一季度翘尾收官，北京楼市“小阳春”背后暗藏新变化

临近4.30，“降准降息”预期持续升温，北京楼市新一轮政策大招正在酝酿的传言飞起。国务院总理李强4月15日北京调研时强调“我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力”。来自诸葛找房的数据显示，当天北京二手房涨价房源环比上涨5.6%，涨价房源占比小幅扩大，显示出业主信心有所提升。

事实上，今年第一季度北京新房、二手房成交量双双翘尾收官：根据北京链家研究院统计，3月北京新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，环比上涨107%，同比上涨51.7%；根据北京住建委官网统计，3月（截至3月30日）北京二手房网签17848套，较2月上涨50.3%，同比上涨29.0%。

北京楼市“小阳春”背后，一些新的变化也在发生，折射出房地产止跌回稳关键阶段的竞争逻辑与发展趋势。

核心地段争夺战愈演愈烈

2025年第一季度，北京土拍市场超预期火爆，海淀、丰台、石景山、朝阳、顺义等多区累计成交逾10宗住宅用地，尽管总用地面积和总建筑面积同比下降，但成交总金额却创下近五年最高，达到569.369亿元，同比上涨45.26%。

这从侧面说明，高价地块占比有所增加，北京土地市场规则回归，优质地块价高者得。而从竞拍的激烈程度来看，有实力的房企对于核心地段优质地块“势在必得”，其背后则是多重压力下销售去化与产品流速的深层考量。

一个明显的趋势是，临铁、规划配套完善，契合北京“职住平衡”发展方向的优质地块，成为房企争夺的热门标的——北京楼市已突破环线逻辑，重回房地产价值沉淀的底层逻辑，即地段与稀缺性。

当前北京价值轮动新板块中，具备房企争夺热门标的属性却被严重低估的无疑是朝阳东坝：大到“一带一路”、国际交往名片，小到地铁开通房租悄然上涨，经过十余年价值沉淀的宝藏板块，已展现出清晰明朗的看涨潜力。

核心地段往往聚合城市优质资源与配套，从而决定地段之上的资产价值。

向北是中央别墅区，向南是青年路商圈，向西则是亮马桥，东坝处在东五环路和机场二高速中间地带，是连接中心城区、城市副中心以及南北两大机场的枢纽地段，因此被寄予厚望：

在北京打造对外交往名片的发展背景下，东坝北区被规划为重要的涉外区域，第四使馆区建设提速，承担起“一带一路”高质量发展的重任。

在朝阳区建设世界级滨水经济区的价值序列中，东坝凭借与坝河、北小河、亮马河的亲水关系而成为关键受益区域，不仅为居民带来更美好的城市界面和滨水空间，更通过水上航道打通区域之间的阻隔，实现资源要素顺畅流动。

同时，已开通运行的地铁3号线和12号线，在东坝北西区交汇并通达全城，高效连接三里屯、国贸、望京、中关村等核心商圈与功能区，进一步托举区域价值。

市场分析人士指出，像东坝这样集合城市级规划与资源配套的稀缺板块，随着兑现进度未来还会持续释放价值潜力，有望跻身北京10万+热门区域阵营，前景看好。

产品力价值坐标显著提升

能够在北京楼市冲出重围，不仅要卷地段、卷配套，更要卷产品、卷服务。随着购房人对生活品质及生活方式的敏感度上升，产品力在资产价值坐标体系中的重要性持续提升。

在东坝北西区打造城轨融合、幸福宜居示范区的价值底盘之上，京投发展落地了其十余年TOD集大成之作——北熙区，以约56万方超体大盘开发，展现地铁上盖综合开发TOD产品的进化成果。

与传统社区不同，北熙区作为东坝西地铁上盖TOD项目，充分利用地势高差变化打造高效的生活主场，为居民搭建起多层次、多维度的生活舞台：盖下住区将绿意盎然的自然景观融入日常生活，盖上住区宛若“天空之城”，呈现出次世代、超现实的生活方式与氛围。

继一二期产品获得市场广泛认可后，三期「仕界」作为大户型组团盖上住区，在建筑、园林、空间尺度与生活品质方面全方位升级，实现效率之上的从容幸福生活理想。

在16.3米高的“空中花园”中，风速运动场、风吟花园等多个景观节点构成一幅曼妙多姿的“风谷之境”，无论是运动健身、亲子互动还是社交休闲，都成为触手可及、下楼即得的幸福日常。

为营造更契合当代改善家庭的松弛感，「仕界」精心打造约150m²、约170m²两大户型产品，其中170m²产品三室两厅两卫，南向客厅面宽达6.8米的超大能量场，为每一位家庭成员带来宽松舒适的精神港湾，为一家人欢聚及情感交流提供松弛有度的公共空间；此外，个性化定制灵动空间，让家成为自由切换幕布的舞台，生活进退有序。

而在生活品质还原上，「仕界」兼顾美感与质感，从入户门到饰面材料，每一处细节考究汇聚成被呵护、被陪伴的精致日常，触达幸福生活的真谛。

未来的北京楼市，仅靠地段、配套或产品亮点单一优势难以打动购房人，即便是核心地段也要以过硬产品力夯实资产价值，才能在激烈的竞争格局中持续赢得市场主动权。

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