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招商地产:2009精进以致远

  林少斌:稳健经营、苦练内功、蓄势待发

  2009年3月31日,招商地产发布2008年上市公司年报。年报显示,2008年公司主营业务收入为35.73亿元;利润总额为13.02亿元;归属母公司股东的净利润12.28亿元,每股收益0.94元,净利润同比增长6.02%。

  2009年4月17日,招商地产在深圳举办“招商地产发展报告暨2009投资者交流会”,董事总经理林少斌在会上以其一贯的从容自信淡然地表示:09年我们将稳健经营、苦练内功、蓄势待发。

  全国布局,大势已成

  作为国内最早成立的专业房地产开发公司之一,在2004年以前的20年里,招商地产的大部分开发项目,一直都在深圳,甚至都在蛇口。通过在蛇口20年的耕耘,这块11平方公里的土地,成了深圳“特区中的特区”,这里不仅是“山海间的绿色家园”,还是“世界上最适宜人类居住和生活的地方”,深圳大部分的外籍人士,都聚居在蛇口。20多年的积淀,使招商地产成为国内“片区综合开发”最成功的典范,还牢牢占据深圳开发商第一军团的位置。

  早在90年代中期,招商地产就曾在全国多个中心城市开发过写字楼物业,北京凯旋广场、招商局中心,上海招商局广场、招商局大厦等等,作为高级智能型写字楼,这些楼盘有的至今仍然是当地的标志性物业之一。进入新世纪,第二次全国扩张的招商地产,更显得步履稳健。2001年,招商地产启动位于深圳科技园南区的“阳光带·海滨城”项目,被视为招商地产住宅开发建设真正走出蛇口。同年7月,招商地产进一步增持房地产业务股权,剥离港口业务,确立了以房地产为核心,以园区公用事业为辅的主营业务架构。2003年,公司在广州、上海圈地成功;2004年2月,公司出让石化分销业务,彻底剥离了非地产业务,从而形成了以房地产业务为核心、以园区公用事业为辅的主营业务架构。经过结构调整,公司的房地产主营业务更加突出,在房地产开发经营领域的竞争力进一步增强,以适应公司房地产业务逐步向全国范围内发展的趋势。2004年12月,苏州项目“依云水岸”正式动工,招商地产吹响了全国扩张的号角。

  2008年是完成全国战略布局后,可销售资源开始集中释放的一年,各地区项目陆续步入销售阶段。根据自身战略规划和所处的发展阶段,公司将2008年确定为“销售年”。全年,公司在全国11个城市推盘18个项目,推盘面积约75万平米。从区域上看,在售项目中的40%位于房地产市场调整幅度最大的珠三角区域;从节奏上看,可售项目中的80%集中在市场急剧恶化的三、四季度推出,面对严峻的形势,公司在承受住前所未有的考验和挑战的同时步入全国发展的成熟期。从再次走出蛇口到走向全国,短短的八年时间里,成绩卓著。“全国发展的格局已经形成,公司抗风险能力得到进一步增强。”

  根据“招商地产发展报告暨2009投资者交流会”上公布的数据,在大股东蛇口工业区和招商局集团的支持下,招商地产2008年(上市公司)总资产374.37亿元,土地储备1100万平方米,实现营业收入总额35.73亿元,归属于母公司股东的净利润12.28亿元。

  2009年62个项目421万平米开发面积

  12个项目城市;22个销售项目;120万销售面积;62个建设项目;421万平米在建面积;1100万平米土地储备

  2009年招商地产将在深圳、北京、上海等12个项目城市有62个房地产项目同时开发,在售项目达到22个,项目涉及住宅、酒店(公寓)、商业、写字楼、厂房、科技(工业)园区等各种类型。预计2009年度销售面积将达到120万m2,实现销售收入100亿元。

  作为国内片区综合开发的先行者,除了产品线丰富之外,租赁物业占有一定比例,有稳定的租金收入,也是招商地产的一大特色。招商地产2008年报显示,公司现有投资性物业可租面积62.56万平米,其中,08年增加海运中心及南海意库9万平米。全年累计完成租赁面积625万平米,租赁收入5.03亿元,租赁收入较上年同期增长31%。泰格公寓、花园城中心、科技大厦等主要租赁物业收入增长超过10%。

  针对08年市场的变化对租赁业务产生的影响,公司已经主动应对,采取了保持现有客户、拓展新客户的若干措施,以减少外围因素对租赁业务的影响。2009年,公司出租面积将达到694万m2,租金收入超过5亿元。

  “绿色地产”领跑地产业

  中国人口众多,而土地等资源相对稀缺。要承担相应的社会责任,要保持平衡可持续地发展,对房地产行业来说,就必须注重节能环保,必须合理利用各种资源,必须走“绿色地产”的道路。

  作为国内“绿色地产”的倡导者,招商地产长期致力于“绿色地产”研究,已连续五年举办“中外绿色地产论坛”,并积极推动“绿色建筑”的实践运用。2008年11月21日,“绿色开发·城市更新”---第五届绿色地产论坛在蛇口招商地产总部盛大开幕,政府官员、业内人士、外围专家等共商绿色地产发展前景。

  08年,南海意库3号楼正式投入使用,成为招商地产新的办公大楼。南海意库作为深圳首个投入试用的“零能耗”建筑物,已经成为深圳一个新的标志性建筑。”值得一提的是,“南海意库”项目的整体规划经国家建设部和发改委评选为全国35项节能示范项目之一,也是深圳市目前唯一的既是可再生能源示范项目,又是旧建筑改造示范项目。招商地产同时已将“南海意库”3号楼所采用的全部绿色设计技术向全社会公开,并设置了专项资金举办“招商地产绿色建筑设计大赛”,邀请国内外的建筑设计院、科研单位以及大专院校,对设计方案进行评判和优化。招商地产在“绿色地产”上所付出的努力和取得的成绩,得到了国家建设部的认可,在许多方面均给予大力支持。

  大股东持续助力结合内部改良共促成长

  2008年12月,在资本市场低迷的情况下,在大股东的支持下招商地产顺利完成增发,实现融资57.77亿元,有效地缓解了公司的资金压力、增强了公司抵御市场调整的能力。

  招商地产大股东---招商局蛇口工业区有限公司全额参与招商地产本次增发的优先配售,以28.9亿元现金优先认购2.2亿股,控股股东及关联方将以8亿人民币追加申购606万股,充分表明了控股股东对招商地产未来发展前景充满信心,并将以极大的魄力和决心不遗余力地扶持上市公司的发展。本次成功增发之后,招商地产的资产负债率降至56.51%,有息负债率降至43.19%,均较大幅度低于行业平均水平。

  几年间,蛇口工业区诸多优质资产不断注入,包括蛇口的新时代广场写字楼、美伦公寓土地使用权、花园城科技大厦等,另外招商局集团还拥有包括蛇口填海造地和工业迁移改造约200万平米土地使用权、漳州开发区规划的大量商业和住宅、光明科技园等多处优质资产,在可预见的未来,大股东的持续支持将成为招商地产快速高效发展的坚实基础。

  大股东对招商地产的诸多支持,同样给业界带来很好的预期。蛇口工业区是招商局全资子公司,招商局通过蛇口工业区间接控股招商地产。招商地产可瞩目之处除了其独特的"蛇口发展模式",还有招商局蛇口工业区这个家底殷实的大股东。政府对土地开发的各种政策不断表明,占有获取土地的优势就意味着更强的抗风险能力。林少斌总经理表示,大股东将持续的在合适的时机将适合房地产开发的土地资产注入上市公司。

  在内部改良方面,2008年公司把主要的精力集中在对管理、周转和成本三个基础能力的提升上,研究、采取了一系列行之有效的管控措施。

  公司通过建立区域管理总部的各项制度对区域内下属子公司的经营管理决策进行严格授权、系统管控,以控制扩张中的风险。随着各地项目公司管理队伍逐渐成熟,为提高管理决策效率,快速应对市场变化,公司按照“权力下放、权责对等、重心前移”的原则,对公司总部、区域管理总部、项目公司、各专业委员会的职责和权限进行了进一步的梳理和修订,前移管理职能,缩短管理链条,效率得到了明显的提高。

  针对公司过往因过度注重项目产品设计而导致项目开发周期较长的问题,公司成立了生产经营持续改进小组,按照“前置、压缩、并行”的三大原则,实行了设计前置方案以缩短从拿地到开工的时间,通过深化项目分类、分层级管理改进和细化开发模板,将开发周期压缩了百余天。同时,公司设立了具备自行招标资格的深圳招商建设有限公司,进一步加强了对项目开发工程进度的管控。

  公司在项目成本、财务成本和行政开支三个方面全面开展成本瘦身工作。在项目成本管控方面,公司重点关注对成本影响大的关键指标,从策划设计阶段源头入手加强项目成本管控,通过优化设计实现28个项目的成本瘦身。瘦身成果超过3亿元。在财务成本管控方面,通过对长短期借款、本外币借款的债务结构进行有效调整,公司将2008年资金综合成本率控制在较低水平,公司还采取了有效措施严格控制行政费用,主要项目开支压缩至年度预算的70%。

  2008作为公司的“销售年”,公司推盘项目多、推盘量大,面对严峻的市场形势和日益激烈的市场竞争,营销压力明显增加,促进销售、加快资金回流是公司有效缓解资金压力并保障全年业绩的最有效途径。公司积极围绕“促进销售、加快资金回流”的主题展开各项经营管理工作,强化对营销队伍的培训,引入专业销售团队和经验,倡导全员营销的理念;采取“尊重市场、关注竞争、快速销售”的营销策略,执行灵活、有效的定价策略,实现加快销售回款和保持适当盈利空间的二者平衡关系。

  2009招商地产,精进以致远

  2009年对地产业将是充满挑战的一年,为了更好地应对市场变化、掌握先机,公司将全面推进精细化管理,强化对一系列核心能力的提升,特别是成本管控能力、营销能力和客户服务能力,做到全过程成本控制、全员营销、全员服务。同时,稳健把握投资节奏、积极推动融资工作的有序进行。

  为应对行业调整期行业整体利润率下滑对公司盈利的影响,公司继续加强对成本控制措施的研究和执行力度,细化成本量度考核结果与业绩考核奖惩相挂钩的办法,以“开发商+建筑商”模式降低项目整体运营成本。2009年公司的销售任务依然艰巨,公司将加快推进全国营销体系建设等基础性工作,通过培训和引入中介机构强化营销团队,提高快速应变能力,积极把握阶段性、区域性的市场机会加大销售。公司一直牢记一个最朴素、最根本的道理:客户的有效需求是市场存在的真实理由,2009年公司将主题确定为“服务年”,在公司内部进一步强化服务意识,以多年积累为基础,精心打造一套具有招商地产特色、具有市场竞争力的客户服务体系。

  对于现有在建项目,公司将密切关注项目所在地的市场变化,加强对基建投资执行情况的动态跟踪分析,以销定产合理调整投资计划把握节奏,为快速应对市场变化提供支持。在新增土地储备方面,公司仍然采取稳健、谨慎的策略,根据行业趋势研判、结合现金流状况对拿地时机进行审慎决策,短期内公司将更多地关注深圳、北京、上海、广州等大城市在行业调整期可能出现的拓展机会。

  保障资金充裕既是应对调整期不确定性的有效措施也是抓住行业复苏机遇的基本保障,2009年公司将继续利用各种融资渠道,研究、探索新型的融资品种,做好财务资源的配置,进一步优化公司的借款结构、币种结构、期限结构和信用结构,提高资金管理效率,降低资金成本,严格监控债务及债务率等关键指标,控制财务风险,同时积极寻找资本市场融资机会。在全面权衡全体股东利益的前提下,谨慎考虑资本市场融资,为公司长远发展奠定稳定基础。

  企业的发展环境在政策的不断调控下,已经并将进一步发生变化,行业竞争的加剧与行业集中度的增加不可避免。优势企业采取加快周转率和融资规模,以及兼并收购等手段纷纷快速扩张。可以说,房地产业正在从列强纷起的春秋时代,进入群雄争霸的战国时代。

  严峻的市场现实,如大浪淘沙。从春秋列强到战国七雄,有豪强没落,也有英雄崛起。在现阶段,招商地产必须抓住机遇,充分利用公司在规模、资源与管理等方面的优势稳步发展,在当前的竞争中取得先机,并最终跻身于中国未来最具实力的房地产企业的前列。

  向来低调的招商地产,满怀从容与自信。

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