出租率波动，园区REITs估值如何获得强支撑？

（2023年11月26日）去年底以来，不少产业园区出现退租的情况，对于园区REITs而言并不是一个好消息。从估值来看，园区REITs在二级市场的估值持续回落，昔日的香饽饽如今面临着变化。

根据Wind统计，已上市的29只基础设施公募REITs年内至今平均跌幅达14.69%，经济下行对不同行业的冲击逐渐得到体现。分类型看，园区REITs共有9只，平均跌幅逾20%，除了6月底上市的中金湖北科投光谷REIT，其余均录得不同程度的估值下降。

在园区REITs当中，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT年内分别录得跌幅36.71%、33.4%。这两只基金和华安张江产业园REIT（跌幅16.87%）于前三季度出租率下行最为明显。

比如建信中关村REIT三季度再有5家租户退租，新招租面积难以弥补退租面积，导致出租率进一步下滑至63.73%；华安张江产业园REIT方面，出租率依然受到哲库的退租事件拖累。

作为产权类项目，退租对园区对收入和现金流会产生明显影响，而现金流乃至预期现金流进一步影响园区REITs的基金净值。目前资本市场已经“用脚投票”，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT分别折价达21.37%、17.37%。

这考验着园区运营方的稳租约能力，博时蛇口产园REIT在三季报中就曾提及维持最优出租率的措施及策略，包括提供增值服务于现有租户维持良好关系，针对租赁期限即将届满的租赁协议，提前开展续租工作；优化租户结构，丰富租户多元性等。

但也需要注意一些结构性问题：上述出租率下行明显的三只园区REITs，底层资产都是研发办公类型的项目（产业大厦），这些项目基本具备区位优势，租金水平也比产业园区更高。截至三季度末，这三只RETIs涉及的产业大厦每平方米月均租金在108-180元左右，而产业园区一般只有几十元水平。

在租户稳定性上，产业大厦不如产业园区，因为产业园区定位为生产研发型项目，租户往往需要投入较多成本打造实验室及安装生产设备，客户粘性也更高。这也使得在经济下行时期，产业园区具备稳定的出租率及租金水平。

因此不同类型底层资产在稳定性、盈利能力等方面表现各异，打造园区时定位务必要求做到准确。同时需要精确把握入驻客户的经营状况及发展需求，通过高质量运营提升资产价值和回报水平。

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