郭杰群：海外REIT的一大启示是税收政策 | 观点年度论坛

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在“海外REIT发展经验的启示”主题演讲环节，麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群表示，从海外经验看，REIT的另一大启示就是友善的税收政策。

“在最近几年，我们看到不管是美国还是欧洲，大量的企业申请要转换为REIT。原因很简单，标普500的平均税率高达27%，可是你要做一个REIT，要拿到REIT的机制实际税率只有3.5，企业交的税少了。大量的企业都希望自己有合理的避税的途径，降低它的实际税率，这就是原因，你交的税少了，所以我愿意申请到REIT。”郭杰群说道。

但是与此同时，不是所有的不动产企业都愿意申请REIT，因为一旦成为REIT要强制分红，但是一般的企业没有分红的必要。

“我们做一个简单的数学计算，你就知道REIT的奇妙之处。一个普通的企业，你的税前收入是100块，你拿到手之后首先要交税，边际税率35%，你要减去35块钱交给国家，剩下的65块钱还要分红，分红是90%你要减去90%，剩下的是留存收益6块5；对于个人来说他拿到是58.5元，但是他要交25%的边际税率，所以到他的口袋是43.87元，这是一个普通企业的留存。

再看REIT企业，首先也是税前收入是100元，但是由于国家的立法，要他强制分红，因此他首先减去90块钱，剩下的钱交给国家纳税。虽然最后的留存收益也是6.5元，但是作为投资人拿到的钱是90元减25%，剩下的是67.5元。问题就来了，个人投资人的收入增长了50%，20多块钱来自哪里？来自于政府的让利。

一个普通企业的税前收入是100元，拿到手之后首先要交税，边际税率35%，要拿出35交税。如果是REIT，税前收入是100元，由于要强制分红，因此首先减去90块钱，剩下的钱纳税。虽然最后的留存收益是6.5元，但是作为投资人拿到的钱是90元减25%，剩下的是67.5元。问题就来了，个人投资人的收入增长了50%，来自于政府的让利。”

郭杰群还以凯德为例，凯德产生于亚洲金融危机，当时新加坡把两个开发商合并成为了凯德，1999年新加坡政府通过了REIT的立法，凯德欣喜若狂，马上发行了第一个REIT，但是失败了，没有人购买。为什么没有人购买呢？原因是很简单，因为虽然通过了立法，但是新加坡对REIT没有税收上的便利，投资人不会购买。

在知道这个信息之后，新加坡迅速推出了REIT的优惠政策，凯德抓住这个机会，将SingMall这个项目重新打包，底层的资产还是差不多的，这就是新加坡第一单REIT，认购倍数达到了5倍，这就是税收带来的好处。