五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
直播实录:城市观点论坛郑州行(上)

  由观点地产新媒体主办的“城市观点论坛郑州行”于今日下午(4月11日)在郑州隆重开幕。

  本次论坛官方网站观点地产网对论坛进行全程网络直播,以下是直播实录。

  直播实录:城市观点论坛郑州行(下)  

论坛现场

  王治钢:亲爱的各位来宾大家好!欢迎大家来到郑州,来到2009城市观点论坛郑州行的现场!

  从博鳌到城市,从思想到观点,城市观点论坛依托于观点地产新媒体创立并主办的著名房地产思想论坛——博鳌房地产论坛,以地产开发\建筑规划、城市发展为主题,邀请政府官员、地产专业人士,传媒精英对中国城市发展进程、房地产建设进行多角度的深入探讨和剖析,共同探寻城市与地产动力发展的创新思路。自从2005年创办以来,从青岛到南京、济南、四川、西安、三亚、大连、深圳、青岛、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉,五载的时光 风雨兼程,世界的地球村 一叶知秋。金融海啸打破了华尔街的神话,由金融危机所引发的这场多米诺骨牌危机迅速波及全世界,股市回升需要三两年,房地产的回暖周期也许会更长、更慢,解决当前危机的急务是解决存量还是规模,市场周期需要预期;行业行政需要调整;企业战略需要更新。现在来发问中国的经济,发问房地产行业,反思在行业发展的高峰期的利与弊,思考金融海啸下的中国房地产企业的出路与未来,所以今天我们要讨论的是房地产中部崛起与郑州地产的发展。

主持人

主持人

  今天的论坛再次来到中原,来到郑州,一座中原气象凝聚的城市。请允许我代表本次论坛的主办方:观点地产新媒体、东方今报以及2009城市观点论坛中国行全程协办单位——箭牌卫浴·瓷砖及支持单位,欢迎各位朋友的热情到来,谢谢大家!

  接下来我向大家介绍一下邀请到的贵宾:

  全国人大代表、中房协副主席、建业地产董事局主席胡葆森先生;

  著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生;

  河南省房地产商会常务副会长、秘书长赵进京先生;

  佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司事业部总经理方春先生;

  枫华(郑州)置业有限公司总裁李燕女士;

  五合国际建筑设计集团总顾问刘力先生;

  加拿大宝佳国际建筑有限公司副总建筑师刘建先生;

  瑞士银行广州代表处首席代表梁军先生;

  兰德咨询(中国)有限公司品牌部经理张宁女士;

  九鼎德盛顾问机构董事长、经济学博士张保盈先生;

  河南商业经济研究所所长张进才先生;

  东方今报社长左光瀚先生;

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士;

  另外我们的这次活动还得到了河南鑫苑置业、河南广汇集团、河南楷林置业、河南东方今典房地产集团、河南昌建地产、郑州清华园地产、郑州新希望置业、肯同(郑州)置业有限公司、河南省海森地产、郑州客属房地产、郑州发展集团、郑州中凯置业、河南升龙置业等实力企业的参与,而更多来自北京、广州等地的行业企业也参加了这次盛会,我代表主办方再次感谢所有的嘉宾以及参与支持2009城市观点论坛的朋友们。

  接下来的时间我们有请今天会议的主办方及协办方的单位的相关领导来进行致辞,首先让我们以热烈的掌声有请东方今报社长左光瀚先生为我们致辞,有请左社长!

  左光瀚:尊敬的各位来宾、女士们、先生们、各位朋友们,大家下午好!首先非常感谢大家在百忙之中抽出宝贵时间,参加由东方今报和观点地产新媒体联合主办的2009城市观点论坛郑州行论坛,在这里我谨代表东方今报对各位的出席表示热烈的欢迎!

左光翰

左光翰

  同时还对本次论坛的特约嘉宾建业地产董事局主席、中房协副会长胡葆森先生;著名经济学家陈淮先生、著名经济学家、北京师范大学金融研究所中心主任钟伟先生的到来表示最热烈的欢迎和最衷心的感谢!同时也感谢我们的合作伙伴观点地产新媒体,感谢本次论坛的协办方箭牌卫浴和枫华(郑州)置业有限公司,感谢河南省房地产商会!感谢他们对本次论坛的大力支持!

  春暖花开,我们仿佛一下子从冬天进入了夏天,而同时中国房地产业也迎来了小阳春。数据显示在今年3月份郑州市商品住房共销售9840多套,环比增长91%点多,同比上涨186%点多,创郑州单月销售历史记录。与此同时,非住宅二手房的成交量环比涨幅也超过六成,即便如此大家对于楼市回暖还存在明显争议。此时我们举办这次论坛以中部崛起、以郑州房地产为主题,邀请国内知名专家来河南与中原精英人士进行互动交流,希望多方参与讨论,共同探讨郑州房地产发展的现在与未来,探讨中原房地产发展的新方向,希望在本论坛上能够听到各位嘉宾的真知灼见,谢谢大家!

  王治钢:非常感谢左社长的热情!接下来我们掌声有请河南房地产商会常务副会长、秘书长赵进京先生为我们致辞!

  赵进京:尊敬的各位贵宾、尊敬的地产界的朋友们,尊敬的媒体界的朋友们,大家下午好!

河南房地产商会常务副会长、秘书长赵进京

  今天非常高兴来参加这个活动,尤其是主办方东方今报和观点地产请来了我们现在在中国最权威的政策前沿、学术前沿和市场前沿的大家,来为我们今天下午指点迷津,探讨河南房地产发展的前景,这是一件非常具有时代意义的一件大事。我代表河南省房地产业商会,对各位贵宾的到来表示热烈的欢迎,也预祝论坛圆满成功!

  按照主办方的要求我也说几组数字,现在郑州市一月份卖了3501套房子,包括商品房;二月份卖了5141套房子,比一月份多卖了1641套房子,涨了近四成;三月份包括商铺卖了10710套,比2月份又多卖了4000多套,所以形势出现了非常好的情况。这里面有政策的因素,有刚性需求和媒体的引导,也有商会在里面做了一些工作。尤其是以胡葆森先生为掌门人的商会,从去年以来做了大量工作,在去年市场出现严峻的情况下,我们和胡葆森董事长一起坐下来座谈行业发展形势。近期将要出台的包括解决存量房的问题、90/70的问题,还有经济适用房的问题都采纳了我们不少意见,我们也积极推动了郑州市房地产的发展,今天能把我们对未来的发展还需要大家们的指导和引导。所以他们会更科学、更准确地判断市场,对河南房地产事业的发展会起到积极的作用。

  最后也祝愿这个论坛圆满成功,祝愿来郑的各位贵宾心情愉快、身体健康,谢谢大家!

  王治钢:非常感谢赵会长的祝福!接下来掌声有请佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司事业部总经理方春先生致辞,有请方先生!

  方春:各位来宾、各位地产界的朋友们,大家下午好!首先让我代表箭牌卫浴·瓷砖对出席本次论坛的专家、学者以及郑州地产界的朋友们表示衷心的祝贺!

乐华陶瓷洁具有限公司事业部总经理方春

  长期以来箭牌卫浴本着人文关怀的经营理念,经过十几年的努力已成为中国卫浴行业的领头羊。在过去的两年中我们打破了国际品牌在高端酒店中的垄断地位,成功进入了50多家五星级以上的酒店,同时在2007年高调进入了瓷砖领域,箭牌瓷砖横空出世。目前箭牌卫浴和瓷砖在全国已经形成了2160多个网点,遍布全国。

  箭牌卫浴和瓷砖致在为人们提供生活配套的空间,以感触尚品生活、构建尚品空间。陶瓷卫浴作为房地产产业里面的重要组成部分,我们的关系密不可分,息息相关,当金融危机席卷冲击下,对我们现在的城市房地产以及建材行业有着多大的影响?作为箭牌卫浴和瓷砖非常愿意参与和支持城市观点论坛,共同创造一个讨论如何寻找发展、寻找出路的思想盛宴。

  现在作为中国经济和房地产行业,以及包括建材行业,都在一个痛苦的拐点上寻找新的发展方向。郑州作为中部的一个最主要的城市,在崛起下的郑州目前的房地产以及建材行业是否是回暖还是反弹,都值得我们探讨和研究。我们应该积极地努力寻求合作,形成战略联盟,共同应对这场金融危机,共创美好的未来。

  最后预祝本次论坛获得圆满成功,祝大家身体健康、万事如意,谢谢大家!

  王治钢:接下来掌声有请枫华(郑州)置业有限公司总裁李燕女士为大家致辞,有请李总!

  李燕:尊敬的各位嘉宾、媒体朋友们,大家下午好!首先允许我代表协办方——枫华置业对嘉宾们的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  今天郑州的天气特别好,我相信在座的各位心情都非常好,非常愉悦,我也很高兴在春暖花开的时候跟大家在中原相见!我们是一个外来的企业,在郑州时间不长,但是有人总结过,说郑州是一个可以仰读或俯视的城市,我们对郑州也充满了感情。我想介绍一下我们的企业,我们是受当地政府的感召而成立了枫华(郑州)置业有限公司,是在充分地认可了我们郑州,特别对郑东新区的了解和认可以后为开发们的项目而成立的。我们的项目有温哥华广场、温哥华山庄和温哥华大厦,我们希望中原人不去加拿大就可以领略到那里的生活模式和理念,有很多生活模式和理念是当地很多开发商,像建业胡总这样的开发商引领着我们走到今天,我们也非常荣幸和当地开发商一起为河南,为郑州创建一个更加新型的居住方式。

  观点论坛能够让我们成为协办方,我们还是很有缘份的。我记得2007年的时候我们为了参加博鳌论坛,当时是从温哥华直飞香港在机场住了一晚参加了博鳌论坛的高峰会。当时给我们的印象非常深,我也亲自上去领了一个2007年的十大风尚楼盘奖,也是我做地产这么多年第一次亲自去领奖,我们对博鳌论坛,对观点机构是非常认可的,所以我们今天成为了协办方,也希望我们的专家、学者能给中原更多的指点,给河南和郑州的房地产保驾护航,我也相信今天的论坛一定会取得圆满成功,谢谢大家!

李燕

  王治钢:非常感谢李总!再过100天,李总将让部分郑州人移民温哥华。(笑)

  接下来我们有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为大家致辞,有请!

  陈诗涛:各位尊敬的来宾,下午好!2007年的秋天,我们在郑州举办过郑州行的活动,一年半以后我们再次走到郑州,而我记得差不多是五年前在青岛,也是我们今天最重要的两位嘉宾胡葆森主席和钟伟博士为我们拉开了城市观点论坛中国行的总的序幕。历经五年我觉得中国房地产刚好经历了一个发展,高速发展和巅峰到现在一个调整时期,观点只是作为一个行业的记录者,关注着这个变化,而今天所有的来宾和与会者比我的感受更深、比我的感慨更多。所以我们今天特别邀请到各位重要的嘉宾和所有房地产行业的开拓者,或者正在努力成为优秀建设者的朋友们一起交流协会,通过这样一个活动可以看看2009年的房地产究竟回暖还是深度调整。

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛

  观点地产新媒体09年的工作简单给大家汇报一下,我们将协观点地产网、《观点》杂志还有喜屋网、博鳌房地产论坛和城市观点论坛全年行进在中国,3月份刚刚在武汉,今天在郑州,接下来我们会在沈阳、哈尔滨、重庆、西安继续举办城市观点论坛09年的全部活动,夏天会在海南博鳌举办2009博鳌房地产论坛,12月将会在广州举办年度总论坛。在这些时候我衷心的希望无论是在夏天博鳌还是在12月冬天的广州,我们可以看到今天所有的房地产行业和企业者身体很健康、工作很开心。更重要的是我们今天所有的与会者,可以见证到即使在金融危机下我们的房地产行业依然可以做得更好。

  最后感谢我们的老朋友和长期合作者——东方今报社和今年全程支持我们的箭牌卫浴以及本站论坛的支持方枫华(郑州)置业有限公司,谢谢大家!

  王治钢:非常感谢陈诗涛女士、主办方以及各单位负责人的致辞。接下来我们将进入2009城市观点论坛郑州行的演讲议程,大家都知道经历了2008年房地产全行业周期的调整,2009年房地产产业将何去何从,我们的产业政策制定会向哪个方向发展,直接影响房地产企业资金链的金融与信贷环境将会如何变化,可能都是今天在座各位嘉宾所关心的问题,所以今天的论坛将围绕以下几个议题进行展开。

  第一、2009年中国实体经济的发展与房地产行业的发展。

  第二、2009年中国房地产金融形势。

  第三,2009年中国房地产企业战略调整。

  第四、战略与居住文化专题。

  接下来就正式进入到今天论坛的演讲环节,本次郑州行论坛将分别请出著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生;全国人大代表、中房协副主席、建业地产董事局主席胡葆森先生;著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生以及箭牌卫浴·瓷砖孟义先生;五合国际建筑设计集团总顾问刘力先生;加拿大宝佳国际建筑师有限公司副总建筑师刘健先生为我们奉献精彩的城市观点论坛郑州行的演讲。

  另外这次2009城市观点论坛郑州行的内容安排除了正规的演讲之外,今天还安排了一个观点的答问环节,主旨演讲嘉宾除了回答台下听众的提问之外,我们还特别请了一位特约评论员与演讲嘉宾进行互动答问。我想这是主办方非常巧妙的一个安排,演讲人肯定是有非常深邃的思想和敏锐的谈吐。我想特约评论员的评论一定会是非常犀利,所以今天不仅仅会聆听到他们思想的声音,同时还会看到精彩对话表演。

  接下来请出第一位主旨演讲的特约评论员,我们看看她的问题是否够犀利,如果够犀利的话希望大家用热烈的掌声告诉我。有请兰德咨询中国有限公司的总监张宁女士,以及演讲嘉宾全国人大代表、中房协副主席、建业地产董事局主席胡葆森先生!今天胡葆森先生演讲的题目是《坚守阵地、内外兼修、匀速发展》。

  胡葆森:各位来宾大家下午好!首先还是非常感谢主办方举办这次活动,在房地产前所未有的这次“冬天”给大家提供一个相互交流的机会。我接到这个任务之后,也做了一些准备,但是后来正好前一段建设部中房协搞了一次活动,今天这个讲稿跟那天交流的内容大致相同,但是也有一些不太一样的地方。

 

建业地产董事局主席胡葆森

  用30分钟时间和大家进行交流,我想还是把说的问题尽量减少,因为首先我把自己的演讲内容划分了三个方面,一个是如何看待当前的形势,就是在当前的形势下应该做哪一方面心理上的调整。首先谈一谈企业基本面的问题,作为房地产开发商来讲我从来不会在这种场合交流楼怎么卖、房子怎么造,这些技术层面的问题我相信有更专业的人去做。我们还是从企业层面,从战略和其他的企业基本面的角度探讨一下企业的一些问题。第三个方面就是作为一个企业来讲行走的方向是什么,如何用市场未来的标准约束现在的行为。我想从这三个方面谈一谈我最近的感受。

  第一个方面是调整心态的问题。当前的形势说老实话,从我个人来讲也非常巧,今年我从大学校门走出来30周年,到今年年底吧将近30年了。非常幸运的是我这30年也是整个中国改革开放从1978年起步,我1979年毕业,这个时间几乎是吻合的,这30年也是中国改革开放的三十年,也是河南改革开放30年。我自己非常有幸,因为当时学的是外语,后来从事外贸、外资工作,有幸参与了整个河南对外改革开放的全过程,应该说也是一个目睹者,也是一个参与者,希望定位自己也是作为一个推动者。我自己看当前这种形势确实非常复杂,出现现在这种低潮是什么原因?我自己总结一下他既不是单一的宏观层面的原因,也不是单一的微观的行业层面的原因,既有长期积累原因,也有像07年的美国次贷这种短期因素的影响。所以情况非常复杂,既有国际层面的原因,也有国内层面的原因。

  面对这样复杂的局面,我们作为企业人怎么从复杂局面当中提取一些最简单的对我们有用的东西,我想还是把复杂的问题简单化去看待、简单化去对待,怎么简单化呢?当然我们非常幸运,我们生在20世纪,做事情做在21世纪。大家知道21世纪的前20年是中华民族的战略机遇期,过去十年我们看到,21世纪的前十年取得了长足的发展,国际地位无论从出口还是综合实力都在大幅度提升,人民币下一步如果一升值,或者保持在8—9%的增长,我们可能明年就超过日本了,就成为全世界第二大经济体了。所以对于中华民族来讲,这样一个战略机遇期是非常好的事情,所以我们非常幸运。我们又不幸的是我们又处在一个矛盾非常错综复杂的时期。我个人认为,因为有时候经常跟钟伟这些经济学家在一块聊,也能够思考一些问题。今后的时期是一个新旧规则的守护和破坏的阶段。作为美国,它作为国际货币基金组织的一种或者世界经济体制秩序的一种规则的主要制订者,他们下一步还要守护它原有的规则,这个规则它有一票否决权,这原来的规则对他们自己是有利的,可是作为中国、印度、俄罗斯这些新兴的国家,他会试图通过现在出现的经济矛盾来破坏原有规则,提出一些新的规则。

  大家看到最近周小川行长连续写的这几篇文章,实际上也是意图非常明显,通过这样一个危机,提出一个新的观点通过一个过程,这个过程也许很长,也许十年或二十年来修改原来的规则,从而把世界的整个经济格局重新理出来一个新的格局,所以这样一个过程会伴随着今天我们做企业的这些人很长时间,也许十年或二十年。所以我们在国际这种大的摩擦越来越多的形势下,国内的经济形势不可能独善其身,因为20年前我们自我封闭,我们自己的规则自己制定,不跟别人玩自己跟自己玩。而现在加入WTO以后我们和国际资本市场、国际全球经济的融合度越来越高了,所以我们不可能独善其身。所以在这种大的国际环境不断产生摩擦的情况下,我们自己的经济可能也会受正面或负面影响,这是不可避免的。所以看待今天的事情不能单一从国内层面或单一国际层面去看,也不可能单独的从长期或短期角度去看,也不能单一地从宏观或微观层面去看,必须用一种非常综合的观点,这种观点长期来讲全球经济一体化的方向肯定是推动人类社会更加健康、持续的进步,但是这种短期的,对某一个行业负面的影响确实不容我们小视。

  所以我的一个基本观点就是对国际形势也好,对行业形势也好,长期要持乐观观点,但是短期要持谨慎观点,包括对当前房地产行业的形势依然也是这样。因为中国的城市化是未来20年中国社会进步的一个主题,就是工业化和城市化。城市化会对每一个城市带来的机遇确实是显而易见的。就河南而言有一亿人口,每年有1.5个百分点城市化率的增长,意味着有将近200万人要进城。我粗略地估计,一人按10平方米计算新增的市场需求大约是2000万平米,原有的3000万住在城镇的人,每年增加一平方米就是3000万平方米。所以我10年前在制定建业这个省域化战略的时候,基本判断就是河南在未来十年、二十年的阶段,它对住宅的需求一般会保持在3000万到4000万平方米的新增需求上。所以不是说没有市场,这个3000万到4000万平方米的市场为每一个发展商提供了一个发展的基本背景,只不过你准备在这样一个市场上占多大份额。

  原来我们在提出这个战略的时候也有一个目标,大家也知道我们从2002年开始推行这个省域化战略以来,用了七年时间完成了在全省18个地级城市和4个县级城市的布局,这个布局促使我们把规模不断做大。截止到2007年年底,就是我们上市的前一年,在全省的市场按照销售额来计算我们占了2.8%;到了2008年的时候,我们在这样一个形势下市场占有率没有降低,反而从2.8提高到了5.1%。我们希望再用三年到四年的时间,能够占到全省份额的接近8—10%。所以每一个地产商要抱着这种乐观的心态,去制定自己长期的发展战略,这可能需要我们如何看待形势的时候需要思考的一个基本问题,如果你长期不看好这个市场或行业,那你提早转行,把你现在的地做完就赶快转行,卖汽车或干别的什么事,要么开餐饮。

  所以我说长期是乐观的,但是短期怎么看?刚才我跟钟教授在说,他说有可能下半年就转暖,我宁愿相信或者说我宁愿做好了今年依然是冬天的准备,甚至明年它依然是冬天,但你说6月份转暖我更高兴。可是你做准备必须要非常谨慎的做短期准备,不能期望8月份、9月份就会转暖,万一不转暖,那你的准备到时再去调整就来不及了。所以我说短期一定要保守、一定要谨慎,具体做法就是说你不要有侥幸心理,如果你那个楼盘真正欠银行钱,马上就要到期了,你销售还没上来,果断的该砍价就砍价吧,不要老是计算利润率,原来已经习惯于10—15%的利润率,今天一算5%好像就是个错误。错!这本身就是个错误!今天亏本把楼卖掉资金链只要不断裂就是一个正确决策。所以我说具体的楼盘短期还是要避免侥幸心理,也许再抂两三个月就过去了或者要么4月份5月份转好我楼就卖出去了,这种侥幸的心理千万不要抱,是非常危险的。所以从我经商的这30年得出一个体会,涨价的时候不要带头,降价的时候、市场不好的时候一定要带头。所以从技术层面上来讲,万科做得是不错的,但是至于你说他那样去说对不对,还有待与市场去检验和考量。

  所以你具体问有什么建议,就是要果断决策、从长计议,在这一轮的冬天生存下来就是胜利,不是说赚多少钱,今年那怕是亏损了但企业还在就是胜利。所以要舍利求存,这就是我今天在第一个方面关于形势如何自己去看待,也建议同行们从什么角度看待的一些心得,包括你对当前楼盘的一些具体建议。

  从根本层面来讲,也是我想讲的最重要的问题。因为我每次去交流不喜欢和买一块地做完了之后就不做的人交流,为什么?我特别希望长期准备在这个行业中低潮也好、高潮也好,顺利的也好、不顺利的也好他能够把它作为自己的一个职业或行业长期从事地产开发的同行们去交流,为什么?因为这样的交流才能把心态调整到对这个行业发展的基本规律探讨的最根本的问题上。因为你从事房地产行业探讨最重要的事情就是要捕捉这个行业运作的规律,这个规律应该怎么捕捉?然后寻找到这个规律以后怎么按这个规律去办事这是我们每天需要思考的问题。所以用最简单的一个问题,我说你企业今天好也好、不好也好,在冬天也好、在夏天也好,怎么看待一个企业,最简单的办法就是麦肯锡的方法,用它的7S的框架,他这个7S的框架是评价一个企业的7个基本方面。也是组成了一个企业的基本面。

  (PPT放映)这七个方面大家可以看一看,中间红圆圈是核心价值观,这是企业最根本的一个问题,大家可能有很多人读过《基业常青》这本书,第一章谈到6个迷思的时候,第一个迷思核心价值观是企业长期发展最根本的问题,其次是战略、组织结构、制度的设计、体系这些东西。另外就是风格也就是企业文化,还有人员、团队素养,最后是技能,就是你的专业素养或者行业的竞争力。从这七个方面评价企业,我觉得是概括非常科学的,所以我说企业今天管得到好还是不好,从这七个方面一看,好也是从这七个方面找到的原因,做得不好也可以从这七个方面找到原因。所以你今天寻找跟最先进企业的差距就从这七个方面寻找就可以了,有的企业一开始从借钱的时候就没想过还钱,那这种企业就不可能长久,这就是价值观的作用。

  所以像海尔的“真诚到永远”、万科的“建筑无限生活”,我们在公司十周年提出的“根植中原、造福百姓”,你这个企业能生存多久,这个核心价值观就会伴随着你多久,这个核心思想就是你的核心价值观。因为麦肯锡的七S框架是因为每一个词都是以S开头的,所以最著名的工具就是麦肯锡的7S框架,我建议大家经常从这七个方面评价自己的企业。

  最后我给大家说企业的立足点,如果说你觉得这七个方面还太复杂,那你就记住两点,你这个企业最后能不能立足只有两个立足点,第一是产品,第二是服务。有时候把服务做为自己产品的话,那就只有一点就是产品价值观。我们在去年9月份的时候用了两个月时间,让员工挑剔自己的产品服务,后来也在媒体上宣扬了我的行动纲领,在行业低潮的时候你做什么,我也想给行业一些启示性的意图,我就做了一个“琢玉行动”,要想把企业做好就要有一个琢玉过程。我们去年挑出来了600多个问题,我在内部给大家讲,我说如果再给大家一个月时间可能还能挑出更多的问题。所以挑出来之后就围绕这671个问题开了好几天会议,制定出来一个行动纲领,要用100天时间,我们从去年12月初开始启动“671百日风暴”,把这671个问题最大可能的解决,现在已经进入到对671风暴的内部考评阶段,下一个阶段还会邀请媒体和咨询机构参与这次对琢玉行动效果的检查。

  所以我就说企业要想生存下去还要落在最基本的层面上,就是要把基本面问题解决好,这是我讲话的第二个方面。

  第三个方面,我们现在很小,但我们未来的方向是什么?未来像其他的行业,因为房地产行业是一个新兴行业,它的历史在中国只有十几年。从一些传统行业也好,从一些发达国家看,只有三种形态的企业可以生存长久,第一就是又大又强的企业,像万科、中海这一类的,已经完成了一个积累,已经做得很大强了,像香港新恒基等企业;还有一种小而专的企业,公司虽然不大,就二、三十个人,但每做一个楼盘都做得非常精,并且楼盘的定位定得非常准,市场缺什么东西的时候我就推这个东西,无论从市场定位、产品品质和未来的服务都做得非常精、专。这一类企业不怕小,20个人可以,50个人也可以,这种人可以生存就像开餐馆一样。另外一种是最有特色的那种,比如你专门做旅游地产的,或专门做老年公寓的,就是精、专在某一种产品当中的企业。所以我个人认为只有这三类企业可以长久生存。

  所以如果大家都有这样一种定位,那么你要寻找自己的未来,假如大家认为我说得是对的,你就从这三类中作自己的定位。比如说你一直做住宅,那我就一直做得非常精专;如果你专门做工业厂房的、酒店的、老年公寓的等等,一定要挑出自己最善于做的一个东西,做成最大而强的公司。因为我自己目前是朝着这样一个目标发展,上市之后肯定要考虑自己的定位问题。如果想做大而强的企业,想和资本市场进行对接,因为房地产的行业特征是资金密集型产业,你要想做大而强比较和资本市场对接,要有足够的资本来源,资本市场对于这种大而强的企业邮一个基本要求,就是你必须在你的财务报表上从项目层面、企业股权层面要想引入外资或投资者的话,要看过去三年的财务报表,这六年他基本上是研究你过去三年的发展和研究你未来发展的发展预测。在财务报表上他希望看到三个方面,第一就是赢利,你不赢利我这个企业不可能投你;第二是增长,你每年都赢利1000万,但是他一看你没有增长能力也不行;第三要持续稳定地增长,你去年增长了 1000万,今年又增长了200万,这样也不行,要让他看到持续稳定的增长,这三种能力对房地产行业是非常难做的。

  我可以斗胆跟大家分享一个预测,前一段在“两会”的时候我跟媒体分享一个观点,我说你们天天研究地产行业,实际上你们这几家媒体加起来研究的地产企业都不到500家。所以政府也好、媒体也好,包括消费者也好,我们经常能在媒体上看到的名字加在一起都不到500家。这500家在全国的地产商数额里面只占1%,这1%的地产商群体恰好是整个中国目前房地产行业的主流群体,就是这1%它的方向、模式基本上引领或者代表了当前发展的水平和未来发展的方向。这500家里面有分了三种生存状态,可能有100家是日子过得比较平稳的,有100家是日子过得比较紧张的,这一类的企业可能在这500家里面占几十家,还有几百家是属于中间状态的。我今天上午就说,真正按照我对中国地产阵营的了解来讲,现在你这个团队有计划意识,又有计划能力,还有计划实现能力,就是说你知道怎么做计划,你知道做计划的重要性,第二你又能做出计划,你又能把2009—2011年的计划排出来,如果排出来三年之后又能实现了,这种公司目前在中国不到10家。所以你就知道这个行业只有15年的历史,为什么MBA教材里面看不到不足20年历史的企业,你没有20年历史MBA案例是不研究你的,你一定要经历两个行业周期。这个行业如果两、三年之后过去的话,我们到2012年就20年了,才有资格或有可能被人研究啊,你现在还处在这个过程中,还没经历过两论周期。所以我就说,现在真正能做出来有计划意识,有计划能力,有计划实现能力的企业在中国不到十家。所以大家不要急,为什么要劝大家匀速发展,做企业就跟跑马拉松一样,不需要冲刺,因为你的目标就是要生存下去,你走得非常快,结果一不小心企业就找不到了。

  所以匀速前进是我去年的一个心得,我最近也跟我们中国企业家俱乐部分享了一段话,我说做企业就像跑马拉松,不讲求绝对速度,讲求的是速度耐力,需要匀速发展,直奔终点。所以我说匀速前进就是一种心态,你只要一直在发展着,哪怕一年只有10%的增长就是一个非常好的企业。作为房地产行业来讲作出匀速增长是非常不容易的,所以计划能力和计划实现对房地产企业来说是非常重要的,现在全国来讲还没有十家能做出来,你就知道这个标准是多么高,也知道这件事情是多么难了,所以要培育这种能力不是一年两年能够培育出来的。我们从想这件事,从知道这个标准到做出来也用了大约五、六年时间了,我自己评价大概 2011年我们可以进入一个稳定增长期,差不多从战略开始实施到真正做起来用了10年时间,所以这种跨越是不容易实现的。

  所以建议大家把心态调整好,去年我提出一个“深秋心态”,做企业需要一个“深秋心态”,深秋就是20度左右,20度的时候在夏天非常凉快,但是在冬天就非常暖和。所以我说深秋心态和匀速前进是我最后给大家提出的一个自勉的心得。

  谢谢大家!

  王治钢:接下来有请张宁女士来进行评论!

张宁

  张宁:您对企业的基本点和基本面谈了这样一个观点,您对企业在自己管理方面有哪些建议和意见呢?另外一点就是如果说您要请其他的咨询公司做的话,您有什么样的评判标准?您对于现在的这些房地产管理咨询公司有什么很好的建议吗?

  谢谢!

  胡葆森:我觉得对每一个企业怎么管理,我没有具体的建议,因为每一个企业所处的阶段不一样,面临的问题也不一样,所以我说调整好心态。我前天晚上刚从日本回来,我们和日本这个民族在三个层面上有很大差距,第一是做事的态度,我们是极其不认真;第二是日本人极其讲卫生,我们有很多人极其不讲卫生;第三是日本人极其守纪律,我们是极其不守纪律。这三个层面就决定了我们在很多事情上要想追上日本会很难,经济可能会超过日本,但是在国民素质上会超过日本人吗?对于这个我有点悲观。所以做事首先要有态度,用心做事很重要。你可以是中专毕业,阿信没上过学也可以成就伟大的事业,前提就是用心。至于像麦肯锡这种公司我们不太敢选,但麦肯锡有自己的优势,因为它的经验丰富,  他就像一个医生,各种疑难杂症都看,有些人是看牙科、内科或看一个专科,而麦肯锡是什么都可以看,这是它的优势。但是我对他们的建议是,因为他们不是专治某一个科的,而是各种病都治的三甲医院,至于你是什么病?能不能找到专科医生?是你跟它谈的一个最重要的问题。所以请咨询公司不要期望值太高,他给你制订一个新的模式和制度,实际上是你和他共同创作的,是一个管理的创新,这个管理的创新是你和他一起完成的,因为他不了解你的每一个人,也不知道河南的大环境。所以你跟他共同创作新的模式和制度,实际上最终他提供的是技术层面的支持,最主要的责任你来负,最主要的主意你来拿,最主要的标准你来提,他只是给你推荐。他给你拿出来很多工具让你挑选,最终挑选哪一个还需要你来决定。

  张宁:谢谢胡董事长!

  胡葆森:谢谢大家!

  王治钢:非常感谢胡总精彩的演讲,而且也帮兰德公司做了一个很好的推介。

  接下来进行第二轮的演讲,与上一轮演讲的形式一样。首先有请本场演讲的特约评论员,有请九鼎德盛顾问机构的董事长、经济学博士张保盈先生!

  我们介绍一下第二位进行演讲的嘉宾:著名的经济学家、北京师范大学金融研究中心的主任钟伟先生。他的演讲题目是《从金融宽松看房地产市场回暖》,钟先生的演讲时间是30分钟,有请!

  钟伟:谢谢观点地产和辛苦的张博士!我演讲的题目可能大家不一定同意,但是我还是想说说自己的观点,毕竟做研究的和政府、商业不太一样。

  我的题目比大家预想的可能要暖和一点,我个人倾向认为目前的形势正在大幅度好转,所以从金融层面看实体经济的运行,我想从五个方面讨论怎么看待今年以及明年的经济走势和房地产行业的基本趋势。

钟伟

  第一,怎么去看待全球的经济呢?我的观点也给大家抛出来,不存在次贷第二波。为什么我们倾向于认为次贷危机第二波不太有可能有呢?有以下这些理由。第一,美国金融体系的问题暴露得已经非常接近尾声,整个涉及到房地产类的按揭贷款余额截止到2008年年底是12.8万亿,其中次贷余额大概是5.8 万亿。目前由于通用、克莱斯勒这些企业陷入困境的实体制造业,分期付以及商业票据这一块的余额大概不超过3万亿,接下来还有可能是信用卡违约贷款的余额不超过100亿,所以不太可能出现。第二个特点就是大宗商品和资本市场的泡沫基本撇清,如果我们稍微留意一下的话,以道琼斯、纳斯达克为标志的美国市场,在 2008年11月份及11月份上旬它的跌幅创造了2001以来的最大跌幅,当时没有任何的显著反弹。在2009年2月份和3月份,在我们看到过去的纽约市场的连续20个交易日当中,几乎有80%以上的交易日涨跌幅超过1%,也就是跌跌涨涨、涨涨跌跌,但是基本上资本市场的回暖是明显的。此外大宗商品、原油、能源等等价格都已经略有低谷,30美元一吨以下的铁矿石这个价格已经回到了1992、1993年,资本市场及大宗商品的泡沫基本撇清。金融行业的重组正在逐步深化,以五大投行全部归附于商业银行为标志,陷入了一个急风暴雨一样的重新洗牌,银行业间的拆借利率和美国国债利率之间的差异率迅速缩小,说明金融机构之间正在重新建立信任。

  以上几个指标都显示出在美国次贷危机带来的金融振荡已经接近尾声,接下来的事情不是在进一步的暴露问题,而是怎么避免和努力缩小由于金融行业的率先调整,对于美国的实体制造业和美国社会所带来的冲击。因此,第一个结论我想清晰地告诉大家,次贷危机的第二波是很难成立的,金融体系再度陷入像 2008年10月份那样极度恐慌的可能性是比较小的。我们预期今年年底到今年第一季度美国经济将走出衰退,也就是回到0以上的增长。虽然美国还面临着消费低迷不振,金融机构区域杠杆化等一系列的忧患,美国的实体经济仍然依赖于清洁可再生能源、移动互联网、胚胎生命技术这些有没有新的技术创新和新的产业集群的出现才能帮助美国实体经济走出真正的危机,就目前而言最坏的时刻已经过去。

  第二,怎么去看待次贷危机对中国的冲击?我也想把它概括为八个字,“美国曝仓、中国空仓”。“美国曝仓”的含义是如果没有美国这一轮的总统大选,如果没有2000年之后美联储对于互联网泡沫、911恐怖袭击、东亚危机等等一系列意外冲击的过度反应,使得联邦基金利率从2000年之后长期处于 5%以下非常低的水平的话,也许美国的泡沫不会有现在这么大。但尽管如此,这个泡沫目前来说对中国经济以及世界经济带来的都是非常负面的影响。可是我特别想提醒大家,假定次贷危机爆发在2010年之后,中国将会是什么处境呢?从金融层面来看中国的处境是显而易见的,如果次贷危机推迟三到五年爆发,也许中国已经推出了纽约股直通车、伦敦股直通车。如果美国的次贷危机推迟几年发生,那么中国的实体经济将会面临着非常高而且不确定的资源价格、不断推高的人民币汇率和利率的价格、不切实际的和国情没有能够适合的劳动力用工合同、企业技术储备跟人力资源储备不充足这五大因素的制约。因此,2005年之后到现在这段时间,中国的实体经济其实已经遭受了严重的损失,技术进步都有所局限。假定次贷推迟3—5年爆发,那么中国的制造业所面临的不是升级转型,而是越来越多的被我们国内的经济学家和政府所批评的劳动密集型的、科技含量不够高的企业,像印度、印尼等周边国家中国的制造业将遭受损失。因为我们所谓看不起的劳动密集型的这些企业恰恰是目前中国仍然非常需要的,而中国目前的制造业获得了这样的机会。因为资源价格下跌了,中国有可能在国际资源当中获得更大的分配,资金价格不切实际的汇率的升值和加息也高一段落了,劳动力价格在没有严峻失业的情况下还在过多地提劳动保障,因为目前的中国制造业才真正迎来一轮国际洗牌和重新上路的可能性。从宏观调控的层面来看,假定次贷危机推迟三到五年爆发,也许再过三到五年人民币比美元的汇率能推到1:4。此外,劳动力价格也可能每年继续提高10%—12%,我们和国际上进行进口资源谈判的时候都会陷入僵局。

  举两个的例子,第一点是2007年的10月份到2008年6月份这一轮货币紧缩是不是值得反思?因为纺织业的景气我们可以看一下,行业景气指数是在2005年的第三季度,纺织业达到了景气的巅峰,钢铁行业的景气巅峰是在2007年的第二季度达到了高峰。广东、浙江两省有政府胡乱作为的因素,但更多的还是受制于大环境,2007年的这两个省的经济增长在全国是倒数的,宏观调控真的是有预见性的吗?我们先打一个问号放一边,我没有答案。另外一个宏观调控我们可以看到,外汇储备的不断增高导致2000亿美金划拨到某一家国家投资的公司,能不能给予人大或者给公众汇报一下它投资的收益情况呢?所以假定次贷危机推迟三到五年爆发,从金融层面中国将会在国际资本价格处于泡沫的巅峰状态的时候大量买进,从实体制造行业我们的升级转型提得有点太早,不切实际,没有给企业留下最足够的转型空间,从政府的调控阶段2005年到现在使多少陷入了自大情绪。可惜次贷危机爆发以后所有的这一切问题全部被掩盖了,在2006 年下半年的时候我写了一篇文章,叫《在危机性调整或在三年后发生》,那篇文章就指出了这种危险征兆,只是中国现在是行大运的时候,1998年我们眼看着手里有钱的时候,想要购入资产的时候,美国人把泡沫摔在地上摔破了,咱们没捡着,否则中国将会像1998年的日本一样在高位买入,把自己套牢。现在中国很痛苦,但很大程度上是甜蜜的痛苦,次贷危机对中国来讲目前来看是一个不幸,放三到五年来看也许是不幸中的万幸。

  第三、对中国经济目前怎么看?就像我认为次贷不会有第二波一样,我也不认为今年下半年中国经济会有更大的衰退。我以前强调过,下半年经济增速有可能超过9%,全年经济增速平均在8.1—8.3。以去年的数据来看,我个人倾向来看今年第三季度中国经济将复苏,但从目前的经济指标来看,最迟不迟于今年的5月份或6月份中国经济将全面复苏,比我们预估的时间早了一个季度。有可能会有人认为我乐观过度,我举一个指标,目前经理人采购指数重新回到了 51%、52%,目前发电量的增长大约是负2%、3%,工业增加值也略有回暖,固定资产投资目前1—3月份都能够维持在26%以上的非常高的速度,种种指标显示中国经济的回暖和反弹的势头是非常强劲的,就全年中国经济来讲叫做有效果没效益、有速度没就业,这是中国经济2009年可能的特点,或者说中国经济如果说全年我看淡的指标有哪些呢?我比较看淡就业形势和外贸形势,其它的还是比较看好的。

  所以中国经济目前向大家介绍第三个方面,极有可能在今年上半年就有可能明显复苏。如果说一季度最后GDP出来增速在6.5—7%之间的话,那二季度就可能迈上8%的水平,如果中国的宏观经济是明显复苏的。如果我们不认为今年上半年及明年上半年比去年第四季度和今年第一季度更糟糕,那么我们就没有理由认为资本市场和房地产市场更糟糕,这是向大家汇报的第三点。

  第四、房地产市场的调整我们怎么去看待它?也用八个字来形容,叫做“持续回暖、行将结束”。很多人担心回暖是暂时的,5、6月份销量可能就下去了,调整是漫长的,因为去存货化的压力很大,今后两三年房地产行业可能还像2009年上半年那样的僵持状态,是不是这样呢?我个人持一个保留态度,比如说对资本市场,资本市场已经调整得足够深了,所以全年甚至以后三年对资本市场我们应该有一个非常有信心的态度,包括在资本市场上上市的房地产股我个人认为非常值得投资。为什么我们倾向认为持续回暖调整行将结束呢?理由有以下方面:第一个是房地产市场的回暖并不是中国单独出现的一个现象,而是在全球普遍出现的现象。我们可以看一下美国1—2月份新房及二手房的交易数有明显上升,泡沫最严重的英国房地产的交易量也有所上升,香港的房地产交易量的上升是比较明显的,中国只是在全球不动产的复苏当中的一个部分。其次一个因素是廉价的货币政策必然带来货币是需要投资出口的。我们可以分析一下一月份信贷增长大概是 1.82万亿,二月份是1.08万亿,三月份估计比一月份还要多,可能将近1.9万亿,三月份如果达到1.87比一月份要高得多。而到了三月份,信贷增长持续达到了1.9万亿,这么多的资金往哪去呢?我们再仔细分析一下,如果企业获得了贷款之后,不寻常的表现是什么?去除掉票据融资,去除掉对居民的信贷,企业的贷款是大幅度增加了,可是很奇怪的是1—3月份企业在银行的存款并没有同比大幅度增加,请问企业拿了这些钱干什么了?有可能企业增加了意愿性的存货,比如说基建需要大规模上了。所以企业在重新开工,原材料在重新购买,也有可能企业增加了非意愿性的存货。也有企业是拿了这些钱没有搞实体经济,去炒股票了,都有可能,但无论如何前三个月资金的宽松显示出中国的银行业的流动性再次出现,目前企业的流动性过剩还不太明显,银行间的过剩不是一般的过剩,是季度宽松,什么叫季度宽松呢?银行业在银行的超额准备金率突破了5个百分点,在这样一个大的宽松资金背景之下资产价格很可能会重新上升,当然这就是房市、股市。最后就是中央级地方纷纷出台的对房地产的扶持政策,包括地价款的缓缴、对保障性住房货币化的补贴等方案,所有这些因素都决定了市场的回暖将是持续的,极有可能在2009年商品房的销售面积接近2007年的巅峰水平,甚至不排除2009年商品房销售总得面积超过2007年的可能性。所以2007年是量价齐增,回暖意味着这一轮房地产去存货化的速度比我们想象得快,这也意味着房地产行业的调整是不够深刻的,意味着有一些劣势的处于行业靠后的企业该出局的很侥幸,他们居然没有出局。

  第五、对保障性住房的政策,我想总结的是政府一定要做到有所作为、有所不为。为什么保障性住房的政策有所作为、有所不为呢?因为保障性住房的政策和商品房,这是市场和政府的两大关系问题。以美国的次贷危机为例,次贷最通俗的或者不太确切的说法是,政府及金融机构试图帮助哪些以其一生的收入难以拥有自由商品房的群体,帮助他们获得了商品房。但是如果有一些群体他们的收入水平虽然能够有房子住,但的确难以拥有商品房,尽管政府做出了努力,帮助了美国 1500—1600万户家庭获得了商品房,可是由于财务的脆弱,这1600万户买了房子以后要么全责违约,要么他们的房子就会被拍卖处置掉。70年代末到 2005年,美国的自由住房率从68%上升到82%,联邦政府的住房保障计划起到了巨大作的用。由于次贷危机,六分之一到七分之一的家庭将失去他们的自由住宅,81%、82%扣除到六分之一到七分之一,又回到68%—70%,所以不要以为政府或金融机构能够联手帮助那些买不起房的人买得起房,是否买得起房取决于中低家庭的收入有没有增长,不取决于善心。这是次贷危机给我们的一个大教训,中国政府当然是具有最大善心的政府,它希望每个公民都有自己的房子,所以推出了4000亿的方案,所以在未来三年提供200万套廉租房、400万套的经济适用房及两限房,以及220万套的改造房。如果这样实施,每年新增的住宅供应量可能将近1个亿平米,这占到商品房供应量的12%—13%,市场已经供过于求处于去存货化的状态,而中低价位的保障性住房蜂拥而至,除此之外政府的财政能力也将遭遇严峻的挑战。

  例如2008年和2006年相比,政府土地出让金的收益减少了很多,即便2009年地方政府能够获得中央政府的支持,请问地方政府有多大的财力支持这么大的货币支付?目前各地采取的货币化补贴能不能够更加有针对性?我们的住房保障政策能不能起到雪中送炭的作用?这都是值得考虑的,所以我特别担心保障性住房政策不要在市场供不应求的时候起到火上浇油的作用,更不要在市场销量明显回暖的时候再起到雪上加霜的作用。当然刚才胡总讲处于“深秋”状态,我们更希望处于“小阳春”状态。

  综合这五个因素我个人认为没有次贷第二波,中国在次贷危机当中是一个幸运者,中国经济即将马上面临强劲的反弹,房地产市场和资本市场的复苏是持续的,而不是短暂的,谢谢大家!

  王治钢:非常感谢钟先生的精彩演讲,下面有请张博士发力!

张保盈

  张保盈:我有几个评价,钟先生的第一个观点是乐观,演讲的非常谦虚,但是显得很谨慎,有时候显得很无奈,这是我的一些基本看法,因为经济学在有些问题的看法肯定有很大不同。

  对钟教授的五个问题,第一个对美国次贷的认识,我基本上赞同钟教授的观点。对中国的经济现状,特别是次贷危机对我们的影响,以及我们自身在整个经济发展过程之中,特别是前两年整个抑制通货膨胀最终的效果和美国次贷对中国的影响形成一个碰撞,我感觉中国的有些情况应该有更深的一些认识和看法。

  对经济形势这方面,我感觉在整个的层面上,2009年特别是一季度的情况不应该这样乐观,达到6.5—7%的程度。所以今年的状况很可能达到9%左右,这个应该不会这么乐观。对房地产形势,目前下已经逃过这一劫的这个结论,我觉得有点过早。

  我有三个问题想请教钟伟教授,第一是2006年的时候钟教授在《第一财经》上写了一篇文章,就是对当前经济方面特别是房地产方面的一些谬误进行判断,其中一个判断认为是错的,就是奥运之后房价肯定大跌。这是一个谬误的结论,今天看来我不知道钟伟教授自己对这个问题怎么判断?

  钟伟:谢谢!我没有说奥运之后房价不会大跌,但是当时潘石屹他们认为奥运和房地产价格有关系,我当时说奥运和房地产价格没有什么关系,所以我认为奥运和房价基本无关。因为北京的GDP规模放在全国的GDP规模也就是几个点而已,所以我个人倾向认为不要把奥运跟全国的房地产,甚至不要把奥运会跟北京的房地产市场划上等号,我们开过奥运会了,房子就可以涨价,这种把房价和奥运直接挂钩没有什么道理,现在看起来我并不为这个观点而后悔。举个例子,目前在鸟巢周边推的楼盘仍然是逆势推的2万多,而在北京跌价最猛烈的并不是城市核心区,相反的是在五环以外的远郊。

  张保盈:这篇文章当时我看是钟伟教授的亲自撰文,不是媒体的采访。

  第二个问题是我们很少研究和探讨的一个问题,就是《劳动合同法》与美国次贷危机之间现在看来有一定的关系。我想请教钟伟教授,如何看待中国的《劳动合同法》对于劳动力成本提升所输出国际上的通货膨胀与美国次贷危机之间,你如何看待这样一个比较敏感的经济关系?

  钟伟:我没有听懂你的问题,如果中国的劳动合同法对美国的次贷有影响的话,这个说法更是一个神话。因为中国对国际上输出的还是通货紧缩,我们以大量的质优价廉的商品跌荡了整个国际制造业,如果全球不能够接受中国劳动力价格的稳步推进的话,相当于整个西方世界不接受中国的经济增长和经济发展,这是没道理的。

  张保盈:刚才钟教授讲的关于次贷拯救中国的媒体提法,但是我对这个问题是这样的,如果我们现在的劳动合同法和美国次贷之间的关系不是很大,但是有一点我们可以确定的就是,我们十几年来整个劳动力成本在降低,造成输出全球的商品低于国际普通的劳动价值率,椿庹飧龃∩鲜遣皇怯晌颐堑木鸵嫡咴斐傻模抗锌赡苊拦未;皇且蛭泄幕坝Ω锰嵩缂改瓯ⅲ坑?

  钟伟:中国人不用负任何责任,中国现在正在救美国,。为世界上有史以来包,括美国的大牌经济学家都在说历史上从未有过这么大规模的救助行为,一个国家农民的年均收入不过是1200美金,另一个国家的人均收入是45000美金,一个国家的产业制造业公认的收入只有4万人民币,而另一个国家的制造业产业工人的收入率是45000美元。所以我个人认为,美国的小布什在卸任的时候发布的种说法是是于中国造成的,这种说法是完全不负责人的。

  张保盈:关于整个中国在发展过程中和空仓的提法,现在我想请问我们在抑制通货膨胀的过程之中通货膨胀对于现在经济状况的影响是什么样的?

  钟伟:通货膨胀不存在。第一从中国改革开放30年来讲,30年的CPI是4.8,所以中国长期不存在严重的通货膨胀,我个人倾向于认为真正的通货膨胀的威胁是来自于企业绩效的下降和产能利用率的提升,那个时候才会有通货膨胀,或者国际资源在重新抬头,所以可以预见的今年全年和明年全年都不会有通货膨胀,今年中国的CPI大约是负0.5,所以中国今年极有可能是通货紧缩。从国际情况来看,美国现在经济增长是26 年最早,日本是二战以来最早,对这些国家在经济大萧条的时候条论通货膨胀也不是台式机的问题,也许等我们基本上走出危机开始明显复苏的时候,可能那个时候现在投入的货币会有恶果。

  张保盈:今天我这个角色比较尴尬,为什么呢?我好想是组织方安排过来挑刺的,其实我对钟伟教授还是非常有好感的,非常感谢!

  钟伟:谢谢张博士,谢谢各位!

  王治钢:非常感谢两位精彩的对话,让我们感受到了江湖上传说已久的唇枪舌战,接下来进行的环节是论坛的主题演讲时间,有请演讲嘉宾——佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司大客户经理孟义先生,他的演讲题目是《致力于为住宅消费者构建功能完善的商品空间》。

  孟义:尊敬的各位来宾,各位房地产界的朋友大家好!刚才很感动于建业胡葆森胡总提出的战略目标,就是“立足中原,造福百姓”,确实这是一个非常美好的愿景。同时消费者更需要的是得到的住宅空间、更完善的功能以及更和谐的空间,今天我们就这一方面跟大家做一个研讨。

  其实1998年开始,国家正式终止了福利分房制度,回顾整个过程,我国人民的居家生活水平提高还是非常快。回顾十年的发展,很多生活有了根本性改变,包括居住环境越来越美丽,购物交通也越来越方便,以及更方便的生活配套,像学校、医疗。新的居住社区已经成为业主生活、置业的平台,很多住房已经不像原来的那种火柴盒一样。社区周边的环境也在进一步变化,我们发现北京之前整个绿化不是很重视,但是经过这几年的发展,居住的环境得到了很好的提升,甚至南方那些景观在北方也可以运用,整个环境非常漂亮,努力提高业主居家水平、提供完善的居家空间,是房地产商以及相关配套产品供应商的共同责任。我们需要了解住宅消费者生活习惯的改变、认知和心理的改变、社会背景的改变以及个人的文化背景,从这些因素方面了解住宅消费的需求,通过这些方面来满足他们的需求,需要我们进行系统设计。

孟义

  箭牌在品牌塑造当中有一个体会就是,我们只有比消费者更加了解他的需求,才能更好地征服他,为他提供更好的服务,这就需要我们对他的行为习惯更好地研究。同时我们也正在向房地产行业进行很好的学习,比如新河湾提出让消费者足不出户就可以享受世界奢侈品的服务,这对大的生活要求有一个很好的表达,同时提供更好的理财机会、商业外交平台机会。所以新河湾在去年形势比较严峻的情况下,仍然实现了首日成交5个亿的楼市奇迹,同时很多房地产业对住宅,对人们生活习惯的研究也在不断改进,像中海提出的居住环境要更加美丽,入户花园开始引入住宅产品。同时研究人们的生活习惯,比如说一个卫生间发现进行一个小小的改动,改动以后一个卫生间可以完成两个功能,大大增加了空间使用效率,这都是对居住文化的研究和改进,对我们的启发也非常大。

  箭牌致力于为消费者构建完善的住宅空间,这就涉及到中国人的生活习惯、文化背景、生理因素,通过这些来进行整体的空间营造。以卫生间为例,人在卫生间要完成很多的功能单元,这些功能单元需要有很多的产品和设施去承载。一个小小的卫生间要完成十种功能,如果说要完成这些功能需要上百件产品,如果规划不合理,那人就感觉非常不方便,所以需要认真规划这部分的合理规划。比如说卫生间的基本功能是三个,厕所的功能、洗澡的功能、洗脸的功能,合理的规划就是很小的空间可以完成这些功能,如果不合理的规划即使你规划出来空间来了,但实用性并不好。

  国外的一些同行业给我们一些很好的启发,比如说日本,日本仅仅只有1.2平方米的小空间可以有两个功能,一个洗脸功能,一个坐便器的功能。但是我们发现这两个功能可以由6、7个平方来完成,这对住房的改善会有很好的启发性作用。所以说小户型政策提出来之后,我们相应地就提出了,虽然空间小但功能不能少,小户型对我们住宅产品的设计提出了更好的产品,也是空间可以减小,但实用功能一定要尽量布置得饱满一些。

  其实整个空间的布置有很多细节可以注意,比如可以选用开放式的布局,就是可以在同样空间容纳更多的设备,同时完成更多的功能。也可以采用诠释性功能,可以同一时间分开使用,这是针对不同的生活习惯采取的选择。同时小的空间也要有更好的设计区域完善这个功能,小空间可以采用对角线设计,充分利用好这两个拐角达成空间中最大功能的使用。

  我们和清华大学共同对中国人的空间使用进行了一些研究,针对中国人的体格特点进行空间尺度的研究以及洗漱的研究。同时住宅空间更好的功能需要非常重视和设计团体的互动和交流,另外空间的整体要和谐、要统一,要把整体空间当作一个整体感觉来营造。空间就是你想表达的一种空间风格,整体把它完美地表达出来,如果你中式风格的装修就选用中式的东西来配套,如果是欧式的风格就选用欧式的东西来配套。

  现在主流的居家风格分为简约、古典、自然、欧式等,(PPT放映)这是简约空间的全部配套,这是古典风格的配套,这是自然风格的配套,这是欧式风格的配套,我们希望可以更好地把空间营造作为我们以后努力的方向,为中国的住宅消费者生活品质的提升贡献一份自己的力量,谢谢大家!

  王治钢:非常感谢孟先生的演讲,接下来有请五合国际建筑设计集团的刘力先生演讲,他的演讲题目是《商业建筑和城市综合体以及CBD的规划》。

  刘力:大家下午好!因为我们是做建筑规划设计的,所以不太可能讲一个特别宏观的题目,把我们在目前市场上碰到的一些微观信息跟各位汇报一下。

刘力

  作为一个设计行业,在眼前的房地产形势下,确实碰到了很多新的现象。从去年下半年开始,对设计行业的冲击还是比较大的,可以说恐慌性的影响从下半年开始了。但是到今年,我听说倒掉很多的设计单位,比如说挂靠、承包的小摊子。但是反倒是这些知名企业,有市场品牌的、有综合实力的忙得不得了,至少说不比去年清闲。像我们公司能够排在境外设计单位前三名,到今天为止可以说业务、合同额和收入一点儿都没有下降。

  下面讲一下在市场上开发商来找我们做设计,他的要求跟前几年有了非常大的提高。这种新的高度的要求体现在几个方面,第一个方面就是规划。比如说一个住宅区的规划不仅仅是满足于原来的一个规划好线路不同的地块,每个地块摆一个房子,现在的要求很可能是要求每一个建筑重新定位,这样由不同的建筑围合成不同的广场、绿化空间,这样形成整个社区空间能够达到像国外的居住社区的环境感觉,这一点在现在的房地产市场上跟以前已经有了非常大的不同,可以说越来越跟国际接轨。

  另外一个要求是对室内设计的要求,(PPT放映)这是我们在国内做的一个帝王项目,非常有意思的是建筑师做出来的建筑户型平面没有任何特色,很容易满足开发商容积率、面积的要求,但是没有任何新意,如果做成这样一个样子是没有卖点的。(PPT放映)这是室内设计师做出来的,墙都是圆的,床都是圆的,非常有创意,非常有亮点,但是实施起来非常困难,人如果天天住在这样的房子里可能也会晕掉。现在经过我们的设计师改造达到这样一个结果,这个结果是市场上最欢迎的,为什么要这么做?是因为建筑师和室内设计师考虑的出发点是不一样的,建筑师考虑的是上下观景对齐、工程上的规范,所以建筑师更像科学家,但室内设计师只考虑使用、界面,不管楼上楼下能不能对得齐。一个业主来看的是哪些墙能砸,能砸掉的全部砸掉,而我们做法先由室内设计使做户型,再由建筑师考虑实施问题,所以是室内先做、建筑后做。

  再一个新的要求或者新的变化就是景观设计。以往我们的住宅做完之后院子里面随便找一个园林景观公司来天空,能够铺地砖、铺绿化钯它铺起来,这样院子似乎没有什么特点。而我们现在做的是园林景观你先做,你先把院子分成几大功能,建筑根据你的景观规划再来完成建筑设计,这样形成了每一个空间都是内外咬合的,就像太极阴阳即白当黑,室内也是完整的,室外也是完整,我们可以看到室内室外在任何空间里都是非常完整的,而不是说建筑是鼓励的。

  (PPT放映)看这张图大家可能看得比较清楚,简直像是一幅装饰画一样,互为补充,你分不清哪是室内、哪是室外,因为相互是完整的。再一个方面是建筑外装,我们的一个住宅项目可能有人做建筑,有人做样板房精装,有人做园林景观,但是没有人专门给你的建筑做外装,除非是店铺。所以导致中国的建筑特别是住宅一类的外立面的深度都不够,外立面面砖的贴法还没有园林景观的地砖拼得仔细,所以很多客户要求建筑外立面必须达到装修要求。像这样的设计已经超越了普通的设计要求,(PPT放映)大家可以看一下细节,跟汽车的设计、电器的设计完全一样,完全是在三维软件里面设计,这也超越了传统的建筑设计手段。

  (PPT放映)这还是长沙的一个高档项目,看一下门头,根据售价和户型面积来进行划分,这是将官,这是校官,这是尉官,现在国内很少有小区把进口做成这种程度的,这是目前住宅市场上最新的要求。(PPT放映)这是另外两种,这两种的组合又形成了一个丰富有趣的界面。

  所以以上这些新的高度我们综合起来看,它要求的不是对建筑一个专业说的,是把所有的专业要求整合在一起,要求什么都能给我做,比如说这样一个住宅,建筑、园林景观、外观效果看起来跟小公园一样,特别强调人能够活动的,半室内半室外的空间,原来买房看的是完整界面,不是只看房子或户型。所以在这样一个新的市场形势下,要求设计师不仅是建筑专业出身的,必须有能力把建筑专业、园林景观专业、装修专业所有技能都整合在一起,因为你销售的界面是统一的。(PPT放映)现在大家看到的是室外庭院,它的室外装修进度已经达到了室内的装修精度。

  那么我们归纳一下,现代市场一个新的需求是要求设计院的不仅能提供规划和设计,还需要提供景观、室内,甚至是对房地产项目前期的、综合的市场判断、项目策划能力。所以我们一直在国内推广“5+1”服务,五合不是分头接项目来做,我们是所有专业为一个项目服务。所以现代市场的要求促使设计单位发展全专业,而且提供的产品是一个高精度的服务。

  以上是我们对最近市场变化的归纳,供各位参考,谢谢!

  王治钢:非常感谢刘先生的演讲,让我们感觉到建筑和艺术能够如此完美的结合!

  接下来有请加拿大宝佳国际建筑有限公司副总建筑师刘建先生演讲,他的演讲题目是《工业文明与郑州住宅建筑风格的形成》,有请刘先生!

  刘建:非常荣幸参加这次观点举办的中部崛起与郑州地产的论坛,我的题目是《工业文明和郑州住宅建筑风格的形成》。这是一个很有意思的题目,就是如何把工业文明和住宅风格结合在一起,如果我们单独看这两个名词的话,它之间的联系非常弱的。如何把弱的感觉强化?就像杠铃一样,杠铃有两个端点之间靠一个钢管把它联系在一起。

刘建

  作为这个题目来讲这个练习是什么呢?我首先说一下建筑风格。建筑风格是跟同一时期生活方式,包括经济发展、科学技术紧密联系在一起,也就是说风格不是单独所形成的,它要跟整个社会发展的大势结合在一起。从今天来讲,像中国传统的一些工业城市面临的调整时期,包括像郑州、沈阳,很多工业项目从城市中迁移出去,迁移到城市的边缘区,这一出一进都会给房地产发展提供很多种机会。它迁出的话会形成一个真空,肯定会把这个真空填满,到一个新地区以后,围绕工业必然会给房地产的发展提供很多机遇。这就是说如何把工业和房地产结合在一起工业跟房地产怎么结合在一起?这中间需要一个联系,就是我刚才举的例子,杠铃之间的两个端点如何靠钢管结合在一起,我们公司最近做了一个项目,我以这个项目给大家做一些解释,希望对郑州房地产市场的发展提供一个参考作用。

  我们知道沈阳是一个中国传统的重工业城市,它有一个美誉是作为“共和国制造业的一个长子”。随着国家对振兴东北计划的提出,沈阳也义不容辞,成为这个计划当中的执行者。我们做的这个项目位于沈阳非常著名的棋盘山景区和世博园之间,在这个区域12平方公里为它做了一个规划。

  首先我们分析一下沈阳市有怎样的一个发展基础。一个基础就是它北侧有一个非常好的环境基础,就是棋盘山,是东北会议的主要举办区。第二个是世博园,世博园从2006年到现在已经将近三年多,为沈阳市提供了绿色工业的一个很好的品牌基础。第三个就是制博会,制博会在当地已经举办了将近五、六年时间,也是一个非常好的基础。我们希望把这三点整合在一起,提出棋盘山世界公园论坛这样一个点去组织这个项目,希望对这个项目从高度上能够跟沈阳整体城市的发展结合在一起。

  首先我要说一下住宅的发展不是孤立的,住宅的发展通过产业的引入对住宅无论是品质还是发展都会有一个非常重要的影响,反过来讲住宅的发展一定会带动周围的功能,像商业、物流,包括主题公园等旅游设施的发展,我们希望以世界论坛为核心带动六个产业的发展。对于每个产业来讲住宅都是可以作为配套功能的,这就就回答了刚才我们提出的如何把工业文明和住宅发展结合在一起,通过工业文明它是一个很好的词,通过这个词把它扩展开来跟住宅能够结合在一起。

  这在国际上是有先例来验证的,国际上有一个名词叫工业考古学,它的出现实际上是希望对工业发展的250年历史做一个总结,包括对一些非常有价值的遗址进行保护。由此就形成了一个工业方面的考古,包括工业方面的遗迹。最初它只是面向专业人士的,包括工业论坛和相应一些产业在无形发展中逐渐吸引了圈外人士也涉及到其中,慢慢就把这个产业带动起来,围绕这个产业就可以看到旅游、创意、会展、购物,加上论坛、休闲。比较有代表性的就是德国的鲁尔区,大家知道德国鲁尔区是世界上比较著名的一个工业基地,随着100多年的发展以后到了上世纪50、60年代,它的发展已经停顿了。那么怎么把它保护起来呢?政府就对它提供了一些帮助,它从传统的重工业生产基地向总部基地和教育培训方向做了一个转变。实际上跟我们现在的情况一样,制造业如果紧紧依制造作为主要手段那它实际上是很脆弱的,如果以制造业为中心发展总部基地、教育培训的功能,就可以使它盈利的面扩大得非常多。所以鲁尔区在政府和自己的鼓励下,向这个方向做了转变。有一些区域就作为公共休闲的区域。如果说鲁尔区是一个被动的发展,作为棋盘山的项目我们希望它是主动去发展。这个情况和郑州的情况也很类似,郑州现在有一个中原制博会,它的时间更长,从1999年到现在已经有10年多的时间了,根据这个原则我们把这个项目的中心功能分成四大部分,也就是以论坛为中心,带动会议、培训和总部基地,同时在外部环境上,我们希望在市政、景观和交通三面对这个项目予以支持,这样就可以看到中间的配套功能,居住只是其中的一小部分。通过核心功能和基础设施,使得中间这些功能都能得到发展,这样对于居住来讲不是一个人在做,是它推动了以居住为核心的功能一同去发展。

  具体规划下来以后,像我们所谈到的再把上面所说的细化,标志性建筑以工业、博览馆为核心,标志性景观和后面的交通系统都是作为对原有资源的利用。(PPT放映)再加上北部的棋盘山公园,把它结合在一起,创造什么呢?创造中间的文化风景小镇也就是文化核心点,它的住宅是借前面所说的东西。包括工业博览去和工业总部基地都有详细的功能,都想借助外界的功能完善,为这个项目赢得发展的机会。

  (PPT放映)这是这个项目的组成面,整个核心是以工业为中心的功能,周边广大的区域是什么呢?周边都是以住宅类型出现的,由于我们这个项目定位于世界工业论坛所以结合不同地区的建筑特色,都把它设计成组团形式,中心是围绕博览中心的,可以看到各地区的建筑风格都会结合在一起。

  所以就像我最早说的,建筑风格只是建筑发展的一部分,这个风格有很多种,究竟哪一种风格是跟你同一时期相吻合的,从国家发展来讲很多产业面临调整阶段,它有频繁的变化。作为建筑来讲,你很容易拷贝一个风格,比如说像欧式的、中式的,但你如果能做出一个风格是跟当今形势相吻合的,那你就是一个非常成功的开发商。

  非常感谢大家!

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