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对话主题:不确定的未来与政策回归
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 17:15:02    来源: [ 观点地产网 ]

  8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。博鳌房地产论坛的传统节目--精英对话,13日上午进行了本次论坛的首场精英对话。

  嘉宾主持:

  著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

  每日经济新闻总编辑陈舒平先生

  对话嘉宾:

  著名经济学家、央行货币政策委员会委员、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生

  著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

  香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

  复地集团董事长范伟先生

  中坤投资集团董事长黄怒波先生

  中体产业集团总裁、中体奥林匹克花园管理集团董事长吴振绵先生

  星河湾地产副总裁梁上燕女士

  四川蓝光和骏实业股份有限公司总裁季斌先生

  主持人:接下来有请钟伟先生和陈舒平先生启动2009博鳌房地产论坛的首场精英对话。

  钟伟:首先为了节约时间,我想对在座的除了樊纲老师和陈淮老师之外,剩下都是开发商,我想对他们进行一个小的测试。我想问五个问题,请发展商朋友写一下:第一,2009年上半年到现在您所在企业销售金额大概同比上升了多少?第二,您认为2010年价格是向好还是向坏?销售面积是上还是下?判断一下方向就行。第三,09年到目前为止,你拿到地了吗?第四,你估计在今年上半年土地招拍挂出让的土地当中给国有企业拿走的土地大概有多少?第五,未来三年,也就是2010-2012年三年时间,房地产市场会不会出现大的调整。只要回答会或者不会就可以。每个问题就只要一两个字就行,先交给陈总来说。

  陈舒平:今天上午很有收获,我们期待着听到很多好的观点。确实发言我感觉都很有价值。现在坐在这儿的有几位还是处于我们期待当中,还没有听到,特别是陈淮先生。我特别想听听您的一些说法。陈主任是我很久就仰慕的学者,从你的书深入浅出的经济现象的分析,感觉令人印象深刻。在目前这样一个,感觉大家都在坐过山车,坐得头昏脑胀的时候,你能不能给我们指点一下迷津?

  陈淮:能不能请陈主持稍微具体一点,胃病怎么治好,我指点不了。

  陈舒平:就是今年上半年经济不断变化,给人感觉象坐过山车,去年市场很低迷,今年上半年市场很火爆。特别7月份数据出来,又感觉开始往下走了。

  陈淮:市场从来不会是一个匀速运动,樊纲教授,您说是吗?媒体喜欢讲理性,我同意那个陈总讲的,理性是人们的主观预期。如果这个市场,大家知道股市总是从2800到4000点波动,人们理论上都可以赚钱,到3900点全抛。但是3900点你卖给谁?一定是有2/3人不知道抛,被套了。这才叫市场。热力学第二定理说,凉水倒在这儿,等到会场散的时候,他和周围温度是均衡的,这叫平衡。但是如果宇宙处处温度、质量、速度都均衡,连生命都不可能有、星球都不可能有,就是死寂了。市场总是这样,它总是在不断制造着不平衡,然后通过强制调整和自然调整两种调整方式,实现新的平衡,然后又出现新的不平衡。刚才说的数据,实际上我们到7月份数据,也是三个好、三个不好,我们从增长8%这样一个最重要的关节点。因为中国一定是持续扩大生产,效益才是正的。低于8%就是负数了。目前看这个意义不大。第二,财政收入。上半年非常担心沿海发达地区财政收入负增长,到目前看财政收入正增长10%,好像看得过去。第三,就业恢复比我们预想的理想,没有发生大的危机。不好的是,投资尽管增长了,但是民营企业,刚才潘先生努力呼吁的民间投资,政府冲上去了,回头看班排长没有跟上。问题比较大。第二,CPI,整个货币值的稳定,樊教授最清楚,其实不是物价跌了,是币值仍处于极不稳定的状态下。人们都在说利率货币政策如何宽松了。我趁机请教一下樊教授,实际上我们就拿7月份数据说,和去年7月同比,去年贷款利率7.47%,同月CPI正增长6.3%,实际利率按贷款利率是1.17%。而今年7月贷款利率名义降了2个多百分点,降到5.31%,但是通胀率是负的1.8%,因此实际贷款利率反而涨了7.11%,涨了将近6个百分点。因此我们货币总量供应量宽松和实际利率暴涨,两个人在那里博弈,就会出现你说的情况。谢谢!

  陈舒平:关键是大家都比较担心的,如果老是这样火爆,比如梁总刚才说的情况和陈启宗总刚才说的情况,一天卖出好几十个亿的状况,感觉现在是不理智了,是不是感觉有点不理智占了上风了。刚才也呼吁了大家都理智一点。但是市场是一个有规律的东西,比如梁总、陈总你们看到一天卖出几十个亿,你们能不卖吗?肯定得卖。你不能说为了市场更理智一点,我该赚的钱不赚,为人民服务了。这样显然是不可能的。

  钟伟:我打断一下你说的火爆的情况,现在我统计一下,五位开发商做的测试结果可以反映出火爆的情况。最好的解读房地产的方式不是感性,而是理性,不是你有什么观点,而是有你有什么数据和逻辑。对现场调查,为什么我采取比较极端的方式,这样子难以撒谎。第一,销售金额上升多少,有两位开发商上升100%,剩下的最小上升30%。第二个,在2010年销售金额及销售面积会不会继续增长,五位开发商都回答是。所以2010年显然会比2009年价格更好,销售面积更大,更火爆,所以如果今年已经非理性,明年更不理性。第三,拿到地了吗?五位开发商都说拿到了。第四,国有企业在上半年新的土地招拍挂当中他们拿到地占比大概是多少?这个实际上是一个很直观的估计,三位开发商都估计占70%左右,最低一位估计占40%,所以我们得出一个明确结论,如果这五位资深人士经验是对的,今年上半年土地有一半是给国有企业或者国资背景企业拿走了,请问这些土地以后在两三年时间会开发吗?有一位国有企业老总说我不垄断,谁垄断。现在土地市场上,国有企业也摆出一种姿态,我不撒钱,谁撒钱。第五,未来三年会不会出现大的调整?五位开发商三位说不会,两位说会。在这样一个结果出来后,我特别想问樊纲先生,他是我们国内最著名的经济学家,由于今年房地产市场相对来说比较繁荣,明年看起来供求失衡情况更严重。你觉得对宏观调控政策有什么影响?明年比今年更火爆,政策有可能做出什么调整?

  樊纲:谢谢你的问题,刚才的调研做得非常好,确实也说明了一些问题。咱们这么想吧,两个观点,第一,刚才龚方雄说到这个问题,现在要让制造业产品价格大幅度上涨不是那么很容易的事情,因此,如果有出现流动性过剩问题,他很可能反映在资产价格上,要么是金融资产,要么是房地产,房地产在一定意义上作为投资品,也是金融资产。因此这个社会会关心、会关注从政府到民众,有时候咱们想这个问题的时候,不能光想政府,一切好像都在政府,但是政府背后有社会、民众、利益阶层的关系,都在关心这个问题。资产价格变动会带来一系列利益调整的问题。所以大家确实应该关注财产价格变化情况,而且政策之一定会对财产价格的变化做出一定的反应这个在逻辑上一定是存在的。现在世界各国,应该从美国开始,发达国家开始,宏观政策,包括一些货币政策调整,它的眼睛不光盯着CPI了,在这个问题上,全球各国对资产价格关注已经越来越高了,从政策层面讲而且这次金融危机就是跟资产价格相关联的。这是第一个观点。也许没有回答你的问题,也许间接回答你的问题,但是大家一定是关注这个问题。

  第二,刚才你问的最后一个问题,三年会不会有大调整。有调整,不一定是大调整。我们过去这一年多的调整,其实也不是大调整。真正要调整,可不是这两天又都活过来的调整。那个大调整,还不如92、93、94年那个调整大。现在回想起来,90年代中期那个调整更大。调整的目的是什么?不是为了消灭波动,波动是消灭不掉的。而是不出现大的波动,防止向极端发展,避免出现大调整。有没有调整呢?我希望经常看到一些小调整,以避免出现大调整。因此在这个意义上我们不要怕调整。不调整怎么办?发展到极端就变成大调整。象美国、欧洲是真正死掉的。这一点我们要想清楚,从这个角度来讲,业界应该欢迎小调整。小调整对我们不出现大面积倒闭、破产、真正的冷冻,过去说的冷冻,回忆没有没有那么太冷。

  陈舒平:调整首先是货币政策调整开发商很关注,在座的范伟先生。如果是小调整,特别是货币政策这块,从开发商角度,估计会有什么样的一些调整或者力度?

  范伟:货币政策,是人民银行国家控制的,这个调整很难预测。这里我推荐大家看一篇文章,是周小川行长在国金中心智库峰会的一篇讲话,讲到对当前宏观形势看法,他讲了六种情形,我比较倾向于他说的第三种情形,可能是未来发展方向。大概意思就是说中国内需会增加,美国的需求也会好一点,但是这两部分加起来都不足以解决,所以还是需要城市化作为补充。我个人希望往这个方向,也觉得这种方向概率比较大。现在大家都是对未来做预判,我跳开房地产讲点其他,昨天到了房间,组委会给了两套服装,一套是红的,一套的是绿的,我个人喜好是穿红色,但是作为企业尽量要差异化,我就想大家会尽量做什么选择,一般的大家会选择红色的比较多,如果为的减少差异化,会选择绿色。但是如果所有人都象我这样想,选绿色的人更多了。我这样思想斗争了很长时间,选择了绿色。很幸运没有跟老潘撞衫。凯恩斯讲了一个选美的例子,你要猜测评委观点他们猜测谁漂亮。媒体这么多信息,这些信息会影响每一个个人,无论是老百姓还是政府官员、地产商,这些信息让大家做出决策,这些决策就形成整个宏观经济。可能要看未来的话,整个媒体的导向、感觉对未来还是起非常大的引导作用。

  钟伟:黄怒波先生在纸说写了他的名字,我就知道他的决策是什么。您当中写了在上半年土地招拍挂当中国有企业拿了60%的地,您怎么看待这个结果?对市场会产生什么影响?

  黄怒波:我同意老潘的话,谁都可以拿地,不管国企,还是民企。央企的70%到80%都在做房地产。因为国际上经济危机普遍情况下,产品需求不足,所以大部分资金投向这。但是问题是国企拿地的公平性,就是他掌握了大量的廉价资金。这个也可以拿,你拿来后,尽快开发,提供低成本好的产品,也不是不可以。关键是你拿来后干什么?如果说你拿来后造更贵的,质量不太好的房子,那你对社会资源是一个毁坏。但是房地产这个行业已经过了资金密集型唯一特征的时代,就是发展这20年,实际上我们城市越来越美丽,房子质量越来越高,星河湾也好,陈启宗老师的房子也好,房屋质量比欧美不低,这是一个长期打拼形成的结果。新的说法是野蛮人进来了,他仅仅是把随便拿来的资金变成他的财产,扩大他的规模,这种情况就比较可怕,一个是推向市场不及时,大量有效地被他占有了。第二,产品质量成本控制不好。对社会也是一个危害。第三,推出很高的房子,迫使房价向上走。基于这个判断,我认为三年内房地产行业必有大调整。因为坏孩子又回来了,原来是民企,现在是国企。

  钟伟:对您这个看法,吴振绵吴总可能有不同视角,您从国企角度评价一下黄怒波先生对这个事情的担忧?

  吴振绵:我这个国企,过去国家体育总局下面也没有什么象样的企业,我们几个小企业组建在一起,当时证监会基于对体育产业的支持,我们老董事长说先天不足上市,混乱之中配股,这样还是拿了几个亿的资金。我们一直是按照市场规律运作到现在。到现在整个运行规则完全是按照公司法。我并不是说国企不好,也不是说有些国企不好,国有企业已经被过去历史证明了,那套运行机制不符合市场经济。我们现在本来就是一个市场经济,所以我们应该按照市场经济去办事。我既不觉得我是国企,也不觉得我是民营,我觉得我是按照市场规则去走,这样是最好的。

  钟伟:不管民企还是国企,按照统一牌理出牌,吴总讲出了真谛。

  陈舒平:我还想请问陈启宗先生,您今天上午的发言非常精彩,但是是不是有点矛盾,一方面说市场趋势可以预测,另外您刚才说的时候又说到市场永远是不理智的。对于一个不理智的市场,你说可以预测,这个是不是有点不太好理解?

  陈启宗:其实这个问题很简单。我首先说明一件事,我刚才说我卖了43个亿两天,是在香港,而且赚的是港币,港币现在不值钱了。从每一个参与者的决定来肯,往往是不理智的。在高潮的时候买地,在低潮的时候卖房子,那是不理智的。但是市场的美丽就在这儿,有一些人非常不理智的环境之下,整体的市场却又非常理智。比如说为什么最近价格上升那么快,大家都说了,钱太多,政府7万亿人民币在6个月内注资到市场里,那房地产绝对要上升,这是可以预期的。同样的,被救回来的发展商以往六个月疯狂买地,他们的举动不理智,从我的角度看,因为他亏本的机会很高。但是他这个行动也是很理智的,因为钱多嘛。看到别人买了,自己不买的话,他怕将来市场继续上升怎么办?虽然个人举动是不理智的,但是整体市场来说还是非常理智的。所以作为房地产商,我们就要在别人不理智的时期,看到市场的理智,而照着理性来做我们的决定,就会在这样一个好像不理智的情况下的大的市场里赚到很多钱。

  陈舒平:因为政府调控,导致市场从不理智到了理智,如果靠房地产商自己,怎么可能理智。不可能看到的钱,不赚。你刚才说政府应该救市,但是不应该救商,借钱给他,换取它的股权。这样的话,会不会把所有股权都换到手里了,有一批开发商死去了,但是你总得有开发商来修房子,重新来一批开发商,你会不会认为新的开发商就理智了?

  陈启宗:不是这样的说法,譬如说银行用贷款给他,然后拿他的股权。但是这里有一个前提,无论政府也好、银行也好,不可能长远拿他的股份,股份早晚要到市场上流动。个人的死掉,不代表公司死掉。你没有股权了,你被淘汰了,你走到另一边,请别人进来。

  陈舒平:他照样会不理智的。

  陈启宗:所以这样才会给理智的人有机会,另外慢慢在市场上就越来越多的人学了这个功课后,慢慢就会有人来调整,用他们的理智决定来慢慢影响那个大市,那个市波动就不会太大。

  陈舒平:市场成熟了,西方够成熟的市场了,还会出现雷曼兄弟,还会出现金融危机这样的状况,这个怎么解释?

  陈启宗:西方的成熟是房地产市场比较成熟,但是金融市场非常不成熟,而且有很多结构问题,那是新的议题,还没有解决。房地产在西方是比较成熟,不过是因为政府政策上的失误,从克林顿开始,用大量的资金把人民住房占人口总体百分比不理智的提升,就造成了今天很多的问题。你刚才提到一个很有意思的问题,要是政府进去参与这个活动,调整了,是不是造就了。

  陈舒平:政府就坐庄。

  陈启宗:无论政府参与也好,政府不参与也好,象中国政府参与,西方政府少参与。但是无论如何,不能把责任推到政府身上,因为政府参与,就让市场更不理性。反而调过来,政府调市场,上去,压一压,下去,推一推,反而让市场更理性、更平稳。

  樊纲:我来评论一下,市场理不理性,应该市场会逐步成熟。越来越多人会逐步逐步理性。我们市场正在经历早期发展的很多不理性的东西,西方市场早期也是很多不理性的。然后一轮一轮波动教育了大家,使大家逐步成熟。人类是逐步进步的。而且人类不可能做到完全理性。西方早年波动是7、8年一次,现在少一点。但是新的问题、新的技术,又会产生新的不理性行为,这也是新情况当中,这是一个进化的过程。我们之所以要来讨论、开会,还是有希望的,不是说没有希望的。希望市场更成熟一点、更理性一点,就我从一个外人来看,我看我们这个市场今天比十年前、二十年前成熟多了,我们也在成长,前提就是我们在每一次波动当中能学到经验教训。

  钟伟:因为时间非常有限,我希望每一个嘉宾发言尽量短一些。我想问在座发展商们,有多少企业是做了五年以上企业发展规划?又有多少考虑三年以上企业未来命运?或者有多少只看今年或者明年?我相信只有90%企业只看今年下半年和明年,而且是听天由命。这就说明我们行业发展本身是一个粗放式的发展。在我的测试当中,有一个问题,这个问题不太好,但是我还是希望蓝光季总回忆一下,未来三年会不会有调整?您企业有没有做好准备?

  季斌:我们是按五年一个周期做规划。房地产这个产业,整个调整周期,周期性还是比较明显。所以通常我们有一个很完整的规划战略,同时在战略实施过程中有相应的保障性措施。在宏观调控实施,你在任何一个市场当中,其实市场都会有波动、弹性。在弹性当中,你必须有一个能力去纠偏。尤其是民营企业来讲,我们是一个纯民营企业,象潘石屹所讲,我们就是真正从市场当中慢慢生长出来的小草,是野草。对市场环境变化的敏感性,可能对自己资本更负责任的态度去做事情,预见性要求更高一些。民营发展商先天上有不足,市场环境当中也可能会变天,象小草,有可能天要下雨,你是很难预控的。所以对民营企业自身修炼是至关重要的环节。尤其是商业模式研究,以及目前这个阶段、下一个阶段市场的匹配性,以及团队打造,这个是抵御风险非常重要的手段。一方面战略上要有清晰目标,更重要是自己要一个很强的团队和应变能力,核心能力提升才可以抵御未来风险变化,蓝光首要一方面制定战略措施。第二,提升核心竞争力,不管从资本结构方面也好,还是产品打造方面也好,还是团队组建方面也好,我觉得这是对于,尤其是民营企业来说,更需要深度研究的。谢谢!

  钟伟:梁上燕女士的策略很简单,以不变应万变,她对未来三年调整有自己的看法以及星河湾自己的应对方式。

  梁上燕:梁上燕站在舞台上说了五年的星河湾,听得懂的人知道梁上燕在讲一个故事。星河湾一开始就做让这个城市五十年不落后的产品,我们觉得这样是有回报的。在过去8年,星河湾用了8年,只做了两个。但是金融海啸当中,我们逆势同时六个做,所以我的回答是百分之百增长。40亿的产生并不是偶然的,是两年前的准备。我跟钟老师讲,我说恒隆在香港就是这样一个企业。这样走过来,在08年金融海啸中,我有一句话,我们以不变应万变。红色是最喜欢,但是工作人员都穿。我看到钟老师,结果有危险。这次不是聊天,而是马上拿起笔考试,所以我想应变才是我们的,一个是坚持自己,一个是要应变。07年面粉比面包贵的时候,星河湾没有拿一块土地。但是金融海啸来的时候,星河湾不愿意降价,因为这样对业主不好。今年用了半年就完成了过去一年。星河湾四个盘可以做到破百亿。今年到了今年应该说是百分之两百增长。刚才说的是上半年,所以是百分之一百。我希望大家继续坚持做自己,这样我们行业才能做到将来受人尊敬,我们企业家才能作为受人尊敬的一群人。谢谢!

  钟伟:无论市场变与不变,我们都以品质、完善战略应对市场。印第安人有一句俗话,当身体走得太快的时候,先停一停,让灵魂跟上。由于次贷危机,由于政府政策不调整,有一些开发商可能就出局了。在这一圈人当中,陈总您好听一点是智多星,难听一点就是老狐狸,肉体与灵魂合一的人。您对未来三年我们行业会不会有调整?如果有调整或者没有调整,给我最简单的三个理由。

  陈启宗:首先调不调整,刚才已经有论者说过了。我们要做的就是他调整也好,不调整也好,我都要活下去。调整的话,我如何利用那个机会壮大自己。不调整的话,我如何应对。我们可以在不同环境里做不同的事,由此就可以壮大自己。未来三年会不会变?一定会变,问题是怎么变。怎么变都好,我们做好了准备。我刚完一个十一年的规划,到2020年基本上我知道要来这十一年。

  钟伟:为什么做到十一年规划?

  陈启宗:从我们公司进度来说,那就进入一个收成期,大概要到2020年这个周期的完结。重点不是在这儿,重点是我们能够做长远规划。但是我也知道在座很多开发商都是买地卖地,这样的人就比较不好做,因为你根本不知道市场往哪去,不容易做规划。但是你能够做的就是要是上去,我怎么办。要是下去,我怎么办。这两个都考虑好,一定能生存下去。生存下去就可以让你发大财。要是生存不下去,明年就不在了。

  钟伟:现在请陈淮博士谈谈。

  陈淮:我们点评几个关键词,我们说了一个调整,明天降低10度,这个温度变化率可以降低多少?经济哲学研究什么?研究天气变化是绝对的,变化的意义是不断调整弱者。调整三年是必定的,未来三年中国经济必定发生地震。但是哪天发生,在哪发生,不知道。你一辈子必会得感冒。第二,理性。听起来很美的词。女性看到店庆打折,三折优惠,便宜,买,买回家没有用。诸位女性在家里的衣服没有穿过的大概有1/3。女青年找对象,自己树立一个标准。再往后,一个比一个差,找不回来前面那个,当初理性了没有?理性了。人们不可能把选择充分的展现在你面前让你选。头等舱不打折,大家也会坐。他也理性。这就叫理性,这就叫辩证法。第三个关键词,大家说火爆。火爆的根本原因是资产质量和人们收入增长变化导致的,这是一个长期的事,全世界那些破产、濒临破产的企业,突然发现前几年进军中国过程中,谁走的快,他们资产组合中,最优质资产都在中国。通用申请破产保护,核心资产就是上海通用。既然中国资产保值作用最好,当然大家很理性的要在这里寻求一块资产。这也是很正常的。至于刚才国企和民企业的关键词,我想这个词其实也是一个选择的过程。也是一个很容易回答的,最近电视里大家频道重头换一遍,至少有1/3演国军、八路军、新四军联合作战的电视。三年之后,解放军打败了国军,这是一个。当年80年代末,我们发展家电的时候,国家政府规定非得电子工业部定点发牌的才能生产家电,结果理性到最后,政府选的亲儿子,活到今天的凤毛鳞角,长虹是硕果仅存。连户口都不报的黑孩子,今天成了世界级的家电企业。当初市场中我们重点扶持的水仙洗衣机,一个洗衣机厂允许在资本市场上市,而且是A、B股两个市场上市,第一个被逐出中国资本市场的就是水仙。所以国企和民企,潘石屹先生,我两次和他坐飞机,发现他做经济仓,我又在网上看到陈先生说我不花钱,谁花钱。你可以想这两个企业是谁有钱。这个评论到此,应该说已经表明我的观点,哲学,大家慢慢琢磨,谢谢!

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