光大证券:房地产已形成“囚徒困境”

  我们看到,本轮降价从某种意义上来说,形成了开发商对地方政府的倒逼,而地方政府将采取的措施则使双方进一步陷入“囚徒困境”。

  8月起,部分一线公司如万科、恒大、世茂等率先发起新一轮降价,长三角成为本轮降价的风暴中心,部分项目甚至出现了近30%的降价幅度,但我们也看到,降价对销售回款产生了一定的推动作用。与3月份对万科降价反应截然不同的是,此轮降价引起了业内多家一线开发商的跟进,开发商开始主动调整价格以回笼资金。

  重点城市8月房地产成交情况

  长三角仍然低迷甚至有更进一步恶化的趋势,而万科等一线开发商将长三角作为8月以来降价促销的重点区域,也是对近几月该区域市场运行情况的正常反应。环渤海区域市场则较平稳,珠三角的深圳在8月的最后两周成交量呈底部回升的态势,而广州6-7月成交量也已回升接近07年上半年的月均成交量。珠三角先于全国调整,无论调整时间和空间上都相对比较充分,目前该市场已有跌势放缓的迹象,不排除未来房地产市场复苏时领先全国市场的可能。

  大开发商新推盘量及销售情况:万科表现突出

  8月,四大开发商中,万科明显增加了新推盘的量,与前述的促销项目降价策略显然是一致的,而其他3家开发商则在新盘推出上较缓慢。多家大型开发商均计划在9-10月增加新盘量,届时,市场可能会面临更严峻的竞争格局。

  土地市场:出让继续延缓

  受住宅销售市场低迷的影响,我们所跟踪的一线城市政府在8月继续延缓土地的出让,这样的政策取向,与我们在本报告前述的政府在“囚徒困境”的博弈中所可能采取的措施是一致的。根据1-8月的推地情况判断,一线城市的土地出让极有可能无法完成计划,这也意味着未来房地产市场回暖后,住宅的供应仍然会出现偏紧的局面。

  多个城市出台托市政策,但我们认为作用有限

  出于地方财政收入及稳定市场和金融安全的考虑,多个城市出台了托市政策。但我们认为,这些政策对激发需求的作用远不如开发商降价来得直接。因此在购房者预期房价仍有下降空间的情况下,这些政策很难发挥预想的效果。

  对市场现状及未来的总体判断

  我们看到,本轮降价从某种意义上来说,形成了开发商对地方政府的倒逼,而地方政府将采取的措施则使双方进一步陷入“囚徒困境”。

  对宏观经济不确定性、开发商后续几个月将大量增加供应进而售价可能继续下降的预期仍然存在。我们认为,购房者整体的观望情绪难以因为部分开发商的降价得到根本缓解。预计9-10月成交量与7-8月比虽然能有所放大,但显然无法实现“金九银十”,有可能出现的格局是“价跌量略增”。

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