德思勤研究:深圳楼市的“跳水冠军”

  整个深圳楼市08年上半年的销售成绩仍然不理想,销售的僵局还没有打破,房价的跳水行为还在发生,购房者却还是在观望。

  2008年的上半年,深圳楼市在低迷徘徊中前行,为了打破僵局,加大成交量,加快项目资金的回笼,防止资金链的断裂,开发商纷纷降低价格销售,在市场上卷起了“降价风”和“打折优惠风”,那么谁是深圳楼市“降价风”的始作俑者?房价不断往下跳,谁是深圳楼市的“跳水冠军”?

  1. 2008年上半年深圳市楼市综述

  1.1 房地产市场供大于求

  在新房的供给方面,2008年上半年深圳无论是预售面积还是预售套数与去年同期相比都有了增加,具体体现在:批准商品住宅预售面积257.44万㎡,同比2007年上半年上涨了6.3%;批准预售套数共25175套,同比上升了5.46%。如图1和图2 所示。

  在新房的需求方面,主要从成交量上看,2008年上半年,深圳市商品住宅成交面积154.25㎡,同比下降54%。从图3看出,从2、3月份开始,呈逐月上升趋势,六月份略有下降。

  2008年上半年,深圳市商品住宅成交套数共17045套,同比下降48.8%。从图4可知,春节长假期间,2月份697套的成交量仅为去年同期的 11.92%,市场明显低迷,整体延续了去年第四季度以来的下降趋势。3月份开始,市场开始大规模的“破冰”行动,市场开始回暖,成交量明显上扬。5月份由于春交会的举行以及各大商家促销行为,销量十分可观,共成交4779套,超过去年5月成交量,回到去年年中水平。3月、4月、5月环比上涨 196.99%、70.29%、35.57%。而6月份由于连续的暴雨天气和“5??12”汶川大地震的影响,使得成交量再次下滑,环比下降34.5%。

  二手市场受一手市场低迷的影响,市场严重萎缩。2008年上半年,深圳二手房市场成交总套数为19520套,同比下降63.5%。总成交总金额112.4 万,同比下降55.3%。二手房均价降幅不明显,价格反应相对于一手市场较为滞后。使得目前市场主流的刚性需求流向一手特价、低价房。

  今年上半年深圳市的商品房在建规模有所增加,商品住宅供应的面积和套数比去年同期都有所增加,但是成交量却下跌了50%左右,呈现了供大于求的状况,这是因为自从去年的高房价到今年上半年房价的持续下跌,使得购房者不敢贸然入市,都在理性地等待着房价的进一步下跌,由于存在着这样的心理预期,市场的真实需求被压抑着,没有释放出来,因此市场的观望气氛比较浓厚,市场交易呈现低迷的状态。

  2. 谁在领跌深圳楼市?

  2.1楼盘销售情况

  在市场交易低迷的状况下,深圳市上半年的楼盘成交量不是很理想,根据德思勤数据库监测的56个楼盘来看,据不完全统计,截止到2008年7月18日,销售率在前十的楼盘中有9个集中在关外的龙岗区和宝安区,其中龙岗区有5个,宝安区有4个,销售率较好的是龙岗的景和园、万科城三期,也只是刚超过80%而已;销售率在70-79.99%之间的有5个,占监测总楼盘的9%;销售率在60-69.99%之间的有4个,占监测总楼盘的7%;销售率在 50-59.99%之间的有7个,占监测总楼盘的12.5%;销售率在40-49.99%之间的有7个,占监测总楼盘的12.5%;销售率在 30-39.99%之间的有10个,占监测总楼盘的18%;销售率在20-29.99%之间的有11个,占监测总楼盘的20%;销售率在 10-19.99%之间的有5个,占监测总楼盘的9%;销售率在10%以下的有5个,占监测总楼盘的9%;从以上可以看出,销售率在50%以下的楼盘有 38个,占监测总楼盘的68%,另外截止到7月31日,深圳市还有可售新房51342套,可售面积5518345平方米,因此,今年的下半年,深圳楼市面临的销售压力仍然很大。

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