杨建军：车位是被严重低估的优质资产 | 观点物业大会

本文为杨建军先生在2024观点物业大会发表的演讲

杨建军（深圳恒车通停车服务有限公司总经理）：很高兴在这样一个场合跟大家分享一下我这两年正在做的一些事。我看到会场里面有很多老朋友，也有很多新朋友，希望今天借着我这个分享的机会跟大家做个交流。

我今天分享的主题是“车位是被严重低估的优质资产”。为什么分享这个主题？最早我也是从事物业管理行业，从技术到运营，到最后来整合一些资源，我发现当我站在一个个很客观的角度去评估物业管理这件事的时候，我们所有的同行在对我们所从事的物业管理行业的理解上，存在一点维度上的不足，包括观点刚刚发布的这些指标，我们可以对标。

我们很多物业管理都喜欢说对标五大行，对标第一太平戴维斯、戴德梁行等等，但是我们忽略了一个主要因素就是，我们真正为甲方做了什么事？我们的资产保值率是多少？资产的增值率是多少？我管理的资产规模到底是多少？中国的物业管理喜欢用面积、财务指标去衡量一个企业经营的好坏，但是我们不要忘记了，五大行除了关注财务指标，它还关注另外一项指标，就是资产增值率。

这就是为什么所有城市的CBD区段内，五大行永远在最核心的区段，因为它不仅帮甲方解决了简单的物业服务的问题，它甚至帮甲方做到了资产的保值和增值，这也是我在脱离了物业，站在相对客观的角度去思考的时候，我发现了这么一个奇妙的现象，就是我们有点忘记了物业到底是做保值增值还是做其它的，当然不是说财务指标、面积规模不重要，那些都非常重要，但是我还是呼吁大家回归我们真正关注的点，就是我们真正帮助甲方解决了什么问题。

我抛出两张图作为引子，接下来做一些表述。

左边这张图是我们目前在管的停车场交付3到5年之后，基本上都是这个样子，不管是万科的云中心，还是当年深圳的豪宅东海花园、香蜜湖的豪宅，咱们可以去他们的停车场看看，大部分是左边这样。右边这个是我们都期望做到的，但是实际上这两者中间的差距在于，它不仅仅是钱，不仅仅是来自于我们真的要把这个资产做保值增值的这颗心。我们都知道一个好的资产交在一个好的资产运营公司里面是可以得到增值的，就像好的甲方把项目给到五大行以后，五大行会帮你把这个资产租出去，如果不租出去，它也不要你的物业费，因为我的物业费来源于我找到的租客把甲方的资源承租，我能收到物业费，而不是我们一上去就跟人家提，我的空置费要多少钱，就这一个门槛，基本上就可以区分中国式物业管理和国外的五大行之间最本质的区别。

我今天试图想唤醒大家对资产本身保值增值这方面的一些关注。

我今天为什么讲车位？因为车位是在所有的物业管理从业者都非常熟悉的，甚至所有上市物业公司的财报里面，车位销售的占比都极高，它是一个利润的来源，是一个增值服务业务体量规模的重要来源之一，甚至于我们可以看到，这个业务做得好，大家的财报都会非常漂亮。这个业务做不好，财报直接就会直线地、很剧烈地表现出波动。到底怎么样来评估我们的车位，到底应该怎么来做，或者说我们到底怎么样把车位这件事做好？我们最近也思考了很多，我们认为首先还是对车位本身的定位问题，我们到底把它当成一个商品，一锤子的买卖，还是说把它当成一个可以持续跟业主保持联系的媒介，或者是一个工具、平台。

当我们当成一个商品的时候，它可能就是一锤子的买卖，开发商或者是物业、代理销售一单5万、10万搞定，你也不要找我要售后，这是目前国内做车位的团队或者企业绝大多数的做法，不希望有售后，因为我们的主观意识里面都不希望你来找我，你来找我可能就是觉得价格贵了，找我退差价，再找我要点好处，其它的好像没有了。

但是我们从一个客观的维度去看，我们发现这个车位在当下这个时段是一个非常好的投资标的，因为它具备不动产的所有的先天优势，然后它还具备几个能够把它做大做强的特定因素，比如说定价策略，其实车位的定价策略跟其他的普通商品完全不同，我们现在对车位的定价大部分采取的是商品定价或者成本定价的原则，参考一下原来卖多少、成本造价是多少，再定出一个售价。但是大家忽略了，其实人越多、车位越好的时候它就卖得越贵，这就叫需求定价原则。比如说这时候我们要去香蜜湖买一个车位，我们要去广州的核心地段买一个车位，没有100万你谈都不要谈，当年是多少钱？可能也就是5万、10万。这中间产生了什么？什么都没有变化，只是需求变化了，10年前没有太多人买，现在买的人多了，所以车位本质是可以用需求定价的，这是它的特性之一。

第二个特性，它可以具备在一个范围内独立定价的优势，就是隔壁小区卖多少钱和我这个小区卖多少钱，它其实不太相干。就是你隔壁小区卖得再贵、卖得再便宜，跟我这个小区不太具备什么参考价值，因为它更多是由买受人来决定的。隔壁卖得再便宜，你没在那里买房，你可能都没资格去买。隔壁卖得再贵，你也不能享受它为你带来得更多的服务。总结起来就是它具备可以被垄断市场的能力，大家可以想象一下，垄断代表什么？代表高利润，独立的定价体系，不像一瓶矿泉水，全国统一定价，甚至于厂家都在这个瓶身上打出了“建议全国零售价多少钱”，车位没有这样的市场，它是独立市场、自主定价，能够取得垄断优势。这么多优势集中在一起，我们认为它是具备成为优质资产的核心要素的。

到底它跟其他的投资品类相比大概是什么样的水准，我们又做了一个简单的对比，就是把它跟市面上所有资产化的投资，或者是财务类的投资相对比，我们发现高收益永远跟高风险是对冲的，这两个天平永远是平衡的。

比如大家玩期货，这个是一念天堂一念地狱，挣300万和亏300万可能就是在一两天之间。包括靠谱一点的基金、银行的理财，这些可能相对风险系数没那么高，但是它的收益也显而易见的逐渐在降低，特别是银行理财。自疫情以来这几年，利率一路降到3%以下，以前有个大额存单还能有勉强5%的收益率，现在3%以上的大额存单已经没有了，最高也只有2.8%，这是银行存款，当然这是比较稳健的。

如果跟其它的不动产做对标，比如说跟写字楼、商铺对标，写字楼和住宅最大的问题是现在在国家这种房住不炒的形势下，已经没有太多的空间给到各位去利用。商铺和写字楼可能还会有一点空间，但是这两样投资标的，我估计原来投资过的人都受到“一铺养三代”的影响，这个法则已经不适用于疫情后的时代了，因为疫情后我们发现大量的商铺、写字楼是空置的，甚至包括深圳在内的核心地段，大量的写字楼、商铺依然是空置的，包括华强北，大家可以去看一看，当年如火如荼的赛格电子市场，当年有多火，现在就有多萧条。

所以这个东西的风险还是依然实实在在存在的。而车位是相对稳健的，它有一个优势就是它有一个被动收益，我们持有一个车位之后，有人会来停我就有收益，我不用主动找租客，你买了一个房子，你还要找中介帮你去找租客，而车位是有被动收益，所以我们综合评估下来，车位具备投资的要素，可以作为一个投资标品来做选择。

刚刚我们讲的都是理想情况，但是现实当中很少有朋友投资车位，除非是这一两年受到我的影响，觉得这个东西真像我说的那么好，跟着一起玩一玩。

到底这个问题在哪里？我相信这也是困扰着物业行业车位卖不好的原因。既然说得这么好，投资也行，自用也可以，案例来说是两相宜的东西，为什么它还是比较冷门的？第一，本质上还是我前面讲的定价策略的错误。第二，它现在的收益是偏低的。什么叫收益偏低？它不像你买房子，你买了房子以后，如果你按租金算你的年回报，它一开始都有，哪怕收益很低，比如说你500万买套房子，一年租金6万块钱，你可以算出投资年化回报。但是车位存在不确定性，有时候有人来停，但有时候这个租客走了，我还得重新找人停，所以它的波动性很大。我们在想如何解决这种波动性的问题，假设我们考虑一个车位投资10%、15%的回报，如果这个回报是长期稳健的，我相信大家都不会再考虑了，立马就能上车。

思考这么多之后，我们发现这个行业有机会，就是如何提升车位的收益，变成了我们现在这个企业正在经营的一件事。既然能找到这么好的一个标的，能让它的收益得到稳健提升，它应该会有一个比较大的市场，所以我们就沿着这个思路往下去做。

我们能不能专门做车位资产的经营管理，让每个车位的收益都得到提升呢？我们就思考了一下，首先停车场应该是长这样的，每一个车位都是被私有化的，所以每个车位应该都会有一把锁。它也应该是漂漂亮亮的，它的导向指示的硬件指标应该像我开篇的PPT右边那张图一样，相对来说有规范、有管理，这种基本的保值和品质是要保障的，然后我们再来谈叠加其它的服务。

我们认为在一个停车场里面，就像一片森林，我们不会过分关注某一棵树的价值，因为一片森林成千上万棵树，我们不可能关注到每棵树。但是车位不一样，在停车场里面，每个车位如何凸显它的个性化的价值，好一点的车位为什么贵一点，为什么这个车位的翻牌率更高，大家愿意停，而角落那个车位不愿意停。这些因素本质就是每一个车位的个性化要素，这些个性化要素首先要通过一种数字化的手段，要把这些信息送到平台上来。也就是说让每一个车位能够通过平台被自助交易，就会变成解决这件事的根本矛盾的基本工作，否则我们并不清楚你的车位每天有没有人停，他停了多长时间，应该收多少钱，怎么样单独对每一个车位的停放做计费。停车场道闸是针对一个场来说的，但是停车场里面我们也并不知道每一个车位的效益是多少，每一个车位到底创造了多少效益我们并不清楚，所以我们做的第一件事就是把每个车位都数字化，通过独立的数字化标识，能够让每一个车位都能被独立的定价。独立定价之后，意味着它能够被独立地交易，这个交易包括买卖、租赁、分时租赁、共享停车等等，这些对应的场景就衍生出来了。

但是没有这样一个工具，我们会发现，我们谈所有的收益、谈所有的买卖、租赁都是空谈，所以这是我们的基本功。有了这个能够被独立交易之后，还应该干什么？这个我们就要回想房地产这10年发生了什么，比如说梅林的房子，我印象非常深刻的是，在2006年左右旁边的中康公司对面那个天虹的房子是4500块钱一平米，相信现在它的房价不会低于8万。4500到8万，这中间经历了什么？没有多一块砖、没有添一块瓦，而且使用年限还打折了，原先有70年使用年限的，现在只剩60年了。我们仔细分析到底经历了什么，最后我们发现，其实就是几个市场周期，本质是交易，就是我买下来4500，我要2万块钱卖给张三，张三要4万块钱卖给李四，李四说我得6万块钱卖给王五，三五手交易之后，这个价格就定在这里了。所以你看政府打破这个价格体系也非常粗暴，我不管你们交易了几手，我也不管你原先多少钱买的，现在我重新定价，这个项目就是6万。所以它公布了一个政府指导价。这就是房地产近几年实实在在发生的事情，这说明什么？交易是能够产生价值的。每次的交易本质上都是把自己的预期放进去了，然后下一个人也是看中未来的预期，他才会买入，所以这种交易是能创造价值的。也就是说我通过安装车位锁，让这个车位流动起来，张三、李四、王五这样每一手不断地买和卖，这种自由的交易，是能够让这个资产获得增值的，也就是说它的价格是可以上涨的。

我们到底怎么做这个事？很简单，我们推动三个机构，能够形成一个业务的闭环。第一是谁有车位，开发商、物业公司，这些都是大宗车位的持有者，第二个，谁需要车位，肯定是住在这个小区的业主，他是最终真正需要这个车位的使用价值的人。第三，谁在使用价值没有被发现之前，能够看中中间的增值收益呢？也就是租金这一块谁看中呢？开发商要的是钱，所以这个中间会产生一种专门用来做基金投资的机构，它可能并不在意这个车位到底最终会卖给谁，它只在意的是我1000万买一堆车位，你向我贡献年化多少的收益，至于说最后你卖给谁，我也不关心，我要的就是几年退出，年化收益多少。所以我们能促成这种开发商资金需求，另外有资金方，需要获得年化收益，经过几个轮回，最终这个车位还是回到使用上去，形成这样一个业务的闭环。我们现在也是像物业管理一样，只不过我们服务的对象是持有车位的产权人或者是持有方，也就是我们本身做的也是服务，跟物业服务类似，只不过我们专门对车位提供极致的服务，以保值增值为核心，以交易流转为逻辑，最后我们是希望让这个车位变得更有价值。

我们的方法很简单，就是每个车位都让它在森林中被看见，然后能定价、被流转。当然，这些海量的车位，我们也不可能单独靠几个人去管，所以我们不得不说，本质上我们还是一家互联网公司，我们还是一个做工具的、做软硬件的公司，我们通过平台化的手段去实现我们所说的这些玩法。

（见PPT）这是我们实际落地的项目，可以看到我们的小程序非常简单，每个车位上有一个二维码，扫这个码之后，你可以通过这个二维码看到整个小区车位交易的情况、成交的信息，可以单独对某一个车位进行买卖，并且全线上电子化交易，签电子合同，权属也是在线上直接进行变更。当然，带产权的车位除外，因为带产权的车位又涉及到另外一个网签合同，那是另外一套流程，那是必须在线下的。但是这些以使用权销售为主的车位，全部可以在线上完成一整套的交易，包括租赁、买卖、分时租赁、共享、预约停车等等。我把这么多车位组合起来以后，也能间接解决社会停车位不足的问题，因为很多车位都希望获得收入，我在低峰时段把这个车位共享到社会上，让有停车需求的人来停放，所以我们最后变成了一个平台。

总结一下我们提供的是车位资产的运营、车位买卖和投资综合一体的车位资产运营平台，这是我们恒车通在坚守做的一件事。我今天的分享就到这里，谢谢大家。