余祥鑫：中海好房子实践分享 | 观点数字未来发展大会演讲

本文为余祥鑫先生在2025观点数字未来发展大会发表的演讲。

余祥鑫（中海科技副总经理）：大家下午好！非常感谢观点邀请我来参加这次活动。今天下午分享的是中海“好房子”建设实践，因为在2023年的时候，住建部倪部长提出了“好房子”的概念，去年大家讨论“好房子”也比较多，今年“两会”政府报告里也把“好房子”给写进去了，所以这一块大家还是比较关心，所以我分享一下中海地产在这一块到底做了什么事。

首先什么是“好房子”？住建部提出来的“好房子”有四个标准，就是安全、舒适、绿色、智慧，我觉得安全应该是最基本的，房子最少要防火、防盗、防震。舒适，目前的房子是不是很舒适？我觉得比20多年前肯定是很舒适，但是还没有达到大家理想的状态。我觉得这里面的绿色应该是大家非常关心的，房子一定要绿色、健康、节能，大家最关心的是甲醛不能超标。还有一个最关心的是智慧，现在所谓科技的发展，大家对于这一块的期望比较高。

我们认为未来的房子发展会跟智能汽车一样，这几年新能源汽车、智能汽车比较火，原来开车都比较累，我第一辆车是零几年买的，比如说车灯一定要自己控制的，进了隧道要开车灯。但是现在好像都已经忘记了有车灯的存在， 因为不需要你任何的操作，进地库、出地库、进隧道或晚上就会自动开灯。你进车的时候，现在都能够座位自动往后调，进去坐下调到驾驶的位置，体验非常好。

我觉得未来的房子也是一样的，回家的时候，主动把灯、空调给打开。还有现在正在研发的节绿照明（音），根据光的照度、时间调整色温跟亮度，比如早上的色温要更加高一点，让人更加有斗志。到了晚上色温要低一点，这种在未来要无感。

还有在房间里面，小孩子坐下来看书了，未来的房子能够自动把夜读灯打开来保护小孩的健康，这种未来应该是无感的。

未来应该是服务的智能化，未来的房子里面所有的东西应该是智能的，比如不用做饭，自动帮你烹饪，自动帮你煮好咖啡，自动打扫，自动打扫现在已经实现了，我在家里两三年没有拖过地了。叠衣服、被子还不行，不然扔的到处都是，还是挺痛苦的，未来应该全部实现这种智能。

还有一个是高度集成化，现在房子里面集成度不高，汽车的集成度非常高。特斯拉所谓的中央控制，把很多域控制都去掉了。我们的房子墙面上有很多开关面板，电器也有好多，未来一个屏可以实现更多的功能，一个机器人能够帮你实现很多功能，未来应该更多是集成化。

如果在房子上要实现所谓的“好房子”，就是刚才描绘的理想的产品，有三个方面：空间的数字化、物联网、人工智能。

什么是空间的数字化？我们在建房子的时候，交给大家的还是钢筋水泥，最多配一些家电，没有其他的给你。未来建完房子，交给用户的不仅仅是一套物理的房子，还可以交给你一套数字的房子，数字的房子是什么？你在家里所有的设备跟手机，都能够看到虚拟的房子，这个有什么用呢？比如特别是女孩子，家里跳闸了会很痛苦，不知道哪里有问题。未来有了房子数字化以后就很容易解决了，你到家里的手机上一看，就告诉你可能是哪一个回路跳闸了，而且是哪个设备导致跳闸了。

大家对物联网非常熟悉了，就是未来所有家庭的设备、电器、家具应该连到平台的，所有通过手机都能控制。

人工智能在刚才分享比较多了，这几年都比较热，像DeepSeek说是能改变我们国运，我觉得也是有希望。

中海科技海智者提出了“1+1+3+N”的方案，1就是空间智联网平台，还有空间（01：1647），还有提供了N个的场景。

首先什么是空间智联网平台？大家对物联网很熟悉，就是把设备联网，但是原来的物联网只能把设备联网，不知道这个设备在哪里。比如家里自己买了很多小米智能设备、华为智能设备，包括其他智能设备的，你可能知道家里有这样的设备，这个设备在哪里？你不知道，最多能做到知道这个设备在客厅、主卧，在客厅哪里？比如有智能插座坏了，在客厅哪里坏了？都不知道。

我们的目标是什么？未来应该最基本的是知道空间，没有实现空间的数字化，那你的物联网在智慧里面、在建筑的应用，很多功能场景是实现不了的。

整个空间智能化平台，核心的是四个部分：物联网平台、空间数字化平台、大数据平台、空间多模态AI平台，这个组成了类似于人的大脑。底下是各种物联网设备，就类似神经跟手脚，传感器能够感觉建筑空间里的温度、人的行为，控制设备就像人的手脚能够去实现各种控制。最终通过平台，我们能够连接上面的应用服务，能实现在空间提供各种服务。

我们打造的这个平台，相比传统的物联网有什么好处？能够比其他平台更懂空间，更加智慧、更开放、更融合、更加懂运营。

为什么懂空间呢？我们本来是建筑商、地产商，能够实现把建筑的产品去数字化，能够实现一模到底，从设计、建造到后面用户的使用、运维，都基于了空间数字的世界去运作。基于这样的空间，未来能够实现在整个建筑立面三维空间的理解跟用户的交互，包括未来实现可视化的运营。

更智慧，我们打造了自己空间引导，能够实现全维度智能识别，包括多模态的意图理解和全场景智能服务、全维度智能识别。原来的空间智能1.0、2.0时代，最多只能做到识别设备，包括单点设备控制，在2.0能够实现场景联动。但是没法识别识人、识物、识空间，包括多模态意图理解和主动的智能服务。针对海慧空间云脑，我们实现了这些能力。

更开放，兼容了各种协议，包括KNX、PLC、Zigbee、蓝牙，另外是对于很多平台是打通的，包括跟涂鸦、力合微、腾讯、京东。

更融合，因为我们是地产开发商，有很多的业态，有商业，也有住宅，所以能够把不同的业态基于平台、统一的入口去打通，未来就能够实现全域空间的智能融合。比如你能够实现在办公的时候，跟你在住宅的时候，能够实现场景是无缝转换。比如在办公的时候，比如看了一个培训的视频，回到家能够接着往下看，能够实现不同空间进行打通。

懂运营，我们非常关注打造的平台是为主业服务的，提升运营的能力，所以未来基于这样的平台能够提供低碳人员管理、房间监测运维的运营能力。

我们打造平台以后会应用到智慧住宅，我简单分享一下在住宅端的解决方案。以前的住宅里面，大家做到全屋智能，实际上不同厂商做的，最大的特点是很不稳定，体验是比较差的、难定制，也没有提供运营的服务。

我们现在基于自己的海慧智能化平台打造了自己的解决方案，包括提供了硬件和小海智家、小海助手的软件能力。本身在住宅这一块提供了三大核心入口，包括小海同学、小海智家，以及自己做的家庭大屏的操作系统海智创HomeOS。

另外，我们能够跟生态合作伙伴来打造非常完整的生态产品体系，覆盖了所有家里要用到的各种应用场景。

我们跟业界不太一样的，因为我们自己是建造商，所以有能力把写字楼、社区、室内室外全部打通，实现整个场景的室内室外一体化的联动。

我们提供全流程一站式服务，从设计到施工，到业主的使用，包括到后期的运维、维保整个一站式服务。

我们现在把自己的解决方案在整个中海地产运用了80多个项目，包括高端项目像深湾玖序、京华玖序都是用我们的产品。

刚才说的写字楼这一块，在自己的总部大厦也应用了空间智联网平台，也实现了国内首个5A零碳写字楼。

因为我们是地产下面的科技公司，所以非常希望跟各个生态合办合作，我们跟行业内大的公司，包括力合微、京东、小度、小米、涂鸦都有深度合作。

这就是我大概分享的内容，谢谢大家！

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