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楼市诺查丹玛斯危言:深圳现“房荒”

  随着“去库存化”的进行,部分城市的库存按照现在的销售速度,仅需几个月就可以消化殆尽。

  “以3月份的销售速度算,消化存货只需要200天。”中信证券分析师陈聪在日前发布的一份研究报告中写道。

  据了解,2009年3月,深圳一手房成交面积继续环比上涨了50%,同比有200%以上的增长。在供应方面,随着库存消化速度的加快,深圳一手房可售面积已经一路下降到接近500万平米,接近2008年中期的水平。

  房荒之辩

  深圳市场是否会出现由于销售回暖存货消化速度过快而导致无房可卖的“房荒”?

  “我下午要去参加一个房地产网站组织的关于‘房荒’这一话题的讨论会。”深圳地产评论人风语在观点地产网采访时表示。

  风语是深圳较早提出“房荒”的业内人士,3月中旬,他发表名为“关内房荒再现,房价怎能不涨?”的博文称,年后深圳新房每天的成交量都近300套,按照这样的消化速度,深圳的存量房的消化已经不成问题,不仅如此,在深圳关内,由于近期没有项目推出,而在售的楼盘可售单位又不多,这让深圳关内新房市场再次出现了房荒。

  部分深圳地产业内人士则更愿意从土地出让的角度来证明深圳会出现“房荒”。

  “2008年深圳只成交5宗住宅用地,由此推断,深圳2010年的新房供应将骤减,暴减幅度将在70%以上!深圳要闹‘房荒’。”一位深圳资深业内人士表示。

  但有部分业内人士则认为,“房荒”不会出现。 “深圳早就不是一个可以一概而论的大市场,关外闹房荒基本不可能,但福田、罗湖等中心城区求大于供的状况将长期存在。”罗湖一在售楼盘营销总监说。

  安信证券分析师陶学明接受观点地产网采访时表示,按照现在的消化速度,目前深圳市场的存量只能销售七八个月,对于市场来说,库存消化以后开发商对市场价格的控制能力就会更强了,而目前来看,一些深圳开发商也开始加快项目开工进度。

  此外,深圳鸿荣源地产副总经理李小勇接受观点地产网采访时表示,深圳各个区域供应量都不一样,由于供应量较小,关内本来就是处于“房荒”,发展商的资金链已经是有所放松,所以开工的资金成本低得多,他表示,鸿荣源目前在卖的楼盘已经主要都是尾货。

  兰江地产副总裁杨大谷表示,由于深圳市场目前供应量还是很大,深圳今年不会出现“房荒”,但是明年和后年很可能会出现,开发商手上07年拿的高价地很多都选择了暂缓开发,“这些地不怎么敢开发”,市场的供应量将减小,他同时表示,由于楼盘开发从策划到报建再到建成预售需要较长的时间,开发商即使现在加大动工力度开发出来的楼盘也无法在短期内形成较大的市场新增供应量,缓解库存量相对消化速度较小的现状。

  房荒之因

  有业内人士分析,深圳出现“房荒”担忧的是多个方面的原因造成的。

  由于开发商2008年下半年开始调整开工节奏,大部分开发商放缓开工进度,甚至停工,导致进入2009 年整体市场新增供应量大大较少。

  此外,从2008年年底到现在主要处于消化2008年的存货阶段,降价快速走量成为市场共识,而“去库存化”的顺利进行则大大减少了市场上的存货数量,市场的供应量和消化速度之间的差距大大减少。

  不仅如此,由于深圳近几年新增土地供应量一直较小,尤其是2008年成交土地量大幅萎缩,不少开发商本已经不多的土地储备更加捉襟见肘,短期内能快速形成预售的项目已经不多。

  2007年的土地价格的飙升,房地产企业拍到得地多为高价地,而与此形成对比的是,从2007年的高点至今,深圳关外不少楼盘的价格出现腰斩,不少高价地的楼面地价和同区域的房价相差不大,而近期市场的回暖则以量升价跌为主,由此,开发商对手上2007年拿下的高价地难以形成动工的动力,这也进一步导致深圳住宅新增供应量难以迅速 “补位”。

  据了解,上海的情况和深圳类似,现在的市场供应量只需要7个月左右就可以完全消化完。

  随着“去库存化”的进行,部分城市的库存按照现在的销售速度,仅需几个月就可以消化殆尽,“去库存化”之后,这些城市的房地产市场会怎么走?是新增供应青黄不接还是量缩价涨?一切还有待观察。

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