余祥鑫：中海如何打造地产科技生态圈 | 观点数字未来发展大会

本文为余祥鑫先生在2024观点数字未来发展大会发表的演讲。

余祥鑫（中海科技副总经理）：尊敬的各位领导，大家下午好！非常感谢观点邀请我来做一个分享。我今天下午主要分享一下中海地产在数字化、智能化和绿建方面的建设经验与实践。

大家都知道这两年地产行业面临着巨大的挑战和困难，对在座的各位地产科技的从业人员其实反而是个机遇。地产企业从原来粗放式的管理，一定要向精细化管理转变，对地产企业来说，未来它一定要通过数字化转型、智能化来提升运营管理的能力，包括产品的竞争力。所以我觉得对我们是机遇，而不是挑战。

我认为未来地产行业发展有三个方面的趋势和机遇，第一是地产行业会加速向数字化和智能化转型，利用大数据和人工智能等技术来提高设计、施工、运营的水平。通过科技的技术来降低企业的运营成本，提升住宅产品的竞争力。第二是随着全球气候的变化跟环境的日益严峻，包括我们的业主对未来的住宅绿色、健康、智慧的要求越来越高，绿色建筑和低碳节能一定是未来地产行业的重要发展方向。第三是地产企业未来面临的挑战，一定是要跟互联网、物联网、新能源等领域跨界合作，推动产品的创新发展。地产运营从业务模式上也一定要有创新，这些创新也会给行业带来发展的机会。

地产行业数字化转型大家都比较熟悉了，第一阶段是纸质的文档和手工的流程，没有信息化系统。第二阶段，随着IT技术的发展，我们开始尝试去建设一些信息化系统。第三阶段，随着大数据和人工智能的发展，大部分企业拥抱数字化转型，实现业务流程全面的自动化和智能化。我觉得目前大部分地产企业应该处于这个阶段。行业内一些比较领先的企业，目前开始步入了第四阶段，开始深度融合数字技术，实现客户数据分析、智能营销、VR看房、智能物业管理等创新应用。

我在这里给大家介绍一下中海地产数字化建设的历程。中海地产数字化建设分为三个阶段，2004年到2009年是信息化1.0，那个阶段我们没有独立的信息化部门，就是采购一些软件，包括财务系统、售楼系统。2009年到2016年，我们成立了地产的信息化管理部，这个时候我们会根据自身业务的需要，做自研以及定制开发一些系统，比如我们的运营平台、OA内网系统。2017年开始，我们进入到第三阶段，在这个阶段我们成立了数字科技部，另外也成立了中海科技，也就是我目前所在的公司，主要是实现了IT和业务的深度融合。我们当时建设了全景计划系统、城市地图。经过20年的建设，中海地产已经实现了从横向到边、纵向到底的全数字化管控平台。通过数字化转型，给中海地产带来了降本增效、业务创新、产品体验的提升，助力中海地产的业绩稳健增长，并成为了行业领军企业。

接下来分享三个案例：

第一个是覆盖房地产开发全周期的数字化管控平台，这个平台实现了市场洞察、土地获取、规划设计、工程、营销、客户服务、物业管理全业务流程的在线化。通过这样的平台，量化了各业务环节的管理刻度，另外通过这个平台，我们也帮助各职能部门管理，包括人力、财务、工程，从定性的评价向定量评价转变，提升了整个组织管控能力和管控效率。

第二个是流程管理系统，大家都知道流程管理是一个企业实现工作规范化和标准化的核心，只有整个企业的流程管理规范化、标准化了，你才能够提升企业的运营效率，降低经营成本，提升产品的品质。中海科技研发了多种工具，通过这些流程工具的组合，我们现在能够实现从个人、团队、组织多视角的流程管理应用。从组织视角，流程工具作为流程标准化的载体，能够把整个组织工作标准化，告诉员工哪些是你需要做的，哪些工作应该怎么做。从团队的视角，我们通过全景计划的工具，帮助团队实现从工作策划到工作计划，包括计划的执行、计划的检查全链条管理的工具，通过这样的工具，强化了整个团队计划管理的能力，保证业务和计划铺排的柔性与灵活性。从个人视角，我们研发了海贝工具，它作为个人任务工具载体，我们提供了一站式个人任务管理的解决方案。

第三个是商业资产运营管理系统。中海地产旗下独立的商业公司，目前管理了100多个商业中心，通过商业资产运营管理系统，能够覆盖资产租赁、运营管理等等商业公司的全链条业务，实现商业公司运营指引和管理标准化，通过这个系统覆盖集中商业、商办资产、综合体、产业园区等所有业态，提升商业公司的运营管理能力。

下面介绍一下中海科技在地产智能化方面的建设经验。

地产智能化复杂经历了4个阶段，第一阶段差不多是20年前，当时主要是一些单品，主要是一些可视对讲、安防监控，包括室内的安防产品，在地产领域进行应用。第二阶段是2.0时代，从模拟单品向数字产品、系统化发展，包括有了数字的可视对讲。第三阶段进入智慧化时代，从垂直系统向集成化发展，地产空间更加智能化、智慧化，智能家居、智慧社区也得到了很广泛的应用。我们认为未来智慧空间的发展会进入4.0时代，我们叫主动智能时代。也是因为现在的人工智能、深度学习、大数据的发展，未来一定是能够提供个性化、主动智能的服务，未来住宅里面，包括家里、社区里面，系统肯定会具有很强的感知、识别、理解的能力。未来类似智能汽车，能够给用户提供更好的产品的感知和体验。

整个智慧空间未来的发展，我们认为有4个趋势：趋势一是全域场景融合，未来一定是一个统一的平台，能够集成各种硬件，能够覆盖住宅、社区、楼宇，提供一体化的智能化解决方案，目前各个空间是割裂的。我们在社区，包括在家里、楼宇，其实你的场景是没法实现无缝的流转，未来如果说我们通过一个平台、通过一个统一的解决方案去覆盖全域的空间，才能够做到在各个场景，在不同的物理空间实现无缝的整合和流转，打破空间的界限，实现全方位、全领域的空间融合。

趋势二，未来一定是零碳绿色健康，未来的智慧空间一定是向低碳、绿色、健康方向发展，倡导节能减排、环保健康的生活方式和空间设计。

趋势三，数字虚实融合，未来一定是实现物理空间的数字化，目前我们没有真正实现物理空间的数字化，就像刚才陈总说的，更多可能大家是做一个大屏，做一个3D的可视化显示，没有真正实现空间里的对象抽象为数字的对象。未来一定是能够实现现实世界跟虚拟世界之间无缝的结合和互动，实现现实跟虚拟空间的融合，拓展用户对空间的感知和体验。

趋势四，智能个性服务。未来的智慧空间一定是能够将AI跟各种应用服务相结合，通过AI来提供个性化、主动的智能服务，满足用户多样化的需求和偏好。

中海科技在智慧空间这一块通过多年的研发，我们也构建了自己的产品矩阵。在硬件层，我们自己研发了智能面板、智慧温控器等等核心的硬件产品。另外我们也跟生态伙伴合作，接入了200多款智能硬件产品。在边缘层，我们自己研发了一个为家里服务的HiHomeOS家庭操作系统，在此基础上我们研发了网关产品，为客户提供有线和无线的解决方案。同时我们还研发了HiCommOS，在这上面也研发了一个海智创社区边缘主机，以及研发了海智创楼宇边缘网关。另外在平台层，我们研发了一个海智创融合物联网平台，通过这个平台，可以接入业界主流的物联网生态平台，给用户提供更加广泛的产品选择。在应用层，我们也研发了四大平台：智慧家居平台、智慧社区平台、智慧楼宇平台、低碳和能耗管理平台。

基于这些产品，我们能够提供包括智慧家居、智慧社区、智慧楼宇、低碳节能四大解决方案。

再向大家简单介绍一下智慧家居的解决方案，我们以中海智慧人居平台为核心，构建了1+3+5+N的智慧家居解决方案，1是中海智慧人居平台，它是我们整个智慧家居的中枢大脑，它本身具有不断地迭代和自我生产的能力，另外是3个入口，包括我们的APP、家庭的操作系统，以及我们研发了一个小海同学语音助手，通过这三个入口提供很好的用户体验。另外我们研发了5个智慧的方案，通过打造核心的智慧场景，来提供针对面向地产企业高品质的智能家居产品方案。另外我们通过连接很多生态设备，包括内容、应用，来提供N个智慧场景服务。

另外我们也研发了一个智慧社区平台，我们跟业界不太一样的地方是，中海的智慧社区平台跟我们的智慧家居系统是互联互通的，通过这两个系统的打通，我们的业主开车回家的时候，刚到小区我们就能联动他的智能家居系统，去打开他的空调，让他回到家就有更舒适的环境。通过这样的解决方案，打造了室内、室外一体化的解决方案。

这两年我们也基于在后海建设的总部大厦，在这里面也建设了低碳、智慧、健康智慧楼宇平台，助力我们的总部大厦实现近零碳建筑，这也是业界第一个拿到近零碳建筑认证的大厦。通过我们的平台，助力实现这个项目从设计到建造、运维全生命周期的低碳能耗管理。在运营阶段，我们也能够通过这样的平台，实现空调智慧控制、智慧照明的智慧控制、室内环境的智慧监测和控制。

最后跟大家简单分享一下中海地产在绿色建筑方面的建设经验。

我认为绿色建筑对地产行业的意义有三个方面：一方面通过绿色建筑来提升市场的竞争力，因为绿色建筑能够满足消费者对健康、环保、生活方式的需求，提升项目的市场吸引力。第二是能够降低运营成本，通过绿色的建筑，节能的设计、可持续材料的使用，能够减少能源消耗和维护的成本。第三是能够增强项目以及企业的品牌形象。

中海科技也研发了一个绿色建筑全生命周期碳管理的平台，我们基于BIM技术，实现了绿色建筑全生命周期的谈排数据监测、分析、管理。在设计阶段，我们基于BIM数字孪生技术，在平台上能够展示3类10个低碳设计方案数字可视化。在建设阶段，我们能够支持10类主要建材以及4种主要减排方式的披露，在运营阶段，我们能够监测8类主要的碳排数据。

中海科技作为地产的科技企业，我们也非常重视跟生态合作伙伴的合作，我们已经跟微软、腾讯、阿里等等大型科技企业建立了长期的合作关系，推进建立战略合作伙伴关系。另外，我们与华中科技大学、清华大学等高校也开展了产学研的合作。中海科技通过科技创新的思维，也希望构建一个综合性互联互通的产业环境，致力提升地产行业的产品力、持续的发展性和用户体验。

最后借次机会诚挚邀请行业的合作伙伴与中海科技合作，一起努力共同打造地产智慧、绿色、健康的科技生态圈。