致辞暨卓越指数·2025物业服务卓越表现报告发布

陈诗涛（观点机构、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位来宾下午好！昨天我们在这里召开了数字化未来大会，昨天上午我们去了华为坂田的总部，有30位企业在场，也开了一个闭门交流会，参会的主要是科技公司，他们谈到了怎么用物业和城市服务。今天的来宾可能会更进一步详细地讲解，我就不多讲。

这两天大家一直在讨论关税的问题，昨天晚宴的时候我们也在交流，这次的关税是不是有利于内需，或者有利于科技的自主创新。在一个多月前，我们调研物业公司的老大，今年的物业大会我们要讲什么？其中有一个老大说，你们会上就讨论一个焦点的话题，物业企业还该不该存在，等会儿我们有对话，有演讲，在座的各位大佬可以畅所欲言。

前年底我跟另外一位顶级老大的小区交流的时候，他也谈到，物业费能给我们多少，我们可以做出多少人力服务，可以给到多少，我让机器人来。去年7月份我们对香港的物业也做了一些调研，我们也走进他们的一些商写，包括上个月我看了很多高端的写字楼，比如西九龙这个片区，接近7块钱一尺的物业费，90平米的住宅一年的物业费要10万块钱。我也感觉到它的物业管理，包括它的会所，以及它的送洗服务，做得都不错。现在内地都在谈物业费的降价，也有人在讨论物业公司还该不该存在，等会儿把这些话题交给各位来宾交流。

其实观点在这几年，随着经济的发展，已经从住宅地产到商业地产、新经济地产、配套金融，以及养老、文旅等等，全赛道的覆盖。本月15号我们到西安跟西安高新合作举办一场西部产业科技大会，包括机器人也要上台。我们也看到很多物业公司已经从传统的住宅社区物业到商写，更重要的现在已经在进军产城。所以也欢迎各个物业企业老大们走进观点的产业、物流等等的领域，可以发现更多的机会。

现在发布卓越指数·2025物业服务卓越表现报告，向所有来到现场的来宾和观看直播的会员企业表示感谢，也要向深业表示感谢，我们这次所在的深业上城，包括在这里可以看到香港的新界，可以看到两个城市不同的面貌。

本报告由观点指数研究院出品。物业现在是在追求品质、业务结构的优化，加强科技应用，大家最关心的就是盈利能力。过去一年大家都谈物业+生活服务，特别是这次的关税战里面，中国的内需接下来可能是很重要的，包括老旧小区的改造，所以我们看到去年全年推了非常多的政策。第二个是住宅物业降费的热潮，包括我们看到从重庆开启的政策，到后面很多城市的跟进，包括物业的收费、运营，现在物业行业跟住宅差不多，也面临着一些裁员、降薪等问题。住宅的增量市场目前肯定是放缓的，存量方面，资产保值需求还是比较凸显的。

我们这里列了过去一年物企高管的变化表，从这里就可以感觉到是行业的改变。在我们的测评指标中，很重要的也有样本物企的在管面积、合约面积，可以看到有11家在管面积下滑，平均增长是4.2%，这里我们列了二三十家物企业的管理面积情况。

我们谈存量资产保值的过程，主要是谈拓展业态的方向，包括住宅、商业、办公楼、产业园、学校、医院、公共场馆、交通枢纽、景区、城市环卫。特别是城市环卫这一块，很多人都问我，侨银服务是做什么的，为什么把长江总请过去了，这个赛道是很独特的，等会儿可以请长江总介绍一下。

物企的战略方面，第一是品质，第二是专业能力，第三是聚焦核心区域，第四是战略升级。我们这里选了7家头部的物企的战略，做了一个表。物企的增值服务，这里我们也列了差不多10家物企的增值服务收入占比，平均达到了67.25%，不同的企业差异化是比较大。

社区方面，今年特别是老旧小区的改造，还有城更，接下来会做的社区焕新，这部分如何面向资产端，今年下滑是比较明显的。在社区焕新里面，我们也探讨了收缴率下降的情况下，智能养老可能也是一个方向。这里我们对上市的物企探索社区康养的情况列了一张表，大家可以看一下。

这里讲一下IFM赛道，去年我们也去了一些物企，专注在这一部分，我们看到卓越商企、世茂、招商积余、万物梁行是做得比较好的，他们服务的项目情况我们这里也列出来了，未来IFM不再局限于商企，可能会向医院、学校、政府机构扩展。IFM的发展方向，去年我们跟卓越商企交流的时候，他们也谈到，未来会怎么做，可能也有一些探讨的空间，可能会做团餐、设施管理、政企服务，我们也列了一些企业代表性的合作单位。

低碳也是这两年大家都会谈的，我们这里也列举了保利和清华的合作。

城市服务是未来的一个很重要的方向，目前我们感觉到大管家模式可能是一个解题的方向。右边我们列举了一批样本企业，在去年第一季度城市服务的收入和毛利率的情况。包括华润万象、保利物业、万物云在该类业务是增长的。大管家模式的细分，这里就不赘述了。

从财务观察来看一下，物业企业上市是比较多的，去年也有一些企业上市，但是财务上面，我们看到这两年是质量先行，我们也比较了碧桂园服务和万物云的收入，包括这里还列举了其他20家接近样本物企的营收同比的变化。财务观察里面最重要的指标是盈利能力，我们看到增值服务收入和毛利的占比普遍还是在60%以上，是业绩的一个很重要的压舱石。这里我们也列举了20家物企的增值服务收入和毛利的情况。

整体业绩去年是有点分化的，目前是很难赚钱的，这个钱怎么赚？强调要回归民生属性。这里列举了接近20家物企的净利、毛利的情况。

还有经营性现金流，在这个周期是非常重要的，现金短周期的波动，这里有接近20家物企的应收账款及票据的情况，大家可以看看这个图。

包括这两年样本物企的现金和现金等价物的情况。我们会看到在去年末有41家物企的经营现金流是负数，这还是比较值得关注的，其实本来物业行业抗周期的属性比住宅开发更强。

去年物企IPO的热度断崖式下降，去年只有两家区域性的物业国企上市，整个上市的热潮还在降温中，或者目前处于停滞状态，40家上市物企平均跌幅是接近2%，市盈率去年是5.02，这里有一些样本物企的市值情况表和涨幅表。

这两年大家也不大谈收并购了，企业上市、退市并存，物业股目前的估值是比较低的，这里可以看到它们的回购、分红，以及港股物企的分析。收并购其实目前也在做，但是没有前两年的活跃度那么高，更关注长期价值，以资抵债的关联交易。我们列举了一些物企高管对收并购的看法，大家也可以看一下这些内容，这也是来自我们的调研和公开的资料。

部分物企也很关注合作，我们看到彩生活和华为鸿蒙签署了合作，世茂跟脉动有合作，右边是列举了部分物企对外合作的案例。

科技跟数字化怎么走进物业？其实物业的场景是非常多的，而且是比较多样化。我们看到物企的数字化转型，这里也列了接近10家物企的表现，有些没上市的物企，它的资料不便于公开的我们没有列举出来，但是从这里可以看到部分物企的新质生产力的发展，主要就是大模型DeepSeek的应用，昨天的科技会议上很多人谈到了DeepSeek怎么用到房地产领域。

最后推出2025物业服务卓越表现。这里的项目和主体都是在内地的，包括碧桂园服务、万科（万物云）、招商积余、华润万象、龙湖智创、雅生活、保利物业、融创服务、绿城服务，这是排在前面的公司，还有世茂、永升、金科、金茂、远洋服务等等。我们的指标是比较公开的，就是运营+财务指标，这些都是有数据的，大家会看到在管、合约、第三方占比、非住宅物业、管理的项目数、最进城市数，在管物业经营收入、增值服务收入、净利润、毛利润、净资产收益率、经营性现金流。品牌指标、管理指标、创新指标，这部分我们一直在坚持做，我们通过大量的调研，包括C端调研，做了这些评估。我们排了前50名，都已经做了发布。我们做一个点评，碧桂园是冠军，万科、招商紧随其后，头部的距离越来越近，我们给它做了一些综合性等等各方面的定位。

这里我们列举了10家上市企业的财务表现，华润万象、碧桂园服务、中海、保利物业、万物云、招商、绿城服务、永升、卓越商企、越秀服务，这是前10名的上市企业，他们的表现在财报和年报上都可以看到。

上市企业这两年在这个经济周期里面，财务是很关键的，抗周期性和健康稳健非常重要。我们这里前对3家做了很多的点评，可以看到它的盈利能力和市场适应能力。

同时在主榜单里面我们拆了3个指标榜单，这个是品牌价值卓越表现榜，我们摘了20强。龙湖、万科、华润万象排前3，在数字化和战略转型，以及口碑、品牌方面，他们的表现都非常好。

管理能力我们评了前20，包括中海、龙湖、招商、华润、万科等等。我们对招商的数转智改项目做了一些调研，在我们的报告全文中有一些点评。

创新能力方面，我们也推出前20，包括万科物业、碧桂园、招商、华润、保利、卓越商企、融创、龙湖、中海、永升等等。

城市服务，这是大家现在比较关注的，我们做了前10的榜单，华润万象是冠军，之后是保利、招商、碧桂园服务、万物云、融创、中海、雅生活、金地、合景悠活。对他们也有一些点评，包括我们看到保利物业今年的公共服务做得是不错的，华润万象的管理面积同比快速增长36.3%。

我们这里发布了服务力卓越表现30强，服务力是所有人都很关注的，万科、龙湖、融创、招商、华润万象、雅生活等都排名靠前。

数字化方面，这张榜没有特别明显的硬数据，所以我们的排名不分先后，但我们有很多的案例和调研，列了10家数字化运用比较好的企业。

我们也列举了万物云，卓越商企和永升服务的案例。

这个报告由观点指数研究院出品，我们对物业将会持续全面的关注，报告的全文大家可以进我们的观点指数研究院和物聊社公众号下载。可能我们的报告还有不太完美的地方，希望各位老师和前辈给我们包容和指导。

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