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私募基金掌门人:苏鑫的地产新生意
作者: 孔艺华     时间: 2010-05-25 02:04:47    来源: [ 观点地产网 ]

高和投资的运作模式可以简单概括为:向山西的民间资本募集资金,投资收购北京等一线城市商办物业,对资产整合经营后继而售出以获得投资利润。

  观点地产网 孔艺华 离任SOHO中国运营总裁之职已有半年之久,现在的苏鑫,有了另外一个身份--高和投资董事长,国内第一个以商业地产为投资方向的私募基金掌门人。

  创业初衷

  在苏鑫的描述下,高和投资的运作模式可以简单概括为:向山西的民间资本募集资金,投资收购北京等一线城市商办物业,对资产整合经营后继而售出以获得投资利润。

  一线城市、商办物业,甚至还有山西的煤老板,苏鑫和他的高和投资仍然带着其SOHO中国时期的些许影子。苏鑫坦承,其在SOHO中国11年的任职经验,是影响其创立高和投资及拟定投资方向的一个重要因素。

  “去年10月份我就出来创建这家公司,那时候我就要判断我为什么要做基金,我将来要投的是哪个方向。”根据苏鑫的判断,相对于国外基金占房地产投资市场份额的60%至70%,国内基金目前在房地产投资市场上的比例还很小。他作了个比喻“基金的情况有点像网上购物--现在占有的份额很小,但是发展空间是巨大的。”

  于是,“高和投资”应运而生,离开了SOHO中国的苏鑫选择了继续留在地产的舞台上。

  资产精装修

  苏鑫又在这盘新生意中添注了新的想法,即其最为推崇的“资产精装修”概念。

  将属意的目标物业收购,然后引进特定要求的租户,经过重新包装和整合后,再连带租约将物业出售予以安全性资本,除如此进行一次高额度的套现外,苏鑫和他的团队还将作为已出售物业的资产管理方,从而获得长期稳定的回报。

  苏鑫的这种经营概念已经与潘石屹一直称道的商业散售模式大相径庭,这种模式的创立与执行,苏鑫扮演着不可替代的角色。

  对于这种新的转变,苏鑫显示出了一个过来人的观察,“我看到很多商办物业的购买者,他们买到商铺并非'精装修'的资产。而到现房出租的时候,底商也并未有太多的定位与管理,他们为了短期收益,就大量地把好的位置随便租借出去,降低了这些商办物业的品质和价值。”

  在苏鑫眼中,租客才是商办物业的价值所在,重销售而轻管理的商业模式已经显得不可取。“我不要炒家”,按苏鑫的描述,对租户必须要设定准入条件,“租户必须是注重社区交往的,有时尚感的,有品牌的”。

  苏鑫的预想是,只有引入这些符合所设定条件的租户,才能更好地使他的物业中的商业环境提升,从而更好地使物业升值。

  安全性资本

  而作为私募基金,也要面对基民短时间、高回报的要求,经“资产精装修”后的物业最后还是要通过产权出售获益。对此,苏鑫似乎并不希望把辛苦整合包装后的物业出售套现后立抽身而去。苏鑫更希望在一次性获得大量利润后再进一步发掘项目的剩余价值。

  作为这个一石二鸟计划的核心,苏鑫需要找到一些“安全资本”作为高和投资物业的买家。在苏鑫的眼中,这种安全资本在北方而言多指向能源、矿业的民间资本。

  “这类企业并不会进行炒房,他们追求的是持有这些物业,然后通过租金取得收入,以及资产经营的升值,他们看重的是这个资产能不能抵御通胀,看重的是一个更长远的利益。”苏鑫向观点地产新媒体这样描述其对安全性资本的定义。

  高和投资将手中的物业资产出售给了安全资本之后,摇身一变再成为这些商办物业的资产管理者,从而获得长期稳定的管理费用。

  长期回报

  从负责装修的泥水匠到升格为大管家,苏鑫巧妙地游走在“可以承担高风险但须有高回报”的山西资本与“可以接受低回报但须低风险”的安全资本之间。

  每一次的游走,苏鑫也会留下一些东西,或者可称之为“种子”,能够使他的高和投资固本培元的“种子”。而这些“种子”便是苏鑫在出售的商办物业中留下来进行自持的部分。

  苏鑫并未具体阐述怎样的部分将用作自持,只是抽象地强调是“特别优质的部分”。但他透露,在新近购入的中莎广场项目中,部分会留在自持。

  不难理解其对物业进行自持的原因。基金的核心竞争力是获得私募的渠道,而高和投资不同于国外的基金操作手法,也对其自持物业造成了影响。

  高和投资的每一次私募过程都会具体到每一个项目。当物色到目标物业,拟定投资方向后,苏鑫会将该次投资的方案送到每个战略合作者手中,由他们自己决定这个项目投与不投,投资多少。因此,高和投资每操作一个项目,他的合作投资人都不尽相同。

  这种高和投资与它的战略合作者可能出现的频繁接触,就要求两者之间时刻保持着亲密的关系。

  除去一次性卖出大部分物业以满足基民的短期回报预期外,将富余的资金投资到优质物业上可令高和投资获得更为长期的资金流,也通过这些这些稳定的资金回报,维护着高和投资与战略合作者的关系,为以后再一次合作提供契机。

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