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万科一季报解读:现金充裕准备“抄底”

   随着一季度去库存的顺利进行,万科市场策略也将开始由保守转为进取,其已经为“抄底”做好了准备。

  万科4月26日公布了一季度财务报表,万科表示,充裕的流动性为公司利用市场调整的机会获取项目资源创造了有利的条件,为确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配,将结合市场形势,考虑对开工计划作出调整。此外,由于市场回暖,其存货跌价准备冲回1051万,这部分将增加为2009年的利润。

  业绩

  万科一季报显示,报告期内公司累计实现销售面积152.5万平方米,销售金额122.2亿元,分别比08年同期增长33.2%和21.0%。实现结算面积106.1万平方米,结算收入80.3亿元,同比分别增长32.1%和27.7%。实现营业收入81.6亿元,净利润7.7亿元,同比分别增长27.6%和7.1%。

  而分区域来看,珠三角市场实现销售面积49.1万平方米,销售收入44.8亿元,同比分别增长44.5%和34.1%;长三角市场实现销售面积40.5万平方米,销售收入36.0亿元,同比分别增长15.5%和下降6.1%;环渤海市场实现销售面积45.1万平方米,销售收入29.2亿元,同比分别增长88.1%和73.0%;其它市场实现销售面积17.8万平方米,销售收入12.2亿元,同比分别下降17.0%和1.1%。

  万科一季报显示,其负债水平相比2008年年底进一步降低。根据万科2008年年报,万科的净负债率为33%,而手持现金为200亿;经营活动现金流从07负100亿下降至负3400万;而万科一季报显示,截至报告期末,公司持有现金269.2亿,净负债率下降到24.5%,各类短期借款和一年内到期的长期借款187.3亿元,财务状况安全稳健。万科表示,充裕的流动性为公司利用市场调整的机会获取项目资源创造了有利的条件。

  有业内人士认为,如果说万科年报较低的负债水平可以解释为万科的财务状况很安全,那么万科一季报的财务数字则在财务状况安全之外更多了一层含义:现金充足或者说“弹药充足”,这也为万科利用市场调整机会逆市抄底买地买项目创造了条件。随着一季度去库存的顺利进行,万科市场策略也将开始由保守转为进取,其已经为“抄底”做好了准备。

  而对于项目的选择,万科称,在项目发展上,公司遵循“精挑细选,把握机会”的原则,重点关注对公司的发展有战略价值的项目资源。为提高项目质量,加强对风险的控制,报告期内,公司进一步完善投资管理体系,并对新项目的获取制定了更加严格的评估指标。

  此外,有业内人士表示,万科一季报的负债水平的降低是地产行业负债压力减小的一个缩影。

  加大开工量

  在存货管理上,万科表示,将继续坚持“量出为入”的原则,确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配,并将结合市场形势,考虑对开工计划作出调整,并将在中期报告中进行披露。

  万科一季报显示,受益于良好的市场销售,公司的存货结构进一步改善。期末,公司各类存货中,已完工开发产品(现房)66.7亿元,较08年底下降15.5%,占比仅7.9%;拟开发产品(对应公司规划中项目)317.4亿元,占比37.7%;在建开发产品457.8亿元(其中包括379.9万平方米、合同金额307.1亿元的已售出未结算产品),占比54.3%。

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