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对话主题:转折年代的"惊弓之鸟"
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:33:56    来源: [ 观点地产网 ]

  编者按:8月13日晚,2009博鳌房地产论坛最精彩的"博鳌之夜"在海南博鳌索菲特大酒店东方演艺厅上演。在2009中国地产风尚大奖盛典之后,本届论坛的第二场精英对话开场。孟晓苏、任志强、潘石屹、刘晓光、蔡洪平、施永青、龚方雄、祝惇若、易小迪等地产与金融界精英带给了从各方来到博鳌的人们一个精彩的夜晚。

  用现场嘉宾主持潘石屹的话来说,每年一度"地产精英博鳌论剑"的舞台是"发生过好多事情"的地方,仿佛地产大腕乃至地产人们的嬉笑怒骂都凝聚在这一晚,尽情挥洒。

  以下为2009博鳌房地产论坛精英对话第二场的全场文字实录:

  孟晓苏(中房集团理事长):好久没这么热闹过了,看到大家这么高兴,脸上的笑容也很久没这么出现过了。

  潘石屹(SOHO中国董事长):谢谢大家!谢谢各位今天来为我们捧场,九点多了还不休息,各位就尽量表现。

  孟晓苏:我们讲什么题目来着?转折的市场和转折的年代?就是奥巴马说的"change、change、change"。是多张时间的change?从年初到现在,老潘你有什么变化没有?

  潘石屹:没什么太大变化。呵呵。

  孟晓苏:我看你新闻不断啊,一会是房子好卖啊,一会又在北京哪拿地兵败北啊?怎么回事?

  潘石屹:这样,我的事情就不详细说了,我觉得各位今天要尽情地表演,要能够对得住大家,是吧?在这舞台上面发生过好多事情,我每年都来,我记得王石骂孙宏斌,是不是在这个舞台上?这舞台上每一次都是任志强,主角发言,尤其今年年初,就他一个人发言,我说今天主要的主持是孟晓苏,我没意见他抢话筒,你们想说什么就说什么,好吧。

  孟晓苏:咱们得有主题,既然是讲转折的市场和转折的年代,咱们就得讲讲"change",我想需要各位嘉宾今天讲的是至少是两个题目,一个是你觉得今年以来最大的"change"是什么?再一个是你觉得往后走要不要改变,要不要"change"和我们需要什么样的"change"?

  潘石屹:蔡总蔡洪平第一个发言,中间的抢着发言,最后一个发言的是任志强。

  孟晓苏:你别欺负老任啊,老任有随时发言的权利,我们要为老任鼓鼓掌。

  蔡洪平(瑞银集团(UBS)投资银行亚洲区主席):谢谢主持人!说到变化,瑞士银行和我本人,我们从来没有变化的事,对中国房地产的看好没有发生变化。以史为鉴,07年底我要求同事拿了奖金之后去买房子,输了我赔他。我们没有变化,也永不悔改。谢谢!

  施永青(中原集团主席):其实变化是很大的,我相信心情变化,价格变化,处境变化,什么都变了,我就没有瑞士银行一路看得这么好,其实我在去年是很悲观的。现在还保留一部分悲观的情绪,就是我觉得现在的价钱上升这个基础还不是挺稳当的,因为它不稳当,后来的日子还存在着变化的可能性,所以我自己虽然开心了很多,生意好了,赚钱多了,但是我还是很保守的。

  孟晓苏:我今天刚从香港过来,中午还在那里开了一个会,香港的楼市最近一段时间有变化,但是商业地产现在变化好象没那么大,你是香港的,你得跟我们分析分析。

  施永青:其实商业地产处境也是一样,因为资金多了。因为前一段时间,从07年下半年开始,一般就是说"cashisking",现今为王,大家都换成现金。现在是换了四条金,换了cash之后,又担心货币系统可能出问题,又担心通货膨胀,现在钟摆摆过来变成现金,拿了现金的人又摆过去,要把现金换资产,过程还没有完结。银行家说私人银行的客户里面还是现金很多,所以现在还是要把king打出去,香港住宅、商业地产也是上升的,香港的利保大厦,最便宜的时候今年是七万块一平米也卖了,现在变成差不多要十三四万才卖的。一些零售业比预计的好,现在一般人接受回报低一点也可以接受,因为是十万分之一,十万块钱才拿到一块钱的利息,一千万才拿到一百块,一千万买房子一年起码收30万。

  孟晓苏:这么低的利息?把钱白给你了?

  施永青:是汇丰银行,一年才给一块。所以是大家都不要钱,要什么呢?最好是一些实体的东西。你说商业地产好不好?也一样好,回报率2%、3%他们也接受,以前很多没出来买楼的人现在都出来了,所以最近整栋整栋的也多了很多,这是香港的情况。

  潘石屹:下一位谁发言呢?在我心目中,预测最得最不好的是易宪容,一年前就说上海跌50%,北京跌30%;在我心中预测最准的是龚方雄,四万亿计划还没出来,他就说出来了,这是绝招,今天大家无论如何让他教几招。

  龚方雄(摩根大通中国投资银行副主席):我们在座的都有变化,像潘总,原来是我们地产界的旗帜,现在变成地产夜生活的主持人。今年是全球百年不遇的改变的一年,在三到六个月之前,有谁想看到我们的局面会是这样?那么在座各位也知道出现了改变。以前我的工作的主要任务是帮全国的机构投资者赚最多的钱,现在的任务是帮在座的各位,地产界的老总融更多的钱,这就是角色的最大转变。我们摩根之所以今年给我这个角色的变化,是因为两个原因。第一是在今年一二月份推的中国的房地产和汽车板块,加上潘总说的我去年对四万亿的预测,这也引起了网络上的议论,我自己并不知道。这两点就作为我的业绩,让我成为了将来为我们在座各位进行融资的主要旗手,这就是今年的变化。谢谢大家!

  潘石屹:龚总是升大官,也要发大财了,你要具体说下半年还有没有四万亿,是吧?

  龚方雄:有,还不只四万亿。不过,这四万亿不是出自政府,而是出自民间,出自在座各位。中国未来经济增长的动力会出现转换,这也是变局,由政府拉动的投资转为由民间带动投资。

  潘石屹:谢谢!下一位就轮到祝总,这是全球大公司,走到全球任何一个城市去,都有他们的机构,确实在过去一个月时间,他们机构给我很大的帮助。

  祝惇若(世邦魏理仕中国区董事总经理):谢谢潘总。刚才说到房地产的预测,自从18年之前回这行之后,我现在回想一下每次都说偏差了。其实房地产预测很容易,99%的人都会说房地产怎么样,闭着眼睛说房地产肯定涨,基本上是没错。关键是加上一个时间表的话,那99%的人是说不准的,就像1%说得准的就是坐在我旁边的,今天有幸和他们坐在一起,就是1%说得准,我很不幸,是属于这99%里面的。刚才说到今年的变化,我个人谈一下我的体会。我觉得今年的变化,我们现在有一个词经常出现在媒体,出现在大家的议论中:适度。从七月份国务院召开两次房地产研讨会,谈到一个"适度",主要的一个基本点是既要有发展,但是又要控制价格涨得太快。回到根本点就是"适度"两个字,我们推广"适度"两个字,也是符合胡锦涛总书记说的"三不",其中有一个不折腾,因为中国的房地产市场总是有它的两面性,一方面是存量房过度,另外就是开工不足造成供应不足,这两方面怎么来调整这是很大的挑战。基本就是胡锦涛主席说的不折腾,要适度的发展。谢谢!

  潘石屹:外地的都讲完了,剩下的是都是北京的开发商。

  孟晓苏:加上你是四个。刚才说的都是好的变化,好的change,但有人不这么认为,这三四个北京的都在这儿呢,人家说北京的房价一下子涨了30%、40%,人家说了,北京的地王一个接一个,这些change,排地王你也算一个,没抢上。面对这么多的议论,我就想问问,我们北京一线城市核心地段,大地产商你们怎么看这个change?

  刘晓光(首创置业集团董事长):我说一说变化,因为很多变化,我觉得今年最大的变化,中国的老百姓金融危机之后,通货膨胀预期要来了,然后才要买房子,什么是通货膨胀预期?通货膨胀预期来了,要买房,现金不是为王了,保值的概念。第二,从地产商中,包括志强,大家心里面对未来的变化,货币政策变没变,大家心里没数。我就是两个变化。

  孟晓苏:你作为北京的大开发商一定是推高房价了?

  刘晓光:北京房价上升多一点,外地的上升稍微少一点。

  孟晓苏:30%里面在这吗?

  刘晓光:个别的有。他卖一万八,别人卖一万九,他卖两万,有人卖一万五,但是我想到一个问题,物价增长过快,有一个问题,对市场的健康发展有问题。

  孟晓苏:阳光100的房价卖得也不低。

  易小迪(阳光100集团董事长):我说的变化,我对推高房价也有责任,二三线城市投资客也多了,房价在上升。我想最重要的变化是企业本身的变化。我一直认为现在企业之间的竞争很快,土地资源、资金资源白热化,过去我们看到举牌里面都是同行,现在在土地方面不会太紧,一些城市土地供大于求,大家互相越来越保密。比如我现在去参观一些楼盘不让进去,以前都是开放的。以前每个人定价的时候都要看别人定价多少。还有一个,我现在买地定价,拿着望远镜看,有没有调车,调车赶紧就抛,一看都没有调车,你才有定价权,这个竞争是非常非常大的。

  孟晓苏:有人说了,现在房地产市场已经变成以投资客为主导的市场,是不是这样?

  易小迪:二三线城市10%多一点,不会太多。因为二手交易量很少。

  孟晓苏:买第二套房的人算不算投资客?

  易小迪:这个不能算。因为很多人买第一套房的时候,并没有完全的需求,第二套房不是面积的增加,我认为不仅仅是追求面积的增加。

  孟晓苏:这回该轮到志强了吧。我知道任志强是爱吃白菜的人,现在还爱吃,他把大白菜的价格算得很精确,房价是怎么算的呢?

  任志强:刚才孟总问我最大变化是什么,我认为最大的变化就是"惊弓之鸟"。所有的政府互相比着,你放一块钱我放两块钱,各个国家都不想把祸水引到自己的国家,所以各个政府都是惊弓之鸟。我们的老百姓是不是呢?也是惊弓之鸟。政府一看到不买房了,就得出政策,就开始往上冲,老百姓一看别人都买吧,还是惊弓之鸟,还是去买。然后就开始通胀预期,什么是通胀,多少是通胀?都让龚总一说就害怕了,也还是惊弓之鸟,一看到通货膨胀,赶紧买房子吧。举个例子,南京河西地区,万科大概五千多块钱的地价,原来八千多块钱的房子,突然金融危机变了,说不行,赶紧跑吧,七千块钱也卖,六千块钱也卖,法院就开始打官司,南京的法院就对王石非常不满意。栖霞建设有一个人不跑,老太太是江苏房协的主席,她说我不能跑,我要不跑市场就乱了。同样,同一个位置相邻的地区没跑,六个亿的预算变成九个亿的收入。

  孟晓苏:咱们为没跑的鼓掌。

  任志强:我是说惊弓之鸟已经表现在所有方面,我们看股市,突然有一天说政策微调,一下就掉了。

  孟晓苏:牛市还是熊市?我看是猴市。

  任志强:然后第二天发表言论又开始回涨。人的神经都绷了,今天说好吧,老得惦记着,别人一顿反问,他觉得反而马上要出政策,典型的惊弓之鸟。我说个笑话--一对夫妻,老公觉得老婆耳朵有毛病,医生说你做个试验,什么试验呢?你在40米的时候说一句话,看看有反应没有?没有再往前走十米,再往前走十米,没有走到身边说。她说先生今天晚上吃什么,一看没动静,后来又走了一直走,说老婆吃什么。她老婆大怒,我都回答你五次了。说了半天不是他老婆耳朵有毛病,是他耳朵有毛病。我觉得现在形势就是这样。我是属于比较傻的人,07年9月份一调控,我就赶紧把项目卖给了潘石屹,换现金搁兜里,20多个亿装在兜里。08年的时候大家都没买地,我就买了两三百亩的土地。到今年房子涨价没得卖了,都卖光了。所以今年为什么不问我房子不涨价?我没得卖,没房子了,没得卖了。

  孟晓苏:我看供需关系够紧张的了。

  任志强:去年因为奥运会我的楼盘老开不了,奥运会不让我开。所以我想这两天赶紧把房子卖了算了,中间断档了。惊弓之鸟,我觉得是我们从去年,或者这一段时间到现在为止所有人最担心的,就是刚刚说房子涨价,七万块钱一平米变成十四万一平米,我怎么就没看出来涨价,我们所公布的七月份的数字环比增长了0.9,0.9什么概念呢?上个月0.8,这个月0.9,涨了0.1,前几个月都是涨0.25,我们07年可是环比每个月涨1.7个百分点,现在七月份才涨了0.9个百分点,怎么才叫涨价了?其实没涨价。

  孟晓苏:老任说的数据是准确的。

  任志强:大家感觉涨价是因为08年6月份开始猛跌,跌到今年一月底跌到最深,比如说那时候房子卖一万五,今天可能卖一万四。涨了40%,可是原来的房子卖一万八,跑到一万块钱,一万块钱可能亏本了,现在一万三四还没赚钱呢。所以很多情况不能这么看,要不然我刚才给大家说个笑话,别搞错了,弄不好他是聋子,他老以为别人是笼子。所以弄出来一个惊弓之鸟,谢谢!

  孟晓苏:说了半天还没人说地王呢,潘石屹你也别当主持了,你拍地王还没拍着,国企拿着钱来拍地,去年那么好拿地你不拿,现在地王到底是全国性的还是局部的?你刚从地王市场败下阵来。

  潘石屹:咱们先不说地王,我还是做一下主持人,对我最大的感受,最大的变化就是任志强的变化。我认识他快二十年了,从来没讲过笑话,我就很少见他笑过,突然给大家讲笑话,把大家逗笑了,这是我看到的房地产界的最大变化。

  任志强:大部分的死亡不是来自于疫病,而是来自于治疗,当时满堂大笑。

  潘石屹:这些我怎么就没笑呢。地王的事情谈得太多了,上午朱会长也说了,也让谈地王了,我们要服从领导,服从政府。在座的各位,朱会长是不是这样说的?

  观众:没有。

  任志强:我替小潘说吧,拍地之前他给我打了电话,说下午去不去,我说不去,最好你也别去,去了你也拍不着,也是灰溜溜的。然后他说,他本来算了,大概35亿左右就可以,但他又想,任志强说了"你拍不着",所以回去又开了董事会,把价格提高了几个亿。去了以后,跟中化方兴打招呼,对方说"我们小公司、我们小公司",他特得意,他就坐在前头。结果后头人家一看,人家眼睛都不眨,又不举牌,又不拿计算机算,蹦一下一下举起来,一下举起来。第二天一看报纸,照个什么像?后脑勺回头看他,你怎么还举啊?小潘不单自己去了,还带着老婆去了,蛮以为会中个大奖,最后灰溜溜地回来了。最后回来给我打电话说你知道拍多少钱吗?我说反正你没拍着。我就知道他拍不着,他非得去,胸有成竹,认为一定能拿到,他看不起人家那小公司。

  孟晓苏:任志强这一说,把小潘那点事说的一清二楚了。人家是什么公司啊,中化方兴,化工厂的,为什么变成房地产了,为什么中化还拍了?中化公司拍化工厂那块地,都投给房地产了。你不是失败者,我们又多了一家房地产公司,中华方兴房地产开发集团公司。咱们第二个问题就是change,年度的change,叫change的市场,change的年代,我们再往前看,我们需要不需要change?我们需要一个什么样的change?

  潘石屹:下面有没有发言的?有没有提问题的?这一次我看龚总您发言,您是最有权威的,预言学家,下半年的事情一定听您说,你可以超过五分钟。

  龚方雄:用这个机会帮地产界的众兄弟说句话,社会上抱怨最多的就是房价高,但是为什么高呢?都有成本,是吧,如果下半年大家想让房价上涨的速度变慢一点,这是一个变化,这个变化大家都有所期待,但怎么达到这种变化?很多东西不能凭空而论,中国的地价,今天我们白天有很好的探讨,当时方教授还有朱会长都讲了,人地之间的关系在中国是最突出的。那么在中国,城市化进程继续下去的过程中,可耕地面积会越来越少,在地价还会不断上涨的过程中,你怎么让房价的速度下降呢?这个变化怎么产生呢?这是一个问题。我今天不做预测,今天只抛出问题。第二,房地产开发是有成本的。原材料的成本不断上升,那么原材料上升也跟城市化进程有关系,这一部分看来很难降,中国工业化进程停止,大家可能都不想要这种变化。那么房价增速放缓的变化到底从哪里来呢?只有一点,我想我们在座各位发展商心中都有数,房地产开发有一个很大的所谓灰色成本,这个灰色成本的定义,我们的著名经济学家陈思危讲过,我就不重复了。那么要变,我就希望房地产开发的灰色成本能够下降,这样的话房价增速才有可能放缓。否则的话房价一路上升的趋势应该不会改变。谢谢大家!

  潘石屹:你就接着说吧。

  蔡洪平:其实刚才任总说的我很大一部分不同意,有一点变化,但不是帮政府说话。近半年来中国的房市,地价涨了,跟往年相比,相反变得成熟。总体来看变数是铁定的。第一通胀预期是肯定的,通胀没有来,但是预期肯定。第二,美国财政赤字两万亿,还要发债,现在100块美元只有十几块,中国四万亿进去了,我跟北京央行的领导也谈过,还得配套进去,国家还得给钱,投了四万亿进去,还得配套,还得加四万亿或者十万亿,这些钱出来就是票子。第三,土地供应成本增加。第四,人们对好房子的眼光和对美好生活的憧憬是越来越强烈。好房子一定会涨,一定会接着往上走。我倒不认为是惊弓之鸟,惊弓之鸟是心态,这个有变化,我们预测上市,一调控怎么发行?不好办,后来我们商量,干脆倒过来,中国的房地产一直在调控下发展的,你越调控发展越好。但是害怕归害怕,发展趋势不变。我说过一件事情,中国的房地产好象中国经济的逆子,他总是惹出麻烦来,总是表现出另类,房地产能够起来,带动目前的钢铁,地板,装璜,百业起来了,中国要知道这个逆子在帮忙。问题是这个逆子不要太过分,不要挑战中国政府的底线和他们的忍耐性,行政权利还是很厉害的,大家要理性一点,成熟一点。这是我的看法,谢谢!

  孟晓苏:刚才水泥、煤炭、发电量全上不去,原来是靠房地产来救国民经济,靠房地产把中间产品组装成靠老百姓消费的最终消费者,我们是长子,不是逆子。

  潘石屹:孟晓苏孟总是长子的形象,但任志强是逆子的形象,所以不要挑战啊,还得像孟总多学习。

  祝惇若:我一直害怕去预测,我预测也不准,如果一定要说,今年下半年还是比较稳健的发展。我刚才同意龚总的意见,我以前也是服务过大型的房地产发展商,发展商是背了很大的黑锅,有很多的东西是灰色的成本。十年前在上海,当时上海政协召集发展商开会,讨论的问题是房价是不是发展商抬上去的?最后得出的结论,也不是官方的意见,最后的意见,房价不是发展商抬上去的,所承担的风险,包括承担市场风险,金融风险都是比较高的,但是政府有一块灰色的成本,房地产这个行业,这是一个快速发展的行业,也不过就是二十年的历史,这里面很多相关部门,我们也不能说是哪些相关部门,这些相关部门就是把房地产行业视作一块肥肉,如果把房地产发展中所有相应费用摊到桌面上,现在已经比原来好多了,如果把这块东西全部摊出来的话,费用还是惊人的。所以房地产的地价成本占多少,统计的口径不一样,造成很大的误解。

  刘晓光:我觉得都太乐观了,因为上半年大家看到转折了,不光是复苏,转折已经形成了,但是有很多问题。货币政策会不会有什么变化,人的信心会不会有什么变化,可能下半年我们要考虑这个问题。我觉得一方面是乐观的,一方面这些因素还是要考虑。股票市场说不清楚,地产市场在这段时间可能温和一点,过段时间可能会有一个大回转。

  施永青:我自己也是比较保留一点,我认为房地产的价格长远可能都在上升,因为人类的科技在发达,生产力在上升,土地使用的能力都在上升,这是没错的。但是现在的价钱是不是一个合理的价钱呢?我认为现在的价钱应该是偏高的,是在国家的宽松货币政策下才形成的,所以我认为现在的价钱没有跟实体的经济同步上升,基础还不是太巩固的。另外,如果客观一点去看,一个地方的楼价和地方的人均生产值也好,跟房地产的价格的比例和其他地方来说也是偏高的,这在中国经济高速发展的时候可以接受,因为前景好,所以走快一点也可以,但是现在前景不是太明朗的情况下,我就认为价格现在已经在某一种程度上透支了未来的生活,所以现在经济不好,政府反而在支撑房地产,一旦经济好起来的时候,实体经济也可以顶得住的时候,他的手就会收回来,收回来可能还要打压你,所以现在的情况是对房地产开发商有利的,但是这种情况会不会长期下去呢?我认为未来这一年里面,实体经济还不可能太好,所以宽松的政策还会继续顶住,但是他不会一路替你顶上去的,我认为政府顶到现在这个价钱已经差不多了,因为现在有的地方已经有新高,大部分买了房子的人已经赚钱了,上半年我认为是愿意见到这个价钱升得快一点,到了下半年我认为他没有需要再让这个价格像上半年这样上升,会有一些政策微调的可能性,因为社会上有呼声了。另外我觉得这个问题,因为投资者的比例比较多,建出来的房子很多是有人买,没有人住,从社会的角度来说,这是一个资源浪费。为什么现在可以浪费呢?因为现在你的钱,政府要把钱推出来,没法推到实体经济里面去,实体经济已经产能过剩,原来的生产线已经在停工,所以他是愿意把钱放在一些对长远有保护的事,就是基本建设、房地产,建了之后今年不用明年可以用的,这种情况下政府才可能给钱。但是这种情况下,你以前已经透支了,所以我就认为,不要认为价格一定是不断上升的。你们刚才也说房地产的风险很大,这个风险主要表现在什么地方呢?就是这个价格可能一下子掉下来,可能掉30%、40%,所以保值还是需要的。

  祝惇若:按您的说法,您认为市场会不会跌?下半年按上半年的速度上升是不可能的,这个收入情况,远远超过大家争论的标准,您觉得房地产市场会不会跌?如果实体经济好转,可能会有一些措施。

  施永青:下半年好转的机会很少,还会顶住,但是跌的机会不大。为什么跌的机会不大呢?因为政府也不想它跌,我自己看了,就是政府要减少金融海啸对经济构成的冲击。金融海啸对经济构成的冲击主要是哪一方面最危险呢?就是通缩。如果通缩一旦出现,价格不断下滑,大家就不愿意去买楼,也没有需要去投资。三十年代通缩对经济就构成最大的破坏,现在要改变人对通缩的担忧,唯一的方法就是要他对通胀有预期,一定要价格上升才有通胀的预期,所以你把价格一旦掉下去的话,把房地产的价格掉下去的话,你对通胀的预期就没有了,反而对通缩的担忧就出来了。所以政府来说,这么辛苦在上半年把价格推上去,没有理由下半年又掉下来,前功尽弃了,现在是民间有怨气,他要排解一下怨气,但是政策上钱还是要放出来的。所以我认为掉下来的机会在下半年不大。

  孟晓苏:现在供不应求,我也认为房价不会快速下降的。

  祝惇若:我是觉得未来两年房价都不会下降,我们刚才说到叔叔在整个房地产里面的受益非常大,尽管中央政府要有一些措施,但是叔叔和爸爸的博弈一直在进行,因为叔叔的收益是巨大的,所以可能要有适度的控制和慢慢的调控,但是房价在未来至少两年半时间里面,我个人认为不会掉,而且从今年来说,60年的大庆,政府的稳定压倒一切,今年是绝对不会往下跌。

  施永青:刚才好象国内都是在埋怨房地产商把价格抬上去,其实我认为房地产开发商也想把价格推上去,你要把房价压下来这个责任不是在房地产商方面,是政府调整他的政策,所以不可以埋怨房地产商把价格抬上去,他是想尽办法把价格抬上去,这是他的本质。我认为如果把希望寄托在开发商身上,这是错误的希望,我认为现在政府要做的就是对一些社会上真的没把解决自己居住问题的人,拿社会的资源去解决他们的生活。对房地产商,也不应该反对政府这样做,因为让这批人解决了问题,他们的声音就小一点,开发商的对象就是收入比较高的一批人,这样的话矛盾会小一点。

  孟晓苏:除了政府要调控以外,开发商也要自我约束,保持市场的平稳发展。

  蔡洪平:我们中国不能忘掉刚性需求,刚才易总说过,10%的投资,很多人还是在改善生活,我们至少将近有三到四亿的人口,通过城市化发展起来以后,这是中产阶层,所以这个阶层里面,如果中国将近三到四亿的中产阶级崛起,他们相当于美国一个国家,整个对房地产的需求是非常强烈的。现在有多少投机商?一个家庭里面有两个房子很正常,人们对美好生活的憧憬,想改变自己的生活状态和改变自己生活空间的愿望,这种强烈想改变自己生活空间的愿望绝对找不到。美国就是因为没人买房子的时候金融风暴,所以我认为刚性需求存在的话,无论政策、价格,甚至宏观调控,这个刚性需求还会非常强烈。

  易小迪:下半年应该发展商最希望的变化,政府调控政策,希望更多市场化,不像70/90,这都是行政手段,能不能用市场化来调控,调控手段不可避免,调控政策也是不可避免。我也想讲一个故事,我有一个朋友,觉得房地产暴利,他做了一个项目,做了三年,只有两天是快乐的,其他都是痛苦的。第一天买了地王很高兴,开庆祝会,然后中间三年全是不确定的形势,他说再也不做房地产了。

  任志强:成本只决定亏不亏本,但是不决定最高价。这就是施总刚才说的,获取最高利润是开发商的基本职责,你要当企业家,你要没有这个最基本职责的话,你就是失职。能获取最大利润你不获取最大利润你一定是失职。最高价是不是你想说多高就多高,不是那么回事,是市场能接受多少你才能说卖多少。你想卖一百万,没人买啊,所以是市场和开发商获取最大利益的博弈,形成了一个大家都能接受的价格,否则成交不了。

  我想这是经济学的最基本道理,政府为什么举牌拍卖土地,拍到一定程度没人拍了,那就是最高,要有人拍的话还可以接着高。不是说我的内心想希望利益最大化,但是老百姓就能接受,如果市场供求关系是平衡的,或者供大于求的时候,你想抬高是抬不高的,市场不接受你的高价,一定会降低的。你说自己给自己发那么多工资,股民还不干呢。所以不是你自己给自己定价的问题,所以别人用手来投票,决定你的价格。所以成本我觉得是其中的一个方面,那么成本获取,就是我最少卖这么多才能不亏钱。但是最高点是决定供求关系,如果市场上对供求关系发生变化,这个供求就没有办法控制。而我们市场面临的是供求关系。

  第二,刚才孟晓苏说的变化问题,我希望上半年是惊弓之鸟,下半年最好没变化。没变化大家就不是惊弓之鸟,从七月初开始,总理的两次座谈会,中央的一次会,一直到总理、副总理,包括行长、副行长,发改委都在场,这么多部门连续说的只有一句话:坚定不移。那么在惊弓之鸟的时候,要想让大家不惊弓就是坚定信心,告诉大家不调整政策。假如下半年不调整政策,就不会惊弓之鸟。社会民间的投资代替政府投资,这样就会好一点,否则还会是惊弓之鸟,大家都在担心下一步的变化,也不敢买房子,也不敢投资,所以惊弓之鸟下半年继续存在的话,就很难说我们的经济一定稳定发展。但是很遗憾有一件事情,我们杂志最近有一个调查,说最诚信的人排名,排名排完了以后发现所有的政府干部都比妓女排名排得后,刚刚排完的,农民、解放军都是诚信的,学生也排在前头,性工作者排在政府前头。后面一些开发商、导演这些工作人员都是排在极后面,所以我想说的问题就是我们没有办法相信他,大家也希望坚定信心,政策不变,但谁也不知道变不变,这可能是我们最担心的问题。成为惊弓之鸟的唯一原因可能就是没有理由相信会不会变,这是最大的问题,我个人认为不管从什么数据分析,认为不应该变,但是不知道哪天就变了,这个可能是我们所有讨论中最没有办法回答的问题。

  潘石屹:任总,孟总,这位长子对逆子有问题要问。

  孟晓苏:没有问题了,你总结吧。

  潘石屹:观众们有问题吗?

  孟晓苏:要我说,下半年我确实是认为应当有不变的,当然也应当有变的。说起来,宏观调控大家都怕,宏观调控今天的术语叫政府调节,政府调节是和市场调节相辅相成的两个手段,是无形的手调控经济失灵的时候需要政府的有形的手,所以宏观调控至少包括两个方面的手段,经济过热的时候抑制经济过热,在经济过冷的时候要促进经济发展。那我们现在是不是在进行着这种宏观调控呢?当然是。去年到现在出台了多少政策,想方设法要刺激内需,为什么刺激内需?金融海啸没过去。本来说股市涨,楼市涨,物价涨,股市一下掉下去了,物价现在没涨起来,CPI到现在多少?上个月负1.8,负1.8是2009年来最低,比这还惨的是工业品价格,PPI是负8.2,是创了1996年以来13年的最低点,为什么工业产品的价格这么低呢?因为要生产,因为要就业,要把钱投过去,拿去生产、化工,生产水泥,卖不出去,生产纺织品,现在我们要振兴纺织业,怎么振兴?都已经是全世界第一多少年了,还是市场问题。所以CPI、PPI都在这里放着,所以我认为好不容易把房地产搞起来了,好不容易靠房地产拉动内需了,所以不应该变,促进内需的政策下半年不应该变,这也是要把前一段时间的政策坚持到底。但另一方面,还需要变,就是原来政策不到位的,你要到位,说到房价,不管刚才说的是统计局的数字,指数上涨了1%,还是说的各个城市一线城市老百姓的感觉,房价上涨太快了,不管哪个说法也好,防止对房价影响的决策者,像老任所担心的情况。怎么样解决呢?目前最大的问题,解决供不应求。解决供不应求造成房价上涨的办法:第一,加大供地。土地多了就不会出现地王了。第二,加大房地产投资。要实行宽松的货币政策,降到20%,还没有实行,光是消费起来了,生产没起来,所以要加快生产那头,不要形成翘翘板。第三,要持续不断把廉租房和保障性住房搞到底,这部分老百姓的感觉减弱一点,不要再这方面反应太强烈,这部分人对房价最敏感。第四,我们房地产企业,企业家是不是想把房价卖得越高越好?我觉得现在到了企业家讲究社会责任的时期了,而且大家都要呵护这个市场,所以希望这个市场发展得更平稳一点,所以我们这些人主张的是高品质、中价位和高品质、低价位,这种情况下老百姓买房才放心,房地产企业,因为过高涨房价,最后自己搞死了,最后不得不强行降价,昨天一万八,今天一万四,谁让你涨到一万八,一万八不是合理价位,就是自己涨得过分了,我觉得现在又到了提倡企业社会责任的时候。我们说这个话叫"行业宣告",政府叫"行政劝告",劝告也是一种调控,我们努力呵护这个市场,房地产论坛在社会上也有影响,我们要努力保持房价的基本稳定,当然基本稳定绝不是下降,是稳中有升,这么说行了吧,希望下半年是一个更好的市场。

  潘石屹:谢谢大家!这个团结的大会,受鼓舞的大会,回去大家做好本职工作。谢谢!

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