万科履冰

  万科总裁郁亮完整回顾一年多来万科的策略调整,其中隐含着一个基本预期——市场还在向更深处调整。在跑赢大市之前,万科首先考虑的是生存问题。

  自从1991年上市以来,万科从未遭遇过如此的多事之秋。

  没有人知道为什么。在房地产市场的严冬中,万科企业股份有限公司(深圳交易所代码:00002,下称万科)的一举一动都被迅速放大,并演绎成一场风暴。这只中国地产板块的龙头股,惟一一家总资产达到上千亿元的房地产开发商,曾被某媒体连续五年评选为“中国最受尊敬的企业”,在2008年面对的,是接踵而来的负面评价和质疑之声。

  这一切的开端,是一年多前万科突然发起的降价行动。2007年10月,万科在深圳的楼盘金域东郡以均价7500元/平方米开盘,比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米。这是开发商自2006年全国楼市狂飙以来的第一次大幅降价。万科董事长王石亦就此公开表示,房地产市场已进入“拐点”。

  深圳市社会科学院房地产研究中心主任高海燕将万科的这次降价,比做对房地产市场冲击最猛烈的一次“调控”。随后,深圳地产商相继跟风,深圳楼价大跌。而万科也在随后一年间继续引领了其他城市房地产市场的一波又一波降价潮。到2008年下半年,已无人怀疑,中国地产业正遭遇十年来最深幅的一次调整。

  率先降价的万科,在此过程中遭遇了一系列始料未及的风波,包括业主砸场抗议降价、疑似公司内部讲话在网络散发,以及外界质疑万科遭遇财务危机,甚至不乏万科遭遇银行紧急风控及有关部门调查的种种风传。

  万科选择了沉默。直至2008年11月下旬,在《财经》记者的第五次约访之后,万科总裁郁亮终于开口,详述了万科在这轮地产“拐点”中的整套想法和策略,也第一次回应外界关于万科的种种猜测。

  作为万科董事长王石的拍档、万科政策的具体执行者,郁亮称,他的原则是不做预期,随时应市场变化及时调整。但在记者看来,他在专访中对一年多来万科策略调整的这次完整回顾,已隐含着一个基本预期——市场还在向更深处调整。万科在考虑如何跑赢大市之前,首先要考虑的是如何生存的问题。

  万科的“自相矛盾”

  “早在2007年6月,万科就意识到,房地产市场可能会迎来‘拐点’。因为,这个市场已经变得不理性了。土地价格飙升,一些公司甚至按照房价涨幅,以五年后的价格计算拿地成本。万科为了取得土地,只得参与高价拍地。”郁亮说,“万科是一家经历过海南地产泡沫的公司,我们都感觉到这个市场要出问题了,只是没想到调整来得这么快、这么猛烈。”

  彼时,万科高层对此作出的一项调整,是将拿地权收回总部。而此前,万科各地区公司拥有宽泛的权限,可自行参与土地“招拍挂”。

  2007年9月,万科预料中的市场“拐点”,首先出现在深圳、广州等珠三角地区。郁亮表示,万科一直将“房屋批售比”作为制定调整策略的重要市场数据,这个数据过去并不为人关注。

  所谓“批售比”,即在一个区域市场上,月成交量与所有批准销售房屋的比值。万科将这一数字与公司内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比,以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。万科研究部专门负责统计公司分布的14个城市的相应数字。而根据公司的内控体系,一旦这两组数字的对比发出预警,公司就必须调整策略,即时反应。

  万科之所以在2007年10月底决定从金域东郡开始调低开盘价格,其原因就是发现深圳市场自2007年9月房屋批售比骤降,而同期万科销售也大跌。

  2007年12月9日,万科再度调低广州金色康苑的开盘价格,均价1.4万元/平方米,远低于宣传阶段的2万元/平方米的均价,也低于周边楼盘1.7万-1.8万元/平方米的售价。

  “尽管当时已经认识到市场开始调整,我们还不敢确定这是一次全国的调整,还是一次区域的调整,各地的调整幅度会有多深。与珠三角相比,环渤海的调整就显得十分滞后。所以,我们最初只对珠三角的项目进行了价格调整。”一年之后,郁亮告诉《财经》记者,万科做出价格调整的重要参数,便是该区域批售比所体现的房屋销售情况。最初的降价的确刺激了销售,成交量出现大幅回升,存货迅速下降。

  不过,令人不解的是,尽管万科高层已经意识到房地产市场“拐点”已现,仍然在2007年9月后,高价取得了多块土地。其中多个项目很可能出现亏损。例如,2007年9月,万科获得的福州福飞路项目,总地价27.2亿元,是一块价格偏高的土地。

  对此,郁亮表示,一方面,他当时尚无法料到此次调整幅度会如此之深;另一方面,作为一家股权比较分散的上市公司的高管,不仅要考虑长期发展问题,更要兼顾短期利益。

  “当时房地产公司如果不去拿地,股价就要下跌。不拿地,便没有项目,股东利润就受损。但只要在2007年拿地,注定要拿高价地。”郁亮说。

  万科的决策是在权衡各方利益之后作出的。万科与碧桂园、合生创展等家族型地产企业不同,与中海地产、招商地产等大型国有地产公司亦有差别,其大股东华润集团仅占股近15%。这一较为分散的股权结构,令万科逐渐形成一种较为民主、透明的现代企业管理体系。但另一方面,身为职业经理人的王石和郁亮,很难完全靠个人主宰公司的一切决策。

  “我们不能考虑太远的事情。我们的策略是,尽量快速地对当前市场情况作出及时的应变。”郁亮说,“万科将在未来根据市场情况,继续不断调整产品价格。”

  为更坏的情况做好准备

  10月27日,万科发布三季报,其三季度净利润为2.15亿元,同比下降13.4%。公告显示,净利润下降主要受计提了约5.35亿元的存货跌价准备的影响。万科是首个开始在财报中计提存货跌价准备的开发商。

  存货跌价准备,是指由于预计存货销售价格低于成本等原因,使存货成本不可能收回的部分。在会计处理上,应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取,并计入存货跌价损失。计提存货跌价准备,说明万科已经预期到一些在去年高价取得的土地项目可能出现亏损。

  公告显示可能出现亏损的项目有五个,分别是天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡以及北京金色城品。

  郁亮表示,对这些项目可能出现亏损的计算,是以项目成本价与其周边房价做对比得出的。“据我们测算,去年万科有十块土地价格拿得比较高。以后,我们也许还会公布计提存货跌价准备的情况。”

  三季报显示,这些项目的亏损,已影响了万科今年的利润。公告显示,受市场因素的影响,预计万科2008年度净利润无法达到限制性股票激励计划要求的15%增长这一指标,公司甚至不排除全年净利润下降的可能性。

  一位投行分析师向《财经》记者分析,万科公布计提存货跌价,可能是为未来下调利润作铺垫。当然,公布这一数字,亦显示出万科公司运作透明的一面。

  郁亮则强调,尽管上述项目很可能出现亏损,但万科仍是几家大公司中土地仓位(指土地储备和开发量之间的比例)最轻的公司。他表示,“万科拥有180个项目,销售额达500多亿元。即使去年的十块高价地均亏损,对万科的整体盈利也不会造成很大的影响。”

  收缩规模,平安“过冬”

  2008年夏天,一篇据称郁亮在松山湖内部会议上的讲话,在互联网上流传。这份讲话稿将万科主动降价的目的,描述为在楼市泡沫破灭前快速回笼资金,以便在市场完成调整后仍有机会主动出击。万科立即辟谣,并请公安机关立案调查。

  与郁亮的公开表态相比,一些业内人士宁愿相信,这份伪造的“松山湖会议讲话”,才是万科的真实策略。不过,万科现在的预计显然比讲话显示的还要悲观。

  2008年中期,面对急转直下的地产市场,万科做出另一项重大调整,即减少165万平方米开工面积。与降价一样,万科的这一调整,亦走在其他地产公司之前。

  8月,万科借中秋节促销之机,集中对长三角一带地产项目降价。10月公布的三季报中,再调减开工面积约110万平方米至570万平方米。

  郁亮表示,对于尚未动工的新项目,将尽量调整规划,延期施工;对老项目的二期、三期工程,则视其前一期的销售情况而定。前一期无法达到70%的销售率,下一期就不会开工。这是以销定产的策略。

  此外,一些已经开工的项目,由于存在滞销或潜在亏损的风险,也可能暂缓施工。金域东郡二期项目停工即属此类情况。

  金域东郡一期首开降价先河,但在首批售罄后,已很难继续在低迷市场中吸引买家。万科将与施工方协商解决赔偿问题。不过,已销售的项目,万科保证按期向业主交房。

  被万科视为标杆的企业美国帕尔特(PULTHOMES)集团在次贷危机后,也及时调整战略。退还了大量土地。对此,郁亮表示,美国土地买卖是合同出让制,退地损失的只是订金。在中国,退地程序十分复杂,很难操作。

  万科目前计划拿出一些土地,与其他开发商合作开发,以缓解压力,平摊风险。“严冬中,大家就要抱团取暖。”郁亮说。

  对于外界传言万科将伺机收购境况不佳的恒大地产,郁亮坚决否认。他说,万科目前不会考虑这类大型并购。“万科短期内没有任何大规模并购的计划。我们目前的战略肯定是,收缩规模,平安过冬。”

  与已经完全不再拿地的金地等公司不同,万科在2008年9月仍取得了五个新项目,其中四个属于股权合作。对此,郁亮表示,万科取得的项目多是在年初即接洽的项目,只是近期才签订协议,并不代表万科目前的策略。万科短期内绝不会再通过“招拍挂”的方式拿地,如果有非常好的项目,价格又十分低廉,万科依然会通过股权合作方式取得。

  过去,万科把自己的目标设定为跑赢大市,不断提升市场份额。在这次的“严冬”中,万科还算完成目标——前期率先降价及时回笼了现金,公司市场份额甚至有所增加,达2.7%。

  “但是,万科如今首要考虑的是生存问题。”郁亮说,“所谓生存问题,不仅是指要平安度过这个冬天,还要考虑春天到来的时候,我们还有没有发展的机会。”

  郁亮认为,房地产行业的整合一直在发生,但严冬期发生大规模整合的可能性不大。“房地产就像开饭馆,有关张的,就有新开的。那些借此时机进入房地产业的新生企业,对老牌企业的威胁可能更大。”郁亮表示。

  当问题接踵而来

  对于这一轮降价的发起者万科,业界对其降价策略有诸多分析,但基本上都视万科为主动降价者。

  一位投行人士表示,万科在2007年10月率先降价的直接原因,是进入三季度销售出现明显下滑,导致财报业绩压力。“万科知道市场是买涨不买跌的。但第一个降价的开发商,有可能从降价中获益。”

  另一家地产公司高层则认为,万科率先降价,既可回笼资金,令跟风降价的竞争对手陷于被动,又顺应了政府宏观调控的方向,做出一种压缩利润主动调整的姿态,这既是一张市场牌,也是一张政治牌。

  至2008年11月,“金九银十”幻想破灭后,尽管中央和地方政府陆续出台了一系列重振房地产市场的政策,但是所有的开发商都变得更加悲观。正如全国工商联房地产商会会长聂梅生所说,开发商的主动降价已演变为被动降价。因为无论如何降价,成交量始终回不来。开发商的资金链却日益吃紧。所以,包括万科在内的每一个开发商都在忧心生存问题。

  万科所面临的问题还没完。2008年岁末,伴随“4万亿”救市措施而来的,是大量兴建保障性住房的计划。业界普遍认为,三年9000亿元的保障性住房投资一旦落实,对万科这类以开发普通商品住宅为主的开发商,将形成巨大的冲击。

  SOHO中国董事长潘石屹曾表示,北京市一年的保障性住房供应量有10万套。而商品房成交量仅19万套。如果经济适用房、限价房等大量入市,势必对商品房市场,尤其是90平方米左右的普通商品房市场,形成直接冲击。

  万科的产品确以普通商品住宅为主。郁亮承认,万科目前建造的房屋中,有50%在90平方米以下,35%在90平方米至140平方米。但他认为,保障性住房的大规模投资须有一个合理的制度作为保障,保障性住房的定位是否明晰,将对房地产市场形成截然不同的影响。

  “保障性住房的户型、配套都应与普通商品房区别开来。这样两个市场才不至于互相冲击。例如,普通商品房的定义在90平方米以下,保障性住房的面积就应该更小。如果保障性住房能够准确地定位于低收入阶层并切实解决这一人群的住房问题,将推动商品房市场的发展。同时,也可以令商品房开发商不必承担过多的舆论压力。”

  但是,如果政府对保障性住房的定位不清晰,或者重走计划分配老路,将原本属于商品房市场的购买群体纳入到房屋分配体系中,房地产市场冲击在所难免。

  如今,一些地方政府的政策方向,正朝着不利于房地产企业的方向发展。北京市副市长陈刚不久前表示,将会以限价房解决部分公务员的住房问题。

  问题接踵而来,如今的万科正面临着比创业期更大的挑战。在此情况下,万科又将作出什么样的调整?王石和郁亮的选择,不仅决定着中国市值最高的房地产企业的未来命运,也受到地产同业们的高度关注。

  郁亮说,万科如履薄冰。

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