仍未完成的交易 德信服务购入关联公司车位与酒店资产

观点网 德信服务再现一笔新收购。

2月23日，德信服务集团发布披露公告称，关联公司杭州骏德商业运营管理有限公司在2023年8月24日分别与四家公司签订了和平德信中心项目、银湖科技园项目、嘉悦府项目及空港城项目的地下车位使用权转让协议。

协议将在德信服务取得所有必要批准后于2024年3月31日落实。

此外，德信服务关联公司德信盛全物业服务有限公司与德清莫干山德信影视城开发有限公司签订协议，后者项前者以9000万元的总代价收购德清莫干山瑞璟置业有限公司100％股权，以及下属的莫干山云谷德信开元名庭酒店。

德信服务管理层亦预期，这宗收购股权将于2024年3月31日前落实。

收购细节

由此看来，德信服务在一天之内敲定了两项收购。

其中，地下车位使用权转让协议所涉及的四家公司分别为杭州德升置业有限公司、杭州德银置业有限公司、杭州凯燊企业管理有限公司及杭州空港置业有限公司，观点新媒体通过企查查得知，四家公司的股东背后，均有德信中国的影子。

其中，杭州德升由德信中国及胡月根分别最终控制90.10%及9.90%权益；杭州德银由德信中国及胡月根分别最终控制90.10%及9.90%权益；杭州凯燊为德信中国间接全资附属公司；杭州空港由德信中国、孙达山、吴建荣等人分别控制。

资料显示，德信服务此次收购的地下车位使用权共分为四个板块。其中，收购250个位于杭州市拱墅区绍兴路与德胜路交汇处的和平德信中心地下车位使用权，总代价为5282.5万元；收购429个位于杭州市富阳区富闲路与创意路交汇处以西的银湖科技园地下车位使用权，总代价为2145万元。

此外，德信服务还收购195个位于杭州市临平区兴国路与星辰路交汇处的嘉悦府地下车位使用权，总代价为1716万元，以及收购1000个位于杭州市萧山区机场大道与坎红路交汇处以东的德信空港城地下车位使用权，总代价为1.2亿元。

以此计算，此次德信服务合计拟花费2.11亿元，收购了德信地产相关公司旗下合计1874个停车位使用权。

在官方公告中，德信服务表示，直接持有目标车位对集团有利，因为这可令集团享有潜在的资本增值机会；于持有目标车位的同时亦可租赁目标车位，并根据市场需求及市场状况调整出售或租赁的策略。同时，可作为稳定的现金流和收入来源，对集财务状况长期有利。

此外，德信服务董事认为，以上车位与集团目前向社区业主提供物业管理服务的地点非常接近，对业务发展有益。

地下车位使用权之外，德信服务第二笔收购则落在德清莫干山瑞璟置业有限公司股权及下属酒店。公告显示，德信服务方面拟花费9000万元，将以上两宗项目收入囊中。

具体来看，德信服务关联公司德信盛全物业服务负责收购这两宗项目。值得注意的是，德清莫干山瑞璟置业有限公司的大股东为德清莫干山德信影视城开发有限公司，后者股东指向德信控股（香港）有限公司。

德清莫干山瑞璟置业旗下最重要的项目，便是莫干山云谷德信开元名庭酒店。公告显示，该酒店建造成本2.18亿元，远超德信服务的收购价格。2021年，德信地产年度经营会议还曾在这里召开。

观点新媒体查阅资料得知，2021年8月该酒店正式营业，总建筑面积3.19万平方米，提供合共186间客房，设有3间餐厅、一间酒吧及无柱式宴会厅、多间会议室等设施。据其公众号所介绍，酒店位于湖州市德清县莫干山镇三莫线66号，杭州、上海均可自驾前往。

对于德信服务而言，收购这座酒店有多重意义，但利用其资源直接透过集团自有资产提供酒店管理服务及社区资源增值服务，获取获益，或许也是德信服务计划中的一环。

于2023年上半年，德信服务共终止了17个共276万平方米的在管项目，而去年同期仅终止4个项目共32万平方米。

作为一家住宅物业为主体的物业企业，德信服务非业主增值服务和社区增值服务等周期性业务处于缩水状态。因此，收购酒店业态的做法，或与未来在酒店管理服务上的发展相关。

钱从哪里来

这笔收购自2023年起已有眉目。

就在发布2023年中期业绩后4天，8月25日，德信服务披露公告表示，间接全资附属公司杭州骏德将购买杭州德升、杭州德银、杭州凯燊及杭州空港等公司出售的车位使用权，间接全资附属公司盛全物业也与德信影视城及德清莫干山瑞璟置业订立了股权转让协议，将购买德信影视城所持德清莫干山瑞璟置业的100%股权。

截至2023年6月30日，德信服务现金及现金等价物由去年末2.1亿元降至1.97亿元，想要完成以上收购合计需要约3亿元，收购现金将从哪里来？

观点新媒体注意到，在德信服务2023年首次公布此次收购计划时，在公告中表示，鉴于收购目标车位的进行，德信服务与德信中国订立终止协议，以待收购目标车位完成后终止车位租售业务代理服务框架协议。

此外，鉴于德信服务与德信中国订立终止协议，预计将于公司根据各地下车位使用权转让协议规定应付第一期款项时，收到按金人民币2.5亿元。这笔钱，将全部用于支付收购事项。

也就是说，此次收购事项与德信中国始终紧密相连。

无独有偶，2023年12月，德信服务还披露了一笔重续交易，这笔于2024年开始的持续关连交易协议包括：2024年德信中国智能社区解决方案服务总协议；2024年胡一平智能社区解决方案服务总协议；2024年德信中国物业管理及相关服务总协议；以及2024年胡一平物业管理及相关服务总协议。

观点新媒体翻阅公告得知，德信服务在公告中测算了重续交易后未来三年预计产生的服务费用上线。

具体来看，2024年德信中国智能社区解决方案服务总协议最高年度服务费上限合计为980万元；2024年胡一平智能社区解决方案服务总协议最高年度服务费上限合计为928万元；2024年德信中国物业管理及相关服务总协议最高年度服务费上限合计为1.48亿元；2024年胡一平物业管理及相关服务总协议最高年度服务费上限8368万元。

以此计算，这笔交易背后产生的总服务费用预计将达到4.2亿元。

“截至2022年12月31日止年度及截至2023年12月31日止年度，德信中国集团及胡先生的公司继续为集团的重要收益来源。”德信服务之所以重续交易，与德信中国集团及胡一平背后的公司保持长期合作关系离不开。

未来这笔交易或许也将继续成为德信服务收益的重要基础。