“红土”之上再探证券化 深圳人才安居50亿租赁类REITs闯关

观点网 市场对REITs扩募的呼声仍在持续，深圳人才安居集团的租赁类reits项目率先迎来进展。

12月6日，据深交所公告，中信建投-深圳人才安居租赁住房2023年第1-X期资产支持专项计划（类REITs）项目状态更新为“已受理”。

据观点新媒体了解，本期债券的品种为ABS，拟发行金额为50亿元，发行人为深圳市人才安居集团有限公司、深圳市坪山人才安居有限公司，承销商/管理人为中信建投证券股份有限公司。

自2016年成立以来，加上保租房公募REITs，这是深圳人才安居集团的第三笔租赁资产退出。

类REITs起点

深圳人才安居集团对类REITs并不陌生。

早在2018年5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划就获得深交所评审通过，以包括“电力花园二期” 和“远洋新干线君域花园”的681套深圳市属人才公寓作为标的，是国内首单以公共租赁型住房为底层资产的类REITs产品，获200亿元储架额度，一次获批，分期发行。

当初在产品退出途径上，深创投及人才安居特别为对接公募REITs退出留下选择空间，期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了充分考虑。用深创投不动产总经理罗霄鸣当时的话来说，“为未来对接公募REITs留下操作空间。”

同年11月02日，深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划成功发行，总规模31亿，其中优先级9.30亿元，加权平均年限19年，AAA，票面利率4.38%；中间级15.50亿元，加权平均年限19年，AAA；次级6.2亿元。

在公募REITs早期酝酿阶段，各地对租赁住房私募证券化探索出不同方案，且常常带有不同定语的“首单”字样。

如深创投安居集团类REITs的交易结构为私募＋股东借款，与“全国首个省级人才租赁住房REITs”海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划、“全国首单公共租赁住房类REITs”国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划类似，而号称“全国首单储架公租房收益权ABS”的国开-上海地产第一期公共租赁住房资产支持专项计划则属于单一资金信托。

具体来看，安居集团设立项目公司1、项目公司2以及SPV，将电力花园二期物业资产纳入项目公司1，将远洋新干线君域花园物业资产纳入项目公司2，再将项目公司2的股权转让至SPV。

然后，基金管理人设立私募基金，安居集团认购初始份额成为私募基金份额持有人。安居集团将其持有项目公司1的全部股权以及持有SPV的全部股权转让至私募基金。

计划管理人设立并管理专项计划，受让安居集团持有的全部私募基金份额，成为私募基金的唯一份额持有人，并缴纳私募基金剩余认购资金不低于30.81亿元。

私募基金分别向项目公司1以及SPV实缴注册资本10.29亿元，并发放股东借款20.55亿元。SPV与项目公司2进行反向吸收合并动作，最终实现项目公司2反向吸收合并SPV、私募基金持有项目公司2的100%股权。

当时有说法认为，深圳人才安居集团在租赁住房证券化上摸着石头过河，而其他地方国资的租赁平台摸着深圳过河。

预热猜想

直至目前，深创投安居集团类REITs的第二期未见踪影。

而在今年6月7日，深圳市人才安居集团就发布了租赁住房类REITs项目计划管理人暨销售机构服务公开招标采购公告，拟以集团自持的深圳市多处租赁住房项目为标的，在交易所申报发行租赁住房权益并表型类REITs，资产规模合计约10-20亿元。

从受理情况来看，人才安居集团此次租赁类REITs拟发行金额50亿元，高于招标采购时的预计金额，承销商/管理人变为中信建投，最大的变化或在于深创投暂时缺席。

从首期类REIT到红土人才安居REIT，深创投作为基金管理人与人才安居集团关系紧密。早在2017年起，双方就前瞻性地启动REITs合作；在2020年，人才安居集团又与深创投不动产成立深圳市安居创新私募股权投资基金管理公司，布局保障性租赁住房Pre-REITs基金。

Pre-REITs暂无准确的法律定义，以公募REITs作为退出路径，比照REITs要求对项目进行筛选和提前介入标的资产的建设、运营和培育过程的，以获取二级市场溢价为投资目的的基金、资产支持专项计划乃至资管产品，均可视为Pre-REITs，常见形式为私募基金及资产支持专项计划。

目前新一笔类REIT的细节并未披露，亦无“老伙计”深创投介入作为参考，能否算作Pre-REITs尚难断言。国内住房租赁Pre-REITs也暂无走通公募REITs的先例，但放到整个基础设施公募REITs维度，华安张江光大产业园REIT的成功转化可以提供一定参考。

而根据深交所信息，中信建投-深圳人才安居租赁住房2023年第1-X期资产支持专项计划的第二位发行人是深圳市坪山人才安居有限公司，另据红土创新深圳安居REIT早前披露的信息显示，拟扩募资产位于南山、光明和盐田三区。坪山的租赁项目暂未纳入扩募预备梯队，先放到类REIT或许是更为务实的做法。

11月19日，红土创新深圳安居REIT召开2023年三季度业绩说明会，会议透露，目前安居REITs扩募资产储备丰富，正在梳理符合发行条件的保障性住房资产，在相关项目达到稳定性状态且符合监管要求之后，将适时启动扩募筹备。

截至目前，安居集团运营项目一共是107个，在管房源近5万套。今年前三季度，新接管投运的项目就有19个，15665套房源，预计今年四季度，到明年新建成的项目将有34个，约3.9万套房源，随着未来一段时期安居集团运营体量扩大，有机会扩募的资产也迅速增加。

截至2023年9月底，坪山人才安居通过租售结合的方式已累计筹建人才住房16854套，供应保障性住房4382套，年内将有安居御龙苑项目、安居梓和苑项目、安居凤凰苑项目、安居盘龙苑项目4个保障性住房项目竣工交付，其中御龙苑可提供保障性租赁住房454套，盘龙苑可提供保障性租赁住房1825套。

以盘龙苑为例，在2022年底项目工地还热火朝天时，坪山区住房保障中心就面向辖区在库轮候家庭、企(事)业单位等开展预分配工作，通过摇号、抽签方式确定各配租群体可选房源范围。从资产运营的角度，这也意味着项目接管后可以迅速转入成熟期。

就在本月初，深圳首个建筑机器人综合利用项目，由坪山人才安居筹建、碧桂园科技建筑提供解决方案的坪山区沙湖保障性租赁住房项目还接待了一批观摩人员。

租赁住房增量正在紧锣密鼓地推进，为盘活现金流，人才安居集团或许也要开启更为灵活的证券化节奏。