冯海虹：数智物流视角下的资管新途 | 2023大湾区产业论坛演讲

本文根据冯海虹女士在2023大湾区产业论坛上的演讲整理而成。

冯海虹（宝湾物流控股有限公司总经理）：各位下午好，感谢观点的邀请，今天跟大家分享一下物流视角下的资管新路径。

其实这个话题挺老的，最近这一年，我相信同行们都挺焦虑的，疫情之后，我们满心希望各类消费都能拉起来，但是现实和理想还是有一定差距的。

从我们的角度来说，已经深耕这个行业20年的宝湾，下一阶段怎么走？刚好到年末了，相信很多同仁也在想，明年我们的业务该如何做。所以今天，我想更多是站在宝湾的角度跟大家聊聊未来公司业务的一些想法。

今年的双11、双12我都待在物流园区，原以为双11会稍稍有一点热度，但其实一切特平常，物流园区没有增加更多人，也没有增加更多车。当然，这有赖于科技进步的成果在仓库里不断得到运用，但同时我们也发现，消费在今年确实是更困难了。

物流园区的重要性是不言而喻的，因为有大量物流园区的存在，让我们的消费变得更便捷。今天无论在全国哪里，譬如像长三角、珠三角地区，半日达、次日达是非常容易做到的，即使新疆这些很远的地区，我们也可以做到包邮。

在这个过程中，高效的物流园区作为产业要素交互的重要载体，让产业要素更敏捷、更高效地交易与支付，促进了区域经济的转型升级和高质量发展。

中国的高标仓现在已经到了1.2亿平方米，这有赖于过去20年我们的业务发展。2003到2008年是国内现代仓储物流行业起步探索的阶段，宝湾就是从2003年起步，是国内最早进入这一行业的企业。黄金时代是从2009年到2020年，特别是2012年到2022年期间，高标仓复合增长率是27.4%。

在2015年，除了老牌的物流地产商在不断地扩大自己的规模之外，还有垂直电商、四通一达、房地产企业也纷纷走上这个赛道。如果要说整个行业的里程碑收并购事件， DLJ资产包交易毫无疑问是标志性事件。以这个事件为风向标，我们一方面因为看到资产价值不断上升而感到兴奋，一方面也看到整个行业进入了存量调整期，局部市场竞争激烈，行业整体需求迅速降低。

经过20年的发展，仓储物流赛道“一超多强”的局面已然形成。其中，普洛斯2017年的的市场份额是40%，今年上半年还有20.3%，仍然是市场规模最大的企业。除此之外，京东收购了一些企业之后，现在占整个市场份额的9.1%，在第二梯队排名第一。

从政策方面来看，仓储物流行业政策总体是利好的，但是我们也越来越感受到拿地的压力。一方面从政府的城市规划来看，各地是非常欢迎物流地产或者是物流高标仓这样的业态，但是同时受制于不断增高的土地成本，税收的强考核、投资强度，以及土地年限缩短等等一系列因素，越来越多我们想进去拿地的地方，成本越来越高，导致我们的成本压力非常大。

回顾这个行业走过的20年，尤其是站在2023年这个节点，我们面对的压力或挑战主要来自哪里？我认为主要是四个方面：第一，供需矛盾，区域发展不平衡。从各地区仓储物流现有存量分布看，现在珠三角的高标仓占15%，长三角占35%，环北京占17%。

北京在疏解非首都功能的背景下，周边城市有大量的供应出来，导致这个区域的不平衡变得更大。长三角相对来讲是稍稍平衡的，虽然我们看到局部市场还是有空置率，包括价格不断恶化，但是它本身区域的产业非常健康，相信在一段时间的去化以后，它可以做到一些平衡的。

珠三角是今天的话题热点，第三季度珠三角的外贸出口总额占到全国的18.9%，其中，广深等核心城市前三季度的出口总额实现了7%以上的增速。这样强烈的需求背景下，导致这个区域的仓库需求紧缺，当然同时也看到这个区域的客户也高度集中。

除此以外，在沿海地区我们想拿更多的地，但是政府的供应量是很少的，尤其是华南地区。而在中西部地区，政府有心，但是作为运营商和产业来讲还不是特别强，所以在中西部地区往往是有心无力。

第二，经济弱复苏状态持续，行业下行趋势加剧。我们看到，像北京、深圳、广州、佛山、东莞、苏州等城市的物流指数相对来讲还是比较健康的，而廊坊、天津、张家港、沈阳、大连等城市由于产业、供地不平衡的元素，这些区域的出租率、租金价格需要蛮长时间去化，尤其是在廊坊，廊坊相当长一段时间空置率高达50%，连续6个季度下滑。

第三，金融背景片面追求规模化，忽视本地区域服务属性。在物流地产的行业中，企业分为三类：金融背景、地产背景、物流背景。因为自带不同的企业基因，各家企业在发展中往往会循着自己所擅长的方向发展。部分企业盲目追求规模效应，缺乏对物流园区深入的研究和规划，或战略规划不清晰，或市场调研不足，造成园区与市场、行业脱节，忽略了本地区域服务的属性。

不管是这两年还是更早的时候，物流地产商做的一些转型，始终是针对地产的“募投管退”，过程中无论侧重于哪一方，最终还是要回到资本市场上变现，利用资本，更好地服务资本。

我昨天在天津看了友商的一个园区，觉得还是有点心疼的。这个园区做了3套消防系统，9.5米高的仓库，里面做了高压水炮，又做了喷淋，由于高压水炮的系统作废，还在货架中穿了消防喷淋。三套消防系统，其中高压水炮这一套就是无效的投资。

由于像货架里面装喷淋系统，操作的时候有非常大的困难，如果托板后面有一个细的消防管道，很容易在用叉车托货的时候把它碰坏，这样又会导致第二次事故的发生。类似这样的案例，就是当企业扩张规模的速度拉快之后，忽略了对业务的了解和本地区域化属性。

第四，本地产业融合度不足。消费通常取决于人口总量和结构，今天我们看一个城市是否值得投资，会看小学生的入学比例。这个城市的小学生入学人数增量是多少，当地就有多少个家庭，随之而来就会带来更多的消费机会。产业更偏重的是上下游和营商环境。

而地产的投资逻辑就不一样了，无论是住宅还是商业，城市能级永远是放在第一顺位需要考量的因素，甚至有时候是唯一因素。在资本推动下的物流地产本质也是地产行业的一种，永远都要遵循地产的投资准则，我们也看到有一些国家级的开发区，能级是非常高的，但是又忽略了人口总量和结构的问题。

所以物流地产拿地的时候，一定既要考虑人口结构，还要考虑上下游、交通管网，它是否在物流的动线上，在这个动线上是否能留下一个节点。

从中国281个产业带分布图来看，我们如果在这些点位有高标仓，我们的去化就更应该结合当地的产业去做。今天下午几位嘉宾的分享，大家都摒弃了过去的高速发展，而回归到所有的载体，无论是产业载体还是物流载体，都要为产业本身去做服务。

过去我们走得非常快的时候，一个园区最快8个月建成，一边建一边去化，同时还有客户在背后催，所以我们用一年半的时间，从拿地到建设，到最后完成招商。按照资本的视角，如果加一个长约，已经可以从开发基金装到了收益性基金了。今天我们遇到这么大经济的不确定性，都让我们更冷静一点，所有的高标仓都是要服务本土的产业，为产业做更深的服务。

当前虽然遇到那么多困难，但是我还是想和所有同行打打气，不用担心，这个行业足够大，足够让我们慢慢去化。我们看到2023年11月份发布的全球快递发展报告中的一个数据，中国的快递包裹量是1105.8亿件，换算一下，大概每天有3亿件包裹，需要用到2.4亿平方米的高标仓，而今天中国市场的高标仓是1.2亿平米，还有50%的增长空间。所以大家更有信心，坚定信念，让我们理解产业、服务产业、注重运营，一定会去化掉，而且市场有容量。

除此以外，我们看到在中国有700万台重卡、1500万台轻卡，200万台叉车，9亿块托盘，从业人员有5000万，中国的物流市场是全球增长最快的单一物流市场，所以我们还是在一个朝阳行业，大家还是可以一起去把我们的高质量发展、可持续发展做得颗粒度更细。

根据CBRE发布的《2023年中国仓储物流租户调查》，从56个样本中可以看到，未来企业更关注的是经济不确定性，成本和供应链对运营的挑战。作为物流地产商，我们更要服务好这样的客户，即使今天因为这些因素，客户的租期变短，我们也应当以更灵活的租约条款，去服务于客户需求，让我们与客户一道慢慢渡过整个经济下行的过渡期。

我相信很多同行还是比较关心宝湾是怎么做的。宝湾是一个非常开放的公司，我们从2003年10月4日就投运了中国第一家现代化的高标仓——上海宝湾国际物流中心。项目位于上海宝山，宝湾的名字正是来自上海宝山和深圳赤湾。发展至今，宝湾已持有1000万平米高标仓，是这个赛道里面规模最大的国有企业。

这是我在管理中的痛点，我写这一页的时候，我发现我有一堆的问题，五六年前就这么困惑我们的管理层。为了解决管理中的痛点，我们急需建立数智化物联网系统。围绕园区场景，宝湾通过“数智化”建立四大业务平台、16个业务场景更多的是从运营的视角，而非从投资人的视角，去解决一些实际的问题。

我想，签过工程付款的人都曾碰到过和我一样的难题：工程资料看不懂、总包退场、工期延误、图纸太多等等。我们不是工程专业的，需要解决这些痛点，必须有系统，所以我们上了计划看板、监控，我们用了明 源系统做质量管控，现在我的成本管控也上了，并且和我的财务系统进行了穿透。我们也开发了CRM系统，这样可以抓取园区的出租率，每个销售人员今年的业绩完成情况。

宝湾在全国已经运营了60多个项目，未来要到80个项目，我们怎么实时知道园区安全状况呢？通过我们自主研发的智慧园区系统。如果没有这个系统，像我这种外行，是看不懂消防水泵房的，但是我可以通过这个系统清晰知道每个园区消防管网的温度、压力、消防泵的运营状态。安全方面我们也管得很细，公司的安全要求非常高，我们的安全管控的系统可以让我实时抓取每个园区的安全数据。

此外，如果今天的物流园区不说ESG、低碳、零碳，相信行业的头部客户是不会接受我的服务。宝湾在上个月也发布了2023年度ESG发展报告，未来也将持续和客户将零碳园区作为可持续发展的重要战略导向内容。

这是我们的发展图谱，经过20年的发展，我们不断地优化为产业客户服务的能力，今天我们已经建立了一套非常标准的管理输出，不单是为政府，还为行业内的客户，包括我的产业客户去做管理输出。我们还有自己的云仓云配团队，有去库存的新零售板块，结合兄弟单位的干线运输、网络货运、供应链金融等等，为产业客户提供一站式的解决方案和服务。

以上是宝湾的分享，谢谢大家。

行业虽然很难，但是我们一定要坚定信心，和大家一起相伴相随，度过这个最困难的时期。