居民房价收入比远超国际水平

  居民房价收入比远超国际水平——“有购房打算但房价还是太贵了”

  编者按:不少专家认为,未来一两年楼市将有更大的调整,但具体时点尚难判断。在当前经济环境下,季节因素对楼市的提振作用微乎其微。一面是居高不下的房价,一面是寥落惨淡的成交。种种迹象表明,近一年来买卖双方博弈而凝成的楼市坚冰难以在近期被打破。不少专家认为,未来一两年楼市将有更大的调整,但具体时点尚难判断。在当前经济环境下,季节因素对楼市的提振作用微乎其微。

  “金九银十”或成泡影

  “‘金九银十’只是一种销售说法,目前完全看不出这种迹象。”一家开发商有关人士在谈及短期楼市时表示不抱太大希望。

  7月以来,一些大中城市的楼市成交量继续下降。以北京为例,继7月份出现逾30%的环比降幅后,8月份全市商品住宅成交4658套,共525309平方米,环比继续下降25.2%和32.6%.

  很多人表示,虽然有不少楼盘打折促销,但仍会继续观望。“虽然有购房打算,但目前的房价还是太贵了。”在事业单位上班的李先生表示,按照目前的北京房价,在五环内购房月供要占到自己收入的一半以上。

  另一位购房者则表示:“有的楼盘三年前卖4000元每平米,2007年最高涨到了17000元,现在降到15000元,你说开发商还有多大利润和降价空间?”

  客观地讲,房价过高是买方观望的主要原因。按国际惯例,居民房价收入比一般为4-6倍,但对北京、上海等城市的大多数人来说,这个指标早已超过了10倍。

  有业内人士认为,买涨不买跌的心态同样是买方观望的重要原因。比如亚洲金融危机后,香港房地产市场累计跌了70%,但百姓还是不愿意买。直到前两年经济好转以及住宅供需情况发生变化后,香港楼市成交量才逐步攀升。

  开发商对降价有疑虑

  尽管成交惨淡,但除了深圳等极个别城市,全国楼市目前降价幅度并不明显。据亚豪机构统计,8月份北京共有23个新盘入市,总均价为每平方米13584元,与7月的13051元相比,环比上涨4.1%.

  “目前的房地产市场是典型的滞胀。”全国工商联房地产商会会长聂梅生日前在参加博鳌房地产草原行论坛时认为,受翘尾因素影响,2008年的房地产投资增速不会很低,但成交量下滑明显,市场已形成供给远远大于需求的情况。1-7月份全国房价同比上涨7%,未来几个月涨幅一定会继续下降。

  对不少开发商来说,目前尽管资金紧张,但降价是绝不情愿去做的一件事。北京某地产公司副总认为,在当前的形势下,降价5%、10%起不到明显效果,反而可能在利润上得不偿失,更大幅度降价则有可能引起已购房者不满。而且,如果降价后楼盘一下子销售过快,造成销售脱节还会引起银行对风控方面的关注。

  近期也有一些楼盘降价幅度较大,如南京主城区的世茂滨江最低折扣为7.5折,每平方米单价由昔日最高的1.7万元降至1.1万元。万科在上海的8个楼盘平均降价幅度也超过了10%.

  华远集团董事长任志强认为,开发商的冬天尚未到来,目前只能算是“深秋”。上半年,全国房地产业到位资金2.2万亿元,完成开发投资1.5万亿元,开发商手中还有至少8000亿元。如果2008年销售收入减少20%即减少6000亿元,开发商还过得去。但未来如果宏观经济形势持续严峻,房地产业的冬天可能会来临。

  地方政府调控略松

  与中央丝毫未放松的房地产调控相比,一些省市陆续出台的政策开始显示出微妙变化。如西安市政府规定,2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额,分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

  长沙日前也出台规定,变房屋实补为货币补贴,对该市具备经济适用房购房资格者补贴8万元。分析人士认为,此举除继续落实保障性住房政策外,更有助于提升成交量,活跃住宅市场。

  一家开发商有关人士说,房地产业是财政收入的大头,地方政府不希望房地产投资放缓。地方政府除了出台直接政策外,还可以通过提前发销售证、争取土地供应等方式给予扶持。

  但聂梅生认为,地方政府的腾挪力度依然有限,因为其无法绕过中央对银根和地根进行收缩的政策。7月份,全国土地购置面积、开发面积和新开工面积三项指标,环比均出现两位数下降,说明这轮地产调控还是相当严厉的。

  与美国等发达国家不同,我国房地产市场是以增量市场为主。对于调控房价,除了在需求端外,还应在供给端增大住房有效供给。从这个角度讲,开发商保持一定的开发投资速度是必要的。SOHO中国董事局主席潘石屹认为,目前开发商最大的困难是缺钱,如果货币政策适度放松,或者在税收方面对土地交易税、增值税进行调整,对开发商已经足够。在未来1-2年内不看好国内房地产市场,但长期来看则前景光明。

  中国企业海外发展中心主任孙飞则谈到,目前房地产业95%以上的金融类资金来源于商业银行,这个比例是不合理的,既加大了银行风险,又导致房地产融资渠道匮乏。未来应建立“银行+信托+证券化+资本市场+PE”的多层次融资渠道,其中信托和证券化应是主流融资渠道之一。

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