德思勤研究:深圳楼市何时触底?

  自去年10月份以来,中国房地产市场陷入了普遍的观望态势,并导致了商品房成交量的大幅下滑,深圳的房价也应量跌而下降。

  经过将近1年的楼市下行,对于大多数的地产从业者(没有经历过94年、98年我国的房地产熊市)很是茫然,市场的博弈双方消费者和房地产开发商都在嘀咕和猜疑:这个熊市要等何时结束?房价下跌的底在何方?

  1. 深圳楼市持续低迷10年未见

  自2006年始,深圳连续2006、2007两年的房价上涨,在全国70个大中城市的房价上涨排行榜中,深圳一直名列前茅。

  房价暴涨让老百姓怨声载道,政府也三令五申地不断出台调控政策,终于在07年末让房价开始跌了。自去年10月份以来,中国房地产市场陷入了普遍的观望态势,并导致了商品房成交量的大幅下滑,深圳的房价也应量跌而下降。

  以前深圳楼市的观望时间,大多年份一般是调控政策出台后的两、三个月,即便是2003年非典时期,楼市的低迷延续了三、四个月时间。可以说,这种市场疲态的时间周期之长,至少是从1998年房改以来的10年间前所未见的。

  2. 楼市有涨就有跌

  (1)按照经济周期理论:经济理论将将经济周期分为四阶段:繁荣、衰退、萧条、复苏。

  (2)经济周期的特点是国民总产出、总收入、总就业量的波动,它以大多数经济部门的扩张与收缩为标志。

  (3)经济衰退的普遍特征:消费者需求、投资急剧下降;对劳动的需求、产出下降、企业利润急剧下滑、股票价格和利率一般也会下降。

  楼市作为经济中的重要一个环节,同样须遵循经济周期规律。深圳楼市也会经历繁荣、衰退、萧条、复苏这四个阶段,从1998年起深圳楼市开始快速发展,特别是到2006、2007年的繁荣,房价连续上涨,进入2008年以来,衰退过后是萧条,体现在房价下降,成交量萎缩,消费者观望,房地产企业开始收缩战线,不再大规模地在全国拿地,而且,其他部门的资金也逐渐从房地产部门退出,房地产部门开始收缩,房地产行业需要调整,通过调整市场回归理性,逐渐实现楼市复苏。因此从经济周期的角度来,深圳楼市有涨就有跌是经济周期的一个表现。

  价值规律告诉我们,价值决定价格,价格围绕价值上下波动,因此,深圳房价上涨不是一气冲天没有上限地疯涨,同时房价下跌也不会没有底,一直地往下狂跌,房价的涨跌是围绕价值上下波动的。那么房价其所依赖的价值在哪?就在于房屋本身建筑价值加上房屋所处的区位价值。供求关系只能影响短期波动,而决定长期房价走势的仍将是物业固有价值。

  3.楼市10年上行,下行尚需时日

  1998-2007年深圳楼市经历了连续上涨10年的繁荣期,本次下行经历衰退和萧条期,应该是对于10年上升浪的调整。

  深圳楼市的调整,一是要挤出2006年、2007年的投机炒作泡沫成分,体现在热钱的急退,炒房者急抛售手中的房源;二是要消化存量,截止到2008年7月31日,深圳市还有可售新房51342套,可售面积518345平方米,如果按照正常的每天销售200套的速度来计算,那么消化完这些存量还需要250多天;如果按照目前的消化速度则要2—3年。三是市场参与者各方的适应调整,开发商对市场变化的反应、适应、回应都是需要时间的,比如价格策略的制定以及跟进;而购房者也在与开发商进行博弈,要么就是观望,要么就是调整购房计划。市场信心的低迷无疑会给房地产行业的调整蒙上阴影。因此,深圳楼市下行的调整还是需要时间的,对此,开发商要有做好持久战的准备。

  4.楼市调整原因分析

  在深圳楼市走下行通道现象的背后,是由哪些因素造成的呢?是购房者的住房需求已经得到满足不再买房从而导致成交量大跌,房价大跌?是购房者开始理性地在观望等待同时期待开发商更进一步地降价?是去年的投资和投机过热形成了房地产市场泡沫而现阶段处于回落、调整、挤掉泡沫的环节?是股市大跌的传导作用到房市从而形成效应?更或者是国家的宏观调控政策实施到位,银根紧缩的金融政策使然?再不就是以上各种因素的综合?德思勤认为,深圳楼市的降价不是一个孤立和独立的事件,它与深圳市的经济社会发展、全国的经济形势、全球的经济走势都紧紧地联系在一起,根据德思勤的观察分析,深圳楼市的降价原因主要有以下五点。

  4.1 全球经济环境的恶化改变了投资者的投资预期

  一方面,持续恶化的次贷危机不断侵蚀美国经济基本面,使美国成为世界经济最大的不确定因素,尤其是7月份爆出的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)危机,引发美国次债危机的第二轮冲击波,次贷危机正发展成上世纪30年代“大萧条”时期以来“最严重的金融震荡”。随着危机的扩散,与美国金融联系密切的西欧、日本和加拿大等发达经济体的增长速度也将显著放缓,并远远超于市场的预期。

  另一方面,全球的石油和粮食价格不断上升,国际石油价格从2007年1月的50美元/桶到2008年7月初攀到最高的147.18美元/桶,粮食价格也不甘示弱,2008年4月17日,作为全球大米价格基准的泰国大米竟达到每吨1000美元的历史性高位,短短四个月涨了三倍。联合国粮农组织警告,今年将有 36个国家面临食物短缺问题,并初步预测,粮食高价态势至少持续10年。这就为原本不确定的全球经济雪上加霜,改变了很多投资者的经济预期,使得他们把投向房地产的资金撤出,转而投向其他领域。

  4.2 国内经济增长放缓压缩房价上涨空间

  金融(次贷)危机、能源危机与粮食危机在全球掀起的惊涛骇浪再一次提醒人们,任何国家或者地区已不能和世界经济完全脱钩。显然,中国经济也不例外,也难以独善其身,既面临着对外出口的严重衰减困局,又承受着国内高扬的通货膨胀问题。国家统计局7月17日出炉的上半年GDP增长10.4%、CPI上涨7.9%的数据,再一次印证了中国经济增长放缓的事实。而这一事实在短期内很难改变。

  在这样的情况下,拉动经济发展的三架马车中的外贸和消费两架马车已经乏力,因此投资这架马车会有很大的空间,但是由于国家为了控制流动性过剩实行紧缩的金融政策,投资会收到严格的限制,从而使得房地产的投资前景仍然不容乐观,从目前来说房价上涨的空间有限。

  4.3 银根紧缩政策令楼市观望情绪加剧

  自从去年实施9.27第二套房贷政策以来,政府针对楼市的金融政策就不断在加紧调整,在2008年上半年,央行就进行了5次上调存款准备金率,最后一次在6月更是一改以往的调0.5%的幅度,上调了1%的幅度,从而使得人民币存款准备金率达到17.5%的高度。银行信贷资金的减少,再加上股市中地产股的表现不如人意,一路下跌,使得资金密集型的房地产行业融资更加困难,开发商由去年的“土地为王”转为“现金为王”,都感觉到了资金的瓶颈压力,不得不降价加快项目的销售促进资金的回笼。而随着深圳房价不断走低,一些高位入市的购房者所购物业已大幅缩水,有的损失甚至超过了首付,沦为地地道道的负资产。在这样严峻的金融政策背景下,原本打算入市的购房者只能持币观望了。

  4.4 热钱的急退给楼市降温

  广东省省情调查研究中心的一份报告指出,广东省中资金融机构2007年累计净投放现金1701.3亿元,占全国的51.5%;比上年多投放340.3亿元。而深圳仍为广东省内现金投放的主要地区,累计投放现金占全省的78.8%,算下来深圳的现金投放占全国的四成。因此2007年这些现金的投放对深圳的楼市有推波助澜、煽风点火的作用,房价的飙升也是不可避免的了。但是随着美国次贷危机、高油价高粮价的影响,以及国内的通货膨胀、银根紧缩的作用,2008年上半年,热钱开始从深圳楼市退出,房价的上涨没有炒作的空间,于是纷纷从高位跳水,楼市不仅降温了而且开始寒冷了。

  4.5 楼市信心的锐减造成目前行业的不景气

  深圳楼市从去年的高位下落,一直到今年上半年的持续低迷,成交量萎缩,打击了很多市场参与主体的信心。开发商为融资而四处奔波,或上市,或增发,或向银行贷款,或合作开发,而购房者担心自己所购买的房子迅速缩水,变成负资产,迟迟不敢入市,造成每天的新房成交量从200套,下降到100套,再下降到几十套。这些说明了深圳楼市的信心在消退,而信心是市场的死穴,信心不振,楼市难振。

  5. 深圳楼市底在何方?

  5.1 何时跌到底?

  在探究深圳楼市何时跌到底之前,我们不妨看看其他国家地区楼市的周期变化情况:

  美国:美国前两次房地产下降周期:在第一次下降周期中,从1979年第一季度的房地产价格波峰跌至1982年第三季度的房地产价格波谷,历时3年半时间,在第二次下降周期中,从1989年第三季度的波峰跌至1995年第一季度的波谷,历时5年半时间,而美国这次次贷危机调整有1年多了,预计美国楼市还在调整。

  英国:地产周期仍然良好,仍然是升8回4,例如1983年至1990年上升8年回落4年,到1994年又再上升8年,至2003年回落4年,即2003、2004、2005及2006年,然后又再上升,平均8年上升一倍,4年回落25%后又再上升。

  香港:1997年,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右,给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年,下跌过程达6年,至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

  日本:日本为10年,6~7年上升期,3~4年下滑期(金融危机、经济危机除外);

  台湾:台湾地区5~6年为一个周期,其中4年左右为上升期。

  从以上可以看出来:美国房价下跌期限是3.5-5.5年,英国是4年,香港是6年,日本为3-4年,台湾为1-2年,综合起来楼市的熊市是4年左右。反观深圳这次的楼市调整,估计也要3-4年,原因为:一是国家的宏观调控政策在逐步地细化,今年下半年仍会实行从紧的金融紧缩政策;二是按照奥运城市的经验,举办奥运会的下一年房价会回落,明年的楼市仍然不乐观,还会在下跌,但是2010年后估计会回升,深圳的楼市也会受此影响;三是深圳今年的新房成交量经预测会回到10年前,以往的市场存量还需要3-4年的时间来消化。

  5.2 底在何方?

  房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是 3∶1。美国目前的比例是3∶1,日本则是4∶1。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在4~6倍之间为合理区间。

  我们再来看看深圳的房价收入比,如表4所示,深圳的一个三口之家买90平方米的商品住宅所需要的总价与他们的可支配收入的比较就为房价收入比,根据深圳统计局和深圳国土与房屋管理局的数据,1997-1998年的比例在3-6倍之间,属于比较理想的合理范围。

  1999-2004年的房价收入比在6-7之间,属于可以接受的范围。但2005-2007年房价收入比快速上升,2007年更是达到了17.04,而香港房地产市场在1997年跌落之前,房价收入比大约是14∶1。 在这样的情况下,深圳的楼市的泡沫太大了,房价没有理由不跌。

  为了探究房价下跌的底在何方,我们需要推出深圳的房价收入比什么时候会在6倍以下,根据深圳的GDP年增长率在15%左右,假设以后每年人均可支配收入的增长率也在15%,同时再假设从2007年起商品住宅的均价每年下降10% ,那么我们推出在2011年深圳的房价收入比是5.68,回归属于1999—2004年间深圳的房价收入比的低值范围,其对应的房价为9270元/平方米。有了合理的房价收入比,才会有市场成交的基础。因此从理论上,深圳房价的调整期或有3-4年的时间,比07年商品住宅均价14129元/平方米,或有 30%的跌幅,距目前深圳商品住宅均价或有2000元/平方米左右的下降空间。

  但这只是一个理论上具有假设前提的推算,如果市场调整用急跌方式来“空间换时间”,今后每年商品住宅的均价每年下降大于10%,则熊市结束或会提前到来。事实上,2005年开始的宏观调控到现在逐渐见成效,为了稳定房地产市场,防止大涨大跌,政府未来可能会出台一些利好的土地、金融、交易费、税收等方面的 “救市”政策,为楼市的复苏提供回暖的政策环境。而且,深圳作为1400多万人口的特大型城市,其住房的刚性需求将长期存在。随着价格的下降到位,市场环境的回暖,市场成交量的稳定回升,购房者的信心会重新复原,“买涨不买跌的市场行为,会导致其结束观望,及时入市,深圳楼市真正的大底或将提前出现。

  5.3 路在何方?

  2008年上半年深圳市生产总值3532.88亿元同比增长10.5%,预计全年的GDP增幅仍然会在两位数。而且,从过去的经验看,深圳市多年的GDP增幅超过15%,表明了深圳经济的稳步增长,这会带来一系列良性反应:产业升级、就业人口增多、居住需求激增。从大的经济环境来看,深圳楼市还是比较有利的。另外,现在深圳工作的骨干人群,大多出生在上世纪80年代前后。这些人目前正值结婚购房的高峰期,他们将成为推动深圳楼市发展的主力军。一旦时机成熟,这些积累已久的刚性需求必将报复性反弹,导致市场购买力集中爆发。

  令房地产市场信心翻转的因素有以下几个:国家上半年经济运行稳健,下半年经济总量均衡与政策运行稳定都可期待;美国次级债危机对于中国金融的影响处于可控范围;中国房地产市场的需求面稳定也算存在,并未有一夜间消失的可能。况且,房地产行业已培养出了若干运行基本面良好、经营相对稳健的领头企业,它们的自我调控能力胜出一般人的想象,特别是深圳的全国大型房企占的分量最多,如万科、金地、招商等,他们经过了市场的锻造,有很强的市场敏感性和适应性,会引领深圳其他房地产企业走出目前的困境。再加上市场经验证明,信心低迷从来都不会持久,因此,信心的翻转随时可以期待。所以,无论开发商,还是购房者,更或是房地产行业的从业人员,都应该树立起对市场的信心,对关联一百多个行业的行地产行业充满信心,看不到这一点,提不起信心,就难以挺过行业的调整期。

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