致辞暨《表现力指数·2024年度商业地产表现报告》权威发布

陈诗涛：尊敬的各位来宾，下午好！

上午我们以“资管新篇”为主题的峰会，对商办、REITS、资管、存量几个话题进行了非常精彩及专业的讨论。下午的大会，我们则将围绕“商业趋势、消费、零售”等热点话题进行。

这段时间，我也走访了很多商业地产企业、投资机构、商管公司、零售品牌企业包括美妆、服装、餐饮，与很多董事长及总裁进行了深度交流，也看了一二线城市的很多不同类型的项目。因为我不只是想从二手的资料上去感知经济的温度，而是用脚走进这些在营的项目，用眼去看人流，看写字楼出入的上班者，看商场消费热点。

对于商业人而言，基本都认为今年是最难的一年，大部分认为，2025年会好一些。但是，消费的时代或者更多逻辑已经改变。

基于此，观点继续盘点2024年商业地产行业及部分消费行业的各种数据及现象，并形成《表现力指数·2024年度商业地产表现报告》，希望透过这份报告，可以向不容易的2024年的商业人表达敬意，也希望可以为即将到来的2025年燃起更多行业希望，为经济的复苏助力一点点！

请看大屏幕，现在由我正式发布：《表现力指数·2024年度商业地产表现报告》，本报告由观点指数研究院出品！

因为时间关系，我只是做一个概述的汇报。稍后大家可以收到全文的报告，包括也可以向我们咨询。

首先简单做一个行业的综述，我们给的关键词：市场消费疲软，消费动力不足，商业地产商各显其能。

这里我们只放了一张饼图，从10亿的收入到50亿、100亿的规模，可以看到我们的样本企业，观点在商业地产和各个品牌有几百个样本企业针对商业这个领域，收入前10的企业占了45%，腰部或者底部的企业在这场市场竞争中突围的难度是蛮大的。今年很多企业在做新的增长点。新的增长点在哪里？包括我们会看到很多企业今年最大的问题是生存压力，背负了巨大的资金压力。包括消费REITs方面，我们的REITs可能会有一些发展的契机。

今年大家都在发力轻资产输出，可能有一些头部企业倾向选择经济发达、城市能级更高的地区。在我们的20家样本企业，有35%是同比下滑的，有7成是港资，收入是下滑的，同比增速是减少的。内资企业中是增长的。自持物业方面港资是优势明显的，8家是港资企业，有2家是内资企业。

现在的情况是资产价值提升难，有部分企业在寻求优质资产变现，今年会通过REITs来做一些调整。

观点希望通过对企业微观层面每个颗粒度的调研或者跟踪，对中观的行业进行一些反映。我们评选了2024年度商业地产企业表现100，这是前30，华润、恒隆、凯德、太古、龙湖、新鸿基、印力、大悦城、招商、越秀、保利等等上榜。在这100家企业里面，我们都有他们的各种数据。

这里重点讲讲华润，它今年有几个改变，他们在2021年就开始做一些调整，商业航道收入这半年有28.5亿，增速是23.4%，零售的增速更大，超过了34%的增长，收入达到18.9亿元，零售额也是增长的，这是高端给我们带来发展的信心。排名第二的恒隆也是主要做高端的，上半年的收入超过30亿元人民币，王牌项目上海恒隆广场和港汇贡献租金收入超过14亿。凯德主要是善于做资管，资本运营能力比较强。

同时我们发布品牌方面表现最好的20家企业的榜单，大家可以看大屏幕。品牌方面，具体的企业我就不再赘述。

这是商业管理运营能力表现的20强。这里面的企业都有各自管理的特色。

这是今年的创新能力表现20强。

商业地产金融：资产管理新篇。我们评选了不动产投资管理机构表现10强，包括中国做投资的，铅球最大的博枫、黑石，还有凯德、平安不动产、元联基金、国寿。国寿和平安是一样的，长期是背后的超级大佬，是比较低调稳健的。

这些政策方面，包括上半年对商业营业用房和办公楼的投资，我们也累计了1到9月份的图表，还有地产资管的事件，这几十宗，我们也做了一些列举。

地产金融，资管机构金融属性彰显，险资在加码，这是到9月份险资的资管事件。

这是REITs，基础消费设施到今天已经发布了7只，其他的还在审批阶段，这7只的财务表现大家可以从这一页看到。

零售篇，关键词是承压寻路。我们评了20个在零售方面表现最好的项目。

我们选了10个典型购物中心项目，衡量的维度有收入、单价、坪效、布局、租户构成等等方面。

企业手术、出租率面临挑战，样本企业的营收有图表列出。在管规模我们也做了柱状图。整体来说高中端都有调改升级的动作，面临的情况是销售额下滑。这是中端项目的收入变化。我们对各种业态的商业也做了一些调研了解，具体的内容可以在我们的报告中了解。

商办运营，关键词是要主动作为。我们选了20家在商办方面做得比较好的企业。中海商业领衔，陆家嘴、华润、招商商业管理、合景泰富紧随其后。我们同时选了10个比较代表性的商办项目，是按拼音排序的。“中国尊”引领绿色可持续风潮。

商办租金集体下滑，供给太大，影响了写字楼市场。租金的降幅，包括1到9月的空置率，这里都有一些介绍，整体来说商办供给过剩，包括园区产办的项目涌进来，对商办的影响比较大。我们列举了很多样本企业的出租率表现，大家可以在全文报告上细看。我们也看到有一些新的项目在入市，对企业的业绩还是有一些提升。

最重要的是续租、搬迁、租户的构成方面，我们也对太古在国内前3的租户构成，以及招商商管公告的在深圳蛇口写字楼租户的构成，大家可以对比，未来写字楼租户从哪里来，包括他们的业态布局，房企的大宗交易，卖得掉还是卖不掉，什么价格卖掉，上海还是热度更高一点，1至9月的大宗交易超过400亿，这里是我们列的资产交易的表。

办公空间方面，我们列了10家，按照拼音排序。随着疫情过后，我们看到很多企业都是居家办公，导致商办空置增大。今年的灵活办公，我们去调研了解到，运营成果是很好的，很多企业今年赚钱了。上午高格讲到一点，办公租赁缓慢恢复，服务商可能会走向多元化，很多整栋写字楼，可能会联手联合办公房屋上，一起共同提升出租率，创造营收。

ESG方面，欧洲和美国的态度不同，国内的标杆性头部企业对ESG是坚持在做的，这是我们按照拼音排序，都是在ESG方面做得比较好的企业。还有A股里面的一些披露，我们也会看到样本逐渐提升，而且会看到内资和港资的关注点不同，包括重视的评级、双重的影响原则，就是影响力和财务，这里会看到绿色租赁，最重要的会变化到绿色融资，虽然说有所放缓，但是头部企业在绿色融资的领域还是依然在做，这张表上有一部分呈现出来。

最后一个章节是数字化，关键词是拥抱变化。我们觉得去年表现比较好的，有10家企业的数字化做得比较好。

我上次去龙湖也参观了一下，数字化应用到内部管控，包括ERP、会员体系、营销管控和服务体系方面都有应用，龙湖用到千丁科技支撑它的服务体系。还有华润、万达商管，他们的数字化做得也很优秀，最近SKP也签约了一些高科技公司。存量化经营转型已经到了很迫切的时候，融合是非常重要的。

最后是一些优秀的典型品牌项目企业，对REITs人物做了一些表彰。我们的全文报告，大家可以登录观点网详细了解。