主题讨论会：工业、科技与服务 | 2023大湾区产业论坛

主持嘉宾：

深圳世联行资管咨询线总经理 孙波

讨论嘉宾：

天安数码城（集团）有限公司副总裁 余安定

中创盈科集团董事兼集团常务副总经理 黎旭妍

万科南方产城副总经理、万科深圳产城总经理 洪丽

广东省鼎星产业发展有限公司产业研究院院长 季圣杰

时代商业集团产业服务中心总经理 冉采丰

美置服务集团COE成员、产业园服务专家 关中华

第一太平戴维斯广州产业与物流地产部负责人、高级助理董事 张明杰

赢城产业董事长 王玉祥

孙波：各位来宾下午好！我们这个环节主要聚焦工业、科技和服务，非常高兴邀请到8位嘉宾共同探讨这样一个话题。

产业地产在经济发展的过程中是一个永恒的主题，不管什么样的时代和发展历程当中，产业一定是一个很重要的话题。而现在大湾区随着产业不断地发展，特别是随着工业上楼的不断落地，在媒体、政府的文件，甚至在各个企业发展的规划和方向里面，它都出现得非常多，工业上楼这个名词频频出现。

但是目前也存在着不同的声音，因为经过了几年的发展之后，有大力支持工业上楼继续发展的，同时也有要缓一缓，对现在的工业上楼政策、市场表现需要重新思考和定位的。

我理解我们可能需要更多地去关注产业上楼的底层逻辑，我们今天要聊的第一个话题是跟产业上楼的升级迭代是息息相关的。

今天我们很有幸邀请到了中创盈科的黎总，中创盈科深耕产业多年，并且在黎总的主导下也进行了整体的产业战略转型，在全产业链的服务生态圈构建过程中也取得了很多的成就。

所以我就想请黎总分享一下，结合中创盈科的产业转型，在立足于产业和服务产业发展、立足于工业上楼这个领域深耕的过程中，我们有什么丰富的经历和经验能给到在座的来宾，给到市场什么样的心得？

黎旭妍：工业上楼这个话题其实是一个让人又爱又恨的词语，在政府的发言听得最多，在媒体的宣传听得最多，工业上楼最早是在2012年在深圳提出的，当时是对标香港的工业大厦。现在过去了11年，我们再来看在大湾区内地的9个城市里面，工业上楼成功吗？只有少量的城市能够做得到。

中创盈科是2008年在深圳成立的，目前我们在深圳、东莞、广州、佛山、惠州、中山有69个产业项目，最早我们是以运营起家，高周转的销售这个板块是2019年才进来的。我们伴随着深圳制造业或者湾区制造业成长的这十几年一路走到今天，所以在这个话题上我们有一些自己的感想和数据想跟大家做一下分享。

我们在正式探讨工业上楼的升级模型这个话题之前，我想跟大家分享几组产业数据。

在今天来之前，我让同事把整个湾区9个城市从2020年到2023年11月份的新增工业用地土拍数据全部拉出来，9座城市在近4年一共供出了2亿平方米的新增产业用地，相当于30万亩。我们以100亩一个产业园来算，湾区9城四年间有3000个产业项目在动，平均下来每个城市有333个项目，平均每个城市每年有80个100亩规模的项目在开工。

如果这组数据还不够震撼，我们换一个概念，我们再来看土地变成的物理空间，以广州为例，为什么不说深圳？因为深圳的新增用地很稀缺，广州作为省会，它也更综合，有商办，也有住宅，也有部分的工业。广州的表现怎么样呢？2020年到2023年11月拍出来的地，按照现在政府的要求，拿地即动工，它不会允许你拿地超过2年不动工。我们推演出来2022年到2025年，在市场上会看到的新增产业面积，广州新增的地是2631万平方米，约4万亩，换算成面积，这4年间我们将迎来8亿方的面积。我们以一个实体制造业企业2000平方米一个厂，需要4万家企业来消化这些空间。广州有多少制造业企业？今年10月8日广州日报有一份报道里面有一个统计数据，广州2023年在统的制造业数据为10万家，也就是10万家企业里面有一半的企业要做新的空间的腾挪，才能装满接下来4年新增的空间。

再看珠海，今明两年珠海要新增1000万、改建提升1000万平方米的工业厂房。东莞将在5年内建设不少于5000万平米的高标厂房，中山将5000亩住宅地调成工业用地。佛山要打造57.53万亩产业用地。

我说的这些数据还不含现在已经有的厂房空间，不含工改的数据，不含村集体用地。所以这个市场有多激烈？非常激烈。

我们在拉通了这样一个基础数据之后，再看第二个概念，企业是怎么想的，实体企业怎么看这个问题？实体企业是两个喜欢，第一是喜欢独门独院，最好门厅是自己的，门口有停车位，货梯是自己的，我的效率最高。第二个是喜欢在一起，我喜欢跟我的上下游在一起，最好那一片都是做电子的，那一片都是做生物医药的，我喜欢跟大家在一起，这是制造业的视角。

再看工业上楼的视角是什么，我们把它总结为两个更高：第一是土地集约利用更高，第二是土地产值税收更高，在政府层面我们看到的投入产出更高。

可是这两者是有矛盾的，对实体企业来说，我希望自己的企业的周转、生产是更高效，高标厂房面临的问题是，我要跟别人共用货梯，如果那一天我都要出货的情况下，我需要跟上下层打招呼，如果我的货梯不是高速货梯，可能它坏掉了，我跟物业是要吵架的，影响我工期，用吊装口吊出去，还得看我的吊装口设计怎么样。我们面临的上亿平米规模的空间，有房地产商转型的，有实体企业转型的，有做二手房东转型的，只要他能拿地他就愿意拿，拿了之后建起来，很多产品在市场上是炮灰。这种高标厂房实体企业不可能去。

我们再看另外一个视角，工业上楼面临的是超大的货量，而且源源不断地会供给过来，实体企业是有限的，尤其是现在内外经济的循环还没有完全打通，与其说现在已经是谷底，我认为远远还不到。在这样的环境下，怎么去做工业上楼？我觉得还是有选择性的，要理性一点。

我认为有三点：第一是选好，第二是配好，第三是控好。

选好什么？首先是选好产业，不是所有产业都能上楼，不是我把承重做到2吨它们就能上去。电子信息、生物医药上楼是没问题的。另外就是选区域。像刚刚提到的包括广州、东莞、惠州、中山这些城市，它没有必要上楼，因为选择面太多了。而在深圳、广州黄埔这些土地稀缺的地方是有机会的

配好就是达到一些硬性的条件，比如我能不能多装一些货梯，它的速度是不是可以更高，在层高上是不是要控制一下。

再一个是控好，告诉大家如果你们愿意出11块钱含税的成本，我能够在工业重市东莞帮你们找到首层的厂房，能在狮上帮你们找到单层厂房。对于工业上楼，第一是在于它的稀缺，第二是在于它的成本有优势。我们把每一分钱用在刀刃上，才能打造更好的性价比。

现在环境可能不太友好，但是躺赢的时间已经过去了，接下来大家比拼的就是实力、专业和服务，也期待在明年、后年、大后年，在座的各位和我们一起打赢这一仗，能够在产业市场拼出一条血路，让大家做得更棒。

孙波：谢谢黎总，其实黎总刚才提到了一个很震惊的数据，就是大湾区9个城市过去4年一共供应了2亿平米的产业用地，其实也带来了未来产业的发展更需要以需定产，以需定空间，真正保证产业经济的高质量发展。

天安数码城在做产业的开发和运营服务方面已经是头部的企业，我想请问一下余总，结合您的经验，包括黎总刚才抛出的问题，您怎么看工业上楼未来的市场趋势和我们现在面临的服务的体系的变化？

余安定：再艰难的市场也一定有做得好的园区，再差的股市总会有上涨的股票，关键还在于你怎么形成解决客户痛点的能力。

我认为主要是在两个方面，前面很多嘉宾都讲到了，一个是ESG，一个是数字化，我觉得这两个方面一定是所有产业园区的大方向。

举一个例子，我们在凤岗的园区，其中一个板块它的总建面是70万方。按照过去的物业管理加上运营服务人员的配置，大概需要150人，而且这150人的人均工资并不会很高，可能只有六七千块钱，在这种情况下我们运作这个园区，收物业管理费，开发商一年可能还要补贴两三百万，这是过去的运作模式。但是我们对它进行了数字化的改造，以及按照新的管理模式去调整以后，一个70万建面的园区只需要不到50人，人均工资可以达到1.2万，服务的品质可以得到大幅的提升，同时还能从过去每年亏损200万变成盈利300万，这个背后就是数字化以及产业园区颠覆性的思维。

作为产业园区来讲，大家都在讲技术，讲很多技术的革新，但是我认为核心还是要回到人，因为一切技术的最终服务的目标是人，城市能够不断吸引更多的人口，这个城市才有未来。日本现在最好的城市是东京，国内大家也可以看到许多城市越来越不行，是因为人口流出。北上广深这些城市还能够有吸引力，是因为它的人口仍然在增加。园区也是一个道理，你能不能吸引更多的年轻人，吸引更多的人来到你的园区，我觉得这是一个核心。我们在这一块大概有一些思考和探索，比如我们在园区里面努力做好两个社群，一个是企业家社群，一个是企业员工社群。让这些企业家在这个园区里面能够拓展更多的人脉，得到更多的学习和提升的机会。让这些员工能在这里交到更多朋友，学到更多的兴趣爱好，这个社群运营可以吸引更多的人来到园区。

在吸引人的方面，我们的目标是打造一个素人型园区。虽然这些企业跟你的园区表面上没有关系，但是每个员工进入这个园区之后，他能在这里获得成长，在这里待上几年之后跟他在别的地方只是居住、生活过，他有不一样的体验，他能在各个方面得到成长，这也是非常重要的，也是我们现在在服务上努力的目标。

非常抱歉，因为6点半在龙岗我有一个政府接待，所以我要临时请个假提前提场。

孙波：感谢余总的分享，余总刚才提到两个我们经常提的词，一个是ESG，一个是数字化，这也是我们共同面临的问题，包括也提到我们真正要具备的是关注人，关注真正帮客户解决痛点的能力，这是未来在整个湾区的产业发展、工业上楼过程中所必须面临的问题。

不管是市场的供应还是未来的变化，有一个关键词就是竞争，现在面临的竞争非常多，不管是土地的供应端，还是产品的呈现端，到产业的抢夺、政府的招商力度，甚至到未来的服务。在整个湾区未来，我们需要探讨，在什么样的层面上，从哪些基本面，从哪些特点和优势层面，真正能够进行投入和研究，使得我们整个湾区在新型产业化、在未来市场竞争中占据有利的地位。我想就这个话题跟几位嘉宾进行探讨。首先请洪丽总，因为万科是业内非常优秀的企业，万科产城也是一直在不断地从诞生到发展，原来有热带雨林计划，后面又聚焦到产业地产专业化发展的路径，一直在探讨一个比较适合自己比较具有优势的路径。结合未来整个湾区新型产业化的发展和工业上楼的发展目标，万科或者是在湾区如何构建属于自己的优势？从这个层面上您有什么样可以给大家的分享？

洪丽：今天非常感谢观点给了这样一个平台，也感谢各位大咖今天毫无保留的分享，我今天来主要还是来学习，也确实受益匪浅。

我今天拿到的课题也是比较乐观，新型产业在湾区的优势，以及我们作为其中的一分子，到底在这个地方能获得什么样的受益。

我认为新兴产业首先有知识化、信息化、科技化的标签，相较于传统产业是提质升级和结构优化的。放眼整个湾区来看，我们的优势是比较明显的，万科南方产城就在这个优势区域内。它有三个方面：

第一是基于产业链分工和定位催生出的产业生态。粤港澳大湾区就是以产业科技为引领的，全中国新型产业的数量，整个湾区占比达到了15.3%。我们形成了自己的新能源、新材料、智能制造、生物医药、新一代信息技术的产业集聚，本身在我们这个地方就已经是非常成熟了，广东省有超过1500家国家级专精特新小巨人企业。

第二是教育资源以及创新。粤港澳大湾区是中国经济最发达、最开放的区域之一。基于这一块我们最大的优势就是可以同时拥有内地、香港以及澳门的科创元素，并且为我们提供非常好的科创沃土。

第三是拥有完善的基础配套和非常便捷、高效的网络信息系统。深中通道很快就要开通了，它会带动湾区产业升级所需要的要素，包括人才流动的加速。包括湾区内有7个运输机场、11条跑道，这些基础构建出来的世界级运输枢纽，都会为产业升级提供非常良好的基础。

回过头来讲到万科南方产城，跟在座的相比，我们属于后发者，但是万科南方产城经营产业这一块或者经营产业园区这一块已经有十几年的历史了，可能只是我们在市场的发声比较少，目前南方产城所管理的项目，全周期、全品类的有54个，小小孵化器型、联合办公的一万平米左右的项目，也有大到城市类的涉及到上百万平米的项目。我认为这个时代给我们最大的优势是，我管理的54个项目有正在拿地调研的，开始分析产业逻辑的，有已经运营了10年，甚至已经走过了整个公募REITs全生命周期，完全封闭的项目，这些全品类、全周期的项目之于我本人，或者之于我们的团队来说，我们是可以有各种各样的调研样本，但是放眼到整个湾区我们只是其中的沧海一粟。

但是这也是优势，今天在座的有很多的行业的专家和头部的企业，我们都有带队学习、研究过你们的模式，这为我们带来什么？它可以带来我整体学习优秀案例或者优秀模式的成本的直线降低。

在这个过程中，人才的流动是非常频繁的，万科之所以要去学习大家的优秀案例，基于我们本身有50多个项目，除了我们自己本身的实践和外部的学习以外，生命周期中的起伏，基于这些样本数量，我又可以把它投入到我的全品类、全周期的项目的实践中，让我们走得越来越好。所以基于这一块，我觉得对新型产业链的升级是充满信心的。前人种树、后人乘凉，产业的落地、集聚肯定不是一日之功。

我最后用我最喜欢的一句话送给所有的产业人，日有寸进、久久为功。

孙波：谢谢洪丽总，洪丽总提到了整个湾区在新型产业的发展中间已经具备了很好的基础，包括交通优势，大量的公共交通的叠加、产业、科创的背景和经济发展的空间和逻辑。

我想问一下季总，季圣杰总本身自己是一个投资人，同时也是鼎星产业研究院的院长，您是否认同洪丽总提到的这些优势是我们未来发展的优势？作为专业的研究人员，从观察员的角度来说，对于未来湾区如何在竞争的格局当中构建自己的优势，练好内功，有什么样的建议？

季圣杰：鼎星产业是一个非常年轻的产业发展平台，目前主要是从事三方面的工作，第一是为城市一级的政府提供产业政策的研究。第二是为区一级的政府提供招商引资（土地招商），第三是为产业园区、空间载体提供前策以及产业定位和产品定位的服务。

虽然鼎星还比较年轻，但是在近三年的发展过程当中，结合粤港澳大湾区发展规划纲要，也为区域政府从政府专项债的发行，到产业政策的发布，做出了一些小小的贡献。

刚才孙总提的这个问题，我认为还是比较宏观的，在大湾区的发展中，我觉得优势的方面就不用再多讲了。在劣势的方向，我觉得存在以下几个方面：

第一是城市级区域产业发展的不平衡。我们可以看到广深科创走廊和广深沿江高速的两边，在深圳和广州的表现形式是不太一样的，我们也可以看到很多容积率超过5.0，甚至是到达9.0的所谓的工业厂房在道路两边矗立。但是整体的招商情况，我们可以看到超过6层的空间基本上都是堆放货物的。所以在发展的过程中，是不是有这么多城市都需要工业上楼，需要厂房的集聚呢？我认为这是不太合适的。在土地集约利用、工业厂房使用的效率上，还是没有达到这么高强度的集约，这是第一个方面存在的问题。

第二个明显的问题就是它的区域规划没有做到一体化。我们看到很多产业园区的景观设计，包括它的绿化率、建筑设计，你会感觉非常奇怪，它的门脸很像甲级写字楼，但是进去以后又看到平层的空间达到了3500方、5000方，我认为存在这种现象的原因还是它没有对当地的生产要素，以及在下一步发展的产业定位有比较深刻的研究。

第三是针对金融的融资问题，在上一个环节的分享中我收获比较多，在公募REITs这样一个方向，过去很多的项目都是在运营以后和成功运营以后，它的融资放到了项目成熟以后。我们为了进一步拓宽央国企以及民营开发平台在产业空间载体的建设过程当中的资金储备，应该把公募REITs的发行和利用杠杆的中介工具往前提，提到拿地的阶段。这么多城市建筑物，很多都处于空置的状态，如何利用好它，大湾区需要把过去规模发展的园区，通过拿地不断地置换资金进行开发、流转的趋势，朝小而美、精准的园区发展。

第四是一个憧憬和寄语，在十四五接下来的三年时间，我们所有的同行应该把心平静下来，把自己已经做过的项目和已经在运营的项目好好盘算一下。果断摒弃区位优势不明显、生产效率相对落后的项目，把精力和专业化运营的人才集中到主力的城市、主力的产业空间，真正做能够让金融杠杆充分刺激的项目。让全国60亿平米的园区能有一个平衡的发展。

孙波：季总刚才提到一个很重要的观点，就是提到在产业发展和新兴产业落地的角度里面，需要重点关注在地化和匹配度的问题，这是整个发展环节里面需要构建优势的维度

同时我们也能看到，大湾区新兴产业发展的背后，还有一个话题就是产业外溢。我们面临着大量的过去发展的产业外溢，很多企业离开了湾区，这是不可回避的话题。在这样的时代背景下，一方面大量的产业外溢，另一方面我们又要进行产业新的发展，并且要重构产业链，建立大湾区在国际化竞争的优势，这个话题我想问一下张明杰总，张总所在的第一太平戴维斯是一个国际化的企业和公司，并且他本人过去也在海外和国内有大量的实操经验，这个话题请张总来谈谈。

张明杰：昨天接到这个话题的时候我一直在思考新型工业化的湾区优势，昨天我在东莞和一个制造业企业洽谈月底在越南选址的综合服务方案，您把一个更细致的话题给到我，正好把这个问题和新型工业化的湾区优势进行结合。

说到产业外溢，也是广东省高质量发展的一个效应。从我的经验来看，湾区产业的外溢，我认为大概经过了三次，第一次是2008年金融危机的时候，这第一批从湾区的制造业企业去到东南亚，有些去到南美。第二波是2015到2016年，因为成本的问题进行搬迁，有些往西部内陆省份，带政策性的招商，进行内迁。有一部分是因为供应链依赖湾区的供应链网，他就外迁到东南亚，还是在越南、马来或者印尼。第三波的外迁就是当下的产业外溢，这是一个政策性的导向，自从2018、2019年中美贸易战开始，一些产地的变化导致的外迁。

外迁有几大因素，最主要的是成本因素，如大家所说的，湾区的物流仓储的成本，因为他们拿地的成本在上升，租赁的价格也在上升。加上这么多年的腾笼换鸟，包括精耕细作型产业载体的开发，也导致了更多优秀的产业空间的投入市场，也有一部分是对于产业的使用场景、产业的环保标准提出了更高要求，也导致了产业的迁移。更多是人口的流动，我们国家劳动力的组成，也进入到了一个相对偏年长的阶段，年轻劳动力的组成也在下降。在这个阶段之下，有很多劳动密集型的产业不得不往东南亚去迁移。不是说这个现象不好，这个现象反而证明了湾区的产业在过去这么多年一直高质量发展的，我们的产业在不断地升维，我们的产业在向上，质量在提升。

从国际化的角度来说，前面很多嘉宾都提到粤港澳大湾区有着世界上最顶级的京港澳科技走廊，还有一个湾区、两种制度、三种关税区，我们可以通过广州、深圳、香港这一条核心的主轴来拉动人才的整合、资源的整合，以及贸易的联动。我们的国际化的优势也可以通过便捷的物流，离“一带一路”最近的一个国内的大市场进行内外循环的联通。

以上是我的个人观点，与大家分享。

孙波：张总提到了湾区产业外溢，它本身既是产业发展的必然，它也是未来构建核心竞争力的一个维度

随着产业本身的发展，产业建设很容易，其实对产业来说核心是服务和运营，因为服务和运营是一个非常长久的事情，过去我们理解产业服务可能是物业管理，但现在我们认为产业服务肯定不仅仅是物业管理，产业运营原来可能是招商，未来可能产业运营不仅仅是招商的问题，在新兴产业发展，产业不断迭代升级的过程中，我们可能需要探讨一下，到底市场未来需要什么样的产业服务？需要什么样的产业运营？以及未来在轻资产的行业和领域里面，下一个风口是什么？我们在什么领域能够做得更好？这个话题我想跟冉总、关总和王总一起探讨一下。

首先我想请问美置的关总，因为您一直是这个行业的服务专家，并且深耕了产业服务很多年，在目前立足于产业大规模的发展，对服务和运营的要求越来越高的情况下，我们有什么方面是需要注意的？市场需要什么样的高水平产业服务和运营能力？

关中华：美置服务是美的集团下属的三级平台，在上世纪90年代初，美的集团在全国布局大型工业基地的时候，美置服务就开启了产业园服务的篇章。

作为产业园管理企业，我们一直也在思考、学习和提升，在不久前的9月份，美置服务刚刚发布了产业园产品美置服务S-TECH美置睿服模型，是我们产业园的服务底座模式和模型，为什么是一个模型，而不是产业园服务的品牌？因为我们在服务众多的产业园之后，我们发现每个产业园各有特色、有有能力、千人千面，我们认为真正意义上的产业园服务不需要物管企业输出品牌，更不需要能力大同小异、走马灯式轮换服务供应商，而是需要具备内核能力，能够与园区形成能力耦合，并且长期可持续合作的赋能者。类似计算机行业英特尔insade是电脑核心能力的保证，经过对服务的分析，我们认为产业园区服务由标准精细、科技精益、绿色永续、客户导向、人性温度五大核心能力组成的服务之和，聚焦国内产业空间高质量发展的需求，本次美置服务全新推出了“S-TECH美置睿服”模型，制造围绕绿色化、智慧化、综合化、定制化、人文关怀，全方位打造适合产业发展超级服务平台。

孙波：关总提到要构建整个产业服务和运营的内核能力，因为内核的构建才能做到更好的服务体系。这个问题我也想问一下冉总，冉采丰总来自时代商业集团，时代商业不管在商业地产还是产业地产，做运营的经验是非常丰富的，在面对未来市场的产业运营升维的课题之下，您认为产业运营内核能力的构成到底是什么？

冉采丰：时代商业管理的园区主要布局在广州、佛山，由于这两个城市的土地性质，我们的园区都是集体用地，所以从2003年开始到现在，我们所有的管理开发的园区都不能销售。基本上我们是租赁运营园区20多年，到目前已经开发了13个管理的园区，主要分布在广州、佛山、东莞，这样的背景跟比较多的行业同行有一些差距，这个差距体现在我们的园区有三个属性：第一办公和商业的融合性比较强，它基本上是研发性或者是办公属性居多，没有制造型的园区。第二是租赁型，没有销售型物业。第三是非常集中，主要在广州、佛山、东莞这些地方。所以我们的团队服务半径都可以触达，这也造成我们后续的一些做招商、服务的特性跟行业的基因有点关系。

刚刚孙总提到的我们做园区运营服务，实际上也是被逼的，我们是做租赁起家的，到现在一直在做租赁，在租赁这个行业里面，相比于产业园的销售或者制造型的销售，办公型园区的流动性更强，一个企业入住园区，一年的合同也有，三年的也有，最多是5年的，所以流动性很强，我们的运营团队必须得时刻把客户的心牢牢抓住，稍有风吹草动，他自己的企业规模变动了，他的业务布局发生变化了，我们可能就得留意这个事。所以这个过程中，我们被逼得必须要跟企业有很强的黏性或者有比较强的面向企业的抓手。

我们面向企业的服务，个人感觉是经历了三个阶段，第一个阶段是纯租赁阶段，纯租赁阶段比拼的是物业，刚刚很多同行都有这个体验，把物业做得很漂亮，把卫生间做得很好，客户就可能会来租。第二个阶段比拼的是产业服务体系，我们自己也有一二三四五的产业体系，有四大产业集群，面向每个特定的行业，我们也做专项的研究，拉通产业链，这个阶段也持续了很久的时间，大概有十多年的时间。这个阶段我们也沉淀出了3个国家级的孵化器或者类似的产业服务体系面向客户。

到这个阶段大概是到2018、2019年的时候，整个行业面对很大的调整，包含经济下滑，客户的质量、客户的面积或者客户的数量都在往下收缩的情况下，我们也看到这些服务体系不能够完全解决客户面临的问题，它更多的存在于我们自己的体系里面，或者说一定程度是我们的自嗨。所以在这个阶段，我们看待我们的客户服务可能又有新的挑战和新的想法。今天到腾讯来也特别感慨，这几年我们在迭代我们的产业服务体系，进入到第三代的时候，我觉得跟互联网又有了更深的链接和碰撞，当然也包含抖音对于我们所有行业的冲击，包含腾讯的微信私域、视频号等等一系列的营销手段，对我们的客户视觉占有的冲击，对我们运营客户来讲，有了前面第二个阶段所有产业专业能力的铺垫，现在这个阶段更希望达到的是对于客户的触达，以及在客户触达之后长久的黏性的运营，最后再转化成深层次的服务。所以在我们的第三个阶段，我们会把它分割为触达、运营和服务这三个步骤。

触达更强调的是触达的体系化，这个体系化更强调的是我们整体的团队和工具上都能保持入住的客户的行政人员、人力人员、市场销售人员、业务人员和老板，都通过招商同事、项目总和总部的人员分批次触达。

运营这一块我们强调的是场景化，我们所有的运营跟互联网运营也差不多，最烦的就是被打扰，客户也特别讨厌被打扰。但是如果我们不跟他触达，我们就没有抓手。所以我们特别强调在一个非常友善、特别有价值的场景下跟客户创造连接、产生价值。

所以到第三个阶段的服务，我们觉得这种服务可能更多的是顺理成章的，跟客户有多次的触达、非常同频的对话之后，我们可以提供一些产品性的服务给到客户。当然，这个服务我们在创造营收的角度可能并不理想，但是跟客户的关系或者是跟客户的价值体验来讲，还是有一些心得和收获。这个服务的过程也是一直在探索的状态，也是要跟很多的同行来交流和学习。

孙波：刚才冉总提到了运营的体系化，包括其他嘉宾也提到了这个话题，我们知道王玉祥总和您的赢城产业，在大运营的体系理论和研究都非常多，您是今天最后一个分享嘉宾，我想请您帮我们做一个总结，到底什么样的产业大运营体系才是真正的服务于产业的？

王玉祥：我做产业地产有15年时间，2008年进入这个行业，之前是做电子信息，做IT系统集成产业的运营。当时做产业地产的初衷就是研究珠三角的产业升级，研究集群的创新，当时从国家创新到区域创新，最后就落到园区创新。当时IBM提出智慧地球到智慧城市，最后到智慧园区，它的智慧园区要投入几千万到上亿的资金，资本从哪里来？它提出了科技地产。所以我们当时就定位做科技地产和智慧园区的运营服务商。

我们是一个纯市场化的运营公司，为了做好这个事情，就把行业中所有的书籍都买回来，产业、城市、集群、产业融合等等很多方面的书籍都看了。由于我们是从产业过来做产业地产的，我们一开始就提出产业运营赋能园区价值，赋能地产价值，产业运营促进产业招商，促进资产或者物业的销售。这十多年来一直是这样在全国做各式各样的科技园区、工业园区的服务。

我们也提出“产网融城”大运营的体系，这个体系越到后面越复杂，因为越到后面你关注的不仅仅是一个小的园区，而是关注到区域的集群该怎么走，我们也看到很多集群在空心化，很多新的集群在逐渐的发展起来，很多集群和另外延伸的新集群有很强的关联关系。我觉得产业地产或者产业的生态确实是比较复杂的一个事情和体系。

我一直说国家比较重视自然科学、科技的创新，包括智能硬件、硬科技等等。实际上到今天我们看这个行业，这么复杂的科学体系下面的缺失太多了。

大运营一定是战略加上系统化的项目定位、项目招商、项目运营管理，包括开发建设、规划设计等等。我们一直是做战略+运营的。我对战略的理解，我认为首先我们要做一个主题园区的运营，它肯定是要基于这个区域的产业战略。区域产业战略是区域集群的产业战略，而不仅仅是我仅仅打造一个什么园区。像深圳20+8重点产业，我们要怎么做？很多区是没有很清晰的产业发展路径、逻辑、体系、支撑、团队，包括一把手、二把手的认知是远远不足的。我们看东莞32个镇街，他们延伸出来上百个主题园区，但是我们看到每一个镇街其实是没有顶层设计的。我说这个不是随便批评一些领导，因为我十多年看过来，我看到东莞的产业集群空心化非常之大，再往后如果政府领导还不重视集群的顶层设计，这个空心化可能会加大。随着信息化的普及，以及物流的普及，它的要素资源、生产资源、产业资源是在全世界范围内流动。并不是只在湾区流动，也不只是在全国流动。这么多年我做了很多的培训，80%的产业地产开发商我都培训过，我在中大、清华、深大等等大学里面培训了很多的地方政府，我培训的学生有1万多人，我看过的园区、了解的园区都是比较多的，我看到的一个现象是，80%的园区产品有问题，80%的园区没有真正的服务，95%的园区没有智慧园区，但是今天已经在提工业互联网园区。

而我们的制造业在运营上的诉求到了什么程度？制造业专心于它的研发、生产、交货，对它的横向、纵向的战略发展规划，对它的市场拓展，包括现在内卷那么厉害，我怎么出海，我出到哪里去，哪里有我的生态，哪里有我的客户，哪里有我的政府政策支持，它不是很清楚的，包括优秀的经营管理、资本运作，很多制造业是需要服务的，很多园区还停留在比较初级的服务。我们看到这个行业真的是乱象丛生、参差不齐，需要从地方政府的维度构建产业生态的能力，要有产业生态、产业集群打造的能力，你的城市经济、产业经济、区域经济是要理解的，你要做一个基于区域或者全国的细分产业领域未来生态的规划，而不是说我什么都做。我们可以看到很搞笑的是，一两百个园区没有引导性的产业发展路径规划，我们看到很多地方政府是没有一个底层设计的，我们往下做主题园区的时候你会无所适从。

另外我们看到城投公司，现在城投公司是主力军，城投公司最关注的是什么？不是运营、服务，而是快速上马，今年要投资多少，关注招商引资的投资额。我们在服务很多城投公司的时候，当我们认为这个定位没有，这个设计有很大的问题的时候，他们的回答是，这个项目书记说下个月一定要开工，必须马上开工。

所以我们现在看到80%的产品有问题。但是我们看到百分之八九十的城投公司是没有生态的意识，他们自己没有基于生态来规划园区的战略的意识、认知、能力和服务机构。他们是排斥和民企合作的，但是高手在民间。这些国有的机构能够解决生态构建、园区战略和园区系统化运营的能力吗？解决不了。我们也看到现在冒出很多的各式各样的公司，包括策划公司、代理公司、设计公司，在我看来确实很多的公司对行业的理解太浅了，而且没有敬畏，大家都不懂，所以都在学习中把一个产品定下来，都在学习中、摸索中把几十亿甚至上百亿的投资敲定下来。

可能说了太多的负面也不太好，我想说一下对这个行业机会的看法。

一个是产业的投资，确实我们会看到很多制造业企业、中小企业缺乏战略、商业模式、经营管理、资本运作的能力，我们能不能长期伴随它做深度的产业运营服务以及服务持股和投资持股，我们也可以把很多产业生态的企业组合在一起，到一些地方去拿到政府的支持，拿到国外的市场的支持，我们来探讨它共性的服务的需求，做一些供应链的服务和产业的孵化、投资服务。

第二个是宏观方面，未来行业里的资产并购应该是一个比较大的机会，我们对智能制造、电子信息等等湾区主导的行业比较关注，对资产的并购我们也高度关注，我们希望看到全球的资本流向是什么样的走向，什么时候我们的资产会有逐步回升的过程，我们来看优质的资产怎么做一些整合、服务，或者说做一些资产的投资。

孙波：谢谢王总，王总刚才提到了要真正构建一个大运营的体系，来赋能产业，其实本质上要回到源头，就是回到本身产业的选择和产业的定位。

今天8位嘉宾围绕着工业、科技和服务，这也是未来我们可能会面临的永恒的话题，因为随着经济的发展，在大湾区未来产业发展的洪流里面，各位嘉宾也给到了对行业、对市场、对政府的很多期许、建议，也有很多的展望。

我们探讨未来大湾区产业的升级、产业的竞争优势，以及服务和运维能力的升维，本质上都是希望能够真正回归到产业本身的需求，能关注到它的底层逻辑，并且能够构建出相对有优势的竞争力，提供更好的服务和运营的体系，这其实也是我们所有产业人共同的目标，这也是我们今天这场讨论的意义所在。

我们这场讨论提了很多正面和反面的想法，非常感谢各位嘉宾的真知灼见，本环节的讨论到此结束。