场,税制的设计一定要非常具有地方性。美国各个州甚至县,它的税率都不一样。要考虑所有权性质的不同设计税率。我们切换一个话题,宏观政策、宏观经济对房地产的影响。我想问在座的各位,你们预期这一波市场上升势头到底能维持多久?仅仅只有3-12月,大家都想赶这个趟子,有没有必要?

  吕劲:我有点体会,因为我是上市公司执行董事,把公司从20人的小公司,共同参与,一块做成市值超过1000亿。半年到八个月内,股价有五倍以上变化的公司,大家敲2777,可以看到在港股中也算活跃的。我们经历过整个过程。从2005年开始正式上H股,其实在2005年之前3到4年,我们已经在做上市准备,前后加起来从我们准备,到目前今天为止应该有6年以上。我个人觉得上市对于房地产企业是一个大的提升。作为大家想终身投入这个产业的,而又真的想把它做大做强,这是一个非常好的途径,不单单是圈多少钱的问题,我们2005年7月14号上市的一天,我们所有股东,我们拿出了25%的股份分给别人,当时才拿多少钱?才二十多亿。老潘去年轻轻松松拿100亿。你过了这一关,你愿意接受公众非常严厉的条例的制约。你上市后,上市公司一大堆的投行、小股民监督你,你不能随便乱来。不随便乱来,就专心做房地产行业,在今后几年整个资产状况,比如上市几年强大了,今年有机会超过200个亿了。评估机构可以给我们两个AA+,我们就可以在债券市场上不用卖身了,一些低息的、长期的融资,可以让公司得到一个长期发展。我们其他的弟兄有机会上还是要上,但是不要着急,不要硬上。硬上还是有问题。这是我个人观点。

  蔡洪平:其实我是很同意刚才龚总的说法,要从容一点。有好的事业,不容易。不要急急忙忙。要从容一点,稳步发展。刚才龚总说的很对,现在投资者看好的企业是稳步发展,每年20%、30%增长,一步一步。你明年很高,后年下去,投资者最害怕,而且很有争议。

  第二,房地产发展趋势。我市现在也要看,现在投资者也在慢慢寻找新的模型。光是砖头搬来搬去,这是没完的。可不可以有一些方法。租金收入会多一些,一部分商业地产。还有一些,他不仅把房子造出来,他带来社区推广,里面有超市、电影院、甚至家政、蔬菜。这个很有意思,房地产外延在扩张,他不光是提供住房,还有生活方面也考虑。这个也不算乱做事情,还是跟房地产有关。所以大家思考怎么走得更远。我也同意不要急着上。人多的地方不要去,这是一个古语。人都是聪明的,也都是很笨的。一般的逻辑思考往往有问题,我们能不能反周期思考,从容一点。明年上也可以,我相信中国还有很好发展,对国家有信心,对企业要有信心,这是我的看法。

  孟晓苏:这次到博鳌来开会,我看大家眼睛里充满了愉快,跟去年不一样了。也不少人眼睛里充满了忧郁,是对下半年或者以后的担心。本来我也担心,但是毕竟我是从事宏观经济十年后才做房地产的。我了解宏观决策的思路。无为什么前一段担心呢?是因为人们说现在是股价涨、房价涨,物价涨,不得了了。但是这种说法很快就被打破了。我是跟着万里经常到农村里看农民,所以对农民考虑比较多一些。

  蔡洪平:孟总是万里先生的助手和高级秘书,很多年了,做了很多贡献。

  孟晓苏:股市涨、楼价涨,不得了,但是很快就被打破了。7.29暴跌,接着是前面七天连续暴跌,从3400点降到3100点,你说这是股市泡沫破灭了,没错。以2000点为底,涨到3400点,我认为有1/3是泡沫。打破泡沫,一片恐慌,惊弓之鸟。为什么股市会出现这么大泡沫?人们说宽松的货币政策。钱太多了。到底要怎么办呢?由此我想起年初我讲过的一个侯宝林的相声《醉鬼》。我们怕关店门,没有爬,但是有人爬了,股民爬了,爬到一半,真要关店门了,刚要说微调,股市就下来了。所以要不要这么调法,要深思、要考虑。CPI在7月份下降1.8%,是2009年以来最低的。平均是负1.2%。走出通缩乐观也要11个月,物价还算好的。生产资料价格指数PPI7月份下降了8.2%,创了1996年以来的最低,13年以来的最低,造成1-7月份PPI下降了6.2%,什么时候走出低谷,说明年?明年有可能吗?难说。再说外贸,外贸下降了19.4%,光出口下降23%,能不能转变?这种情况难道就是经济过热?作为一个参与过宏观决策的人,我自己能够做出判断,不会改变。别忘了我们刚刚走出一轮压缩需求的低谷,这轮压缩需求给我们经济造成的损害够重了,我们刚得完流感,还有抗体,我认为还会延续三年半,本届政府不会重复压缩需求的错误了。再说PPI,生产资料价格为什么下降这么多?是因为我们要对生产企业增加投入,振兴钢铁、纺织,这些产业都已经在全世界早就是生产能力第一的。资金投下去,还不准干别的,就得纺织,结果产出下降。年初我讲过一个橡皮膏相声,说醉汉屁股划了一个口子,回家照镜子,往屁股上贴,结果把橡皮膏帖到镜子上了。真正能够拉动产品消耗的就是房地产业。如果没有房地产消耗,当然产出越多,价格越低。如果让过剩产业再生产,而不是让老百姓更多购买,他还要降低。老百姓买房子跟纺织品有什么关系?当然有关系。买衣服能买几件。但是光装修、买窗帘,还包括家电,这些得多少?这里面有相关产业是明白人。有啊,化工产业就投资房地产了。从这个来判断,目前各项经济还没有启动之间,只有房地产业能够一枝独秀拉动经济发展情况下,我相信宏观政策不会出现大的调整。

  李战洪:我说两个方面,第一,市场。第二,上市。对市场我两个方面,第一,我们把一些个别现象当问题。有一些个别现象不是问题。比如价格提升,包括增量,它只是个别现象。所以我昨天也说了,他其实是我们市场上积压了20多月需求一个集中释放。其实市场是平稳的,它的刚性需求平稳上升真实存在。然后由于政策原因,由于外部经济形势原因,让他出现了谷、峰。第二,我认为下半年市场虎头蛇尾在所难免,虎头蛇尾不是价格,价格是略微上升,我说的是成交量。成交量虎头蛇尾在所难免。

  第二方面,金科。我是来自重庆金科地产集团。我们今年3月率先借壳上市,现在已经股东大会通过,报证监会。作为重庆开发商,他在08年底之前,它的核心竞争力在哪里?他就是知道扎扎实实做事情。他现在关注到上市这个问题,一定要走上市。龙湖、金科能把房子也做成中国商标,这种企业在中国已经不多了。让房子成为驰名商标。今年4月28号金科被国家工商总局认定为中国驰名商标象这样的企业规范之后肯定要做规模,做规模就要寻求上市渠道,融资渠道。我就说到这里

  龚方雄:简单做一个总结,第一个讨论的话题,财政政策,税收政策。看来对物业税是否开征大家分歧很大,这件事从法理、政策来讲,很有道理,早晚要征。但是制度如何设计,很多细节有待解决。大概一两年内应该很难。这是一种观点。下一个话题,对复苏趋势判断。总体大家都是比较乐观,政策上出现急转的可能性不大,会保持一个相对稳定的政策环境。从上市角度讲,因为整个政策环境相对比较稳定,未来趋势继续向好,所以大家可以专注经营,专注自己的公司,上市与否要看瓜熟蒂落,水到渠成。我们这个论坛到此结束。

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