袁鸿凯：DeepSeek、AI巨变下的物业行业 | 观点物业大会演讲

本文为袁鸿凯先生在2025观点物业大会发表的演讲。

袁鸿凯（金茂物业服务发展股份有限公司首席信息官袁鸿凯）：感谢大家，又是一年观点的大会，每年都跟大家作一些科技方面的分享。

今年跟大家分享的主题，也是结合最近大家研究比较多的DeepSeek和AI对整个行业的影响来谈。

去年很多跨年度的演讲都会用到这么几张图，（见PPT）一个是《黑神话：悟空》，另外一个是《哪吒》，用这几张图说明中国现在已经有很大的国际影响力了。

在2025年1月20号之后，我觉得跨年度的演讲可能对大家更有启发意义，是因为DeepSeek的出现，它等于捅破了这个天。

就在美国总统特朗普就职的当天，39岁的梁文锋发布了DeepSeek满血版，为什么它特别厉害呢？因为他将推理的成本降低到3年前的1/50，同时它又是免费的，直接导致的结果是，原来我们的这些AI的厂商的产品降价达到50%以上。

所以DeepSeek的出现，打破了AI行业的格局，大家也说AI平权时代到来了。

不知道大家有没有深度使用DeepSeek，如果深度使用之后，我觉得所有人背后都会冒汗，尤其是在座的，好多是凭着管理经验，凭着多年的积累来做管理工作，如果深度应用了DeepSeek之后，会有很大的挑战。

DeepSeek推出7天，它的下载量就已经超过了所有原来的APP的体量。《哪吒2》现在在全球电影历史票房榜排第5，《黑神话：悟空》也霸榜2024年的游戏榜，它的背后是中国算力在过去3年17倍的增长，这是我们的硬实力。

在原来我们有科技概念的时候，windwos系统+英特尔的芯片横扫了世界，OpenAI加上英伟达等等老美的7个巨头，现在也是称霸世界的。现在我们发现华为+DeepSeek+宇树、大疆，他们为世界提供了另外一个方案，这就是我们为什么说现在中国的就是世界的，它完整地提供了另外一套方案，包括从云到计算，到所有的算力。

为什么我们现在要对DeepSeek来做深度的剖析呢？我们会发现它对我们的行业影响是很大的。

我们看一家上市公司，这是一家做美妆的公司——上美，2024年半年报的时候，它有2000多员工，因为业务拓展，下半年又增加了268名员工。

在DeepSeek出现之后不到一个月，它宣布裁员达到95%，其中重灾区在客服部门，客服的人手降到原来的5%、法务部门削减了一半的员工，新产品研发和内容制作的员工削减70%到80%，一个团队完成过去20个团队工作量的考核标准，要求员工用鼠标和语音进行AI交互。DeepSeek深度推理的学习，加上豆包等等AI工具，能够做各种各样的工作。

原来我跟长江总搭档的时候，我觉得很舒心，他只要给我支持就行了，也不需要问我为什么。我现在换了一家公司，这是一家国企，国企领导说话有时候只讲一些大的方向，每次开完会都要认真研读他的会议纪要，去理解到底领导有什么要求。

那天半夜我想起来这件事情，把领导会议纪要塞到DeepSeek里面，我问它：你告诉我他对我的数字化工作有什么影响？DeepSeek就输出了满满的一页内容，从战略分析、举措，一直到最后的动作，很专业，而它只用了10秒钟的时间，它最后连风险预测都有，它用10秒钟的时间比我24年工作经验的人想的还全面。

在座的都是打工人，以后董事长只需要把他的工作要求放到DeepSeek里面，就可以拿DeepSeek考察你的工作，有没有按照DeepSeek输出的工作清单来做，你们可以实验一下。

比如说你把长江总刚刚提到的问题，优秀的项目经理如何做好收缴率，你把它放到DeepSeek里面，它会给你一个完整的方案，全年应该做哪些具体的客户维护工作、催费周期应该在7天、15天、30天，应该怎么做。这对我们这些经验积累的行业是非常有冲击的。大家如果真正地感受到或者使用到了，就会发现我们未来面对的AI威胁是很强大的。

我在家里部署一个DeepSeek只需要花3万块钱，就能把我们家的财务规划、小朋友的学习做好规划，以及历年在携程上所有的订单拽进去之后，它能推算出我们下次旅游的时间，它现在是一个压缩式的创新，将原来的创新时间极度压缩。

另外还有一些专业的工作，比如说法务的工作，把相应的法律制度和公司规章制度放进去，它就能输出结果。

刚才说到了康养，AI已经重塑了我们整个中医领域的诊断，我们可以看到原来的脉诊、舌诊、面诊等等，现在用AI能给你一次性做诊断输出。AI物脉诊可以识别28种脉象，准确率比人类高23%，耗时仅18秒。

支付宝的舌象健康小程序，10秒钟内可以识别106种体质，准确率85%。原来积累的有指示体系，靠老中医见多识广经验的领域，被AI替代的程度会越来越快，这就是压缩式创新。这种压缩式创新的结果导致的就是你的行业，你的工作内容就会发生改变。

我们从2019年就开始把人工智能引入到物业行业，当时我和长江总一起做了AI的边缘服务器，到了现在有了DeepSeek深度推理之后，它会大幅度改变我们原有的工作模式，将原有的创新、管理模式上的变化周期极速压缩。

物业的基本模式是一看一做，物业的项目经理更多是检查，物业服务的品质从数字化的角度来看就是你检查的频次多少，你检查的频次越高，可能你的服务质量就是更好的。你的管理、服务人员、管家都是一看这方面的工作。

行业一直要求物业服务公司进行相应的降价，而且现在还有一种趋势，刚才在陈总的报告里面没有体现出来，现在大多数的物业公司出现了专业的分包，就是我包你这个物业公司的时候，只需要包干你的保洁服务或者绿化服务。物业公司提供的管理价值就在于，我能帮业主看好保洁阿姨有没有按时按点去工作。

物业公司原来的组织形式是科层式的，从总部到区域，到下面的项目，一层层下来。科技的应用，可以让我们的管理扁平化，减少管理层，管理能力就会下降。DeepSeek的加入，就会有大量的管理人员的减员，大量的客服岗以后能被AI代替掉，而且跟你面对面交流的人可能就是一个AI体，原来说征求意见，总裁座谈日，就可以用一个AI来跟客户交流，而且这种技术已经很成熟。

包括京东用刘强东的形象做了推广，这些都很成熟了，对于客服这种有相应知识积累的岗位，都可能被替代掉。另外它肯定会加速我们对现场员工的减员，包括长江总提到的项目经理、各专业主管，凡是通过你的经验和判断处理的业务，都有可能被AI替代掉，怎么替代掉呢？

物业公司会出现一个什么样的形式？它就会出现一个平台化的科技公司，而且这种平台化科技公司在国外已经有了，管家做的所有工作都可以通过这个平台获得支持。

这种平台化的公司将打穿原有的运营模式，大幅降低管理的成本，所以我们说物业公司可能出现新的组织模式。在2013、2014年的时候，唐学斌总说O2O线上化，我们说互联网公司对物业公司的冲击会到什么程度，那时候我们认为对我们的冲击不会很大。目前有了深度AI推理工具之后，它未来对物业行业的改变是深刻的，而且是在极短的时间内会出现新的物业管理平台的。

央视的财经新闻现在已经把物业费降价列为民生工程，这是前几天新闻联播的内容，物业费降价已经是民生了，你不降价就影响到民生了，这对行业的影响很大。

行业想了各种各样的办法，说要恢复我们的资质，要让我们的定价有一定的标准，但是核心还是没有回答原来一开始就要回答的问题，你作为各种各样服务资质的物业企业，在扫地这件事情上有多大的差异，大家的核心目标还是把地扫干净，也就是保洁阿姨有没有干活这件事情，这件事情怎么体现出物业管理的好坏，这是很大的挑战。

新的管理模式有可能是什么样的？有可能是业主大会+DeepSeek，就能完成我们刚才说的一看这个动作。大家可能没用过，我那天对我们家维修的一个玻璃拍了一张照片，我就问DeepSeek，这个玻璃怎么维修，它就会告诉我，周边还有什么东西，你要重点看一下这个玻璃旁边有哪些东西，需不需要换电源，它会给你完整的维修清单和注意事项，包括应该怎么去修。相信很多人会用到植物的AI的工具，加上DeepSeek之后，它会给你一个完整的绿化保洁的工作清单。

刚才我们说怎么落这件事情，说的都是管理层面的。不是物业行业走在前面了，科大讯飞在3月3号结合华为推出了星火一体机，它就是结合你的行业知识、行业能力，再加上DeepSeek的深度推理学习，进行相应的行业替代。原来我们说在一个小区里面部署一台AI服务器，目前很有可能只需要一个业主委员会的几个人加上一个DeepSeek，就可以把小区管理的工作完全替代掉。更多的专业化的公司，你专业不专业的评价，也有可能被替代掉。

给大家看两个视频，这就是我们一个友商做的DeepSeek深度学习和推理工具，它就是通过语音来进行输出。通过图片和视频能够认真分析它的用户工作有没有做到位。第二个视频是可以通过语音搜索小区里所有监控和视频图像的搜索，比如说我讲“找一下长江总”，它就会去我的视频里面找到长江总，然后对他进行授权。这就是多模态加上深度提醒之后，它会极大降低管理的成本，对我们专业化公司有很大的冲击。

刚才我说一看和一做，做的公司将会被多模态大模型的推理来评价，而不是靠人主观的评价。现在包括机器人、机器狗，它可以做移动的方案，但是现在成本还很高，部署一四百块钱的摄像头这个成本已经很低了，大量的图片、视频，包括客服语音的收集和采集，直接纺到DeepSeek里面，就能评价你的好坏，这对行业的冲击很大。而且DeepSeek出现的是压缩式创新，它会把原来创新的时间压缩得更短，因为它更低成本、更高效，而且又更便宜为什么大家都在用，就是这个原因。

专业化公司，四保专业公司加速运营模式的升级，DeepSeek将加速硬件+软件+服务一体化的进程。靠人来做专业化服务的状态，需要你的硬件、软件和服务，DeepSeek会加速这一块一体化的进程，让你的服务高效，而且是可控的质量的评价，因为后台对你相应的内容的评价，会基于大模型、基于行业的价格，对你进行统计和分析。

所以我刚才说一看和一做，在DeepSeek的加持下，会引起行业的巨变，新的行业的物种肯定会出现。这时候不是业主评价物业公司干活好和坏，而是专业公司来评价四保一服的工作做得怎么样。同时对于业主提出的服务需求，它也会告诉你这种服务需要多少成本。这是相辅相成的，未来对我们科技的状态，对物业公司的状态，会引起巨大的变化。

最后用总书记的一句话作为结尾，总书记说，谁能把握大数据、人工智能等新经济发展机遇，谁就能把握时代的脉搏。在物业行业，在大数据和人工智能这样的状态下，我们现在已经有了天时，就缺一个地利和人和。所谓的地利就是我们有相应的头部企业或者是有相应的行业推动，另外是有相应的资本进入，有可能就会出现一个新的发展机遇。

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