张超：资产价值的释放可以遵循循序渐进、分阶段实现的过程 | 商业快讯

2024观点商业年会·现场快讯：10月31日，以"繁荣周期：消费与变革"为主题的2024观点商业年会在上海正式开幕。元联基金高级副总裁张超在"资管与REITs"的主题讨论会上分享了资产价值释放的内容。他表示，资产价值充分释放是很多产权方以及投资者关注的焦点。

在目前市场环境下，个人感觉资产价值的释放可以遵循一个循序渐进、分阶段实现的过程。资产价值充分释放依赖于两个条件，一方面是资产要达到成熟、稳定的运营状态，未来的增值空间有限，在这个时候实现资产的退出，可以实现价值最大化。另外一方面就是一个好的市场时点，最好是在上行的市场周期里面，这时候投资人的风险偏好是上升的，可以接受更高的估值倍数，这时候如果退出的话，可以实现一个比较理想的价值变现。

对于已经达到稳定运营的资产来说，可以选择一个合适的时间点，以合适的方式退出，实现资产价值。

他继续补充到，市场中有相当一部分没有达到成熟运营状态的资产，比如刚刚竣工，还在孵化期或者培育期的资产，抑或是一些老旧资产，需要做城市更新或者改造升级，或者那些还在开发建设期的资产，它们退出的渠道非常有限，想要实现资产价值的释放难度也非常大。这种情况下我们觉得Pre-REITs是不错的选择。对于持有这类资产的产权方来说，你可以选择一次性卖掉，把资产卖给Pre-REITs基金或者其他的持有人，一次性回收本金。

实践中，绝大多数的原始权益人选择通过Pre-REITs基金的模式，继续持有资产的部分份额或者权益。原始权益人把资产卖给Pre-REITs基金，可以回收绝大部分前期投入的成本，阶段性实现资产价值的释放。另外一方面，Pre-REITs基金会引入外部投资人，解决资产改造升级，后续投入资金的需求，同时也会导入市场化资源，引入市场化运营管理机构，通过市场化的运作，提升现金流，通过3-5年的培育达到成熟稳定的运营状态，再结合当时的市场环境，选择合适的渠道退出，比如私募REITs或者是公募REITs等等，最终实现资产价值的充分释放。这个过程中资产的原始权益人不但可以获取资产持有期间的分红收益，还能获取资产退出的增值收益，阶段性实现资产价值的充分释放。

所以他认为，Pre-REITs基金在目前的市场环境里面，对于相当一部分资产产权方来说，是非常好的选择。