REITs红了 | 蛇口产园REIT：产业大楼里的新鲜事

编者按：公募REITs试点继续扩容，随着消费基础设施REITs正式落地，房地产行业迎来了前所未有的机遇。

这场变革，与经济复苏、行业调整的大环境完美匹配，将成为相关企业完成转型的重要契机。或许，这也是房地产行业走向转型升级、高质量发展的一条合适新路径。

随着公募REITs试点逐渐走向更大天地，观点新媒体策划和推出系列深度报道——“REITs红了”，选择一批正在或即将在REITs领域大展拳脚的标的，通过采访、研究和分析，探寻REITs背后的资产故事与企业逻辑。

观点网 经过近40年发展，深圳产业园区历经工业区、产业园、科技园、产城融合体等阶段，汇聚全市75%规模以上企业和80%规模以上工业产值。

新市民、创业者、对数控机床烂熟于心的技工、城市的管理者……无数角色在此交汇，产业园区是嵌套在深圳的城中之城。

蛇口产园REIT上市两年半以来，旗下底层资产的租户迎来送往，每一份租约的金额、租期、免租优惠、佣金都有若干差别，而REITs作为产业园区与资本市场之间的介质，任何细微波动都会传导至分红账户，同时反映在二级市场。

基础设施公募REITs作为新生事物的光环逐渐淡去，资本市场回归冷静，需要更加清晰地观察底层资产，甚至旁听园方与租户讨价还价的声音。

租约挑战

去年2022年，蛇口产园REIT总分红金额7802.9万元，按2022年12月31日收盘基金总市值26.82亿元计算，分红率约为2.91%；如果按可供分配金额计算（100%分配率），2022年蛇口产园REIT可供分配额为8661.17万元，分红率约为3.23%，低于申报要求的“预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”。

底层资产表现上，2022年蛇口产园REIT底层资产全年平均出租率85%，2021年为87.26%，下降2.26pct。其中万海大厦出租率约为81%，是5年来最低水平。

蛇口产园REIT并未在低谷徘徊太久，2023年上半年万海、万融大厦出租率逐月提升，并引入光明区招商局智慧园资产，成为首4家首批扩募公募REIT之一。

数据来源：基金财报

10月25日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年第3季度报告公布。

第三季度，该基金录得收入5177.72万元，净利润1976.10万元，经营活动产生的现金流量净额583.58万元。期内，该基金可供分配金额3070.66万元，单位可供分配金额0.0216元；实际分配金额3563.99万元，单位实际分配金额0.0396元。

报告期内，基础设施项目可出租面积为20.48万平方米，本季度平均实际出租面积18.77万平方米，平均出租率92%；截至三季度末，基础设施项目总体期末时点出租面积18.54万平方米，期末时点出租率为91%，较上半年末下降4个百分点。

分拆来看，截至三季度末，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期时点出租率分别为90%、89%、91%，较上半年分别降低5个百分点、增加1个百分点和降低6个百分点。

出租率再度回落，报告称，主要系万海大厦及光明加速器二期项目部分大客户搬至自有物业。

平均出租单价同样不甚稳定，万海大厦、万融大厦三季度平均月租金为115.49元/平方米、108.02元/平方米，环比二季度略有提升，但均不及2022年度平均租金月租金120.29元/平方米。

需要注意的是，一二季度报告中，都提到了新签租户处于免租期，平均租金单价会受到摊薄影响，至于园区租金后续能否提振还尚待观察。

从可比案例来看，蛇口网谷项目周边产园办公物业的月租金水平处于90-110元/平方米区间，光明科技园项目周边产园研发办公物业的月租金主要集中在45-70元/平方米、研发厂房物业集中在40-60元/平方米。

可见，蛇口产园REIT底层资产租金在周边项目属于中高端区间。

针对如何把控大租户退租风险的问题，招商蛇口向观点新媒体指出，“我们根据多年的积淀下对不同类型、不同发展阶段的客户的服务经验，制定了完善的客户管理制度，可以更精准、更有效地建立对园区客户的跟进机制，我们会与客户保持高频次的互动沟通，提前了解客户的真正需求，切实帮助客户解决问题，增强客户的粘性。”，“同时，我们也建立园区企业经营评价标准，更早把控大客户经营情况，提前为预退房源储备客户。”

国家高端智库CDI研究员宋丁接受观点新媒体采访时也表示，目前产业园区招商形势严峻，也面临租户流失问题，对于去留谈判，第一个筹码就是租金，“当然园方也不愿意降太多，但不让利人家就不来，这相当矛盾。”

除租金外，宋丁认为“还有一个办法就是配套服务” ，帮助租户解决产业流程的问题，不仅仅是生活商业配套，更重要的是产业链、供应链、研发等生态系统。

据REIT三季报阐述，整体租赁市场仍存在较强的观望情绪，出现部分客户搬迁至自有物业、新租客户租赁单价下降或免租期延长、原来高单价的续签客户要求降价等情况，“出租率水平超过预期，平均出租单价不及预期。”

而且，随着市场逐渐透明，续签降价对新租单价会起到连带效应。

“大租户租金价格的波动肯定对中小租户也有影响，要是抓大放小、扶大欺小，给大租户偷偷降价是掩盖不住的，小租户会要求同等权益，所以运营方需要算总账。”宋丁说道。

CBRE世邦魏理仕发布《2023年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》显示：“（深圳写字楼）市场呈现出以价换量及租赁条款更富有弹性的情形。一方面，业主调低价格以留存原有租户及吸引新租户；另一方面，租户与业主的博弈下，租赁条款弹性不断变大，具体措施包括但不限于提供装补、租金租期内不递增，新项目提供较长免租期等策略。在以价换量成为市场主流操作的影响下，全市平均租金降幅进一步扩大，环比下跌0.9%至每月每平方米179.1元。”

在租金、免租期、合同细节上与大小租户周旋，并不是招商蛇口一家的难题，甚至可以说，蛇口产园REITs的底层资产租户结构已经将风险尽量分摊。

租户构成

去年6月注册成立、今年5月份入驻万海大厦的趣动未来（深圳）科技有限公司是蛇口产园REIT最新租户之一，其家庭运动解决方案品牌“AKKE”囊括内容、软件、硬件三大服务。

趣动未来在接受观点新媒体采访时表示，由于万海大厦交通便利，新型产业、科技企业集中，人才资源丰富，且蛇口人文氛围浓厚，因而选择在此办公。

该公司目前租用万海大厦一整层约1600平方米，入驻后人员规模大范围增加，且多个岗位仍在招聘，表示“会长期租用”。

至于租金方面，希望维持现状，并表示如果有科创等方面政策支持，希望园区能够帮助嫁接。

按趣动未来给出的数据估算，占万海大厦可租赁面积约3%，若在招募说明书的统计节点，已经可以列入万海大厦前十大租户——这正是蛇口产园REITs的租户结构特点。

招募说明书显示，截至2020年末万海大厦前十大租户合计租赁面积13361.5平方米，占可租赁面积32.11%，万融大厦前十大租户合计租赁面积17823.9平方米，占可租赁面积33.86%。

以招股书发布时间横向观察，在上市的产业园REITs中，临港创新产园REIT、张江REIT、湖北科投REIT底层资产前十大租户租赁面积占比较高，；蛇口产园REIT、东吴苏园REIT、华夏和达高科REIT的孵化器项目的租户结构更为分散。

数据来源：观点指数、招募说明书

招商蛇口接受观点新媒体采访时表示，蛇口产园REIT各项目自建设之初，就有明确的产业定位和清晰的招商策略，客户主要集中在项目产业定位的细分行业，并处在企业成长的不同阶段，客户分布情况为项目抵御市场波动风险建立了坚实基础。

蛇口产园REITs招募说明书也有“保持行业分散度，合理控制租户集中度风险”“形成产业主题突出、行业分布多元、租户结构适度分散特点”等多处表述。

华泰证券分析称：“以往认为出租企业规模较大、行业集中度较高代表园区运营能力强。但出租企业太大，就有可能出现资金充足自己盖楼退租或者政府无偿赠予土地的情况，导致大规模退租，且短时间较难找到替代租户；对于行业集中度较高的园区，若行业发生系统性风险，则会产生集体退租，且行业性冲击较难恢复。”

至少，这在深圳算不上稀奇。

据深圳中原不完全统计数据显示，2023年上半年深圳办公大宗交易共计成交21宗，约150亿，成交金额同比上涨30%，绝大多数为整层交易，占比超77%。

另外，对于大租户而言，决定续租还是退租的因素不完全只有租售比等经济账，企业形象、当地政策、产业迁移等等都会左右决策。

以今年深圳产办物业重磅交易——安克创新买下华润雪花科创城一栋办公楼为例，这笔收购花掉安克创新15.4亿元，将成为其南方总部。

截至去年底，这家充电器巨头在深圳员工约为2300人，比上市之初的2020年几乎翻了一倍，2027年预计将达到4800人左右，以人均办公使用面积为8平方米计算，2027年安克深圳地区合计需要办公面积约38400平方米。

安克在公告中论述了收购的必要性，指出公司目前在深圳地区的研发及办公场地各自分散，且均系租赁取得，存在租赁场地被收回或者到期无法续租、租金费用持续提高等风险，且租赁场地变更会带来反复装修的成本和搬迁成本，不利于企业长期稳定经营和发展。

交易对手华润也能实现资金回流，这是一笔双赢的生意，需要烦恼的是深圳汇聚创新园等原房东——深圳安克创新还租着那里的一号楼。

第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人蔡子杰接受观点新媒体采访时表示，园区为把控大租户退租风险，可实时调整符合当下市场的商务条款，核心地段项目避免租户结构高度集中，而在续租谈判时，租约长短、免租期、押金比例等均可商榷.

此外，相较大租户而言中小租户的谈判空间不大。

扩募选择

万海、万润两栋大楼是写字楼，但因为工业用地的属性，可以作为公募REITs的底层资产。

2020年底，招商蛇口透露要加入首批REITs发行时，市场传闻“四万大厦（万融、万海、万维、万联）”全部加入底层项目，目前剩余“两万”仍缺席。

万维、万联大厦建筑面积和万融、万海有一定差距，但租金、物业、层高等硬件条件差异不大，得房率略高于万融、万海大厦，而且从出租质量来看，租户大有来头。

2016年10月12日，苹果CEO库克到访深圳，宣布会在深圳成立研发中心(华南总部)，此后，苹果华南总部入驻蛇口网谷万联大厦A栋整栋，是蛇口网谷第520家企业，入驻供应链管理、运营、研发、线上销售、线下零售五大业务。

若万联大厦打包装入，REIT底层资产的租户结构势必出现集中化。此外，招商蛇口也未必舍得退出最为优质的资产。

到了扩募阶段，招商局光明科技园（招商局智慧城）科技企业加速器二期顺利入池。

光明科技园地处广深港澳科技创新走廊的光明区门户，汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地，是深圳市政府和招商局集团重点合作项目之一。

产业集聚方面，园区已入驻企业200余家，智能制造、新材料、生物医药、新一代信息技术等核心产业集聚度接近74%，园区客户专利数达1800件。

其中，基于园区获得的“光明区科技企业孵化器”称号，园区符合条件的科技型企业可以享受15元/平方米/月的租金补贴，最高200平方米，连续补贴三年。而基于园区“光明区科技创新产业园区”的认定，可以为园区符合条件的科技型企业带来20元/平方米/月的租金补贴，最高1000平方米，连续补贴三年。

以蛇口产园REIT披露的上半年末平均租金来看，符合条件的企业最多约有38%租金由财政补贴兜底。

从折现率、出租率和租金增长率的评估假设看，蛇口产园REIT对扩募资产的折现率略微升高，同时对出租率和租金增长率的预期更积极。其扩募资产折现率6.25%，略高于原始资产折现率6%。

同时，扩募资产对未来10年出租率的假设较高，研发办公和厂房出租率分别为95%和98%。扩募资产研发办公和厂房2024年租金增长率分别为2%和3%，之后年增长率均提升1个百分点，而原始资产租金增长率前高后低。

另外，扩募资产作为“科技企业加速器”，主要承接特区内孵化器毕业企业和民营高科技企业中即将进入快速成长期的企业，从孵化器到加速器的模式一方面提供稳定的租户来源，另一方面租户黏性也更高。

参考园区北侧的留学生创业园，据统计，入驻留创园的企业3年孵化期结束后存活率80%以上，有70%在孵化结束后在光明科技园完成续租或扩租（2017年至今，光明科技园留创园部分已孵化毕业（满三年）公司33家，其中留签续租或扩租公司23家，孵化期满后续租率70%）。

招商蛇口向观点新媒体表示，“我们希望装入REITs的资产多样化，我们装入光明区的项目，是因为光明的项目为研发办公楼和研发厂房，主要面向高端制造、生物、和新一代信息技术产业的客户，蛇口网谷的租户主要的客户为新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意。两者面向客户群不一样，可以更好穿越经济周期，抵抗风险。”

展望未来，招商蛇口也提到“拟扩募资产的产业定位最好与目前已经发行资产的产业定位有所不同，这样一定程度上可以为投资人分散投资风险。”

根据世邦魏理仕报告，深圳优质产业园市场在三季度未录得新增供应，受个别项目大租户退租的影响，单季净吸纳量仅录得3163平方米，同比及环比均有明显下降，整体市场空置率环比上升0.1个百分点至10.4%，整体市场平均租金环比下降0.6个百分点至每月每平方米99.1元。

世邦魏理仕强调，不同类型子市场租金表现分化。厂房园区子市场因需求相对稳定，租金环比持平在每月每平方米48.4元。研发办公园区子市场租金季内也环比平稳，为每月每平方米73.3元。而工业写字楼市场因企业租户对未来不确定性担忧而引起的租赁行为谨慎，部分项目空置率有所升高，业主因此调低租金以适应市场，导致平均租金环比下降1.1%至每月每平方米145.8元。

市场整体承压，但研发办公物业的抗压能力仍高于传统写字楼。

宋丁指出，这种现象的背后是市场细分，“一般写字楼是共享化的，好处是便于园区投资的成本控制。细分化就意味着成本增加，但对后续租客的进入更加便捷，更加适应未来。比如搞研发的可能会有利于延伸产业链。现在深圳发展工业上楼，这些逐步落实是一个趋势。”

据介绍，招商蛇口产业园区事业部作为蛇口产园REIT的运营方，为项目内客户构建了全生命周期的产业服务体系，涵盖了基础服务、创新创业服务、金融服务、政策服务、技术服务、人才服务及配套服务等。

“企业入驻开始，我们将为企业对接招商局集团金融板块的金融资源，为企业提供覆盖天使投资、加速融资、战略投资和上市辅导等各阶段金融资源。同时，我方也积极为园区客户对接招商局集团内的场景开放，促成园区客户与招商局集团板块内的业务合作。”招商蛇口方面回应称。

就观点新媒体了解，具体在光明科技园项目，为了助力推进生物医药企业研发进程，园区引进中科广化专业第三方检测平台为园区及区域企业提供一站式权威检测检验服务，同时引进东江环保环境保护综合处理项目帮助园区企业解决危废处理痛点。

此外，为解决企业面临的资金紧缺问题，园区与集团内产业基金包括招商局资本、招商启航、招商招科创新基金等保持紧密联系。

从生物医药产业视角观察，据蔡子杰介绍“在生物医药领域，深圳历来的产业结构均集中在医疗器械领域为主，相较华东市场而言，创新药的占比很少。对比来看，目前全深圳生物医药园区的园区规模突破300万平方米，比高标准物流约120万平方米的要多一倍有余。生物医药企业基本需要较高的建筑标准以及良好齐全的排污设备，部分深圳的厂房或者园区业主可以参考生物医药企业的所需标准进行改造升级。”

落实到建筑标准化方面，“随着生物医药园区投资热度高涨，各园区的建筑标准接近，如最低层高4.5米，最低荷载750KG/平方米，需要三废排放设备以及通道等。”

“以往工业园区的招商只需要考验业务人员的营销能力和落地能力，而生物医药园区的招商需要具备强的产业基础知识，产业链思维，金融思维等能力。”蔡子杰说道。

REITs红了 | 一场前所未有的变革正在开启。