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保利图谋鸿荣源前地王 广州土地市场新政破局
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-05-28 01:34:42    来源: [ 观点地产网 ]

现在鸿荣源退地,无疑正中保利的下怀,保利拿回06地块,将使其临江地块连成一片,开发成大社区,获得最大的效益。

  观点地产网 梁嘉欣 新政过后的首场推地,总是备受关注。近日,广州市国土房管局推出城区三幅住宅地,当中的白云区金沙洲编号为B3702A-06住宅用地又一次吊起来市场的胃口。

  前地王

  原因在于,这个面积超过12个足球场的地块前身正是鸿荣源2007年所拿下的地王。这次算是退地后的“二嫁”。

  2007年,鸿荣源与保利几经争夺,最终以21亿元的总价拿下该地块,楼面地价高达约7935/平方米。然而,这块地王却一直饱受纷争。由于拖欠土地出让金,该地块于09年被广州房管局列入待处理的五幅问题地王行列。2010年4月,广州市国土局终正式收回该地块,并没收土地出让金4亿元。

  如今,这块老地王重新入市,挂牌起始价为11.12亿元,折合楼面地价为4200元/平方米。经纬地产的一份报告分析认为:该地块政府完全是无本买卖,增收不成问题,且该地块并不愁没有买家,而其中,又数保利拿地的几率最大。

  该报告认为,毗邻地王地块的金沙洲02、04地块由保利在2007年取得,由于当时地价高达8769元/㎡和8112元/㎡,也算是创造了金沙洲当时的“地王”纪录。

  随后的07年底及09年,保利又连续拿下了附近编号为05和09的地块,这样,编号为06的地王地块把保利的这几幅地块分割了开来,给保利临江地块的联动开发增加了不少阻力。

  现在现在鸿荣源退地,无疑正中保利的下怀,保利拿回06地块,将使其临江地块连成一片,开发成大社区,获得最大的效益。

  公开资料显示,目前保利于临江地块打造的保利西岸项目已于09年年底动工,预计今年年中开盘,为保证项目的完整性,保利对06地块恐怕是势在必行。

  但也不少广州业内人士认为,并不排除其它房企也参与竞夺,目前,06地块附近亦有城建、万科、保利、恒大、中海等房企的地块或项目。

  “其他开发商对该块地的需求的迫切程度远不如保利,如果不出现另外一个“鸿荣源”,预计这块地保利是十拿九稳,而在没人争的情况下,出现地王的情况也几乎不可能。”经纬报告认为。

  地王难续

  5月11日,广州市国土房管局发布2010年全市经营性用地出让计划时强调,今年广州土地出让将实行用地预申请制度,即“勾地”制度。

  有市场人士预测认为,包括鸿荣源退还地王在内的三宗地块出让应该是经过勾地,且有开发商表示感兴趣才推出市场拍卖,而老城区小地块应该比较受市场欢迎,预计出让价会翻倍。

  但该预测也遭到了不少业内人士的质疑。广州地产专家韩世同表示,基于不太明朗的前景,金沙洲地块重新拍出8000元/平方米的高价已不大可能,而在上一轮市场低迷阶段,保利所拍的地平均楼面地价仅4、5000元/平方米左右。

  合富辉煌首席分析师黎文江亦表示,由于前景难以预测,开发商不会积极买地,而且在成交量大幅萎缩的背景之下,开发商的资金已无法得到大量回笼,就算买地也不会出高价。

  尽管如此,上述接受采访的广州业内人士还是认为,这块鸿荣源的前地王遭遇流拍的可能性并不大。“现在底价就非常便宜,政府并没有把起拍价定得太高,只要有开发商出一次价即可成交。”韩世同表示。

  此外,韩世同也认为,由于保利于07年拿下的两地块楼面均价较高,而此次06地块由于出让成本低,有可能5000多元/平方米拿下,因此可把之前地王的价格相对摊薄,同时亦能把之前的地块合并起来。

  资料显示,目前保利在金沙洲的四地块平均地价是7383元/平方米,只要保利拿06地块不超过这个平均地价,则在有利于实现整体经营的基础上还可以再降低保利整个项目的拿地成本。

  市场试探

  根据“广州市2010年国有土地使用权出让计划及新社区住宅建设计划”,今年广州市辖十区国有土地使用权计划推出230宗地,用地面积逾3343万平方米。而越秀、荔湾、海珠、白云等中心城区,出让土地也达到22块。

  调控新政出台后,广州此次首推的三幅地块中,除鸿荣源退还的金沙洲06地块外,还有芳村原高尔夫A、B地块。此两宗地虽景观资源稀缺,但被政府分成六大块,中间有规划路隔开。

  有专业人士称,目前房地产场存在很多不稳定因素,发展商拿地态度仍较谨慎,不敢一下子连续吞下这么多块地,高价拿地的可能性也不大。

  “此次三幅主城区地块的推出,是政府在试探新政后土地市场的反应。”接受采访的一名广州地产界人士表示。

  而经纬也分析认为,为增强消费者对政府的信任,广州市在新政后首次推地即推出该三块城区土地,但由于城区土地稀缺性较强,土地升值潜力在,倘若“地王”再现,不仅使得消费者对政府的调控丧失信心,同样也会有损地方政府在中央的形象,不利于日后的发展。

  黎文江则对广州目前的土地市场总结称:“现在这个世道,政府卖地也很艰难。”

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