田贺维：办公类资产和商业类资产有新的变化 | 商业快讯

2024观点商业年会·现场快讯：10月31日，以“繁荣周期：消费与变革”为主题的2024观点商业年会在上海正式开幕。金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理田贺维在“存量破壁”的主题讨论会上分享了在商业资产存量运营上的新变化。

首先，他观察到办公类资产有三类新变化。

第一是在宏观指标上两升一降。第一升是新增供应量不断地增加。第二是空置率不断攀升，以北上广深四个一线城市来看，北京、上海、广州的空置率已经接近20%，深圳的空置率超过30%。一降是出租租金水平是在下降的，北京已经跌破了300块钱的平均租金的价格，深圳已经跌破了平均租金100块钱。

第二是分化越来越明显。比如国内或者港资头部地产公司在运营的项目，凭借稳健的经营能力，这类项目的租金、出租率水平还是保持相对比较稳定的。但是其他的二线城市或者普通区域的项目，大部分都有百分之二三十甚至更高的下滑。

第三是从传统对办公空间的区位、便利性的关注度，到更多关注办公空间的品质，重视个性化的需求，包括一些人文方面的关怀，比如健身房、跑道、游泳池甚至攀岩空间，再一个是对绿色低碳的关注也会越来越多。除了传统绿色三星以外，也会关注LEED、WELL、近零能耗和新的ESG指标。在办公场所的选择上，客户和业主方也会更关注本身办公环境和氛围是否与公司契合。这是在办公类资产上的一些变化。

商业类资产方面，变化会更多一些。第一是经营模式的变化，商业类资产都是围绕人货场三个维度，过往更多关注货和场，现在一些新的商业业态，更多的是关注人，关注社交属性。商业不单只是提供一个购物的场所或者消费的场所，新的商业更多是互动、社交和体验的空间，提供情绪价值。第二是空间、场景和内容三者是缺一不可的，空间打造IP和记忆点，场景用来营造氛围，内容创造价值，三者相辅相成。第三是商业定位上会越来越清晰，目标客群也更加细分。从传统的购物中心到现在特色的非标商业，对目标客群也会越来越专注，比如Z世代的新青年、二次元群体等。第四是分化越来越明显，顶部传统的重奢利用头部的优势，越来越强。同时，新的特色非标商业，成为出圈的网红打卡地，这种项目更多是注重项目的在地性和社区属性，以及精神文化的内核，包括品牌更多会有一些小众、个性化的品牌引入。