山坳上的地产 | 绿地还未走出谷底

观点网 从目前业绩看，绿地在化解地产“旧伤”的同时探索新路。

4月28日晚间，绿地控股披露了2024年业绩情况。从数据看，2024年营业收入2406.4亿元，同比下滑33.2%；归属于上市公司股东的净利润-155.52亿元，同比下滑62.75%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-136.86亿元，同比下滑33.68%。

营业收入变动是受行业低迷影响，绿地控股的房地产结转规模、基建产业营收规模同比均有较大幅度下降，这是其两大核心业务。

利润下滑体现这两年绿地不断化解地产“旧伤”。在2023年，绿地曾计提百亿减值，2024年继续计提较大额度减值和信用损失。

从目前看绿地仍在爬坡路上，报告中披露，根据会计准则和公司执行的会计政策，绿地对按照相关规定计提减值和信用损失，影响该公司2024年度合并报表利润总额减少85.09亿元。

继续计提减值

报告期内，房地产行业仍然低迷，绿地控股房地产项目共结转收入1062亿元，比上年同期减少42.44%，占主营业务收入比例为45.19%，毛利率13.07%，同比下降2.80个百分点。

数据来源：企业公告、观点指数整理

基建业务也在下滑，全年实现营业收入1071.51亿元，同比下降26.45%，毛利率4.7%。截至2024年12月31日，绿地控股大基建板块在建项目总金额为6652亿元，其中房屋建设业务4760亿元，占比72%；基建工程1559亿元，占比23%。

期内，基建业务新签合同1500亿元；沿太行高速安阳段、沪陕高速扩建工程等7个高速公路项目通车，南京云锦博物馆、曹娥江清风船闸等重大工程交付；推进南京地铁11号线、京杭运河谏壁船闸、塞内加尔3800套住房等重点工程。

绿地控股2024年录得的其他收入（金融、消费）为303.49亿元，同比下滑23.86%，毛利率为5.17%。

利润受多方面影响。报告期内，绿地控股投资收益-17.58亿元，比去年同期减少36.77亿元，主要原因有：受市场持续下行、公司加快盘活去化等因素影响，年内处置长期股权投资产生的投资收益同比减少19.74亿元，股权变动涉及剩余股权按公允价值重新计量产生的利得同比减少10.32亿元；债券回购利得同比减少8.54亿元。

资产减值带来的影响是最大的。根据会计准则和公司执行的会计政策，在资产负债表日，绿地控股对应收账款、其他应收款、预付账款、存货、贷款、固定资产、长期股权投资和商誉等进行减值测试和账龄分析，并按照相关规定计提减值和信用损失。

2024年度，绿地共计提各类信用减值损失22.18亿元，其中计提坏账损失20.97亿元，主要包括：应收账款计提坏账损失12.62亿元，其他应收款按新金融工具准则“预期信用损失”三阶段模型计提坏账损失8.62亿元。

报告期内，因房地产、基建市场尚未走出困境，绿地控股计提资产减值损失62.91亿元，其中计提存货跌价损失52.81亿元，计提商誉减值损失8.43亿元。计提资产减值准备及信用损失影响该公司2024年度合并报表利润总额减少85.09亿元。

值得关注的是，2023年，绿地就曾计提资产减值损失137.72亿元及信用减值损失12.5亿元，致该年度利润大幅下滑。

另外，绿地亦披露了2025年一季度情况，一季度实现营业收入356亿元，地产完成去化金额121.4亿元，实现回款103.4亿元；基建累计新签合同419亿元。

地产谷底爬坡

绿地集团于公告中指出，2024年前三季度，楼市短暂复苏后依旧动能不足。而在9月26日中央政治局会议首次明确表态“促进房地产市场止跌回稳”后，叠加存量房贷利率下调等利好消息，市场信心提振较为明显，四季度房地产市场取得了阶段性的止跌。

总体而言，全年房地产市场行情仍然较为低迷。

这也体现在绿地控股的销售上。观点新媒体获悉，在房地产方面，绿地房地产项目业态主要包括住宅和商办两大类。住宅项目开发完成后基本用于出售；商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。

从房地产项目销售情况看，2024年，绿地控股实现合同销售面积654万平方米，比上年同期减少38.2%；其中住宅占比59%，商办占比41%。

实现合同销售金额639.26亿元，比上年同期减少42.7%，其中住宅占比50%，商办占比50%。

数据来源：观点指数整理

从图表中可以看出，在近几年房地产整体市场压力下，绿地控股销售额在2021年后开始大幅下降，之后逐年下滑。

销售下滑的原因在于，2022-2024年，绿地控股新增初步项目（包括数量、权益土地面积和权益建筑面积等）出现断崖式下降，几乎依赖存量项目维持运营，直接导致可售项目断档。

值得关注的是，近年来伴随市场触底，绿地控股重启拿地。

在新增项目方面，2024年，绿地控股新增房地产项目储备2个，土地面积15.75万平方米，权益土地面积9.77万平方米；计容建筑面积16.92万平方米，权益计容建筑面积10.82万平方米。

据了解，在拓展增量业务方面，绿地依托自身产业链优势，整合外部资金资源，以小股操盘、新型代建、不良资产重整等轻资产模式，积极拓展增量项目。比如与天津城投等地方平台公司开展合作，落地了天津国展东B区项目、双港工业项目等；打造城市建设运营集成服务平台，落地了泰州姜堰、无锡刘潭等一批代建项目。

2025年以来，绿地控股的销售情况趋于稳定，项目获取有所增长。

2025年1-3月，绿地控股新增房地产项目储备3个，分别为黑龙江牡丹江市gp2025-01地块（拥有该项目100%权益）、天津津南国展东B区首期住宅地块（拥有该项目40%权益）和天津津南国展东B区首期商业地块（拥有该项目10%权益），土地面积合计11.64万平方米，权益土地面积7.77万平方米；计容建筑面积19.98万平方米，权益计容建筑面积10.52万平方米。

此前，一位接近项目人士对观点新媒体透露，在国展东B区项目上，高周转的住宅销售性业态，绿地股权比例相对较高，但不是绝对控股的比例；需要运营周期的持有型部分，绿地则是小股操盘负责长期运营，更多依靠国资的资本和资源，绿地在其中发挥房地产、基建的主业资源及运营能力。

根据该公司最新披露的一季报情况，2025年1-3月，绿地控股实现合同销售面积151.3万平方米，比去年同期增长18.5%；实现合同销售金额121.43亿元，比去年同期减少8.2%，体现出继续“以价换量”。

新业务模样

在突破增量方面，绿地控股于报告中提及，一方面是积极提升老赛道，依托自身产业链优势，整合外部资金资源，房地产以相对轻资产的模式，基建产业通过创新合作方式、拓展新领域项目，落实一批新的增量项目。

据了解，近年来，绿地集团持续拓展代建业务新赛道，陆续获取了无锡星澜云邸、佛山建投·绿地璀璨天城、常熟琥珀澜庭、广州绿地城、南京睦和·睦水香邻、泰州姜堰阳光·梧桐雅居等代建项目。

另一方面，全力开辟新赛道，依托现有业务基础和资源条件，进一步开拓若干协同性、带动性较强的增量业务，培育新的增长点。

观点新媒体获悉，于2024年，绿地新赛道方面包括成立绿地医疗产业集团，并与迈瑞医疗、GE医疗等头部企业开展合作。

比如绿地医疗产业集团是依托绿地集团旗下产业内容、空间场景及供应链，加快血液透析中心、医疗综合体、医疗医药产业园等项目筹建落地，进一步完善医疗产业业务布局。

据了解，绿地控股新赛道定下了“四小龙”业务，分别为能源产业、新能源汽车出口业务、旅游产业和大宗贸易。

其中，在新能源汽车出口业务方面，成立绿地新能源汽车出口业务平台，制定三步走战略，加快打通整车出口链路，包括与上汽、奇瑞等国内主要车厂建立合作关系，签约一批重点车型出口合同。

另外，与中东、东南亚、中南美洲等目标市场的下游企业达成采购协议，并加快推进海外售后服务布局。

于4月28日，绿地集团与全球多家知名企业——阿联酋本奥米尔集团、阿联酋元初中东集团、马来西亚亚洲科技愿景集团、墨西哥尼罗克集团、东帝汶费舍太平洋发展集团成功签约，在整车出口、自用集采、组装厂共建、维保服务接入等方面达成合作，推动中国新能源汽车出海。

山坳上的地产 | 跨越地产分水岭高处的山坳。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。