北京朝阳“百亿地王”一轮游 中建智地、金茂、越秀联合体底价拿下

观点网 4月28日，北京土地市场迎来一次重磅竞拍，此次出让地块起始总价126亿，刷新朝阳地价纪录，成为新朝阳地王，吸引了众多房企关注。

地块在开拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝阳城发、招商、中海等6家实力雄厚的房企或联合体报名，但最终似乎只有中建智地联合体报价。

因此，竞拍的激烈程度也远远匹配不上关注的热度，从结果来看，经过一轮报价之后就被中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿拿下，成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地单价最高纪录。

上述组团地块为北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块。据过往资料，地块分别位于平房乡黄衫木店和孙河，总土地面积148302.262平方米，建筑控制规模≤282735.7平方米。

具体来看，2107-01、02、03地块位于平房乡。

其中，01地块为R2二类居住用地，用地规模3.007万平方米，建筑规模7.81万平方米，容积率2.6，建筑控制高度80米；02地块为托幼用地，用地面积5253平方米，建筑规模4727平方米，容积率0.9；03地块为R2二类居住用地，用地规模5.42万平方米，建筑规模14.11万平方米，容积率2.6，建筑控制高度80米。

另外，2902-73地块为位于孙河的商办用地，用地面积5.87万平方米，建筑规模5.87万平方米，容积率1.0，地块起始价为64100万元。

从区位上看，平房乡2107-01、02、03地块地处东四环与东五环之间，坐落于朝阳北路北侧，西侧紧邻北京知名的豪宅区星河湾。

生态资源方面，东侧紧邻朝阳区平房公园，地块北侧一街之隔是京城森林公园（东西区），西侧则是星河湾生态公园以及儿童主题公园。

此外还临近地铁6号线青年路站和朝阳大悦城，民航总医院、星河实验小学、北京市第二中学朝阳学校、中国传媒大学附属小学等分布在周围，地块周边商业设施齐全、生活配套丰富，可谓是“黄金地块”。

但是，地块背后也存在着不小的挑战。

首先是平房乡地块与孙河组团地块的强制捆绑，根据有关文件说明，孙河组团土地储备项目2902-73地块B4综合商业金融服务业用地，需与平房乡2107-01、03地块（R2二类居住用地）同步实施、同步竣工验收。

其中2107-02地块为A334托幼用地，建设后无偿移交相关部门。2107-01地块位于R2二类居住用地内，地上需配建用地面积不小于300平方米的开闭站，同样不出让，需由竞得人建设后无偿移交电力主管部门。

此外，有几个地块之间都需要设立街坊路，这些街坊路均纳入土地出让范围，由项目竞得人负责建设，后期也是由项目竞得人进行养护和管理。

地块的复杂性和体量对开发商来说是一个不小的挑战，需要有相当的开发能力和经验。

在组合地块的竞拍中，采用联合体合作可以让企业之间优势互补，更好地促进资源的整合和利用，由于资金储备和开发能力等各种因素的限制，以联合体来进行竞拍和开发无疑是较好的方式。

在过往北京土拍中，中建智地联合体就已经开发过北京宸园这样的大体量组合地块。

例如去年6月13日的土拍中，中建智地置业有限公司、江苏绿建开发置业有限公司和北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司联合体以底价112亿元拍下北京朝阳区三地块"巨无霸"项目，成交综合楼面价39579元/平方米。

该项目为北京首宗“住宅+产业+商业”三种不同业态捆绑地块，地块组合含朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块，孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块，以及中关村朝阳园北区2905-0017地块。

在拿下地块4个月后的10月13日就开盘出售，一次性推出14栋楼606套房源，备案均价为12.5万元/平方米，总价范围在1700万至3400万之间。

有了此前北京宸园项目的开发经验，本次地块开发对中建智地联合体来说，应该是一次不错的复刻。

结合此次出让地块的地理区位与配套设施，不出意外又将打造一个现象级的大型楼盘。

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