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巴曙松:变革中的中国房地产市场
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:35:08    来源: [ ]

  巴曙松:谢谢。非常高兴参加博鳌房地产论坛,主题是变革中的中国房地产,与其说房地产的变革,不如说房地产金融的变革。今天穿这么休闲的衣服,然后在博鳌这个地方,而且这个会议的最后半天,要说非常枯燥的讲义式的东西好像不合时宜,我利用20分钟的时间,简要给大家讲两个看法,供大家做一个参考。

  第一,我想说为什么房地产行业在中国这一轮宏观调控里,或者是在一些宏观经济里的波动里,中国这一轮周期里波动这么大。如果这些金融体制上的原因,没有深层次的改进,可能类似的大起大落可能还会重演。比如说中国房地产投资、投机可能出现的大家还有争论的泡沫,为什么会出现?为什么会出现大家通常说的温州炒房团、浙江炒房团?一个非常中国的原因,中国现在可供投资的渠道太少,可供投资的金融品种太少。我们设想一个中产阶级的家庭,有一二百万的存款,我请在座的各位为他做一个理财顾问,会建议他买什么呢?做银行存款吗?肯定是负利率。去做股票?现在股权分置,从二千到点跌到一千点。买债券?波动幅度非常大,连专业机构都不知道下一步波动的情况。相比较而言,相关的风险收益程度和清晰度来说,我曾经到温州调研,有人说温州赚了钱这么多年还能攒下来,没有炒其他的就是炒了房子,如果买股票都不知道拿我们的钱干什么去了。这揭示了经济学中一个深刻的东西,如果在经济环境里合同的执行能力不是很强,还是可以忍受的,我有房子,是看的见的。而金融市场的发展,金融品种的发展,对于整个和约执行的力度,对于法律保护的力度要求非常高。

  现在中国的收入水平达到这么高,中国人民这么勤劳,而且愿意储蓄,现在储蓄这么多了,现在房地产市场和其他相比较而言,如果没有其他的渠道可供发展、可供选择,很有可能在局部的微调之后,又会成为下一轮波动周期里居民进行投资或者投机的首选。这是我们需要反思的第一点。

  第二点,我看到几个分析房地产的报告很好,说银行过度接入,更准确说东亚银行的过度介入。我本人在银行呆了十年来,根本不是规范的商业银行文化,而是砖头文化、当铺文化。现代商业银行的贷款看你的偿还能力、现金流,能不能在贷款周期内覆盖债务的偿还。而作为传统文化的当铺文化,就是先拿一个东西来,我当一下,打个七折给你贷款,这个房子200万,打七折,贷140万,操作非常简单。同样砖头文化,看到这个企业,我相信接下来讲的张总,空调做的非常好,成长非常快,现金流非常好的时候,拿不出东西来抵押,他本能就会将资金放到房地产市场,容易导致这个市场的大起大落,一热热过头,一缩缩过头,这跟银行深层次的风险管理文化相关。如果这个文化不改变,我相信在下一轮的周期里,我们这个房地产行业的波动,又会成为首当其冲的一个行业。

  现在很多统计数据都有很失真的地方,比如说CPI数据,30%都是跟粮食相关的,在座今天中午吃饭有多少吃粮食?有20%跟居住相关,房屋、租金等等相关的支出还不包括其中,加起来超过了50%,这两项没有大的改变,CPI没有大的变动。房地产行业在整个经济投资中的比重看起来不大,但是这个特定行业特定的强烈相关性,上下游带动的行业大概100到110个,这一点点对经济的波动,超过你的想象。作为砖头文化,作为一个当铺文化,他对于房地产的起伏是加速的,比如说房子一百万,好,我给你打七折,贷你70万。如果这个房子涨到200万,打七折,贷140万。所以银行的当铺文化、砖头文化是推动波动幅度加大的。

  如果我国的信贷管理文化、信贷管理能力没有大的变化,那我们下一轮周期的时候,也会看到局部地区狂热的现象,就好像南京一个信贷主管去年年初的时候说,现在房地产市场的贷款真好做,三个月将一年的做完了,今年再一问,回答说没有想到国内住房贷款的骗子那么多。现在宏观调控里对于规范的市场经济下的金融杠杆利率、汇率的利用非常不熟悉,非常的僵化,大家如果可以将中国和其他主要市场经济国家的经济周期波动里的利率波动和中国的利率波动划起来,中国经济学家往往很简单一条线就可以画起来。在一个资金成本为负的金融环境下,你如果需要大家不要去投资房地产市场,出现负利率的时候,特别是长期利率比较低的时候,你想要他不去用长期资金去购买杠杆的投资,那你只能通过管制,更多的审批。管制和审批在市场经济条件下,效率非常低。

  我曾经见过韩国三星研究所的一个所长,他跟我们交流的时候,我说你不能光听我讲,老问中国的经验,你得给我们介绍一些韩国的东西,知识相互交流。我问他治理韩国房地产有什么样的经验和教训,可以让中国借鉴。他说我们曾经,大家去过汉城,知道那个地方的房产也很贵,他说我们房价上涨的时候,也用了很多办法,管土地、管银行信贷、管各种收入资质、管各种审批,最后发现如果资金成本、利率杠杆没有变动,则百药无效。我们在局部市场里为什么这个房地产市场大起大落到这个程度,上海今年年初月初到月末可以出现翻一番的楼盘,这一轮房地产周期波动下来对我们有什么样的借鉴,如果利率、汇率的运用还是这么僵化,还很难真正有效用市场化成本比较低的方式控制这个市场的大起大落。

  中国特定的经济结构也需要反思,这也是这次中国坚决的调整汇率的原因。全世界的经济大概可以分为两种大致的类型,比如说美国这种内需主导型,经济非常的复杂,层次非常的多,是一个大国经济,内部的产业结构多层次化,使得他对于国际市场的依赖程度不是很高,很重要的指标进出口规模占GDP的比值不到,20%多。还有就是浅盘经济,大进大出,比如说香港、中国台湾、新加坡、韩国,他的进出口规模跟GDP的比值非常高,中国是一个例外,中国是一个大国经济,大家从博鳌到上海,或者到西藏,跨度非常大,到深圳、到长沙,经济差异非常大。中国有一个特点,中国的进出口依存度比这些中小的浅盘经济还要高。03年中国进出口规模八千亿规模,04年一万一千亿美元,今年上半年吓人一跳,上半年的贸易逆差比以前一年还要多得多。第一季度外贸对GDP的带动超过50%,上半年超过40%。这样的方式,容易导致贸易摩擦,容易导致国民福利的流失,中国人的劳动也不值钱,环境污染也不值钱,这样的增长模式已经成为中国的现实,容易导致中国房地产的大起大落。

  外向型的增长,将中国的产业分为两个部分,一个是外向部分,一个是内向部分,外向部分在中国经济比重70%,内向部分百分之二三十。中国外向部分的价格决定是由全球的商品供求来决定的,比如说可贸易的商品,杯子、话筒。这一部分的商品,中国70%的商品是全球决定进价,这部分价格的波动是受全球价格的波动。在全球没有出现大规模的通货膨胀的情况下,这部分的商品是不可能出现大规模的价格上涨。剩下非贸易部分,中国这么多年来我们存在一部分超量投放的货币,不可能通过70%出口的商品吸收掉,或者通过通货膨胀来化解掉,自然转向非贸易部分,不能通过贸易来将它进行定价的部门,比如说博鳌的温泉酒店,它不能将它贸易到深圳去,不能贸易到上海去。非贸易部分承担了吸收剩余货币的压力,说的通俗一些就是有通货膨胀的压力,资产市场、股票市场不争气,房地产市场必然就承担这样的责任。新的一轮周期里,如果我们不做反思和调整,房地产又可能成为风口浪尖。

  第五,中国的融资结构不做大的调整,大起大落在房地产市场还是很难避免的。比如说中国04年银行的信贷,人民币贷款是2.2万亿,通过证券市场的融资360亿,通过海外的融资120多亿美元,国内的股票市场如此的滞后,2.2万亿,这是什么的概念,使得整个社会的融资过份的依赖于银行,而银行一收缩经济收缩,而银行一扩张经济就扩张,我们看到本身的经济波动也导致银行的不良资产。银行承担了融资的任务,同时也承担了风险,现在银行过分的紧缩。现在开始有严格的监管要求,在07年之前必须达到8%,目前国内银行资本充足率不到5%,就是按照5%来算,还有3%,如果考虑到市场风险,现在银行有两三亿的债券,至少还要再加一个点,对银行系统要在未来的两年内,资本充足率平均上4%,这是非常激进的,银行本能的选择就是紧缩贷款,所以货币市场叠创新低,信贷市场紧缩,这样对中国经济将产生灭顶之灾,我们比较加快金融创新,原来企业眼巴巴的看着银行,不仅是房地产行业,其他行业都是如此。最近一年来,房地产自筹资金的比重上升很快,其他很多行业都还完全靠银行的贷款,必须要开拓多元化的融资渠道,债券、短期融资券等等,要不然会对中国的经济产生挤压。

  对这一轮房地产市场的周期波动,我们不能仅仅就波动而谈波动,我们要将它放到中国金融体制大的背景下进行反思,有那些值得我们探讨和改进的,以利于成长的更健康更平稳,更能够起到安得大厦千万间,有几个方面值得我们反思。金融体系有没有提供给房地产更便捷边方便的融资渠道。银行有没有从简单的砖头文化、当铺文化脱离出来。监管当局能不能更灵活的利用利率、汇率的杠杆作用。中国特定的经济结构过于依赖外贸,对于房地产市场的波动也有推波助澜的作用。单一的融资结构必须要改变。搜网房:如何评估外资银行在中国房地产中的作用?巴曙松:中国银行业根据WTO的条款,05年会全面放宽银行业务,能不能根据不同房地产公司或者同一个房地产公司的不同项目,可能风险不同,利率也会有比较大的波动,现在我们银行单纯的用单一的死板利率,反映出严重的定价差异。随着银行竞争的激烈,我们房地产也应该适应多元化、差异化的利率,到现在大家都要做一个平衡,有一个风险收益的平衡,所以房地产企业也要做这方面心态的调整,就是世界上没有免费的午餐。

  现场提问:实际上我们房地产发展,我非常赞成张在东先生的说法,好的房子质量好造出来就没有问题,而现在银行给房地产业带来非常大的制约因素,他现在所能提供的贷款品种只能够我们在很短的时间内开发房子卖掉,最多三五年。长期贷款品种没有,也不利于我们发展商从长远的眼光经营好房子、造好房子,如果另外让我们找基金的途径,基金在社会上又没有信用,我们去找基金,没有人愿意购买基金,现在社会上只相信银行,只有银行拿出长期的融资工具,才能解决开发商的问题。您认为银行能不能够在一个比较短的时间内提供这样的工具,或者金融管理当局在信托方面能不能有更多的动作?

  巴曙松:当你苦恼资金不足的时候,还有很多单位比如说保险基金不知道资金该投给谁,金融就是将长期的资金需求和长期的资金供给匹配起来,所以现在有两种说法,其实你已经给出了答案,第一是在现有的银行框架里给出利于长期投融资的功能,比如说德国的模式,这是有可能的,现在也有银行尝试这样去做。第二,不要让懒惰的银行占据过多的资源,比如说为什么不能给一个发行长期融资券的权利呢,现在金融市场的基本游戏规则,法不禁止即可行。现在各个国家在转向多元化融资时,放开有一个思路,在融资资金时,比如说五十万、十万为起点,面向特定的人群进行宣传,逐步转向公众,这是一个方向,如果不改变,将来这个产业的大起大落也很难改变。

  焦点网:钟伟教授昨天提到跟银行合作时坏帐率比较少,这次国家宏观调控出发点是要避免在房地产市场中出现银行有可能被套进。钟教授的意见是现在的房地产市场是非常健康的,而且银行在贷款方面房地产贷款是比较优良的贷款,您怎么看?

  巴曙松:房地产贷款是很大的,很难笼统的说哪一块的贷款质量很高。银行所有的资产收益平均算下来是2.5到2.8,整个资金成本加人力资本要占1到1.2,实际上净利差能够赚1.2左右,中国的银行还有一个营业税,你做业务就要交税,不管赚钱不赚钱,也要有0.2,也就是说有1的净利差。刚才我看到民生银行的朋友,如果违约率控制在1%以下,银行才能真正赚到钱,如果没有比较大的风险把握,没有经过一个完整的周期起落的话,你很难说在这一轮的上升周期里说我的违约期低于1%,这是言之尚早的结论。

  现场提问:这一轮人民币升值对房地产行业的影响会怎样?

  巴曙松:这是非常大的问题。

  对整个房地产的影响,未来考察房地产泡沫的概念,我们现在的房地产很多争论是泡沫,泡沫怎样界定,我曾经调研几个大的房地产商,问他们怎么看,他们说房地产市场与其说是单一的单数,还不如说是严格分层的,高端在博鳌生产的别墅,和海口的安居房,完全是面向不同的市场,完全不同的资金运作规律,你一定要加在一起,然后说人民币对它有什么样的影响,非常的勉强。大家都很推崇美国美联储的主席格林斯潘,前一段时间美国也在争论房地产泡沫,格林斯潘在国会讲了两个观点。第一,不同城市的房地产是非常松散的联系在一起,很难判断一个统一全国的结论。第二,在房地产泡沫没有破灭之前,我不知道有没有房地产泡沫。这是一个非常智慧的老人,他善于用语言来引导市场的预期,非常成功,所以现在美国如果失去格林斯潘不知道会怎样,他说如果你认为听懂我的意思,那么你一定是误会我的意思。他在国会听证的时候,将对房地产市场的看法把握的非常清楚,如果要将人民币对房地产的影响,一定要分层次讲,比如说外资对汇率比较敏感,如果是自住的安居经济适用房,以及中西部地区房地产的影响都是不一样的。对你的问题,我很难回答,如果你听懂了我的意思,我估计你没有误会我的意思。

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